つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>23107 評判気になるさん

この定員割れ３校について、県は未来永劫ずっとこのままにほっておくんだろうか、どーすんだろ

>>23111 通りがかりさん
ありがとうございます。
廃墟が生まれ変わるのは良い事ですね。

更地であれば、ここは何ができるんだろうねという話になりますが、廃墟だと、この街大丈夫？となります。
一般の駅前でつくば駅前のような広大な廃墟群をある日急に置いたとしたら、街全体は一気に衰えるでしょう。
だから逆に言えば駅前廃墟は更地よりも伸び代のある土地かなと思ってます。
更地は誰が見ても伸び代そのものですが、
廃墟は伸び代がカモフラージュされているようなものなので、そういう意味ではつくば駅前は今が買いなのかもしれませんね。

>>23115 名無しさん
廃墟ですら持ち上げるポジティブシンキング。さすがつくば市w

今はこのような方が多いと思います。
他所の人で、ここに廃墟群が何故あるのか？という背景までもを探る人は少ないですからね。
だからこそ今が買いだと思います。
つくば駅近くの廃墟群が一気に変わりそうだぞと
広く認知されるきっかけになりそうなのが70街区です。
あれが動くと世間のつくば駅近廃墟群に対する評価はガラッと変わりそうです。

駅ちかのマンション買うのはもう手遅れだよ。「今が買い」って言ってる人は10年後も同じ事言ってると思う

需要次第ですよ。
注目されるサプライズが起これば変わります。
つくばの場合は秘密裏に進めれてる計画なので
すでに市場が織り込み済みってことはないと思います。
殆どの方がどこで何がどうなるかを知らないし、
どんな企業が参加するのかも予測がつかない。
ある日突然発表されます。

>>23119 名無しさん
秘密裏にすすめている事なのにアレコレお詳しいようでw

>>23118 マンション検討中さん
そうそう。投資も株もマルチも、本当に利益取れる人は、自分がまず取ってから「今ならまだ間に合いますよ」と言うんだよね。

未だに平日昼間のファミレスとかカフェとかで、どう考えても初対面のコンビが熱心に会話してるの見ると「あ～またカモられてるわぁ～」と思う。

マンションも住むためならともかく「資産として～」なんてセリフを真に受けてる人を見ると「何周遅れだよぉ。がんばれ！」としか言いようがない。

住むためなら、自分が良いと思えばそれが適正価格だから周りがとやかく言う筋合いじゃないけどね。

>>23118 マンション検討中さん

逆も然りで10年前にも買うのは手遅れって言ってた人たちいるねw

つくば図書館の隣　解体始まったね
何ができるのかな？

廃墟はゼロじゃなくてマイナス。
マイナスからどれだけのプラスになるかだから、
開発されればものすごく大きな変化だし、
街全体にそれなりのインパクトを与えることになるよ。

>>23123 評判気になるさん
>>23111

レーベンザつくば世代
エンブレム・ウェリス世代
コアリス・センチュリー世代
レジェイド・プラウド世代
テラス・ウェルビ・メイツ世代
そして吾妻第3第4地区世代と続く…

マンション建て過ぎ！飽和状態になる！値崩れ起こす！
そう騒いでる方はいつの時代もいましたね。

都内は供給を絞って価格が上昇し続けている。
つくばは大量供給が価格押し下げ圧力(上がってないのは事実上の下げに近い)になっているのは否めない。
今つくばでマンション買いたい人にはいいことだけどね。

供給を絞れば高くなる。
つくばは供給料金増えたけど半分以上は売れたし、
これからは供給量下がって価格が上がるってことだね。

建ち続けるところは建ち続ける
後が続かないところは続かない
まあ二極化だよね

やはり更地にならないと、
ここはどうなるんだろう？という話にすらならないですよね。廃墟だとなんとなくずっとこのままのような気がしてくる。
だから廃墟はマイナスイメージ大だと思いますね。
ちなみに、筑波大の大規模研究施設の隣の吾妻公園周りも、売却が決まっています。
こちらも同じぐらい広いです。
https://lfb.mof.go.jp/kantou/kanzai/pagekthp035000141.html

