つくば市の都市計画について語り合いましょう

現在のクレオはまさに安っぽい施設というか廃墟だから更地になってもそのほうがいいという考え方もできる。
更地にマンションが建設できるなら更地よりもっと良いという考え方もできる。

あの場所で商業施設面積が5万平米…
一度壊したら、この商業用の床は
あの場所に取り戻せないでしょう。
つくばの将来を考えるといまはキープしておいた方がいいと思います。中心商業は、北へシフトというより、北へ拡張というより考え方がいいと思う。最低郊外大型モールを上回る規模を用意しないとうまくいきません。

>>2154 匿名さん
春風台と同じ200坪の緑住農の分譲地のことでしょう。200坪の分譲地って初めて見たけど、かなり開放的。他と同じような50坪分譲地もあるけどね。バスがないので、バスが通れば値段が上がるかもね。つくば駅5km圏内で坪10万は安いでしょ。

つくばは、誰の思惑かわかりませんが、「高級路線」を狙っていて、地価や家賃も高く設定されています。
それによって、進出を躊躇してしまう企業や店舗があり、発展が阻害されている面もあります。

一方で、駅から少し離れれば、本来の地価のあるべき価格に少し近づいた金額設定の土地や賃貸が出ています。
その、駅から少し離れた場所に人々が集まれば、つくばの地価についての、価格破壊（？）が起きて、地価の見直しがある可能性もあります。
つくば市の地価や賃貸価格がもう少し下がれば、進出してくる企業等も増えるはずです。地方にありながら高すぎる金額が、発展を阻害しているとしか見えません。

つくば駅からの距離は並木や松代より有利でありながら、地価が安い流星台は、おそらく「学区」が関係しているのでしょう。
この「学区」というのがつくば市の人口増の重要なポイントで、研究者が多く住む地区の学区が人気となり、地価が上がっています。
公務員宿舎が激減し、研究者が分散することで、地価も変わってくる可能性があります。流星台周辺の学区も、TX開通後は研究者の住民が増えています。流星台が人気地区になることは、つくば市の地価の見直しにもなる可能性もあるので、楽しみです。中心地区を除き、一坪20万以下が、本来のつくばの地価です。

広い駐車場つくって、安い建物建てて
ちょっとの儲けで商売が成り立つみたいな
そういう安い土地は、いまのつくば市にもありますよ。
逆に、地価が高いところは、その価格によって、
そういう安っぽい土地の使い方をする事業者が簡単に寄り付かないように、守られているわけです。

地価が安い土地は可能性が高まるというのは、
安っぽい開発をする事業者にとってはという話で、ランクの高い開発をされる可能性は低いということ。

考えてもみてください
地価の安い県南地区の常磐沿線は可能性高いですか？人口増えてますか？都市として成長してますか？

地価を維持していれば、いつか高級業者が寄ってきて美しく栄えるみたいな話はおかしいと思う。
商業用の地価が高いのは主に利益が見込めるからであって、コストが高くて利益が出ないならどんな業者も来ない。
今のつくば駅前はストロー効果や他地区のショッピングモールとの競争に負けて高い地価や賃料に見合った利益が出ず、もはやダイワとマンデベ以外は近寄れなくなっている状態。

緑住農の緑地部分の固定資産税は市が負担してくれる代わりに緑地の維持は住民が行う義務が課せられる制度があるみたい。

>>2160 名無しさん
同感です。
地価に応じた集客ができず利益が得られる見込みがないから、あそこは商業施設ができずに空きテナントのままなわけですね。
商業施設として、利益が得られる見込みであれば、すでにテナントで埋まっている。
つまり、クレオは、商業地としての実力以上の地価・賃料になっているということ。
「地価が高いから守られている」などは、詐言でしかない（変な改行？）。

>>2161 匿名さん
緑住農は、使い勝手が微妙で、それで、春風台が苦戦したので、
流星台では、緑住農の土地は少なくなりました。
普通の戸建て用地と変わらなくなったのです。
学園の森の戸建てが売れている状況を見ると、学区へのこだわりは薄れているように思います。
つくばの新興住宅地であれば、それなりのレベルの子が集まるだろうという意識が広がっているかと。

