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物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
つくば市の年間人口増分を上回るMS+戸建住宅供給量になるかもしれない。
建てるのはいいが、どれくらいの期間で売るつもりなんだか。もしかしたら、大幅値引きが期待できるかも。
流星台、調べてみたら、激安で売りに出てますね。
55坪~70坪で、900~1100万円。建築条件なし。
研究学園や学園の森より破格に安いのでは?
3000万円もあれば、十分な戸建てが建てられる。
気になる学区ってどうなるんだろう?
つくばが車社会と割り切れるなら、購入者もいるのでしょうね。
流星台の話題はココにも割とでてくる。
不動産関係の方々は本当に買いだと思って売っているのだろうか?
学校は新設されるらしい。
学園の森と変わらないよね。
探したら、55坪590万円もあった。
驚異の価格破壊。
安っ。
こんな安いなら、並木や松代の戸建てを買う人おらんだろ。
http://www.isseibaibai.jp/es/sale/2112982623860000003347
現在のクレオはまさに安っぽい施設というか廃墟だから更地になってもそのほうがいいという考え方もできる。
更地にマンションが建設できるなら更地よりもっと良いという考え方もできる。
あの場所で商業施設面積が5万平米…
一度壊したら、この商業用の床は
あの場所に取り戻せないでしょう。
つくばの将来を考えるといまはキープしておいた方がいいと思います。中心商業は、北へシフトというより、北へ拡張というより考え方がいいと思う。最低郊外大型モールを上回る規模を用意しないとうまくいきません。
つくばは、誰の思惑かわかりませんが、「高級路線」を狙っていて、地価や家賃も高く設定されています。
それによって、進出を躊躇してしまう企業や店舗があり、発展が阻害されている面もあります。
一方で、駅から少し離れれば、本来の地価のあるべき価格に少し近づいた金額設定の土地や賃貸が出ています。
その、駅から少し離れた場所に人々が集まれば、つくばの地価についての、価格破壊(?)が起きて、地価の見直しがある可能性もあります。
つくば市の地価や賃貸価格がもう少し下がれば、進出してくる企業等も増えるはずです。地方にありながら高すぎる金額が、発展を阻害しているとしか見えません。
つくば駅からの距離は並木や松代より有利でありながら、地価が安い流星台は、おそらく「学区」が関係しているのでしょう。
この「学区」というのがつくば市の人口増の重要なポイントで、研究者が多く住む地区の学区が人気となり、地価が上がっています。
公務員宿舎が激減し、研究者が分散することで、地価も変わってくる可能性があります。流星台周辺の学区も、TX開通後は研究者の住民が増えています。流星台が人気地区になることは、つくば市の地価の見直しにもなる可能性もあるので、楽しみです。中心地区を除き、一坪20万以下が、本来のつくばの地価です。
分散といってもそこまで伸びるかどうか、、、
今の子育て世代は春日や学園の森学区に多くいるけど、これはつくば駅周辺や
竹園が高すぎるのが大きな原因だろうね。
駅前にマンションが多く出来て、価格が下がれば外への流れが緩和するかも。
春風台を見に行ったことあるけど、広々として緑が多くきれいだった。
学区とか、将来引っ越す可能性を考えなければあの様なところに住みたい。
ただ、あの状態を10年単位で維持していくのはなかなか大変だと思う。
広い駐車場つくって、安い建物建てて
ちょっとの儲けで商売が成り立つみたいな
そういう安い土地は、いまのつくば市にもありますよ。
逆に、地価が高いところは、その価格によって、
そういう安っぽい土地の使い方をする事業者が簡単に寄り付かないように、守られているわけです。
地価が安い土地は可能性が高まるというのは、
安っぽい開発をする事業者にとってはという話で、ランクの高い開発をされる可能性は低いということ。
考えてもみてください
地価の安い県南地区の常磐沿線は可能性高いですか?人口増えてますか?都市として成長してますか?
