つくば市の都市計画について語り合いましょう

地価に関しての意見は対立して当然。

売るつもりがない人でも、後から買って住む人が自分たちよりずっと安く手に入れたら気持ちはよくない。

ただ、上に意見があるように、駅前の賑わいが必要と言われながら、寂れていくのは、利益が少ないからでしょう。古い建物を直してまで経営を続ける価値もないと見なされている状態。

衰退の根本的なところが解決できていない。

地価は結果です。
需要が無いなら安くなります。

地価が安いのが良いということは、
需要がない方が良いというのと同じ意味です。

需要が無い土地には
商業だろうが住宅だろうが何もやって来ませんよ。

需要ない方が、
街づくりがうまくいくということはあり得ません。

その土地の用途地域が住居専用か工業専用でない限り、その土地の地価が住宅需要と商工業需要のいずれが反映されたものかどうかはわかりません。

私はつくば駅前の地価は、住宅需要が主になって牽引していると考えています。
少なくともエンブレムの販売時期ぐらいまでは、それが有効に作用していた。

しかし、西武撤退後、購買層の内心ではそれなりに変化が生じている気がします。
レーベンコアリス及び竹園のフージャース物件の販売状況が、つくば駅前地価のひとつの分岐点になるのではないかと思っています。

>>2593
本当にそうであれば、抜本的に駅前の構造を造り変えない限り、長期的には車社会に見合った地価に落ち着くしかない。
多少安くなるとかのレベルではなくなるかもしれません。

それが嫌なら住宅需要があるうちにマンションを建てさせるしかない。
さすがにあの地域を住居地域に指定することは自治体はしないでしょうし。

駅近マンション需要を支えている購買層はこれまで一定数存在した。
たとえば、夫婦共働きで、夫婦の一方が都内通勤、他方が茨城勤務のファミリー。
子ども（中・高・大学生）が上り線を使って通学しているファミリー。

他方で、駅周辺には、民有地がほとんどなく、マンションや住宅地の供給量が過度に少なかった。

この需要と供給のバランスの中で、つくば駅周辺の住宅地としての価格は高値を維持してきた。

しかし、まず需要の限界。
駅近マンション需要を支える購買層といっても限られている。
（普通の共働き家庭なら、配偶者の一方が茨城勤務でない限り、もっと都内寄りのマンションを買う。）

次に、供給過多。
官舎売却等で住宅地供給量が激増予定。官舎だけでなく、つくば中央署も売却予定。
東新井のエイブルのマンションも筑波銀行の関連会社の関友商事が購入して、マンション業者に売る予定。

これでは、価格が値崩れするのは目に見えている。
コアリスがその分水嶺になる予感。

というか、バランス考えたら、今新しい商業ビルっておかしいですよね。
まずは人口が増えて、それから商業施設。
コアリスとかマンションが増えて、次に西武跡が埋まって、それでも需要があれば商業施設。
長期的にみれば、今の流れ、順序は妥当。
商業施設の需要がないわけじゃないし、マンションだけで良いわけでもない。

アルコーブ、スロップシンクなし、直床などコストダウンしないと売れる価格にならないということは、住宅需要も限界が来ているのかもしれない。
そういった価格に比してコストダウンな仕様を嫌う購買層が多数派になったら終わりです。

まだ、つくば駅前というだけで買う人達が居るうちに売って売って、周辺住民を増やさないと商業需要も生まれない。

何を言っても
地価は上がってます。
もし、それが住宅需要が牽引してるものだとしたら、

西武撤退して商業ボロボロになったら
住みたいと思う人が逆に増えたってことなんでしょうから凄いですよね

まったく意味不明な上昇ですね

>>2599
君はまず2596をよく読みなさい。
駅近の住宅需要は、商業地に誘引されたものではなく、電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。

そして、今回の公示地価の上昇は、茨城新聞も書いているように、レーベンがＵＲ跡地を高値掴みしたことと全国的な土地価格上昇を反映させた結果に過ぎない。

つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない。

>>2600 匿名さん
>>電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要なわけですよ。
>>つまり、住みたいと思う人が増えた結果などではない
自己矛盾を抱えながらの書き込みは読み手が混乱する。

2601: 匿名さん
私には自己矛盾には見えませんが。
どこがどう自己矛盾？？

「電車で通勤通学するというメリットを享受したい人の需要」が「増えた」と書いてあるわけではないですよね。
その需要が一定数あることが書かれているだけでしょう（しかも、商業地誘引との対照のために書いてあるだけ。）。

