つくば市の都市計画について語り合いましょう

>>20456 匿名さん

こういう論文をたくさん読むといいですよ。
昔の方がしっかり計画されていましたね。
90年代末？2000年代初め？の計画は失敗ですね。
研究学園の渋滞などはとても残念。

https://www.jstage.jst.go.jp/result/global/-char/ja?languageKind=ja&am...

一つに専念してほしい。
スーパーシティ構想するのであればそっちに全力で動くべきだし、TX沿線開発するならそっちに、
つくばは手を広げすぎて意味不明になってる
だから全て中途半端

>>20469 匿名さん
TX延伸て主導はつくばでなくね？？？

筑波山方面にいけば、ちゃんとグランピングできる土地あるんだからそっちでやればいいい。筑波山は観光地なんだから、今まで日帰りで来ていた人達が泊まっていくように誘導したらいいのにさ。公園の維持費を公園で稼がなきゃならない理由もなさそうですし

グランピングが目的ではないので筑波山方面でやれば良いというのはちょっと違うかな。
公園の維持費を賄うことが目的だけど、グランピング作っても投資回収すらままならず、結局何のために作ったんだとなると思う。

費用対効果で考えたらまずは利用料金の値上げが手っ取り早いよね。

Twitter情報だと、
駅前の大和ハウスの土地は
6月から商業施設棟が着工のようですね。
立体駐車場を年内中につくっておく必要が出てきたということは、北1駐車場は売却の後、年内いっぱいで閉鎖かな？

>>20473 名無しさん

「駅前の大和」の土地とはどの区画か教えてもらえませんか

吾妻小とキュートの間の平面駐車場は、
２０１７年に5階建ての商業業務ビルを建てる計画で
大和ハウスが取得しています。

>>20475 名無しさん

そうなのですねー
先に書き込みがある通り、北１駐車場が売却されてそこも商業施設にならないと、つくばBivi程度の小規模の商業施設になってしまい、そしてまた中途半端で集客が少ないっていうビルになっちゃいそうですね。。。

>>20465 匿名さん

ながみねは、60歳以上の土浦市民ならプールとお風呂に入って150円。（60歳未満は300円）
光熱費を節約するために通う人もいる。回数券もある。
つくば市民がながみねに行けば500円。

プールのある市営の公園は、市民に恩恵あるんでないかい？

>>20465 匿名さん

ながみねは、60歳以上の土浦市民ならプールとお風呂に入って150円。（60歳未満は300円）
光熱費を節約するために通う人もいる。回数券もある。
つくば市民がながみねに行けば500円。

プールのある市営の公園は、市民に恩恵あるんでないかい？

洞峰公園の土地価格でお得とか書いてらっしゃる方がいたけれど、たとえ資産価値が高くても、公園は切り売りする類のものではないのでほとんど無意味です。
決して売ってはいけないが、毎年維持費のかかる土地をもらえるって聞いたら欲しい人いますか？

地価の高いところほど経済効果が波及する。
学園都市が駅から離れたところまで地価が高いのは
環境によるところが大きい。
洞峰公園の周りなんて特にそうだろう。
資産価値高い土地は金をかけた以上に金が還ってくる土地だったりもする。
街に組み込まれた都市公園、金をかけたとしても、街に経済効果として還ってくればむしろ得でしょう。
県がつくばの公園だけ特別扱い出来ないということなら、
市が引き取って大いに特別扱いしたほうがいいと思う。
資産価値低い立地の公園の場合は、
他の県立公園と同水準の扱いで管理して貰った方が得かもしれないが、そうではない公園なら攻めで投資してポテンシャルを引き出しきって経済効果波及先の価値を高めて得を取るのが良い。

>>20480 匿名さん
・アクセス微妙
・駐車場少ない
・プールとテニスコート以外単なる広場

一部つくば市民が思ってるようなポテンシャルなんて、洞峰公園には無いから。

もし本当に可能性があると誰もが認められるなら、県も譲らないし市も喜んで譲渡希望する。

県は手放すことに抵抗ないし、市は振り上げた拳の手前、引き取らざるを得なくなった。状況見てれば分かるはずだけど、どっちからみてもお荷物なんだよね。

>>20480 匿名さん
だから、何に投資すんのよ。ポテンシャルってなんだ？
誰が金出すんだ。具体的に言ってくれ。市税を考えているなら市税を使うメリットを述べようね。
県の案は具体的だったぞ。
土地は使ってなんぼ。使われない土地は無価値。わかるよね。