地価を維持していれば、いつか高級業者が寄ってきて美しく栄えるみたいな話はおかしいと思う。
商業用の地価が高いのは主に利益が見込めるからであって、コストが高くて利益が出ないならどんな業者も来ない。
今のつくば駅前はストロー効果や他地区のショッピングモールとの競争に負けて高い地価や賃料に見合った利益が出ず、もはやダイワとマンデベ以外は近寄れなくなっている状態。
>>2160 名無しさん
同感です。
地価に応じた集客ができず利益が得られる見込みがないから、あそこは商業施設ができずに空きテナントのままなわけですね。
商業施設として、利益が得られる見込みであれば、すでにテナントで埋まっている。
つまり、クレオは、商業地としての実力以上の地価・賃料になっているということ。
「地価が高いから守られている」などは、詐言でしかない(変な改行?)。
>>2161 匿名さん
緑住農は、使い勝手が微妙で、それで、春風台が苦戦したので、
流星台では、緑住農の土地は少なくなりました。
普通の戸建て用地と変わらなくなったのです。
学園の森の戸建てが売れている状況を見ると、学区へのこだわりは薄れているように思います。
つくばの新興住宅地であれば、それなりのレベルの子が集まるだろうという意識が広がっているかと。
地価が維持されれば?地価って結果ですからね。
需要が集中してるところは高くなるし、需要の無いところは安いです。となりの土浦市の駅前地価は、完全に下がりきっていますが、古いビルが壊されて虫食いのように駐車場になっています。
駐車場になってから20年以上たっても
その土地に何の動きもありません
ずーっと駐車場のままです。
要するに地価が安すすぎて固定資産税も激安ですから、ずーっと駐車場で小銭稼ぎしてても問題はないのでしょうね。
地価が安ければ土地が動く?そんなわけないですよ。需要が無いから安いわけですからね。
西武が潰れてからもあの辺りは地価上がってますからね。
実力以上の地価とかなにを言ってるか分かりません。
実力はあなたが決めることではなく、
需要が決めることなんです。
つくば駅前は今の地価だと手が出しづらいが、もう少し下がればなんとかなるくらいのポテンシャルはあると皆さん思っているのでは?
今の地価が下がっても、そんなにひどいことにはならないレベルで需要とマッチすると皆さん思っているのでは?
土浦のような完全なる衰退都市を例に出してくるのは無理があるのでは?
土地なんて、どこもその土地一つしかないわけですから、世の中の99%の人が、高い、自分なら買わないと、そう思ってていいわけですよ。
その一つが売れればそれで終わりなんだからね。だから、こういうのは買う立場じゃなくて、売る立場になってから考えた方がいいですよね。
クレオ跡地、もし、自分が持ってたとしたら、いくらで売りますか?って話です。
周辺の土地売買実績なども踏まえて、考えてみてください。常陽銀行ビルとか筑波銀行ビルとか
UR跡とか相当な数の事業者が手を挙げて跳ね返されましたよね。
売るとなれば、いろんなところから声があがる土地です。
出来るだけ安く売りたいなんて考える奴はいませんよね。
常陽銀行、筑波銀行が建った頃はまだ研究学園も発展前でつくば駅前に活気があった頃。既にひと昔前の話です。
UR跡地もマンデベが手を挙げただけ。結局、商業需要はないんですよ。
高く売りたくても、今からならマンション用地として売るしかないんです。
