つくば市の都市計画について語り合いましょう

>マンションラッシュ状態にしてるデベ等の駅前に対する考え
売れるから造ろうの他に何か高尚な考えでもあるのか？

これまでのつくば駅前の動きは多くのど素人の考え通りに進んでいると思うが。

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>>24017 匿名さん
駅前マンションは売れるから建てるんだよ。

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>>24016 匿名さん
学生が集まりそうなスポットとあったからそれが思い浮かんだ。
飲食店は増えて欲しいね。

通勤、通学や仕事で訪れた人がふらっと立ち寄れるお店がいちばん繁盛しそうだけど、丸亀や大戸屋も潰れちゃったんだよね、、、

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研究学園の丸亀とコナズはいつ行って混んでるけどな　
つくばと研究学園では住んでる層が違うのかな？

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つくば駅前は廃墟群の悪影響を受けての今の姿。
それでも地価は県下一位でさらに伸びているから、
市場はつくば駅前は良い方は変わるだろうと予測しているということだろう。
いまは公的機関が鉄道開通前から保有していた土地を公務員宿舎廃止に伴って順次処分している過程にあるというだけで、民間の廃墟ではないので、普通の地方都市のように中心部の状況が廃墟を生み出したというわけではなくて、
つくばの場合は、廃墟が今の駅前の状況を生み出してるだけなんだよね。
それを混同して解釈してしまうと、ここの駅前意味無い論者みたいに自分の考えと今の状況がどんどん食い違っていって苦しむことになる。

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>>24002 eマンションさん
自動運転も境町は既に実用化してるよね。
ふるさと納税も境町はダントツで１位だよね。

つくば市は実用性度外視した誇大広告ダントツ１位だよね。

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普通に考えて駅前に20ヘクタールの廃墟群は凄い。
例えばお隣の土浦駅前ならウララの20個分に相当する広さだ。

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>>24020 マンコミュファンさん
Q'tの丸亀だと車駐める面倒だから、ふらっと寄れない。昼休みならなおさら。
トナリエも駅の利用者も少ない。
近所のマンション住人もうどんのためにわざわざあそこまで歩くのは面倒。

だから潰れたんだと思う。

つくばは駐車場が命。

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>>24024 匿名さん
駅前に周囲の施設を利用すれば無料の大規模で出入りがやり易くて使いやすい駐車場を市営で作るとか？

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いつまでも車社会型では無く、
駅利用を促すような街づくりをしていかないとな。
県が目指す延伸が出来なくなってしまう。

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>>24021 マンコミュファンさん
現状は何も食い違っていないですが。

むしろ、地価は高いけど人が来ないという現状の説明に苦しんで、廃墟廃墟と連呼している様にしか思えませんよ。

つくばは買い物、通勤、子供の送迎、病院どれをとっても車中心。
延伸は広域の公共交通の話でローカルな生活の移動手段とは別な話だし、正直どうでも良い。

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>>24027 匿名さん
駅前意味無いって言ってるわけだから
駅前の地価が県下1位になりさらに上昇していくこと自体、
理解できないんでしょ？
そして企業が集まってくるのも意味がわからない。
車社会なんだから郊外に広い駐車場を併設すれば
できないことは何もない！
わざわざ地価の高い駅前でやる意味はないじゃないか！
それが、エスコン や大和ハウスや筑波大や70街区事業者に対する
あなたの意見なんですよね？

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>>24028 eマンションさん
>駅前の地価が県下1位になりさらに上昇していくこと自体、
>理解できないんでしょ？
理解できますよ。まだ住宅需要がありますからね。
駅前同様に研究学園や他の地区も値上がりを続けています。
（上昇率で言えば、つくば駅前より研究学園やみどりの、万博記念公園のほうが高い）

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TX茨城区間の利用者はここから相当数増やさないと、
千葉県や埼玉県が延伸を許してくれないから、
つくば駅前の廃墟群等は、すべて駅利用促進効果のあるものに活用すべきと県も考えてるだろうね。
駅の無かった頃の、駅を必要としていない街とは
まったく別ものの街をこれからつくっていかなきゃね。