>>23131 名無しさん
吾妻公園付近も立地はいいところですもんね！
少し北にいくと戸建の分譲地広がっているしその間はマンションだけじゃなくて商業施設も入れて欲しいですね。

場所が好立地なので、もしマンションなら、余裕のない詰め込みマンションには
しないで欲しいね。

都市景観に配慮したセンスあるマンションならいいね

今が買い　について信じる人いるんですか？

私は元ミオカスのオーナーでしたが、本当に売買で良い取引きができましたよ。旨味しかなかったです。

いつでも今は買いですよ、待っている間に買いたかった物件はなくなるし、次買いたい物件が出るかは分からないし、その間快適な生活が過ごせないので。

投資物件はまた違う観点があるので、なんともですが。

https://ibarakinews.jp/news/newsdetail.php?f_jun=16874881670332


土浦延伸ですと

高校問題も、電車で土浦行けるから解決だね

駅まで徒歩OR自転車でいける人、もしくは駅から徒歩圏で用を足せる人、どっちも少数派だから電車つかわれそうにないけど。
関鉄みたいな大きいバスは要らないから、コミュニティバスを路線細かく本数増やしてくれた方が利用する人は多そう。

>>23135 匿名さん
ミオカス良いなと思ってましたが修繕積立で不安があり手を出せませんでした。
あんなに修繕積立金安くてちゃんとまわってるのでしょうか？

>>23138 名無しさん

あくまでも延伸先としての計画が決定した段階。
これから計画、検討。それだけで10年くらいかかる。そこで挫折する確率70％。
もしそこを通り抜けたら、買収。それに10年くらい。そこで挫折する確率80％。
最後に建設。そこでまた10年。

高校が不足と言われているのは、今の園児と小学生。
30年経ったら、その子たちはもう40歳くらいになっている。

>>23140 評判気になるさん

築16年の段階で今㎡240円
マンションの規模的には最低でもあと60円/㎡以上修繕積立金あがると安心感はある感じです。

>>23142 口コミ知りたいさん
65円/m2なのですが物件情報が誤記ということでしょうか？
これ以外の今まで出てたものも全部この金額ぐらいの修繕積立金だったので疑問に思ってました。
https://suumo.jp/ms/chuko/ibaraki/sc_tsukuba/nc_70395872/

>>23141 評判気になるさん
試算では一番多くなるのは今5歳くらいの子達。
県も2050年代目標と言ってるくらいですから到底間に合わないですよね

>>23143 名無しさん
失礼しました。
二丁目の物件だと勘違いしておりました。
規模大きいので戸数少ないマンションと比べると管理費とかは安く抑えられるとは思いますが今が安すぎます。
あと4倍ぐらいないと不安…

>>23145 マンション検討中さん

足りない分はどうするんですかね？
一時金払うか積立金爆上げする感じかな？
このまま放置とはいかないはずだと思いますけど。

>>23140 評判気になるさん
自分は機械式の駐車場てこともあり大規模修繕の前に売ってしまいました。今はどうなっているかわかりません。
個人的にはオーナー物件ではないですがつくば駅近ならエンブレムを新築で購入した人が勝ちかと思いますよ。お手頃価格で新築時に手に入れて尚且つミオカスと違って自走式駐車場と免震構造。70街区が盛り上がれば盛り上がるほど、閑静な反対側に魅了を感じてしまう、、。
エンブレムのオーナーさん、おめでとうございます。