マンション需要をつくばの商圏全体の商業的価値と一対一でつなげて
考えてしまう人がいるからズレが埋まらないんだろうね。
センター周辺のマンション買った人はマンションか商業施設かで
資産価値も生活上の便利さも変わってくるので熱くなるよね。
住宅需要は基本どこでもありますよ
住宅需要ぐらいしか無い商業地なら
となりの土浦市の駅前商業地のように
住宅地並みに安くなります。
競合がないので。土浦駅前図書館のとなりに、
日立ライフでしたっけ?マンション用地取得したんですが、ものすごく安く取得してますね。
需要ないから、8階建とか小規模のものを建てるようですね。
駅近くのマンションが出来て少しではあるけど、人通りは増えた気がする。
UR跡地のマンションが建って、吾妻や竹園のマンションや分譲住宅が増えて、少しずつでも駅周囲に活気が戻ってきたら。
少しはQtを含めた駅周辺に活気が戻らないかな。
なんだかんだ言って、つくばも研究学園も駅周辺を中心として開発が進んで、徐々に辺縁に開発が及んでいく形態。
中心がさびれてドーナツ化すると辺縁も開発が進まないと思う。
あそこは、日立ライフが2億1000万
穴吹が1億7000万ちょっとぐらいを提示したらしいけど、UR跡地でこれと同じ0.23ヘクタール換算だと12億ぐらいしてますから、
異常なほどの開きがありますね。
安い土地だから低密度な安い開発しかされず、
8階建てかな?この程度の小規模マンションでは、中心部の定住人口を増やすといっても
微々たるもので、ほぼなんの効果もないでしょうね。
売ろうとしても、なかなか売れないところは
こうなってしまうんですよ。
始発、駅前はマンションにとっては価値があっても、商用地としてはそれほど価値は無いでしょう。
おまけに駐車場は分散して入りにくいとあっては車社会のつくば周辺ではマイナス要因。
マンション需要で高まった地価を上回る何かが無いと厳しいし、そんなものが無いからこの様なのでしょう。
春風台の北端に、サンヨーホーム ?の75戸+集会所の戸建計画。いよいよ工事が始まったようです。あれだけ駅から離れたところでも、この規模の計画戸建街が開発されていくということは、つくば市内の戸建ラッシュは、結構な広範囲で広がっていきそうですね。
それもこれも中心付近の地価が高いおかげですよ。
中心付近からいきなり安かったら、
市街は外へ外へとは広がっていきませんからね。
低層高級マンションでしょうね。
スターツのオフィスビルはいまだに空室なので、オフィスはないでしょう。
商業地としての価値が平米25万円で、住宅地としての価値が平米50万円なら、住宅でしょうから。
住宅需要のみが旺盛なんでしょう。
最初どうかと思ったけど、やっぱり5、6階に図書館の案は悪くないかもしれない。
20億強は確かにつらい・・・でも仕方ないのかもしれない。
1階には百貨店の食品売り場が入ってほしい。
菓子折り買いに行くのにイーアスに行くのは辛いし。
つくばにろくな魚屋が無いのも辛い。
ただ、北1が無くなるのに、駅近の駐車場が無くなるのはきついよ。
ロータリーの上に平置き駐車場とか作れないものかね。景観が悪くなる?
エクスプレスに直接つながる地下駐車場は無理か。
個人店はダメです。チェーン店から駅周辺が栄えていくのが定番な気がします。
第一、個人の店では賃貸料が高過ぎて経営が成り立たなさそう。
図書館を入れて人の流れを変えるのがベターな感じ?
