つくば市の都市計画について語り合いましょう

今の急激なマンションラッシュは駅周辺で起きてるものであって、これらの価値は、つくば市全体の中古平均とは分けて考える必要があります。
住宅地価も駅から離れてる地点ではずっと下落傾向です。
市内の駅から離れた場所の下落率は茨城の平均よりも高いかもしれません。
駅に近いところと遠いところの明暗をくっきり分けたのが
TXなんですよね。

日立の上昇率が1位？！
なぜ

つくば駅と研究学園駅周辺で開発が盛んな時期がズレたのは良かった。

2010年代は研究学園駅に勢い
2020年代はつくば駅に勢い

2030年代はどうなってるか

マンションだけの開発では年代ごとに衰退していくのは明らか

つくば研究学園駅の徒歩圏内に半永久的なレジャー施設が必要だと思う。

科学を活かした屋内テーマパーク
イベントが開催できる大規模アリーナ
その他もろもろ

つくば駅前と研究学園駅前広場の
イベントW開催が毎週のように続いてるけど、
これは両駅前活性化に効果あるみたいね。

>>22773 通りがかりさん

まだ余地のある万博公園駅のあたりかな。

パン祭り

>>22775 口コミ知りたいさん
万博駅前は地主が点在しててまとめることが困難。
現状もアパートとかテナントビルみたいなのがまとまりなく乱立してしまっててもう手遅れ感ある。

>>22777 マンコミュファンさん

つくば駅前　マンション乱立
研究学園駅前　イーアスを取り囲むようにロードサイド店＆自動車ディーラー乱立
万博駅前　どれもこれも中途半端な感じで乱立
みどりの駅前　ベッドタウンの見本みたいに戸建て住宅が乱立

まあこんな感じかな。現実は。

つくばは20年あたり前からマンションが次々に建てられてきだけど、マンションラッシュが起きればその度に、すぐに飽和状態になる、まちづくりが行き詰まるとかって言われ続けてきたけど、今も勢いが継続しているところを見ると、やはり、計画都市の勝利だなって思いますね。計画都市は完成体となったときに最大限の価値が発揮されるのでしょうね。そして、いま、その過程にある状態だから将来に希望が持てて不動産が売れるのでしょう。
一方、非計画都市はそうではないですね。
何か、先にも進めず後にも戻れないような状態で膠着してしまっているみたい。
買おうと思う人が現れず、民間の開発も後が続かないですね。

>>22779 匿名さん

おおたかの森や柏の葉キャンパスはその通りだけど…、

>>22780 名無しさん
そうかなぁ
あの街こそ駅前をマンションで埋め尽くしてしまった感あるけど。サイズも小さくまとまりすぎた感があって、
これから完成形を目指して作り込んでいながら成長させていく感じではないよね。今がすべてって感じ。

70街区もマンション出来るだろうし、10年後には図書館の向かいもマンションになってるかも。

柏の葉はおしゃれな感じがするけど、つくばは駅降りても閑散として広い空間の先にマンションが並んでいる感じ。
トナリエも仕様が古すぎ。

小さくまとまったから一気につくれた。
だから、完成したての今はいいんだけどね。
一気につくったものは一気に陳腐化するんだよね。
その時にどこをどう弄って人気を保ちながら生きながらえるかですよ。

>>22779 匿名さん
つくば市名物「今の俺は本気じゃない。明日から俺本気出す」

少なくとも現市政6年半で聞き飽きたニートのセリフ。とりあえず本気出してから出直して来てもらいたい。

>>22784 匿名さん
ニートはどう見てもいいすぎっしょ。スーパーシティも2030年までの実現で、まだそんなに時間も経っていないのもあり、温かい目で見てるわ。

昔本気出した反動で今力尽きてる所が多い中で、
本気を出さずにマンションラッシュに移住者ラッシュなら貶す要素がない。

まあ、ちょっと遠いとはいえ大学・病院・研究所が集積した研究学園都市で、マンション価格は首都圏とは比較にならない格安さ。人気なのはわかる。

なんか数年前は「マンションラッシュ」を否定してる意見が多かったここの掲示板も、時代が過ぎたら「マンションラッシュ」を肯定している意見が増えてきていて、当時のマンションラッシュ否定派はどう思うのかな？

