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物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市 |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
>地価上昇してる特別な公園なのだから、
公園通りと接続する他の公園と合わせて
一体的な魅力改革に取り組むべきだと思う。
つくば市全体の魅力を底上げするポテンシャルはある。
結局具体的なポテンシャルは示せてない。
市長と同じで曖昧などうとでも取れる言葉であたかも凄いという印象を与えようとしてるけど、具体的なにかあるか?と言われれば・・・
一体的な魅力改革はどういうもの?具体的に示してみて。
それによりどういう魅力が生まれるの?具体的に示してみて。
とにかく「具体的に」が足りないのが今のつくば市政。
>だから田舎の隔離公園は
何をどうしても、
街の魅力向上には直接的には寄与しない
街の魅力向上には寄与してるだろ。
それが全てではないにしろ、センター広場しかり、ペデストリアンしかり、りんりんロードしかり、そう言った魅力のちりつもでつくばは成り立ってるんでしょ。
でなかったらこんな田舎都市で人口増加なんてあり得ないよ。
>センター広場しかり、ペデストリアンしかり、りんりんロードしかり
これらも洞峰公園も人口激増地域の研究学園やみどりのから離れていて人口増加とはほとんど関係無いと言っても良いでしょうね。
文字通り塵。
洞峰公園は市内で唯一大型の遊具が複数ある場所だから子供連れていくことはあるが、結局車で行くしかないのでそれと同じかそれ以上の頻度で市外を含めた他の公園を利用する。
答えたくないようなので、一応言うけど、
学園都市の地価が広範囲で高いのは、
計画都市特有の都市環境の水準の高さですよ。
つまり、都市環境はお金になるということ。
ペデも接続する公園も既に経済効果を生んでるものです。
だから、県が、県の保有する公園だけを見て、
維持管理費をできる限り0に近づけようという
チマチマした考え方で単発で事業を実行されると非常に勿体無いのですよ。
洞峰公園から西大通り渡って西側の土地はURの建物が建ってまし、南も東も研究所。あれら無ければそれなりのマンションが林立したかもしれません。そうするとショップも今以上に多くなっていたかもしれないです。
今の二ノ宮もそれなりに地価の高い住宅地だが、もっと高騰していたかもしれない。
つくば市に多い(多かったも含む)官舎、URや研究所は研究都市としての発展には大いなる恩恵があるが、一般的な都市としての発展には負に働くこともあるなとつくづく思う。
洞峰公園、二の宮公園、竹園公園、大清水公園、中央公園、松見公園あたりと、
それらを繋ぐペデストリアンデッキは一体的にお金をかけて魅力度上げていくべきですね。
地域にとってこれだけの経済効果をもたらすものなら、
これだけ維持管理費をかけても市にとってはマイナスにはならないという考え方が必要。
50年で維持管理に100億ぐらいかかります
じゃあつくばにとって大きな負担になるから
今からできるだけ抑えるように工夫をしましょうではないのです。
こういうものは経済効果ベースで考えないと。
そうですよ。
そもそも市長のグランピング反対の理由が「洞峰公園はもう完成した公園だから」だったわけで、これを更に整備して魅力を高めるなんて話は全くしてなかったですよね?
もちろん受け取ると決まったのなら決まった以上有効活用を考えるべきとは思いますが、そんなプランがあって最初から言ってたとは思えず、結局それって行き当たりばったりじゃないですか…
つくば市内で、駅から離れても地価が高くなるのは、学区の影響です。
人気の学区内の土地や建物は、人気です。お子さんがいる家庭は、人気の学区内に住みたがります。
子どもの学区が無関係な世帯、つまり子どもがいない、巣立った、高校生になった、私立に入った、という家庭は、学区に拘らず駅からあまり遠くない場所に家を求めます。
旧学園都市内の小中学校の学区なら、駅から4キロ離れていても人気です。
同じ4キロでも、人気がない学区だと地価が下がります。
つくば市の不動産は学区に大きく影響を受けます。
(同じ場所でも、学区を変えたら地価が上がった花園などは良い例です)
可能性
ポテンシャル
課せられた使命
この6年間そんな抽象的なことばかり言ってるけど、結局は
・都心への通勤しやすさの可能性を秘めたポテンシャルにより、マンション乱立という使命が課せられたつくば駅周辺
という現実以外になにかそれら抽象的なことが具体的に見えた事例ってある?