素人には思い付きませんが。
チェーン店はもうお腹いっぱいです。それなら郊外に車で行きます。
賃料を下げて、街づくりに貢献するつもりでやってほしい。
高級低層ならお金持ちだろうから、その分かぶってもらいましょう。
ベーカリー、アクセサリー店、セレクトショップ、ギャラリー、高級レストラン等、
ヨーロッパの高級住宅街を意識した街づくり。中庭を設けたりなど。
吾妻の箔付けになり、資産価値も守られます。
あの辺がただのマンション街になったらもったいない。
発想の乏しいディベロッパーがそんなこと考えるわけないですから、
ただの妄想なのは分かっていますが。
自分はもちろん高級低層は買えないですが、買い物に行きますので。
現状は、質の高いものを買う時は東京です。本当は面倒なんですよ、、、
〉つくばは一区画が大きいので、隣のお店に行くのでさえ車を動かします。
めんどくさがりやなのでというのが、正解
でも、イーアスにはショボイ店しかないのは間違いない。
つかばがまだ田舎だから仕方ないのか…
イーアスの品揃えはがんばっている方だと思いますよ。
ただ、渋滞はイーアスに用がない人にまでも影響するので迷惑だしなんとかしてもらいたい。イーアスが悪いわけではないけど。
イオンモールは土浦もつくばも周りの道路は広々しているので、近くを通ってもストレスは少ない。あれくらいの道路に今からでもしてもらいたい。
結局つくばセンターの需要はあるんでしょうね。
百貨店食品売り場、婦人・紳士雑貨売り場は欲しい。イーアスでは足りない。
大塚家具みたいなのも入れたら?
建築ラッシュなんだから、需要あると思うな。
需要が落ちたら撤退すればいいんだし。
後は趣味のマニアックなお店を上階に入れる。
中野サンモール的な雰囲気を醸し出せないものか。
沿線のオタク達がつくばセンターに集結するかもしれない。
20億かけて図書館移動させるより、
CREOの賃料を3年補助とか、そういう方がいいんじゃないかな。
正攻法で行く方がいい。結局魅力があれば人は集まるよ。
図書館を経済活動に組み込むのは、やっぱり良くない。
目先のことしか考えていない気がする。
つくばなら、田舎に店舗持っていても、車置く場所無くても、
いい個人商店には人集まる。
やる気のない西武と、ぼろぼろのイオンじゃ、
人はこないよ、そりゃあ。
CREOに20億かけて図書館移動させるより、今の図書館近くに5億かけて駐車場確保する方が、人を集めることになるんじゃないかな。
そして、CREO横の立体駐車場の駐車スペース幅を今より広くとれば駐車も楽になる。
そのうえで >>2195 に書いていた人がいたけど
>CREOの賃料を3年補助とか、
なんてことをして、お試しでも良いから店を開いてもらう。
牛久、下妻、阿見とかに住む知り合いと意外と頻繁に研究学園周辺のお店で会うんだけど、話を聞くと複数のお店を巡っているのですよ。
イーアスついでにタイヨーとかaokiに寄ったとか、コストコついでに事務キチ寄ったとか。
つくば周辺で集客必要なのは複数の魅力あるお店と広めの駐車場のような気がします。
西武の撤退はやる気の問題じゃなくつくばの商圏程度の人口じゃどうにもならないから。
人口100万人は必要なので今後も見込み無し。
個人商店やマニアックな店の様なニッチな商売じゃクレオは到底維持できないでしょ。
その場しのぎでお試しで撤退されるような店入れるというのは空きだらけになるリスク
を受け入れる必要があるし、その気ならとっくに小規模店を入れているでしょう。
図書館にイーアス並かその1/10でも人が来ていますか?
そのうち何割が買い物をするでしょうか?