商業地のマンションと住宅地のマンションは別でしょう。
商業地のマンションはあまり歓迎できないが、
住宅地のマンションは都市計画の狙い通りだから歓迎。
建設中の大規模マンションはすべて住宅地のマンションで
隣接公園のリニューアルまで協力してくれるんだから何の不満もない。
過去のマンション用地として削られてしまった商業地も、より駅に近い住宅地の70街区の一部に住宅以外を誘導することになったので許容範囲だね。

>>22750 匿名さん
学園線沿いのスシロー？
あの通り夜人歩いてないのなんて事前調査してたら誰でも分かる。
あの通り沿いの店は入れ替わり激しいのも調べれば分かる。
聞いてた話と違うって、店長自分が間抜けですって言ってるようなもんですね。

金落とす云々が実際どうなのかは知らないけど、事前調査足りない店長の話1件を根拠にされても"へー"としか言いようがない。

そうそう。
マンションは建つべき場所（住居地域）に建つの都市計画通りであって歓迎すべきだし、逆に商業地域に建つのは基本あまり望ましくない。勿論法的には建てられるし個別の立地によっても温度差はあるけど。
たまにマンション全般否定する人も見るけど（特にパブコメとか）十把一絡げに良いだの悪いだの言う人はよく分かってないか、何らかのポジショントークで言ってるかなので、スルーで良いかと。

>>22789 匿名さん

その当時の掲示板レス見ればわかるけど今のマンションラッシュの場所自体に建つことを否定していたんだよ、マンション否定民達が。商業地とか住宅地ではなく、駅前の今の状況になろうとしていたマンションラッシュを否定していた。

今の場所を否定していたのに都合いいよなって言う話なので、最近の掲示板住民のために一応補足しておく。

マンション建てて定住人口増やして商業需要を高めて、新たな商業機能を誘致する、するとまたマンション需要高まっていく、都市育成ゲームと基本同じ。
リアルではそれプラス商業集積地域に連担性が求められるので、それを途切れさせてしまうような場所にマンションを建ててしまうのはNG。
狙った場所の商業需要を高めるためのマンション開発であれば何の問題もない。

発展中の街と、県内常磐沿線のように、
更新しながら維持している街とでは考え方が変わってくる。
後者の場合、商業用だった土地をマンションに切り替えてるわけだけ、つまり、商業縮小を受け入れてる結果だから、あまり良くは思われないかもしれないね。
そういうところはマンション建てすぎると、
商業縮小＋住宅需要低下をセットで招いてしまうので、
ゆっくりゆっくり新陳代謝していくしかないんだね。

大和ハウス／「つくば駅」直結の複合施設に16店舗がオープン

https://www.ryutsuu.biz/store/p053021.html

>>22795 マンコミュファンさん

まさか北棟と南棟の二棟とは

>>22795 マンコミュファンさん
ゴーストテナント街Qtがもう一つ出来る明日しか見えない。

まあ大和としてはテナント街はおまけで、自社オフィス建築ついでに、オフィス賃貸＋駐車場事業で十分なんだろうけど。

北1立駐の土地を取得できれば1棟にまとめられたと思うけどね。5年かけたけど無理だったんだろう。
つくば市側にとっても北1を大和の施設の駐車場として
恒久的に使われてしまっては、駅前商業機能の連担性構築を狙って70街区の駅寄りの区画を商業okにしたのに、
間で途切れてしまってはその意味がなくなるから、
大和ハウスに渡すわけにはいかなかったのだろう。

ヤフコメでもけっこう心配されてるね。うまくいってほしいが。
大和にはつくば駅近にマンション建ててほしい。以前住んでたけどいいマンションでしたよ。

大和のプレスリリース見たけど、
市の紹介のところでスーパーサイエンスシティ云々は出てきたけど、あまり踏み込んでないし、
この開発とそれとは一定の距離を置いてる印象。
寧ろこの開発をもって70街区関連プロジェクトへの参画を目指すのは完全に諦めたって感じなのかな。