地価が維持されれば？地価って結果ですからね。
需要が集中してるところは高くなるし、需要の無いところは安いです。となりの土浦市の駅前地価は、完全に下がりきっていますが、古いビルが壊されて虫食いのように駐車場になっています。
駐車場になってから20年以上たっても
その土地に何の動きもありません
ずーっと駐車場のままです。
要するに地価が安すすぎて固定資産税も激安ですから、ずーっと駐車場で小銭稼ぎしてても問題はないのでしょうね。
地価が安ければ土地が動く？そんなわけないですよ。需要が無いから安いわけですからね。

西武が潰れてからもあの辺りは地価上がってますからね。
実力以上の地価とかなにを言ってるか分かりません。
実力はあなたが決めることではなく、
需要が決めることなんです。

つくば駅前は今の地価だと手が出しづらいが、もう少し下がればなんとかなるくらいのポテンシャルはあると皆さん思っているのでは？
今の地価が下がっても、そんなにひどいことにはならないレベルで需要とマッチすると皆さん思っているのでは？
土浦のような完全なる衰退都市を例に出してくるのは無理があるのでは？

>>2164 匿名さん
商業施設は利益に見合わないので撤退しているのに、地価が上がっているとすると、主に住宅需要なので、結局あそこはマンションこそがふさわしいですね。

>>2159 匿名さん

地価・賃貸料が集客力と見合う金額なら問題なし。

つくばは、集客力以上の金額だから、大手が手を出さない。

ブランドやイメージ保持のために高くしていても、売れなければ意味がない。

空きテナントだらけの街は寂しいです。

土地なんて、どこもその土地一つしかないわけですから、世の中の99%の人が、高い、自分なら買わないと、そう思ってていいわけですよ。
その一つが売れればそれで終わりなんだからね。だから、こういうのは買う立場じゃなくて、売る立場になってから考えた方がいいですよね。
クレオ跡地、もし、自分が持ってたとしたら、いくらで売りますか？って話です。
周辺の土地売買実績なども踏まえて、考えてみてください。常陽銀行ビルとか筑波銀行ビルとか
UR跡とか相当な数の事業者が手を挙げて跳ね返されましたよね。
売るとなれば、いろんなところから声があがる土地です。
出来るだけ安く売りたいなんて考える奴はいませんよね。

常陽銀行、筑波銀行が建った頃はまだ研究学園も発展前でつくば駅前に活気があった頃。既にひと昔前の話です。
UR跡地もマンデベが手を挙げただけ。結局、商業需要はないんですよ。
高く売りたくても、今からならマンション用地として売るしかないんです。

>>2165 名無しさん
つくばの商業地のトップは25万ぐらいですけど、UR跡地は、1m2で50万で売れましたからね。駅まで大通りを渡らないクレオ跡は、
もっとするでしょうね。
高い高いといっても需要が決めることなので仕方ないのです。

>>2171 匿名さん
うん。2164、2168、2170あたりは商業需要と住宅需要を完全に混同して勘違いしてる人ですね。

住宅需要は基本どこでもありますよ
住宅需要ぐらいしか無い商業地なら
となりの土浦市の駅前商業地のように
住宅地並みに安くなります。
競合がないので。土浦駅前図書館のとなりに、
日立ライフでしたっけ？マンション用地取得したんですが、ものすごく安く取得してますね。
需要ないから、8階建とか小規模のものを建てるようですね。

駅近くのマンションが出来て少しではあるけど、人通りは増えた気がする。
UR跡地のマンションが建って、吾妻や竹園のマンションや分譲住宅が増えて、少しずつでも駅周囲に活気が戻ってきたら。
少しはQtを含めた駅周辺に活気が戻らないかな。
なんだかんだ言って、つくばも研究学園も駅周辺を中心として開発が進んで、徐々に辺縁に開発が及んでいく形態。
中心がさびれてドーナツ化すると辺縁も開発が進まないと思う。

あそこは、日立ライフが2億1000万
穴吹が1億7000万ちょっとぐらいを提示したらしいけど、UR跡地でこれと同じ0.23ヘクタール換算だと12億ぐらいしてますから、
異常なほどの開きがありますね。

安い土地だから低密度な安い開発しかされず、
8階建てかな？この程度の小規模マンションでは、中心部の定住人口を増やすといっても
微々たるもので、ほぼなんの効果もないでしょうね。
売ろうとしても、なかなか売れないところは
こうなってしまうんですよ。