>>23145 マンション検討中さん

いままで安かった分、4倍でも足りるんですかね？

>>23148 eマンションさん

足りない可能性はありますね…
今の積立金総額と今後の修繕計画を見てみないとなんとも言えない感じです。

エンブレムの前はエスペリアがその立ち位置だった。
これからできるマンションは築年数で10年近く違ってくるし、廃墟街が消えた綺麗な街で最初から住めるわけですから昔のマンションが得とは言えないですよ。

>>23150 匿名さん
まーその分1000万円は高くなったけどね。

つくば駅周辺の旬はこれから。
旬の時代に築浅でいられるマンションと考えれば
高くはない。

エスペリアはエレベーターの修繕がままなってないと聞いた。

>>23153 マンコミュファンさん

管理組合が上手く機能してないのかな？

目の肥えた都内から移住する人たちに、今時省エネ等でもない新築マンションの需要あるのかしら？
レジェイドみたいな仕様ならわかります

>>23152 匿名さん
で、貴方は今どこに住んでんの？当然駅周辺だよね？

>>23155 検討板ユーザーさん
今度引越しますが、仕様よりも立地と環境で選びました。

つくばが3位。どうやって決めてんだろ。
https://toyokeizai.net/articles/-/678982?display=b

>>23158 マンション検討中さん
前回記事にある通り、記載の4つの指標で決めてるみたいですが、詳細は都市データパックを買ってくれとのことなので、ぜひ。

>>23159 評判気になるさん
営業されてるw
しかも高かったw

資産性第一主義の方達にとっては買う価値あるのでは？？

>>23155 検討板ユーザーさん

省エネマンションって住宅ローン控除的には得だけど、マンションの時点で冷暖房の効きはいいから、あんまり優先順位は高くなさそう。
省エネかよりも、そもそも家の方角でエアコンを使う頻度が変わってきちゃうからなぁ。

今後の最低限のルールにも適合してないマンションってレッテルはあるよな。

>>23162 通りがかりさん

省エネ、ZEH、長期優良に適合する仕様になるとますます新築の価格上がるぞ。

コスト的には、住宅ローン減税VS販売価格のどっちが得かになるけど、はっきり分からないしね。
しいて省エネ機能を持たせるなら、2重窓はもう標準仕様になっているから、窓のサッシをアルミでなく樹脂製にするくらいで十分だわ。

>>23161 匿名さん

エアコンばっかり気にしてるけど、他も含めて省エネかどうかも大事なはず。

方角が云々の話してる人いるけど計算時に方位係数とかで補正してるのと違うの？

エキスポセンターの隣り解体してる所何が出来んだっぺ？

>>23167 評判気になるさん
>>23111

>>23168 口コミ知りたいさん

わざわざどーも
マンションじゃなかったんだね

76年に更地で80年には入居してたみたいだから、
築45年前後かな？
すぐ南側の高エネ研の宿舎の方も
もうそろそろだろうな。
あと、筑波合同庁舎も40年は経ってるみたいだから、
暫定の立体駐車場も含めてあの辺りの区画も
いずれは再開発されるだろう。

つくば駅から3.5km圏の並木にマンションですか。
駅近でこれだけの供給があっても
そういうものが建つんですね。
つくば駅周辺のマンション建設圧力は思った以上に高そうです。
筑波大の解体現場周りがもし売り出されたら
マンション業者の取り合いでしょうね。

>>23171 マンション検討中さん
もしかしたらまた長谷工案件かも知れないですね。
長谷工さんが土地を仕入れて、長谷工さんの施工することを条件に利益とリスクを取ってくれる売主を探す長谷工さんのマンション作り。
賢いやり方だと思います。
つくばはいまや長谷工さんの街ですね。

最近だとひたち野うしくのマンションが、
埼玉建興というところの施工でしたね。
ってことは長谷工はひたち野には興味ないのかな？
つくばは売主がバラエティに富んでいるので、
長谷工が呼び掛ければすぐに集まるって感じなんでしょうかね？
ここ最近は珍しい売主を優先してる気がする。
水面下では長谷工が選べるぐらいの引き合いがあるってことなのかも。