これか

>>22801 検討板ユーザーさん
ここって1等地でしょ？もう少し高い建物建ててもいいと思ったけど、そんなに制限厳しいのかな

2017年のプロポーザル入札の時点で5階建てのビルというのは決まってたよ。

>>22802 匿名さん
需要を考慮してこのサイズにしたのでは？

真ん中にあけた通路は、
北1立駐の区画を貫いて70街区まで繋ぎたいって気持ちが
伝わってくるね。

まあオフィスなり店舗なり埋まるだけの需要があるなら10階でも20階でも建つと思うけどね。

>>22805 匿名さん
なんでもかんでも70街区にこじつけられる思考。70街区教の経典はどんな教えが記されてるのだろうか？

この規模のオフィスにしては大袈裟すぎる車寄せだ。
もしかしたら70街区と駅を結ぶモビリティロボットか自動運転バス向けの駅前ロータリーでも想定してんのかな。

>>22807 匿名さん
普通に考えて関係ないわけないからな。

ここから賑わいが70街区に繋がるってことはなさそう。
70街区は商業施設が出来たとしても大きくないし、遠くて道路渡らなきゃいけないし、また戻るのも面倒くさい。

>>22807
教義を馬鹿にすると、噛み付いてきますよ
無理矢理関連づけて考えてしまうようです。

>>22810 匿名さん
普通にペデで繋げることになると思う。

>>22801 検討板ユーザーさん
やっと動線が整理された新しい建物が建つのか。それは喜ばしいことよ。

左下の駅出口の上に建物ができるんだと思ってたら建物と分離しているのね、空間も無駄になるし駅からの繋がりもよくないのに。。。なぜ？

>>22814 購入経験者さん
土地の所有者が違うからじゃない？
駅出口の権利が持てなかったから分離したと思う。

中央公園沿いの大和側の歩道が狭いのだけど、ここも整備されるのかな。ペデストリアンデッキついでに綺麗になるのか分からないど、こうゆうインフラも整えてくるのはありがたいね。

商業施設かぁ。おおたかでも駅前商業施設の空きテナントが目立つのに。

>>22817 評判気になるさん
商業施設かぁ。通り挟んだ向かいのQ'tでも商業施設のゴーストタウン化が目立つのに。

まあ、ここの優先順位は
１　大和ハウスの自社オフィス運用
２　オフィス賃貸収益事業
３　駐車場事業
・
・
・
・
４　商業施設賃貸事業

だと思うから、商業施設が空きテナントとなっても大して問題にならないと思う。ダイワロイネットのテナント惨状を目の当たりにして、わざわざ商業施設に期待はしないだろうね。一応あの場所にオフィスビル立てるのに「商業施設」が市長の圧力でやらざるを得なかったんだろうから。昨日の市長のSNS見れば察する事ができると思う。

完成予想図にもさりげなく描かれてるけど、
奥に見えるここの8倍程の面積の70街区+北1の土地で展開されるスーパーシティ絡みの一括複合開発の投資効果をどれだけ自分らの土地に誘導できるかがここの開発の肝だったのだろう。
だから、その誘導路となりうる東西に空けられた隙間は絶対に外せないものだったんだと思うよ。
というかこの開発はそれを軸に考えられた開発だと思う。
新たな駅の出入り口となるエレベーターと、
まるで北口ロータリーを主張してるかのようなこの設備は、ここを70街区への起点としたい大和側の思惑が強く表れている。
かといって大和の一方的な押し付けには終わらないだろうな。
北1の土地から見ても、70街区から見ても、この通路は駅へのショートカットルートとなりえるわけだから、ここを活かすことは大和にとってだけの利点ではないわけだから70街区の事業者がどこに決まろうともそういう使われ方をするんだろうなとは思う。
不確定要素が多い中でスーパーシティ関連の投資効果誘導を目指したらこういう計画に行きついたってことだろうね。

ビビやホテルの現状もみてほしいね

大和の施設はトナリエと連絡通路で繋がるって話じゃなかった？
トナリエの2階o3階と繋がっていれば南１じゃなくてこっちに車駐めてロフトなりモンベルで買い物出来て便利かと思ったが、これじゃがっかり。
しかも駐車場と商業施設も連絡通路が無い。