そういえば、今年もオークラはビアガーテンやるかな？
どうせセンター広場空いてるんだし、センター広場でやって欲しい。
あ、都市計画じゃないじゃん（笑）

>>2173 匿名さん
それは住宅需要すらないってことでしょう。土浦駅前は。
つくば駅前が高止まりなのは少なくともまだ住宅需要だけはあるってことでしょう。

春風台の北端に、サンヨーホーム ？の75戸+集会所の戸建計画。いよいよ工事が始まったようです。あれだけ駅から離れたところでも、この規模の計画戸建街が開発されていくということは、つくば市内の戸建ラッシュは、結構な広範囲で広がっていきそうですね。
それもこれも中心付近の地価が高いおかげですよ。
中心付近からいきなり安かったら、
市街は外へ外へとは広がっていきませんからね。

＞＞２０８２さん
吾妻１－１－１　９月入札ですか、気になりますね。

・落札価格はどの程度になるのか？
　異常なまでの高額落札価格だったUR跡地が51.88万／㎡
　１種中高層エリアですが、商業クレオ跡地価格を占うことができるかも。
　
・どこがが落札して、どんな開発を行うのか？
　駅３分の立地で、目立つ場所。
　市民にとっては”つくば駅近辺の顔”になるかもしれません。

そこは、容積率200%までの住宅地ですから、
マンションだとしても、そんなに詰め込めないね

低層高級マンションでしょうね。
スターツのオフィスビルはいまだに空室なので、オフィスはないでしょう。
商業地としての価値が平米２５万円で、住宅地としての価値が平米５０万円なら、住宅でしょうから。
住宅需要のみが旺盛なんでしょう。

最初どうかと思ったけど、やっぱり５、６階に図書館の案は悪くないかもしれない。
20億強は確かにつらい・・・でも仕方ないのかもしれない。
１階には百貨店の食品売り場が入ってほしい。
菓子折り買いに行くのにイーアスに行くのは辛いし。
つくばにろくな魚屋が無いのも辛い。

ただ、北１が無くなるのに、駅近の駐車場が無くなるのはきついよ。
ロータリーの上に平置き駐車場とか作れないものかね。景観が悪くなる？
エクスプレスに直接つながる地下駐車場は無理か。

>>2182
低層高級マンションの一階に、ハイセンスな個人商店とか入れてくれないかな。
洞峰公園周辺みたいな雰囲気にできれば、イーアスと差別化できると思います。

個人店はダメです。チェーン店から駅周辺が栄えていくのが定番な気がします。
第一、個人の店では賃貸料が高過ぎて経営が成り立たなさそう。
図書館を入れて人の流れを変えるのがベターな感じ？
素人には思い付きませんが。

>>2183 匿名さん
何が仕方ないのかさっぱりわかりません。
図書館作ったからって周りの商店でも人が買い物すると考えるのは短絡的でしょう。
それなら今だって図書館は駅近なんだから、駐車場に停めた客がついでに買い物して活性化していたはずなんです。
まるで全市民の文化施設である図書館を人質にとってセンター地区にカネを落とさせようとするようなやり口で、しかも多額の税金を使って効果は疑問符ときている。
総合運動公園といったい何が違うの？

>>2183

北1駐車場は無くなりませんよ。
今のダイワの平面駐車場が無くなるだけです。

チェーン店はもうお腹いっぱいです。それなら郊外に車で行きます。
賃料を下げて、街づくりに貢献するつもりでやってほしい。
高級低層ならお金持ちだろうから、その分かぶってもらいましょう。
ベーカリー、アクセサリー店、セレクトショップ、ギャラリー、高級レストラン等、
ヨーロッパの高級住宅街を意識した街づくり。中庭を設けたりなど。
吾妻の箔付けになり、資産価値も守られます。
あの辺がただのマンション街になったらもったいない。
発想の乏しいディベロッパーがそんなこと考えるわけないですから、
ただの妄想なのは分かっていますが。

自分はもちろん高級低層は買えないですが、買い物に行きますので。
現状は、質の高いものを買う時は東京です。本当は面倒なんですよ、、、

>>2181 匿名さん
吾妻1ー1ー1は住宅用途以外はまず、考えられませんよ。
14層のMSでしょうが、それでも良質な開発を望むだけです。
供給過多な状況ではありますが、東京建物でも応札してくれるといいのですが。

>>2186
つくばは一区画が大きいので、隣のお店に行くのでさえ車を動かします。
今の図書館に行った後、わざわざ別の建物に行って消費活動を行うか…　微妙なところ。
でも同じ建物だったら…　魅力的なお店を揃えることができるなら、可能だと思います。
ただ、図書館という「神聖な」場所を消費と結びつけるのは、
拝金主義極まったりという感もあり、抵抗もありますね。