その並木のマンションの情報ってどこみるとわかるんでしょう？

レーベンは埼玉建興けっこうあるような。
つくばの長谷工案件が西日本のデべばかりなのは、首都圏や大手のデべは手を出さないという見方もできますね。

>>23174 匿名さん
プラウドは首都圏大手ですけどね。
でも選りすぐりの土地を提供したわけではないですね。

>>23174 匿名さん

>>23174 さん
ウェルビのスレです。
つくばでは1回こっきりだろうなと思わせる売主が
ここ最近続いてる。
いつでも組めるところは後回しにしてる気がするけどね。
レーベンも首都圏デベですがつくばでは買い負けてるから
ひたち野に行ったのでは？

>>23175 匿名さん

プラウド後、という意味です。

>>23177
その元情報がみたいんですが・・・

レーベンは以前はつくばでは常連でしたね。コアリス以後、つくばでは競り負けてるのか手を上げてないのか。いずれにしろこれ以上高値だと商売にならない、と踏んだということでしょうか。
地域事情に疎い西日本デべばかりというのがちょっと・・・ですね。

みどりのにできるマンションはNTTと長谷工ですよね。
NTTはつくば常連ですよね。
地域事情に疎いということはないかな

つくば駅周辺の話です。

大手は70街区でしょ。
一番旬のときに一番いいタイミング売れるんですから。
個人的には今は70街区を取れないところが先行して集まってるような気がしてます。

>>23181 マンション検討中さん

楽しみですねえ、どこがくるのか。
長谷工絡みなんですか？

70街区はオフィス商業施設イノベーション施設などの
採算合うか微妙な形態のものにチャレンジしたところが
マンション利益を得るんじゃないかな？

マンションと違って、造って終わりじゃなくてイノベーション施設などを維持しないといけないからね。
イノベーション施設は市の補助が無いと厳しいという意見が複数あったからどこも慎重になりそう。
駅側にイノベーション施設もってくるとマンションは駅から遠くなるのでそこも微妙かも。
高級志向になりそうだけど、どれだけ需要があるのだろうか？

【警報発令】2023.11.00　70街区ループの開始警報が発令されましたのでお知らせいたします。

新しく作り直すとはいえ、小学校 HPの不正アクセスの復旧に11ヶ月かかる予定なんですか。https://newstsukuba.jp/45524/28/06/?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twit...

長谷工はデータに基づいた動きをしてるだけですよ。
ここは売れる、ここは売れないけど最近新築の供給ないから単発なら売れるだろうとか、すべて計算されている。
久々の単発なら売れると思われてるのが、
土浦、万博、みどりの、みらい平、並木なのでしょうね。
つくば駅周辺は特別で買えば売れると思われてるのでしょう。

>>23187 eマンションさん

土浦は元々三井が持ってた土地だから、長谷工は関係ないよ。
それともアネージュ土浦のこと言ってる？

長谷工は施工でも儲けるんだから
営業かけるのは自社の土地だけではないよ。

つくば駅は商業施設でなく、こういう研究施設を作ってほしいね。
https://newstsukuba.jp/45549/29/06/?utm_source=dlvr.it&utm_medium=twit...

素晴らしい計画です。
さらに、これを受けて、周辺区画の再開発（特に中央通り沿い）がどうなるかですね。
これ以上無いアシストになることは間違いないです。
ここで賃料取って上手く回りそうなら、
高エネ研宿舎や南2立体のあたりはもっとやれるでしょうね。
将来はオフィス街かな。

南２駐車場が無くなると図書館に行くときに非常に困る。

エキスポセンターの敷地の使い方をどうにかすれば
駐車場なんていくらでも出来そう。
中心部まで遠いというなら
それこそスーパーシティの社会実装でどうにかすればいい。