>>20506 匿名さん
まさに。ほとんどがつくば市民しか使ってないんだから、当然つくば市民の利用料を今以上に取らないと意味がないよね。
市長はグランピング反対の代替案に「料金値上げ」を挙げていた。市に移管したら当然料金値上げをしないと自分の言ってたことと矛盾するわけで、その際に市民の利用料を上げないと改修・維持費には到底補填出来ない。
反対派も料金値上げを堂々と公言して反対してたんだから、改修・維持費が賄えるまえで2倍でも10倍でも利用料を上げて対処して欲しい。
間違っても利用しない市民が税金によって負担するようなことだけは避けて貰わないとね。正当な代替案もなく無責任に反対反対するからこういうことになるんだよ。
洞峰公園等 収支実績という資料があるので令和元年をみると
収入
指定管理料 186,857 千円 (年間1.8億円の維持費というのはたぶんこれ)
利用料金収入 94,796 千円
自主事業収入 124,335 千円
収入合計 405,988 千円
これに対し、
支出合計 403,682 千円
利用料金で埋めようとすると利用料金を現行の3倍にしないといけない。
2倍にしても年間1億円の税金が使われる。
加えて大規模な改修で数億円が必要。
市長の計算があまいのもどうかと思うが、そもそもグランピングだ~!とか言ってた県知事もどうかと思う。
グランピングしたって採算とれないだろ。
ようは黒字にはどうやったて出来ない(遊園地じゃないんだし)ような公園で、
どっちが多少ましになるか程度の問題。
採算とれないからダメってのはもともと的外れ。
五十嵐さんが中央公園にBBQ場を開いたとき、これは今ある施設を使って新しい楽しみを得る試みだと言っていた。税金の節約になるという考え方だった。でも、BBQ場は儲からなかったので1年で終了した。
北1となりの平地って、航空地図で見たらそんなに広くないんですね。
これで駐車場まで作ったら商業施設は中規模になりそう。無印良品1フロアぶち抜きとかすれば集客ありそうだけど、テナントうまく選ばないとね。
TSUTAYAどちらかというと閉店している業態のお店じゃ。。。。
トナリエはもうそろそろいい加減にテナントを変えるんじゃないかしら。アカホンのある2階は子供用品&衣類売り場にしてしまった方がまだ集客見込めそうですが
あのアパレル用品店はね((+_+)
70街区の資料には
スーパーと書店は生活支援施設扱いされてたから、
スーパーと書店は70街区の駅寄りにできると思う。
北1立体と大和のところの店舗はそれ以外のものを
どれだけ集められるかだろうね。
>>20539 名無しさん
>>20537 ではないですが
僕も気になって調べてみました。これかな?
つくば市のHP内に
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/00...
TUTAYAなんて既にオワコンでしょ。
スーパーが出来たらロピアが撤退したりしてね。明らかに駅挟んで両面にスーパーあっても両方とも利益出せるとは思えない。どっちもわざわざ近隣以外から集客望める場所じゃないし。
あれこれ言っても市長が椅子に乗ってご満悦しようが、残念ながら車社会はあと30年は変わらないわけで、結局駅前は難しいのが車社会地方都市の限界。
これからのリアル店舗は、
スタバのように居心地の良い雰囲氣を
どれだけつくっていけるかだね。
クレオのような築40年近い建物の居抜きでは
なかなかそれは実現できないだろうから、
あそこは安さが売りのロピアが最適だろう。
逆にこれからつくる新しい商業棟は、
街区全体で居心地の良い雰囲気をつくって、
質の高い店舗で構成すれば、
ブランデとタイヨーのように、
クレオとは棲み分け出来るだろう。
スーパーならブランデでいんじゃん。
あと無難なのはパン屋、スイーツ関連あたりじゃないかな。
広くなさそうだからアパレルは不向き。
ロピアもよく見ると安いだけじゃなくて品揃え凄いからファンはいそうです。
つくば駅前商業の今後は、当然のことだけど、
最新の新しい施設が集客の要になっていくし、
トナリエはそれのおこぼれ狙いで良い。
っていうか、エスコンは、
大和ハウスが新しい駅直結商業施設をつくると発表した後に進出してきたところなので、
最初からそのつもりだったんだろうけどね。
つくば駅前が閑散としてたの、元々駅近の住宅が少なかったところに官舎廃止&長期塩漬けしてたのが明らかに影響してると思うんですけどね。
人がいないところじゃ店も成り立たない、という至極当たり前の話というか…
駅近マンションが埋まって徒歩圏内の住民が増えれば自然ともうちょいマシになってくでしょうね。
移住者を集めたいなら鉄道は重要だね。
鉄道のない街は人口も増えないので、都市として成長しない、車しか使わない人もあえてそこに住もうとは思わない。逆に、取手のように鉄道に振りすぎると、
首都圏の都心までの距離序列に組み込まれて伸びきれない。
車と鉄道のバランスが一番上手くいってるのがつくばなのかもね。
もうイーアスだのイオンは飽きたろう。
イーアスは人口集積で大きな役割を果たした。
イオンはどうなんだろう?微妙だな。
個人的にはイオンは無くなっても良いとすら思ってる。
ここらで70街区あたりに居心地良いスポットをつくって
つくばの賑わいの中心になれば良い。
ウェルビのあたりは風景が一変しつつある。
560戸もマンションが立ち並べば、
それだけで無人の街が一気に変わる。
そんなウェルビの3倍の広さの駅前無人街区のこれからの
変貌ぶりは、それとは比較にならないぐらいの変化になるんだろうな。
元が無人だから完成したら周辺にどれだけのインパクトがあるんだろう?