ダイワハウスの駅前への期待値が分かる造りだね。

300台ちょっとの立体駐車場なんてどうにでもできる建物だから、
隣の街区次第ですぐに別の建物に建て替える可能性あると思う。

隣の区画（70街区?）は大勢の人を呼び込む施設じゃないだろうから現実的にそれは無さそうだけど。
70街区に用事がある人はそっちの駐車場に駐めるだろうし。

それに駐車場壊しちゃったら大和ハウスの支社とグループ会社利用（従業員、客）の駐車場が無くなっちゃうじゃん。
駐車場は353台だけど、純粋な利用客用は300台も無さそう。

>>22821 匿名さん
地下でもペデでも繋がってるのに、
さらに橋をかける意味がわからない。
そんなことに金をかけるなら
駅と70街区を連結させる方向性で金をかけるべき。

>>22823 匿名さん
そこでモビリティロボットを活躍させるんじゃない？

駅直結効果を新ビルに最大限活かしたいなら、
駅の近いところほど高密度に利用したいはずだし、
こんなふうに広場的空間なんてつくらなかっただろう。

70街区は、客を集めるには広い駐車場をつくるしかなく無駄に土地を使ってしまうというスマートじゃない社会問題に抗うような街を目指すのだから駅との連携はかなり求められるよ。

>>22824 検討板ユーザーさん
大人一人でささっと移動するならそれでも大して困らないけど、子供連れて駐車場を1階まで歩いてそっからさらに信号待って道路渡ったり、地下に潜ってまた上がるとか非常に面倒くさいよ。
駐車場もペデには繋がってない。

商業メインなら車降りたらそこから先は連続的な商業スペースでしょ。
商業にほとんど期待してないことの現れだと思うよ。

>>22826 口コミ知りたいさん
車が無い人でも便利に使えたり、自家用車の代替となる新しい移動手段の導入は目指していても、車社会に抗うことは目的としてないでしょう。

客を集めることは目的じゃないからこれで良いのだろうけど。

>>22827 匿名さん
トナリエ寄りに16店舗ってことは、
南1を使ってくれということでしょう。

ここの8倍規模の敷地で一気に複合開発するってことは
駅との間にはそれだけでそれなりの人通りが発生するようになるだろうから、
ここはトナリエと一緒に賑わい空間をつくっていきましょうという発想の施設ではないだろうね。
で、ここの集客効果を外に外に広げていくという発想でもない。
とにかく、隣の投資効果をこの敷地に誘導したい
そうすれば駅周辺も賑わうだろうという考え方なのだろう。

>>22828 匿名さん
ある程度、脱車社会目指さないと、
スーパーシティグリーンフィールドを名乗る街として
世にお披露目出来ないんじゃない？
関わる企業のイメージも下がりそう。

>>22821 匿名さん

そうなの？連絡通路（ペデストリアンデッキのことを指してますか）は繋がるんじゃない？

>>22832 匿名さん
繋がりますよ。
駅を中心にぐるっと回遊性をつくる感じですね。
大和ハウスがプロポーザルであの土地を取得した2017年の時点ではそれだけで駅前区画は安泰でよかったんですけどね。
あとから70街区の話が出てきて、回遊性高めてつくられる人の流れが大和の土地を通らないかもしれない可能性が正直高まったよね。果たして、駅前も70街区もすべて完成した後、
モグ前のペデを北に歩いている人が、
70街区の方に曲がるか？大和の方に曲がるか？
多いのはどっちだろうね？
個人的にはそういう引っ張り合いになると大和の土地は弱いと思う。

>>22833 eマンションさん
そのペデは小学校前まで繋がると思いますか？

>>22834 匿名さん
もし北1の区画に商業ビルが出来るなら、
ペデは小学校南側の歩道までは繋げない方がいいかもね。
人の流れが北1の区画をスルーしないように、
区画内を通って70街区にむかうようにしたほうがいいよ。

なんでもかんでも70街区に話を繋げる信者がいるな

あの擬似的な北口ロータリーに、
自動運転バスやモビリティロボットがうろつくようになって、周りの黒っぽい建物の中でそこだけスポットライトを浴びてるかのように異様に緑化されたビルが建っていたら、あそこに降り立った人は、大和ハウスのことを、スーパーシティの中心的役割を担ってるような印象を受けることだろう。