エキスポセンターに余った敷地なんて無さそうだけど。
つくば市が美術館北側か高エネ研の宿舎の土地を買い取って駐車場にしてくれると便利かな。

エキスポセンターと吾妻小学校の再開発は
順番的には一番最後でしょう。
今そんなことを匂わせたら他の土地の再開発が滞りますからね。
今は、あの土地はずっとあのままだと市場に思わせておかないと。

>>23195 名無しさん

そういう見解がよくわからない。
素人が気付くレベルを土地開発の専門家や不動産関係者が分からないはずもないのに。

>>23196 マンコミュファンさん
ってことは、あなたは　
いずれ売却されると確信してるってこと？

不動産業関係者が価値を盛りたいために空想にしている様にしか見えないけどね。

これから増えるであろう子供の数を考えれば吾妻小はつぶせないし、エキスポセンターも無くならないでしょ。

教室が足りなくなったといって
吾妻中の敷地に新校舎建て始めるかもね。

十分あり得る。
プレハブに詰め込むのがつくばスタイル。

天久保校舎と吾妻校舎に分かれて、
徐々に移転を進めながら、
吾妻校舎閉鎖→再開発

何で小学校つぶしたがるかなー
過疎地域じゃないだし、学校は近い方がいいんだし、減らすな

金儲けしか考えて無いからでしょ

吾妻小と吾妻中は小中一貫校ですから
集約するのは仕方ないことだよ。
市がお金をかけないで新校舎建てるには
吾妻の売却益を使うのが一番ですし、
それが自然な流れです。

中央区立の城東小学校だって移設であり残ってますよ、というか再開発にこんなにお金をかける都会と一緒にしないように。つくば駅周辺で小学校は動きませんよ。

>>23205 ご近所さん
安心してください。
売るのは周辺の再開発がもっと進んで
土地の価格が上がりきった頃ですから
まだまだ先ですよ。
その頃に売れば、税金を投入することなく、
近隣の公共施設の建て替えや修繕に回すことができます。

吾妻小売ったら代わりの土地が無い。
学校って校舎だけじゃなくてグラウンドとか体育館も必要なんだよ。

>>23207 購入経験者さん
3ヘクタールある吾妻中の敷地で対応可能です。
研究学園小中は中高一貫ではないのないのに
2.5ヘクタールの土地に収められています。

移転するとしたら、いつ頃なのでしょうか。。うちの子が来年から吾妻小で自宅近くなので、あと6年くらいは移転しないでほしいです。中学生になれば自転車通学できるけど、小学校は自宅近くにほしいです。。天久保の方は近くなって嬉しいでしょうが、駅近マンションの人は天久保の方に小学校が移ったら悲しむ人多そう。。

>>23209 通りがかりさん
近隣の公務員宿舎の再開発がすべて完了して
土地の価値が最も高くなった頃でしょうから
10年程度は先でしょう。
もちろん売却益は小学校が遠くなって不利益を被った地区周辺で使うべきでしょうね。
公共施設リニューアルやペデや公園などのリニューアルなどに使えば地域住民もある程度納得できるのでは？

>>23208 匿名さん
吾妻小は現在、１学年平均で３クラス程度でしょ。
研究学園小も学年３クラスの設計だけど学森のパンクで仕方無く買った土地であれしかなかっただけで人数に対して最適に設計された訳じゃないですよ。
プールも無いから水泳はアックアセレーナ。
しかも今のところ上の学年は児童数が少ない。

吾妻はこれから子供も数が大きく増加するだろうからとても吾妻中だけでは足りないと思いますよ。
校舎に詰め込められれば良いという考えならそういう選択もありかもしれませんが。

いくらつくば市でもこれから人が増える地域の学校を廃止するなんて馬鹿なことはしないでしょう。

>>23210 マンション検討中さん
通学中の家庭から大反対だから安心して良いよ。

葛城小廃校案は反対運動で存続となったが、そのあとに子供が急増し、結果的に良かった。