あまり前例がないから想像つかないな。
トナリエが出来てマンションが数棟建ってもロピアを除いて閑散としたまま。
今後、マンションが出来ても商圏全体からみれば駅近人口は全体の1割にもみたないし、車のアクセスは不便なまま。
賑わいが生まれる閾値みたなものでもあるのかな。
同じ駅前だし、新しい商業施設の方が集客が有利なのは当たり前。
だから、今のトナリエは、
その新しくできるであろう商業施設には入らないような
テナントしか来てくれないだろうな。
でも、新しいのができて入るテナントが全て決まったら、
そこから漏れた店舗が流れてくるだろう。
古いつくば市民は西武の記憶があるから、
どうしても今のトナリエの本館がつくば駅前商業の核で
これからもそうなんだろうという思考で将来をイメージしちゃうんだろうけど、
これからはテニスコートしかなかった駅北が核だよ。
車で行けばなんでも揃うはもう十分あるし、
つくば駅はコンパクトシティとして徒歩でなんでも揃う街になると他の地域と差別化ができてよいと思う。ペデストリアンデッキもあるしね。
商業施設もいいけどスポーツセンター的な施設を70街区にほしい
プール、多目的なスタジオ、ジムがセットになったやつ。つくば市って人口の割にはこうゆう施設すくない(ウェルネスパークだけ?)気がする
ついでに吾妻小学校も立て替えて、体育で新しくできたプールを使ったりしてさ
わざわざつくば駅前BiViに自転車組み立てスペースをつくば市が作ったのに、TXの企画ではつくば駅はスルーされていて草
サイクルトレイン TX、3月25日実証実験 南千住・八潮-研究学園駅間
https://keiseitravel.co.jp/wp/blog/2023/02/08/22-2018/
大和ハウス工業(本社・大阪市)の茨城支社(つくば市東新井、八友明彦支社長)が来年秋、TXつくば駅の社有地(同市吾妻)に移る。地下駅舎の真上に位置し、現在は駐車場として使っている場所。移転に合わせ、隣に店舗やオフィスが入る商業ビルも建てる。駅周辺はマンション、オフィス、商業施設の再開発が進んでいるが、同支社の移転で駅前の景色が少し変わりそうだ。
茨城支社、商業ビル、両施設とセットになる立体駐車場が建設されるのは、駅前の中央通りと市立吾妻小学校に挟まれた場所。用地は7590平方メートル(2300坪)と広い。隣接地には、つくば都市交通センターの北1立体駐車場(625台収容)がある。4月に着工し、来年9月に完成予定という。
隣接地に5階の商業ビルを建設
市の中央公園向かいに建設される新支社は4階建て。茨城支社のほか、大和ハウス工業グループの会社が入る。中央通り沿い、トナリエ・キュートの向かいに建設する商業ビルは5階建て。1~2階に物販・飲食店や診療所などが入り、3~5階をオフィス用として賃貸する。吾妻小寄りに建設する駐車場は5層6階になり、350台を収容できる。
用地の角には、つくば地下駅のA1出入口があり、駅までゼロ分の便利な場所。地下駅と商業ビル1階を2基のエレベーターでつなぎ、A1を使わないでも商業ビルに出入りできるようにする。現在駐車場になっている区画とトナリエ区画を結ぶ陸橋を商業ビルまで延ばし、同ビル2階にテラス風の回廊を巡らす。これにより、商業ビルとトナリエの往来がスムーズにできる。
大和ハウス工業は、戸建てやマンションなどの住宅、ショッピングセンターやビジネスホテルなどの商業施設、工場や物流倉庫などの事業施設を手掛けている。つくば市では、大型ショッピングモール「イーアスつくば」を運営するなど存在感が大きい。昨年4月には、県内の業務を統括する茨城支社を水戸市からつくば市に移し、県南エリアの体制を強化した。
八友支社長によると、現支社が入る建物(南大通りが西大通りにぶつかる角)は2000年9月から使ってきた。新支社の建築規模は現支社(約1650平方メートル=約500坪)の2倍になるという。
テラス風の回廊を巡らすんですか。
モグ前の人通りが増えそうですね。
ただ6年前は北1立体の土地をコントロール下に置くことを前提とした計画だったんだろうなと改めて思いましたね。
あの頃は70街区の構想なんてありませんでしたし、
北1立体の土地と大和が取得した土地でつくば駅前の商業街区は完結させて、この土地~公園~センター広場にかけて人通りを流して回遊性を高めていく予定だったのでしょうけど、70街区の構想ができたことで、大和の商業施設の向きが全体的に西向きに変わったんでしょう。
その結果、公園側が施設の裏面になってしまうので、
見た目の悪い裏面を覆うように自社ビルを配置する計画に
変更になったのでしょう。
やはり、欲しかった北1立体の土地は諦めて、
別のところに譲った可能性が高そうです。
どうせだったら北1も平置き駐車場もまとめて開発してほしかった。そしたらもっと敷地面積の広い商業施設ができたんじゃないかしら。広さ的になんかまた中途半端な。
とうゆうか、そうなるように手筈しなかった筑波都市整備株式会社やらつくば市やらがいけてないよ
ダイワビル、商業ビルそれぞれ立てるのですね。
いろいろ考えて作ってるのだとは思うのです、ダイワビルは1フロアあたりの面積が広くないからオフィスとしては使いにくそうって思っちゃった。