洞峰公園に力を入れても、
つくば市への波及効果はあっても、
県全体にその効果が波及することは無いだろう。
それどころか、つくば人気がますます高まって、
その分、近隣都市の人気なくなるかもしれないしね。
だから、県と市で洞峰公園への期待値が違うのは当然。

>>20481 匿名さん
とりあえず、自分の価値観だけでものを見ないで、
なぜ、駅から離れた二の宮の地価が、
県内の常磐線の駅前よりも高く、しかも上昇基調なのか？を
考察してみてくれ。

県が金食い虫で何とかしたい公園をろくに調査、検討もせずに市長の独断で引き取っちゃった。

とりあえず予想される負担を早急に公表すべきだよね。
その後、普通の公園なみの負担にするために何をすべきなのか案を出してもらわないと。

洞峰公園が地価を上げているわけではないでしょうよ。
経済的価値だけでいうなら公園売却して宅地にするほうがいいに決まっている。

地価上昇してる特別な公園なのだから、
公園通りと接続する他の公園と合わせて
一体的な魅力改革に取り組むべきだと思う。
県全体への波及効果は無いけど、
つくば市全体の魅力を底上げするポテンシャルはある。

>>20486 匿名さん
じゃあ何が地価を上げてると思う？
箇条書きでいいから書いてみ。

>>20484
もったいぶってないであなたの分析を示して下さいな。

地価に関してはつくば市全体が上がっているし、二の宮の上昇率は2-3%で研究学園の7-10%と比べて低いし、実際の地価も抜かれた。
洞峰公園の東、南側の地価は横ばいかマイナス。

学園都市が駅から遠めのところまで地価が高いのは何故？と聞いてる。
古めの住宅地なのに底堅いのは何故？

>>20488
洞峰公園が地価を上げていると思っているやつだと前提にするが、
他の土地、マンションの価格が上がっているわけだが、これ以上語る必要があるか。
全体から個別とどこを語ればいいのか、きみは何を期待しているのかな。

面白いね。
都内とりわけ都心だと緑豊かな大公園の周囲はそのために地価が高くマンション価格が高額となる(特にパークビュー)。
つくばの公園にもそういう効果があるのかな？

駅から離れてる古めの住宅街で
ここまで評価されてるところは
県内では他にないんじゃないの？

>>20492 匿名さん
都市と切り離された田舎の運動公園には
あまりそういう効果はないね。

だから田舎の隔離公園は
何をどうしても、
街の魅力向上には直接的には寄与しないし、
単なる維持費の浪費で街全体への投資にはならないだろうね。

>>20484 匿名さん
あの...第三者ですが、端的にズバズバ答えないと本当に無知だと思われちゃいますよ。そうじゃないと私は思いたいのでそこは頑張ってください。

>地価上昇してる特別な公園なのだから、
公園通りと接続する他の公園と合わせて
一体的な魅力改革に取り組むべきだと思う。
つくば市全体の魅力を底上げするポテンシャルはある。

結局具体的なポテンシャルは示せてない。

市長と同じで曖昧などうとでも取れる言葉であたかも凄いという印象を与えようとしてるけど、具体的なにかあるか？と言われれば・・・

一体的な魅力改革はどういうもの？具体的に示してみて。
それによりどういう魅力が生まれるの？具体的に示してみて。

とにかく「具体的に」が足りないのが今のつくば市政。

>だから田舎の隔離公園は
何をどうしても、
街の魅力向上には直接的には寄与しない

街の魅力向上には寄与してるだろ。
それが全てではないにしろ、センター広場しかり、ペデストリアンしかり、りんりんロードしかり、そう言った魅力のちりつもでつくばは成り立ってるんでしょ。
でなかったらこんな田舎都市で人口増加なんてあり得ないよ。

>センター広場しかり、ペデストリアンしかり、りんりんロードしかり
これらも洞峰公園も人口激増地域の研究学園やみどりのから離れていて人口増加とはほとんど関係無いと言っても良いでしょうね。
文字通り塵。

洞峰公園は市内で唯一大型の遊具が複数ある場所だから子供連れていくことはあるが、結局車で行くしかないのでそれと同じかそれ以上の頻度で市外を含めた他の公園を利用する。