〉つくばは一区画が大きいので、隣のお店に行くのでさえ車を動かします。

めんどくさがりやなのでというのが、正解

でも、イーアスにはショボイ店しかないのは間違いない。

つかばがまだ田舎だから仕方ないのか…

イーアスの品揃えはがんばっている方だと思いますよ。
ただ、渋滞はイーアスに用がない人にまでも影響するので迷惑だしなんとかしてもらいたい。イーアスが悪いわけではないけど。
イオンモールは土浦もつくばも周りの道路は広々しているので、近くを通ってもストレスは少ない。あれくらいの道路に今からでもしてもらいたい。

>>2186 名無しさん
いまの駐車場〜図書館の経路に商業施設はありませんよ

結局つくばセンターの需要はあるんでしょうね。
百貨店食品売り場、婦人・紳士雑貨売り場は欲しい。イーアスでは足りない。
大塚家具みたいなのも入れたら？
建築ラッシュなんだから、需要あると思うな。
需要が落ちたら撤退すればいいんだし。

後は趣味のマニアックなお店を上階に入れる。
中野サンモール的な雰囲気を醸し出せないものか。
沿線のオタク達がつくばセンターに集結するかもしれない。

20億かけて図書館移動させるより、
CREOの賃料を3年補助とか、そういう方がいいんじゃないかな。
正攻法で行く方がいい。結局魅力があれば人は集まるよ。
図書館を経済活動に組み込むのは、やっぱり良くない。
目先のことしか考えていない気がする。

つくばなら、田舎に店舗持っていても、車置く場所無くても、
いい個人商店には人集まる。
やる気のない西武と、ぼろぼろのイオンじゃ、
人はこないよ、そりゃあ。

>>2195 周辺住民さん

そうは言っても、個人商店だけでは力不足。
飲食店を除けば、核店舗がなければ集客は難しい。
大型店舗が来ないなら、図書館で集客というのは１つの考え方だと思います。

CREOに20億かけて図書館移動させるより、今の図書館近くに5億かけて駐車場確保する方が、人を集めることになるんじゃないかな。
そして、CREO横の立体駐車場の駐車スペース幅を今より広くとれば駐車も楽になる。
そのうえで >>2195 に書いていた人がいたけど
>CREOの賃料を3年補助とか、
なんてことをして、お試しでも良いから店を開いてもらう。

牛久、下妻、阿見とかに住む知り合いと意外と頻繁に研究学園周辺のお店で会うんだけど、話を聞くと複数のお店を巡っているのですよ。
イーアスついでにタイヨーとかaokiに寄ったとか、コストコついでに事務キチ寄ったとか。
つくば周辺で集客必要なのは複数の魅力あるお店と広めの駐車場のような気がします。

あの小規模の西武は、都内で営業していても閉店していたと思いますよ。
商圏人口とかの問題ではありません。
最近では、船橋店が潰れましたし。

>>2198
大規模店舗と個人商店を混ぜるという事です。
人が来ない上階は賃料を安くして、マニアックさを出す。
こういうお店は上階でも問題ない。
つくばにはサブカルチャーの聖地が必要ですよ。学生もいるんだし。
一～三階は大規模店で、一般客を呼び込むと。
北千住ルミネみたいな雰囲気にできません？
市も、個別店舗への貸し出しを望んでいたはず。

そもそも、図書館が移るなら、跡地はどうなるのでしょう？

百貨店自体がオワコンなので必要無いです。
専門店の集合体で良いのです。
食品スーパー、シネコンや大型書店や家電専門店
一通りの業種を揃えてれば客は来る。

イーアスよりも、
①道路環境
②周辺人口
③徒歩、自転車での集客
④駅力
⑤バスの発着
⑥20から30キロ商圏の中での地理的な位置
⑦駐車場の形態だけ

①〜⑥までは勝ってますからね


地方の一般的な駅前対郊外の構図だと、
①⑥⑦で駅前は負けてますし、
バス網がほぼ死んでて、駅周辺にマンションすら建たないような駅前ということになると、②③⑤が引き分けだったりしますから、つくばの駅前は、そういう構図とは違いがあります。
ちゃんと最低限の専門店揃えて、
さらに図書館やアリーナなどを整備すれば、
勝ち目は十分あると思いますよ。

図書館が具体化したということは、
1〜4階は埋められる見込みがあってのことだと思うので、駅前のダイワの商業施設と合わせて
早く進めていただきたいですね。