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>>24029 マンション検討中さん
公務員宿舎跡地があまりにも広大すぎて、
マンションラッシュのようなことがこれからも起こり続けると、
商業需要を育ててしまう。
そして、その兆候が表れ始めてる。
だからマンションラッシュも嫌いだし、
できれば売れて欲しく無い、失敗して欲しい。
だからつくば系マンションスレを徹底的に荒らすんだよね。

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>>24030 匿名さん

TX沿線の利用者増やすなら、既に利用者がそれなりにいるつくば駅でなく、お荷物になってるみどりのや万博記念公園の利用者増やすのが先決だと思います。
日清やダイキンの進出でつくばみらいは利用者増えそうだから、なおさらつくばの他の駅の利用者増やさないと。

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どの地域のマンションスレにもいるただのネガだと思うが。
つくば関連のスレしかみたことない人なのかな。

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だから駅前意味無い論者にとっても、
今のつくば駅前は難しい局面だよね。
あまりにも開発可能な土地がありすぎて、
しかもそのスカスカの状態で県下1位の商業地価になってるものだから、街がここからどう展開していったら
駅前意味無い論の正当性を示す街になっていくのか、
自分でもそのシミュレーションが出来ていない感じだよね。

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>>24031 マンション検討中さん
住人が増えればお店を使う人も当然増えるね。
具体的に人口がどの程度増えて、どのくらい賑わうようになるのかな？
（タワマン7,8棟建てれば桜地区の人口が谷田部地区を追い越せるかも）

マンションは否定してないし、駅前にマンション建とうが建つまいがどうでも良いよ。
今後もマンションは増えると思うし、ボロい公務員宿舎よりよっぽど良いでしょう。
人口増えるから吾妻小は大事に残しておかないいけませんね。

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イーアスの北側と研究学園駅の南側の広大土地何が出来るの？

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>>24035 匿名さん
仮にタワマン一本300戸だとすると2400戸か。
甘いな。
住宅地200%のウェルビが2.3ヘクタールで569戸
商業地400%のエンブレムが0.8ヘクタールで350戸だ。
40ヘクタールという土地はそんなものでは済まされないよ。

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>>24037 口コミ知りたいさん
40ヘクタールってどこ？
https://www.city.tsukuba.lg.jp/soshikikarasagasu/toshikeikakubugakuenc...

公務員住宅の売却未定地は70街区含めても 8.8 ヘクタールしかありませんが。
これに高エネ研の土地足しても40ヘクタールになんてならないよ。

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>>24038 匿名さん
売却は順次進められていきます。
その売却予定地の中には、
今度並木に建つマンションの土地も入っていませんね。

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並木って駅前だったのか、、、

謎の40ヘクタール

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70街区ねー。皆んな夢見る前に人生終わっちゃうよ？

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とりあえず並木は入れないで廃墟の面積を
足してってみ。
ウェルビの周り、センチュリーの南側。
エキスポセンター北側

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>>24040 匿名さん

並木は駅前だろ？
自転車で10分、歩いて40分くらいだし
と、上大島や泊崎住民は思ってる

大した問題ではないな。

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駅前徒歩5分、甘めに見て徒歩10分圏内でしょ？

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都内勤務だと守谷かみらい平が限界かな。
なのでつくばは、県民をいかにつくば市に集めるかが重要だと思う。
都心からの移住はテレワークがメインの業種じゃない限り厳しい。

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ここ数十年県の箱物造らなくなったな。
つくば市に。

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>>24038 匿名さん
たぶん研究学園の事じゃない？

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つくば駅近くに40haの土地なんかないんじゃないの？6haじゃなかったけ。
仮にあったとしても、40haの1番外れの
方じゃまた遠いとか言う人が出てくるんじゃない。

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並木に新たな150戸級のマンションが出来る状況の中で
吾妻竹園地区だけで廃墟の土地面積が既に20ヘクタール超えてる。
これがこの先どうなると、
駅前意味無い論の正当性が証明されるんだろう？
その辺をまずはシミュレーションした方がいいと思う。