集客力としてはほとんど期待できないと思います。
100万人必要というのは以下
https://messe.nikkei.co.jp/rt/i/news/123686.html
しょぼさは別の問題。
あそこに千葉そごうの様な百貨店があっても到底維持できないでしょう。
たまに西武が無くなって不便を感じることはあるが、どうせたまにしか
使わないので東京に出れば良い。
百貨店自体がオワコンなので必要無いです。
専門店の集合体で良いのです。
食品スーパー、シネコンや大型書店や家電専門店
一通りの業種を揃えてれば客は来る。
イーアスよりも、
①道路環境
②周辺人口
③徒歩、自転車での集客
④駅力
⑤バスの発着
⑥20から30キロ商圏の中での地理的な位置
⑦駐車場の形態だけ
①〜⑥までは勝ってますからね
地方の一般的な駅前対郊外の構図だと、
①⑥⑦で駅前は負けてますし、
バス網がほぼ死んでて、駅周辺にマンションすら建たないような駅前ということになると、②③⑤が引き分けだったりしますから、つくばの駅前は、そういう構図とは違いがあります。
ちゃんと最低限の専門店揃えて、
さらに図書館やアリーナなどを整備すれば、
勝ち目は十分あると思いますよ。
図書館が具体化したということは、
1〜4階は埋められる見込みがあってのことだと思うので、駅前のダイワの商業施設と合わせて
早く進めていただきたいですね。
つくばで駅前はほとんど意味が無い。
東京とは違います。
勝ち目が無いからどこも入らない。
そんなイーアスとまるかぶりではなおさら見込み無しでしょう。
駐車場は不便で店舗はフロアの移動が多く面倒。
>>2201
北千住は利用者数が東京駅を超えている
http://vegepples.net/2015/11/11/kitasenju/
つくば駅じゃ全く比較になりませんね。
人口の少ない街でほとんどは市内勤務で駅を使わないので
駅ビルの様な形式は無理だと思います。
>>2202
数値化できるようなものだけ頼りにして、
街が魅力的になるとは思えません。
ルミネは百貨店ではありません。駅ビルです。
Qtが若者向けの駅ビルですから、大人向けの駅ビルが欲しいという事です。
食品スーパーや書店と言っても、もうQtに入ってますからね。
周辺にコジマもカスミもイオンもあるし、
イーアス含めて周りと共存できるようにしないと、単なる潰しあいになります。
問題は、筑波都市整備に経営する気が無いという事。
今つくばに無いものをCREOは提供するべき。
モールの駅ビル版はいらないです。それならモールに行きます。
図書館に20億かけるなら、駐車場整備してください。
あと3ヶ月あまり、状況の推移を見てみたい。
吾妻1ー1ー1の応札結果
レーベンur跡コアリスの販売状況
竹1フージャースの販売状況
吾妻3丁目フージャース高額戸建地区の販売状況
Qtの委託先による運営状況
その他、諸々引っくるめて、戸建需要が維持されるのか
手掛かりが得られるかもしれません。
競合相手は守谷や土浦ではないですよ。
イーアスでありイオンモールでありララガーデンです。
それらに比べると入りにくいですよ。
大通りから、バスや送迎の車で混雑している狭い道に一本入らなくてはならない。
ショッピングモールの圧倒的な利便性に勝てないと集客はままなりません。
つくば市民だけではお店は維持できないので、周辺市町村、もしくは県内各地から集客できないと、商売は成り立たない。
そうなると結局車で来るから、駐車場が必要となる。
つくば駅に車なしで行かれる人の数は多くない。
茨城という地域は、平坦であるが故に**が分散して土地を贅沢に使ってきた。そのために人口集中の大都市がない。広がって暮らしているので、車は移動の必需品となっている。
だから車と駐車場の話は避けられない。
みんな勘違いしてるよね
結局魅力があるかどうかであって、駐車場じゃないんだよ。
駐車場が満車だったり、渋滞でなかなかはいれなかったりしても魅力あれば行くでしょ。
駐車場あいていても、魅力なければいかないでしょ。
クレオは魅力あるものが入れるかどうか、だよ。
その魅力として、入ってもらいたいもの。
どんなテナントなのか、どんな企業なのか
魅力あるなら図書館+テナントの複合体だって構わない。