答えたくないようなので、一応言うけど、
学園都市の地価が広範囲で高いのは、
計画都市特有の都市環境の水準の高さですよ。
つまり、都市環境はお金になるということ。
ペデも接続する公園も既に経済効果を生んでるものです。
だから、県が、県の保有する公園だけを見て、
維持管理費をできる限り0に近づけようという
チマチマした考え方で単発で事業を実行されると非常に勿体無いのですよ。

洞峰公園から西大通り渡って西側の土地はURの建物が建ってまし、南も東も研究所。あれら無ければそれなりのマンションが林立したかもしれません。そうするとショップも今以上に多くなっていたかもしれないです。
今の二ノ宮もそれなりに地価の高い住宅地だが、もっと高騰していたかもしれない。

つくば市に多い（多かったも含む）官舎、URや研究所は研究都市としての発展には大いなる恩恵があるが、一般的な都市としての発展には負に働くこともあるなとつくづく思う。

>>20500 匿名さん

それならつくば市に洞峰公園を移管してお金をかけて都市計画組んだ方がいいということになりますね。

具体性が無く、定量的評価が皆無の空想レベル

とりあえずつくば市の管理になったら市外民の利用料上げてこ。

洞峰公園、二の宮公園、竹園公園、大清水公園、中央公園、松見公園あたりと、
それらを繋ぐペデストリアンデッキは一体的にお金をかけて魅力度上げていくべきですね。
地域にとってこれだけの経済効果をもたらすものなら、
これだけ維持管理費をかけても市にとってはマイナスにはならないという考え方が必要。
５０年で維持管理に100億ぐらいかかります
じゃあつくばにとって大きな負担になるから
今からできるだけ抑えるように工夫をしましょうではないのです。
こういうものは経済効果ベースで考えないと。

市民も上げなきゃ全然足りないんでしょ。
上げなければ全く利用しない市民からも税金として徴収されるだけ。

>>20505 匿名さん
>地域にとってこれだけの経済効果をもたらすものなら、
具体的にいくらの経済効果をもたらすのか根拠とともに教えて下さい。

今回の洞峰公園騒動はグランピング断固拒否から始まった計画性ゼロの行いにしか見えない。

そうですよ。
そもそも市長のグランピング反対の理由が「洞峰公園はもう完成した公園だから」だったわけで、これを更に整備して魅力を高めるなんて話は全くしてなかったですよね？
もちろん受け取ると決まったのなら決まった以上有効活用を考えるべきとは思いますが、そんなプランがあって最初から言ってたとは思えず、結局それって行き当たりばったりじゃないですか…

>>20473 名無しさん

現地で看板を見つけられず、プロジェクトの概要は分からなかったのですが、北１立体駐車場を囲むように足場を組んでいました。
立体駐車場は大和の所有地ではないものの、20街区プロジェクトの一環として北１立体が部分に変化が起きるようです。

>>20508 名無しさん
行き当たりばったり
最初だけ

これが今のつくばスタイル。

つくば市内で、駅から離れても地価が高くなるのは、学区の影響です。

人気の学区内の土地や建物は、人気です。お子さんがいる家庭は、人気の学区内に住みたがります。

子どもの学区が無関係な世帯、つまり子どもがいない、巣立った、高校生になった、私立に入った、という家庭は、学区に拘らず駅からあまり遠くない場所に家を求めます。

旧学園都市内の小中学校の学区なら、駅から4キロ離れていても人気です。
同じ4キロでも、人気がない学区だと地価が下がります。

つくば市の不動産は学区に大きく影響を受けます。

（同じ場所でも、学区を変えたら地価が上がった花園などは良い例です）

つくば駅から5.5km離れた
公園通りの南端の東2丁目地区は、
11.7万/㎡で常磐線の駅前より高いんですよね。
特に有名学区ではないです。

>>20509 入居前さん

外装の塗装工事だって。北１立体の売却はなくなった。

というか、いまある北1立体増築して五階建てにしないのかな、無理か？てっとり早そうなんだが

可能性
ポテンシャル
課せられた使命

この6年間そんな抽象的なことばかり言ってるけど、結局は

・都心への通勤しやすさの可能性を秘めたポテンシャルにより、マンション乱立という使命が課せられたつくば駅周辺

という現実以外になにかそれら抽象的なことが具体的に見えた事例ってある？

西武もそうだった。
塗装して高く売る方式だから
売却近いな。

>>20506 匿名さん
まさに。ほとんどがつくば市民しか使ってないんだから、当然つくば市民の利用料を今以上に取らないと意味がないよね。

市長はグランピング反対の代替案に「料金値上げ」を挙げていた。市に移管したら当然料金値上げをしないと自分の言ってたことと矛盾するわけで、その際に市民の利用料を上げないと改修・維持費には到底補填出来ない。