>>22836 匿名さん
なんでもかんでも70街区に繋がるし市全体に繋がっていくんだよ坊や。

>>22837 評判気になるさん

そうなるか知らんが研究学園は大和ハウスが土地買い占めて転売、造成開発したことは地元では有名な話

ここには、
大和は70街区に前のめりになってるという人と
土地取得して引くに引けないから仕方なく開発したという人がいるけど、
両者共に、大和はさらに土地を買収するつもりはないで
一致してると思う。

「つくばなんてこれで打ち止め…市長がうるさいから
計画中止にしないで一応形にはしたけどもう懲り懲りだよ」派

「隣の土地も買収して一体開発したかったけど
無理っぽいから先に開発するわ…でも…隣の開発と連携取れるような計画にはしておく…」派

北１開発って、既存の駐車場、新しい駐車場、大和オフィス、商業施設の４つの建物あるの？
見た目的になんかイマイチなんだが、規制やらで仕方なかったんだろか

妥当な規模では？

>>22842 匿名さん
既存の駐車場は大和の土地ではありません。
公的機関所有の土地で暫定利用で駐車場になってるだけなので
この先どうなるかわかりません。
というより70街区が動きだしたタイミングでチャンスと見て急に動く可能性は寧ろ高いです。
というわけで、大和の施設はあの駐車場をあてにできませんので、自前で小さな立体駐車場をつくるしかなかったんですよ。
で、その駐車場規模に見合った規模のオフィス＋商業をつくるということになってああいう計画になったのでしょう。
柏の葉にしろおおたか駅前にしろ
駅前とはいえ駐車場はそれなりに大規模なものを併設してますからね。
いくらつくば駅前でもその駐車場規模であのぐらいの土地面積ではやれることが限られてきます。

>>22844 名無しさん

駐車場の事情は知っているのですが、行政も一緒に取り組んで総合的に駅前開発としてやってほしかったというか。駅前の目立つ土地ですし。あの敷地に駐車場２つなら、北１より大きめか階層を増やしたの１つで作るとか発想はないのかって。
北１が外壁塗装をしていたからなくなることはないんじゃないかな

>>22845 匿名さん
もちろん土地取得から5年もかかってますから、
水面下では、大和や市、さらにはまちづくり会社が間に入ったりしながら、いろいろあったんじゃないですかね？

でも、後から構想が出てきた70街区の開発は、
大和の開発とは比較にならないぐらいの大きなお金が動く事業だろうし、国家的プロジェクトですからね。
あの土地を、70街区のために捧げるか？大和に捧げるか？
あなたならどっちが市全体の発展に寄与すると思いますかね？
私は70街区と一体的に開発した方が有効だと思いますが。

暫定利用の北1立体の土地を、
もし大和ハウスに利用されたら
大部分を駐車場にされてしまい、
駅前街区と70街区を断絶し、一体性が失われた
別々の街のようになってしまうような気がしますね。
それはつくばの中心部にとっても70街区にとっても
勿体無いことだと思いますね。

この掲示板に70街区の信者は何人いるんだったけ？

>>22848 匿名さん
逆に質問だけど70街区どうなると思います？
駅寄りの土地を商業機能誘導が可能な高さ制限の無い都市計画に変更しましたが、何も起こらないと思いますか？

>>22848 匿名さん
文体見ればほぼ１人ということは分かる。

都市計画の変更は、誰がどう見ても、70街区と駅前街区を結節するためのもの。
よって、結節相手となる北1立体の土地を暫定利用のままにしておくわけにはいかないでしょう。

>>22851 匿名さん

そうかー北１の外壁を塗りなおしてたのだけど、将来的に売る予定だったとしても補修が必要な状態だったらそうするか。数年先ですしね。

>>22852 匿名さん
まだ使える収益施設はちゃんと修繕履歴を残してから売却に入らないとね。
つまり修繕は売却の準備みたいなものです。

>>22853 匿名さん

ここの話の流れだと、北１は売るけど駐車場としてつかうというより、その土地を活用するってことらしい？

>>22854 匿名さん
売る側は買い手が解体して新しく開発するのを分かってて、
土地の価値＋施設の価値で売却するんだよ。
上物を無価値なものとして売却することはない。