>>2207
2016年の統計ですが、
労働力人口 10.8万人に対し、流出人口はおそらくTXを使う人が
多いと思われる東京、千葉、神奈川で1万人程度。
ほとんどが市内勤務ということです。
流入人口に関しても土浦、牛久、常総、下妻が支配的でTX下りで
来る人は少ない。
通勤時間帯にTXを使う人の実感としては多いのは当たり前ですが、
北千住や鉄道網の要所にあるような駅に付属する様な商業施設を
支えるには到底足りないでしょう。
>>2224
マシどころか最悪でしょう。
駐車場に入る道が一つかつ1車線じゃそこに入るところで詰まります。
さらに駅への送迎と走るラインが同じで、ゲート管理も必須。
駐車場から離れた道が広くても無意味。
つくば駅前に大型の商業施設があって便利なのは徒歩圏内の人か
車を持っていない人くらいで、大多数にとっては不便でしかない。
便利だったらとっくに後釜が決まってますよ。
>>2225 周辺住民さん
その通りだと思います。結局は中身です。
駐車場の出入り口はイーアスだって詰まりますしね。
センターは駐車場の新設などで対応出来ますが、イーアスは周辺道路の渋滞が年々激しくなっていますけど、センター付近のように道路を増やすことはもう出来ません。
それから、商圏の中での位置も北西にズレすぎてるので、車で客を集めることを考えても、今後は、センターの方が有利です。吾妻小を移転させるとなれば、駐車場も商業施設面積も拡張可能だし、このように、街が改良可能という点も、死滅していった、一般的な地方の駅前商業地との違いでしょうかね。
ゆとりのあるつくりで、しかも地権者が少ないというのが良いのでしょうね。
頻繁に行く場所には、必ずスーパーが必要。パン屋さんも。
さらに、フィットネスなど頻繁に使う施設も人を呼びやすい。
ただ、これらはベニマルに揃っているから、ベニマルに勝るものが必要。
商業の場所として考えるとライバルが多くて難しい。
駅利用者で平日わざわざクレオまで行くのは周辺マンション住民くらいで、他の人はキュート内だけうろついてバス停まで行くのがほとんど。
西武とイオンの売り上げの変遷を資料で見てみたい。イオンモール、イーアス、ベニマルなどの開業に合わせて減少していったのでは?
入居するテナントに魅力があればクレオも集客できるとか、もう飽き飽きですわ。
同じ書き込みの無限ループ。
その魅力あるテナントって、なんですか?
その具体案はなし。
または、キッザニアとか現実的でないものだけ。
それじゃ、マンションになるだけしょうよ。
>>2230
駐車場に関してはイーアスの方が圧倒的に処理能力が上。
ゲート付出入口1つと敷地が大きな道路に囲まれた敷地で6箇所の
出入り口では勝負になりません。
離れた場所に駐車場を作ったところで人は来ませんよ。
位置に関しても土浦、牛久方面から来るなら誤差レベルで、無駄なこじつけ
だし、お客さんは南側だけじゃありません。
人口比でみても南側は一部でしかない。
土日の研究学園に行けば分かりますが、東大通を通じて北方向、市役所前の
通りや豊里の杜に通じる道は西方向からも大量に車がやってきます。
コストコや周辺のお店が相乗効果を生んでますね。
大きな商業施設や娯楽施設を作るメリットが無いのでマンション+小規模店舗
が限界でしょう。
すくなくとも、つくば市には魅力があるという空想上の何かをあてにして
あそこに無駄な税金を投入することだけはやめてもらいたいですね。
先を見通すことに関してはほんとにダメダメなので油断なりません。
実際に消防署の業務には支障が出ています。消防車が現場に到着するまでの時間は移転前より遅くなっているそうです。人命にかかわることなのに、何やってるんでしょうね。早く渋滞対策してもらいたいです。
つくば駅前は閑散としているから渋滞が起きないだけで駅前駐車場に土日の
昼過ぎの研究学園と同数の車が押し寄せたらそれこそ大渋滞ですよ。
駐車場から西大通り伸びるに長蛇の列(筑波大学付属病院の渋滞を酷くした
状態)が出来て駅までの通行にも大きな支障となります。
駅周辺を全部更地にして道路と駐車場から作りなおさない限り駅前に大型の
商業?施設は無理ですね。
車社会では不便なつくば駅前の大型施設にこだわる理由は何でしょうか?