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妄想だけどつくば駅近にアップルストアとかできればなあ?とか思ちゃうんだよな

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残念ながらほんとあり得ない妄想だね

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駅前は商業的に厳しくても無意味じゃないよ。マンション需要がある。

40ヘクタールはまた吾妻小売る前提で出した数字だろう。

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盛り上がってるなぁ。

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>>24045 名無しさん
だから車が便利で広い戸建が中心なんだよね。
流星台とか駅から離れているし、中心部に出る道が細いけどしばらく見ない間にあっという間に家が増えちゃた。

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郊外にも家が増えるのは当たり前。
それで終わりの街もあれば、
駅前は駅前で価値が出る街もある。
坪35万あたりが戸建てかマンションかの境界かな。

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常磐沿線のような一般的な市街地は、
土地が細切れになってるから
廃墟もまとまりなくバラバラに発生するから
つくばみたいな再開発ができない。

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これからのつくばの再開発は商業施設にしてもマンションにしてもメジャー7に
開発してもらいたい

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でも今茨城県でメジャーデベロッパーが分譲してるのは常磐線。
今後予定にあるのは取手の大京のタワマン。
茨城県内のTXは野村のプラウドが最後。
その後に常磐線は取手の予定を含めて4つ分譲されている。

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>>24057 名無しさん

ここらのプラウドとかパークホームズみるとそうは思わないけどな。

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>>24059 eマンションさん
イメージ的にはメジャーのタワマン
つくばじゃ規制があって建てられないか

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取手の駅前再開発
また1年延びて令和10年度完成だって。
250戸のマンションで賑わい創出って
ほんとに信じてるのかな？

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250を遥かに超える戸数のある筑波駅前の現状を見れば250なんて...

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>>24061 マンション掲示板さん

世帯数は少ないですねー
でも、こうゆう「住商一体開発」をしなかったから研究学園駅前が駅から徒歩圏でうまく発展しなかったのだろうし、実績が生まれなかったから駅前に価値がないとかいう人がでてきちゃったんだろうね。

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>>24057 名無しさん

メジャー７でも、けっきょく長谷工だったら意味ないなぁ
とはいえ、どこのデベがいいかとなると難しいね。
レジェイドの多田建設もよくない評判は聞くけど、そうゆうの気にしてたら仕様のいいマンションはやってこないか。

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結局レジェイドもたいしたことなかったしね。

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取手牛久土浦の駅の目の前の商業地より、
吾妻竹園の20ヘクタールの廃墟（駅から遠い住宅地）の方が地価高いぐらいだから、やっぱり茨城はTX中心でまわっていくんだろうな。

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普通は、3セク鉄道なんてひ弱なイメージで、
とてもとても旧国鉄のJR様には敵わないというイメージだけど、TXは違うんだろうな。
たった58キロなのに一都三県の強力な財政がバックにあって、国策都市つくばもあるから国も味方につけてるし、
ある意味、新国鉄と言えるのかもしれないね。
さすがのJRも茨城区間だとTXの方が圧倒的優位になって仕方ないのかも。
鉄道そのものの比較というよりは、
鉄道沿線として将来にわたって悪いようにはならないだろうなというのがTX沿線にはあるんだろうな。
やはり東京都と国を味方につけてるのは大きいよね。

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発展するにはつくばだけじゃないよ
守谷やつくばみらいと完璧に連携する必要がある
じゃないとずっと北関東の茨城県のまま

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>>24068 名無しさん
いやいや、永遠に北関東だよ。地域の連結も簡単に言うけどうちらが生きてるうちには形にならないよ（衰退の可能性もあるし）
とりあえずさ、つくば駅でパンツを買いに行けるぐらいの環境を望もうよ。嫌だよコンビニでパンツ買うのは。