たとえば、もし、70街区よりも先に売却することになったら、
取得した事業者は70街区の計画が定まるまでは動けないんだろうから、その動けないあいだ立駐で稼ぐことができるよ。

仮に、北１土地が売却されたとしても、北１外壁塗装は付加価値を高めるためじゃなくてただの管理維持の一環だったんじゃない。駐車場だよ？

記事によれば、先行して立体駐車場の整備に取り掛かったのは、工事関係者の車両の駐車場として使うからだという説明だったようだけど、逆に言うと北1の立体駐車場は3階屋上はガラ空きなのに大和関係者には使わせてくれないんだなってちょっと思った。

普通は立体駐車場を建てるスペースを工事中の駐車スペースとして利用し、完成が近づいたころに、
立体駐車場の工事を始めるイメージがあるけど、
ここはそれとは逆で、立体駐車場を二ヶ月も早く建て始めたね。

>>22855 検討板ユーザーさん
本当に売却予定なら、メンテナンス分の投資が回収できなくなるから、しないか最低限にするのが当然。建て替え直前のビルや病院って中をあまり直さないからボロいです。
その原理からいくと70街区の公務員宿舎も価値を高めるために売却前に塗り直すんですか？

ああいう簡易的な構造物の修繕は、
高層住宅の修繕とはかかる金額の桁が違いますよね。
それにすぐに収益を引き継げるのがいいですね。
万博の積水マンションの土地が
取得から着工までの間に駐車場を運営したように、
駅前だしすぐに収益出せる施設はそのまま引き継げるようにしておいた方がいずれ解体するにしても価値は高いですよ。

メルカリで物売るときに少しキレイにしたりキレイに見えるように写真撮ったりする手間を惜しむかどうかですよ。
その物が価値の高い物であればあるほどちょっとしたことで金額が大きく変動するから、
それぐらいの手間は惜しまないと思います。

草ぼうぼうの公務員宿舎の廃墟は、
収益を得る状態にするまでにものすごくお金がかかるので、ジャンク品みたいな物ですね。
あれは解体前提で売るしかないでしょう。
仮にリノベーション目的のところに売るにしても
春日のリノベーションマンションのように、
外壁塗装とかは買い手が決めるべきところでしょうね。
そこらへんの自由度を奪ったら売れるものも売れなくなります。

なんでつくばはタワマンが立たないんですか。規制でもあるんですか？

>>22863 口コミ知りたいさん
一応みどりのにタワマン建ってるよ。

>>22863 口コミ知りたいさん

つくばセンターのリニューアルも頑張ってますし、市としてつくば駅辺は学園都市的な景観を保ちたいのかもです。
でも、ウェルビーイングが建っているとこは、駅からも遠いですしタワマンでもいい。というか要塞みたいになってしまっていて、あれならタワマンにして抜け感をだして緑地ある方がいいと思ってしまいましたが。
こういった開発は、行政は関与できないものなのかしら。

そもそもつくばでタワマン住みたい人ってどういう人なんだろ？

>>22866 マンション掲示板さん

タワマン＝高いわけでもなさそうですから…駐車場が自走式ならタワマンは建てば売れるんじゃないかし今からだとマンションは飽和状態だけど。

>>22867 買い替え検討中さん
そこなんですよねー。でも駅前で自走式駐車場台数確保するのは至難の業だし、機械式になれば点検や修繕費上がって、ただでさえタワマンはランニング高いのに更に高くなってリセールに響きそうだし車社会の茨城では現実的では無いと個人的には思ってます…
しかも地元住民や地主から猛反対くらいそうだし実現は厳しいかと。
新築は良くても数十年後大変そう。
個人的な感想で失礼します。

>>22868 マンコミュファンさん

そうなのですね、地元住民や地主はなにを根拠に反対するのものなのですか。
駅前やら商業施設なエリアだったらあれこれ言わないかしら。
ランニングコストは色んな要因で決まるのでタワマンだから高いとも言えないけれど…

仮につくばでタワマンだと地上に降りて、そこから駐車場に移動して出かけるという生活スタイルになる。
正直、かなり不便だと思うよ。