電車通勤通学需要を抱える人の数が増えたとは書かれていないため、「住みたいと思う人が増えた結果などではない。」とも矛盾しない。

>>2600 匿名さん
>>有料記事に書いてあるのでしょうか？
昨日の茨城新聞に出ていました。

県内主要都市
ほとんど下がってますよ

毎日の記事はこんな感じ

>不動産鑑定士によると、複合商業施設や銀行などが集積し、近くに分譲マンションも建ち並ぶエリア。西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

レーベンの高値掴みがなかったら下がっていたのかも
終わりの始まりだな

昨年は横ばいだったからね。

確か西武撤退したから
横ばいだったんだよね

でも、そのあとマンション用地を
このあたりの最高価格26.5万に対して、
約50万+解体費で買ったから地価上昇したのか

そういう実績があれば
土浦だって取手だって上がったのでしょうけどね

路線価が上がったのは吾妻1丁目です。
レーベンが竹園の土地を高値掴みすると吾妻の地価上昇に影響する？そうは思えないです。北1駐車場の譲渡のほうが影響ありそう。同じ吾妻で同じ通りですから。

大和ハウスが取得した土地は、
UR跡とは比べ物にならないぐらい高いでしょうから、その取引の影響はあるかもね。

っていうか、つくば駅周辺の商業地価が
住宅需要だけでつりあげられてるのだとしたら、
最近の上昇は、説明がつかない。

なんで西武撤退して住む場所として人気が上がるの？
普通逆でしょ。

常磐沿線の各駅前は、ネガティブな要因となるような変化は見られなかったのに、横ばい。
国内全部上昇基調ならネガティブ要因無かった常磐沿線は上昇してるでしょ。

>西武百貨店の撤退などのマイナス要因もあったが、都市再生機構（ＵＲ）庁舎跡地が高値で落札されたことなどがプラス要因となった。

このとおりじゃないの？
人気なくなってきててマイナスのはずが、レーベンがマンション用地として異常な高値掴みしてプラスになった。
まさに住宅需要に牽引されたってことです。

ただし問題は実際の購買層の需要が今までどおりかということ。
レーベンの目論見どおりにいくか、今までの需要に引きずられて見誤ったか。
これからの販売状況が非常に楽しみです。

常磐沿線にはどこも手を出しませんね>マンション業社
土浦駅前で最近、県内デベの日立ライフが
安ーく買ったみたいですが。
8階建マンションで元取れるぐらいの安さみたいですね。

UR跡は7者で取り合ったから
あの価格になったのでしょうが、
ほかの6者が気になりますね

こういう存在が地価を押し上げるのでしょうね

>>2616 匿名さん
フージャースはエンブレム購入者への面目からか、入札に参加。
もちろん、エンブレムの土地取得額よりも入札価格は低かったと思われます。

7社競合したんでどうしても手に入れたいレーベンが高値で入札しちゃったってことか。
某ブログをみたけど、おかげでレーベンマンションは階高がエンブレムより10cm低くなった（その分詰め込み）らしいね。

詰め込みマンション

跡地の高額落札はそのまま、物件価格の高騰に繋がり
住民となる購入者の絞り込みと販売期間の長期化を招くことが多い。

結果、そのエリアの人口回復が一層、遅延。
短期間での官舎退去による人口の希薄化が長期化することとなる。

これは本当に厄介な事態。
２０３５年をピークにつくば市の人口は減少に転じる。あと１７年。

URレーベン以後の高額落札はもうないでしょう。
これからいくらでも払い下げがあるから。

今年の茨城県内路線価の最高額は、吾妻一丁目つくば駅前広場線で、
１平米26.5万円でした。
UR跡地は竹園ながら、1平米47.1万円での取得ですね。
購入企業（タカラレーベン様）に敬意を表します。

それでも1位は竹園でなく吾妻ということは、やはり駅の存在は大きいということですかね。

現状はまだ全般的に見れば好景気。
一方で内需向けは全国人口減少の折、小売・流通とも前年度水準維持も厳しい。

仮にオリンピック後の景気低迷を想定すると
跡地売却そのものが中断もしくは物件販売も途絶する可能性が無いとはいえない。

つくば市内の物件販売は極端だから。
あくまで、妄想に近い可能性のお話。

いずれにしても、それら景気変動に耐える
つくば駅周辺の再生計画が欲しい。

>>2622 匿名さん
タカラレーベンじゃなくて
競合があるから高くなったんでしょう
だから競合に感謝ってことでは？

競合の起きてない
土浦駅前のマンション用地（商業地）は、

近隣地価と同等の1㎡ 9億ぐらいでしたね。
UR跡の五分の一。

だからといって
"日立ライフしてやったり"
なんて思う人はいないと思います。
競合がなさそうなところは、
そういう価値しかないからです。

ここの住人の中には、

"競合の無い安い土地を買わずに
競合のある土地を高値で買うのはバカだ"