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>>24065 匿名さん

レジェイドを擁護するつもりではないけど、レジェイド、メイツ、テラス、ウェルビの全部を見に行きましたが、レジェイドは結構ちがいましたよ…

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本来もっと北関東離れした都市であるはずなのに、
20ヘクタールの廃墟と民間の1割程度の低利用率の土地が足枷になっている。
そこが街として稼働していないだけでなく、
中心市街の連担性を断ち切って周辺にも悪影響を及ぼしている。
しかし、その状態に至った経緯も、これから考えられる将来も、本来全然違うものなのに、廃墟があるってだけで北関東の寂れた中心部と重ねてみられることがある。
それが今の苦しいところだね。

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>>24068 名無しさん

ただ、みらい平駅は、駅前に大きい建物がない方を好ない人が選ぶ街のような雰囲気がしますから、発展の仕方が違うかも。みどりの同じ。
反対につくば駅・研究学園・守谷は商業施設ができてもウェルカムな感じ。

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>>24070 匿名さん

今時、省エネ等住宅でもないマンションをいい値段で売ってるのはつくばくらいじゃないんですかね？
安いマンションでも満たしてるのが普通な省エネ等住宅の基準を満たしてないのは、よほどのコストカットマンションだと思います。。。

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>>24073 名無しさん
逆にいうと最新のマンションなら
まだまだ売れる土地ってことだね。

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省エネってそんなに大事ですかね、
省エネよりも日常の生活が便利な方がいいです。各階ゴミ捨て場、ディスポーザー、キッチンや風呂の仕様がいい方がいいわ、あとはアルコーブあったりと玄関周りが広いなど。光熱費はマンションの時点で気密性が高いから気にならないです。

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つくばは店舗の建物もオフィスの建物もマンションの建物も最新のものが出来れば、差別化で、
売れる施設づくりがまだまだ出来る余地があるってことだね。
土地があって良かったよね。

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>>24073 名無しさん
・住宅ローンの仕様が変わったのはつい最近のこと
・23年末までに建築確認が取れているマンションは省エネ対応する必要がない(むしろコスト増)
・つくば以外で満たしていないマンションはゴロゴロある。仕方ないから基準を満たしているけれど、ディスポーザーや床暖房すらないマンションもゴロゴロある
もっと調べてから書こうよ。。

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北関東て一括りに言うけど
関東でも有数の温暖な地域の神栖波崎
積雪の多い水上とか一括りに言うのは
疑問？だな

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>>24075 ご近所さん
住宅は以前から省エネ仕様の社会ですよ、あって当たり前のものがあった上で充実した専有部とかだと思います。

中古になった時に、これからのマンションは省エネ対策上がっててそれと比較されて選ばれるほど他の仕様が過去の余裕のあった時期のマンションと比べてもいいと言えないなら、リセールは厳しいと思います。
そういう意味で、仕様が飛び抜けてるレジェイドは強いと思います。

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>>24070 匿名さん
え！施工不良って話しですよ。

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>>24080 匿名さん

あなた、適当な事ばかり書いてると、そのうち所在突き止められて訴えられますよ笑

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>>24081 通りがかりさん
今あなたに脅迫を受けました。怖いです。ちょい知り合いに相談します。そのうち警察が貴方の家に行くんでよろしくね。

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頭悪そう

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>>24079 マンション掲示板さん

リセール考えるなら都内に行けば良くない？
コロナ禍で跳ねたけどそもそもつくばのマンションなんてリセール悪いの知らなかった？
県民性なのか車社会だからなのか元々家も土地も広い人が多いからなのか地元の人はマンションなんて興味ないし
都内からくだって来た人達もつくばまで来たんだから土地欲しくなる人が多かったんだよね


それとZEHにして坪単価上がるなら、しなくていいから坪単価下げてねって言う購入層が多いと考えての販売戦略なんだと思うけど

レジェイドすら15年後20年後にどれだけリセールバリュあるか…

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つくば駅周辺にまともな商業施設が1つでも建ってくれてUNIQLOや MUJIが入れば、、不毛な論争の半分ぐらいは無くなると思う。TSUTAYAも出来ればもっと駅よりにできてほしかった。

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TSUTAYAはデイズタウンの方が便利

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>>24084 マンション掲示板さん

駅ちか＆商業施設直結は大丈夫でしょ

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戸建てからマンションかは好みだから、どっちがいいというものでもないけど、予算あれば駅ちかマンションを買いたかったという方も多いのではないかしら。レジェイドなんか戸建と同じくらいの広さ（もしくはちょっと広い）のがたくさん分譲されてましたよね。
病院だって日常の買い物だって駅前に住んでしまえばストレスないもの。

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>>24088 ご近所さん

レジェイド、高層階の6000万円の中古物件がSUUMOに掲載されて一週間かからず売れましたからね。あれをゲット出来た人は幸運だと思います。テラスにもメイツにもいかず虎視眈々と狙っていたのかしら。私もお金があればなあ。

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>>24088 ご近所さん
つくばの大手の分譲戸建は数年前は120平米台が標準だったけど年々狭くなってきている。

竹園で6,7千万だったけど今なら8千万くらいになりそう。

子供いるなら車ないといろいろ大変。

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つくば中心部に民間のマンションが建ち始めてから
もう20年ぐらい経ちますね。
その20年の間に暮らしやすさが実証されて、
現在の過去最大のマンションラッシュに至ってるのでしょう。

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>>24091 名無しさん
でこぼこ道。夜道の懐中電灯。19:45で終わる飲食店。下着もろくに買えない駅周辺ですけどね。

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下着も買えないおじさん常駐してるの笑う。
リアルでは誰にも相手されないから暇なんだろうな。

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>>24092 マンション検討中さん
あなたのそういう活動も、
もう少し初期の頃に活発にやっていれば、
今のようにはならなかったかもしれないね。
今回のマンションラッシュにより、
街のあちこちにある廃墟群は確実に生まれ変わっていくものなんだってことがさらに多くの人々に広まってしまった。

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>>24090 マンション検討中さん

戸建ての広さがこれ以上狭くならないといいですね。せっかくの戸建てなのに。今は広くて110平米代というのがほとんどで。
竹園の戸建ては特別に高かったんでしょうか、、、4，５千万円代が多いみたいですね

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つくば市は最低敷地面積を高く設定してるので、
今の再開発の進展と地価上昇ムードを考えると駅近で戸建てはもう無いんじゃないかな？

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>>24095 匿名さん
竹園の大手３社の分譲は6千万～でしたね。
つくば駅、研究学園の周りの分譲地は無電柱化して200平米程度で区画整理されるのが多かった。
つくばの大きな区画は大手または大手の合同がおさえちゃったので土地を探して建てるというのは少ないかな。
大手じゃなくても吾妻の戸建街は7千万～だったので５年以上前のつくば駅周りはこのくらいの相場だったと思います。

最近だと春日でマンション+戸建の大きな分譲（建築条件付き）だと戸建はすぐ売れちゃったけど６千万くらいにはなっちゃったんじゃないかな。
今だと松代で5千万、並木で4.5千万くらいですね。

土地代、建築費いずれも値上がりしたので土地と建物が年々狭くなってきいる。
土地200, のべ床120-130 → 土地 180, のべ床 110 みたいに少し狭くして価格を抑える流れなのでしょう。

つくば駅、研究学園の駅の近くはもう土地がほとんど無いので中古も新築時より２割近く値上がりしてしまった。

将来的には竹園の戸建宿舎街が売りに出されるかもしれないけど、庶民には手が届かない価格になっちゃいそう。

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>>24097 匿名さん
吾妻　竹園は最低敷地面積200㎡と決めてるようですね。
松代並木は土地価格が手頃な上に最低敷地面積も180㎡と少し狭くてもOKみたいです。

つくば市の地区計画一覧
https://www.city.tsukuba.lg.jp/jigyosha/kenchiku/chikukeikaku/index.ht...