という、おかしな考え方をしている方がいるみたいですね

車社会なんだから
駅前なんて意味がない、
中心地なんて特別な価値は無い

いくらそう主張しても、
バカげた割高な地価のところで
さらにバカげた競合が起きる。

でも、個人的には、
バカげてるとは思いませんね。
いくら自分の価値基準とかけ離れたことが
起こっているとしても、
これは当然の動きだと思ってます。

不動産なんてそんなもんです。
"自分なら買わない"が圧倒的に多くて良いのです。

では高い土地を買ったらそれだけで成功？
そんなわけないですね。
レーベンしてやったりになるか、やっちまったになるか、全ては売れ行き次第でしょう。
土浦の土地にしても、安く仕入れて良く売れればしてやったりになるのです。

土浦駅前のマンションは、まあ安いだろうし需要の蓄積もあるからすんなり売れそうだよね。コアリスとは対照的に。

商用地として西武跡が存在している以上、これ以上拡大しても無謀ですよね。

西武跡を再活用して、周囲をマンションっていうのが行政や業者の了解事項ではないでしょうか。

個人的にも了解可能な流れ妥当だし思います。
商業のニーズが無いのではなくて、西武跡で十分すぎるので、足りないものとしてマンションです。

>>2628 匿名さん
UR跡地にマンション業者以外の入札はどれくらいあったのでしょうね。
それによって今のつくば駅前の商業・ビジネス需要の多寡が測れそうです。

>>2630 匿名さん
応札7者全部
マンション業者とは限らないでしょうね。
これだけ高いと、商業系のグループがまぎれていた可能性もありますね。

>>2626 匿名さん
街づくりサイドからみると、
高く売れた方が良いですね。

中心部の定住人口を考えるのであれば、
総戸数少ないマンションは建てて欲しくないです。

>>2631 匿名さん

あそこを売りだしたのは、西武撤退発表後でしたっけ？
ここ2年くらいで一気に状況が変わっているので、今と2年前でもまた全然違うでしょうね。

>>2633 匿名さん
撤退発表後ではなく
撤退した翌月に入札が行われました。

閉店によるネガティブニュースが飛び交ってる真っ只中の時期ですね。
デベにとっては、再開発のにおいがしたのでしょう。
大和もそうですけど、
西武が撤退したことを、
プラスに受け止めている。

だから地価が上がるんですよ

>総戸数少ないマンションは建てて欲しくないです

都心は質の高い小規模マンションがけっこう主流（あとはタワマンになる）。
長谷工の大規模ばかりというのは田舎の証拠なので、つくばが「一味違う地方都市」と主張したいなら上質な小規模マンションもあったほうがいい。

質の高いマンションにしろ
規模の大きなマンションにしろ

まず、土地が高く売れなきゃ
建たないよ

土浦みたいに地価が安いところでは、
土地も安く取得できて、
小規模+低質なマンションが建ちますね

安く取引されてる土地は
それだけでダメなんです

>>2636

でも、その土浦で分譲中の新築マンションは、二重床、lowE複層ガラス、太陽光発電など、コアリスあたりよりかなり高仕様のようだが。

>>2636 匿名さん
土地が高すぎて仕様を落とさないと売れないのがつくば駅前です。

これがもっと人気のある地域なら、仕様をしっかりしてもっと高くても売れるはずです。

あるいは実力に見合った地価なら、同じ値段で仕様をしっかりできる。

低仕様でも買ってしまう田舎の小金持ちがいたことが、つくば駅前にとっては幸か不幸か。
しかしそろそろ小金持ちの数も限界かもしれない。

＞＞２６３７

終の住処とするなら、構わないと思う。

ただ、ＭＳ単体で実現できることは限られている。
近隣の状況は快適な生活を実現するため
ＭＳ本体の仕様より重要となることがあると思う。

>>2639

>>2637 は
>土浦みたいに地価が安いところでは、 土地も安く取得できて、 小規模+低質なマンションが建ちますね

への反証というだけ。
土浦のマンションのほうがいいとか言ってるわけではない。