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春日のマンション+戸建開発も
松代や並木と同じ扱いで最低180㎡に設定されていて、
開発業者からすると戸建て開発はやりやすかったはずですが、今はそれでもマンション併設しないとペイしないってことなのかも。それぐらい地価が上がってるのでしょう。

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つくばだと市内勤務が多くて車２台必要な家庭が多いので面積が一定以上ないと人気出ないね。
駅周辺は一低が多いので敷地面積が必要になってくる。

景観協定がこんなに多いのもつくば市くらいじゃないかな。
https://www.city.tsukuba.lg.jp/soshikikarasagasu/toshikeikakubutoshike...

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つくば駅北側の大規模開発がもうすぐ行われるということが影響しているのか、近隣の吾妻3丁目や春日2丁目の地価上昇率が8%を超えてましたね。
もともとが高いつくば駅周辺では、この2地点の上昇率が突出しているようです。

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>>24099 名無しさん
春日だとマンションにしては駅から遠いし競合も多いけど、戸建は供給が少なく売り手有利なのでマンションでペイさせるってことは無いと思いますよ。
売れるスピードも以前の選択肢が多かった大規模分譲時代より速い印象。

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>>24102 匿名さん
デベ側にとって大事なのは土地の価格に対して、
十分な儲けがあること。
要は全部戸建て用として売ってしまっては、
十分な儲けが得られないからマンション併設させて
カバーしたのでしょうね。

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特にこれから出てくるであろう吾妻と竹園の公務員宿舎跡地は、地区計画で最低敷地面積が200㎡と決められているし、大通り沿いは戸建て自体を禁止にしてあるところもあるから戸建て開発は地価が安かった5年前と比べでかなり難しくなりました。

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つくばの都市計画といいながら筑波駅のみの情報スレ

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万博やみどりのとか他の開発も進めればって話が出ると、つくばの発展にはつくば駅前が大事と御高説を書く人がいるから
つくば系のマンション以外のスレは一つに統合して、板をマンション以外のつくばだらけにするのやめたらいいと思う

スレ違いだから各エリアで戸建や町の話題をマンション板でやらないで、戸建の板やまちBBSでやってほしい

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スレタイがつくば市の都市計画についてだから話題がマンション以外になるのは仕方が無い。
教育や住宅、公園など全部が都市計画に関わる事柄だからね。

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つくばスレでネガキャンしてる方は、
駅前意味無い論の正当性を訴え続けたいわけだから、
駅近廃墟20ヘクタール等の今後の動向はとても重要なんですよ。
高度利用されると駅前意味無い論が崩れてしまうから
それは絶対に嫌なんです。
だから駅近の開発余地には中心部の発展に大きく寄与するようなものではなく、プールだの戸建てだので埋め尽くして、
期待感が下がる方向へソフトランディングさせたいという考えが常にあるので、
ここではそのような話題をそのような方向性で展開していきたいのですよ。

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妄想が激しすぎ

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自分の価値観は絶対に正しい。
駅前を上げてる奴らにはいつかギャフンと言わせたい。
だから駅近の土地には駅前っぽくない使われ方をされて欲しい。
商業業務機能も嫌だし、住居系でも高度利用のマンションは嫌。
だから各マンションスレでネガキャンを繰り返す。
売れなければマンションも出来なくなる。
だから売れなくなるような活動を展開していくのです。
それをここで6年間繰り返しています。

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へんてこな主張や市を騙るような言い回しは否定するけど、わざわざ個々のマンションスレに出張ったりはしないわ。

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>>24111 匿名さん
お前は違うのかもしれないけど、たまにそれっぽい奴いるよ。

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8年前からですね。

つくばのマンション2スレの
初期の頃の書き込みを見ると、当時から居ますね。

供給過多だの、
マンションより戸建てがいいだの主張したり、
長谷工批判っぽいものもありますね。

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逆に言うと改行さんは個々のマンションスレにわざわざ出張ってるのか。

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>>24113 名無しさん
俺はあんたに引いてるよ。どんだけ寄生してんだよ

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>>24113 名無しさん

8年前からここにいるなら、既につくばの分譲マンションを買っているんですよね？今は住み替え先を探しているんですか？

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