反対派も料金値上げを堂々と公言して反対してたんだから、改修・維持費が賄えるまえで2倍でも10倍でも利用料を上げて対処して欲しい。

間違っても利用しない市民が税金によって負担するようなことだけは避けて貰わないとね。正当な代替案もなく無責任に反対反対するからこういうことになるんだよ。

俺は最初からつくばに期待してないから不満はない。これがつくばスタイルってだけ。

言語道断だ。

>>20517 匿名さん
「利用者の大半はつくば市民なんだからつくば市民が多く負担しろ」
と言われたら、多分反対派は
「利用してるのはつくば市民だけじゃないんだから茨城県も負担しろ」とか言いそう。

洞峰公園等 収支実績という資料があるので令和元年をみると
収入
指定管理料 186,857 千円　（年間1.8億円の維持費というのはたぶんこれ）
利用料金収入 94,796 千円
自主事業収入 124,335 千円
収入合計 405,988 千円
これに対し、
支出合計 403,682 千円

利用料金で埋めようとすると利用料金を現行の3倍にしないといけない。
2倍にしても年間1億円の税金が使われる。
加えて大規模な改修で数億円が必要。

>>20521 匿名さん
利用料金を現行の3倍にしたら、現行料金よりも利用者は減るだろうから、3倍でも足りないかもね。

「利用料金値上げで賄う」と反対した市長と反対派一部市民はちゃんと計算したのかな？

市長の計算があまいのもどうかと思うが、そもそもグランピングだ～！とか言ってた県知事もどうかと思う。
グランピングしたって採算とれないだろ。

ようは黒字にはどうやったて出来ない（遊園地じゃないんだし）ような公園で、
どっちが多少ましになるか程度の問題。
採算とれないからダメってのはもともと的外れ。

>>20514 マンション掲示板さん
大和ハウスが先行して立体駐車場を整備し、
6月から商業施設の建設工事が始まるということは、
既に建物の設計も配置もあの区画の中で完結させる計画に決めたってことだろうから、
北1立体の土地は、大和ハウスではない別のデベが取得する見通しになったのだろうね。
売却はおそらく今年中なんじゃないかな。

五十嵐さんが中央公園にＢＢＱ場を開いたとき、これは今ある施設を使って新しい楽しみを得る試みだと言っていた。税金の節約になるという考え方だった。でも、ＢＢＱ場は儲からなかったので１年で終了した。

初歩的な質問で申し訳ないんですが、駅前に大和ハウスの商業施設が建つことは確定してるんですか？
なんか随分前の記事で見ましたが、本当にたてるのか半信半疑なもので・・・。

>>20526 匿名さん
最近トナリエの駐車場激混みだから立駐追加しようって感じだと思う。あとは70街区でも使える位置なのでそれも兼ねてか。

>>20526 匿名さん
土地を買ったのは確かなので、そのうちなにか建ちますね。

>>20527 評判気になるさん
トナリエはエスコンなので大和ハウスとは
関係ない。
今の平面駐車場もトナリエとは提携してない。

>>20527 さん
現地に建築計画のお知らせが立ってる。
建築主は大和ハウス工業。

>>20526 匿名さん

東新井の大和ハウスの支店が移転するかもって大和ハウスの方が言ってましたよ。

つくば支店と水戸支店が統合されて
茨城支社になって水戸が営業所に格下げして
本部がつくばになったんだよね。
それがつくばの新ビルの上層階に入るらしい。

北１となりの平地って、航空地図で見たらそんなに広くないんですね。
これで駐車場まで作ったら商業施設は中規模になりそう。無印良品１フロアぶち抜きとかすれば集客ありそうだけど、テナントうまく選ばないとね。

トナリエがあの状態だから、、、
TSUTAYAが出来れば万歳じゃなかろうか。

各自治体の再開発のイメージ図がここ最近多く発表されてますね。どれもセンスかなり良しです。つくば、、、早よせい。

TSUTAYAどちらかというと閉店している業態のお店じゃ。。。。
トナリエはもうそろそろいい加減にテナントを変えるんじゃないかしら。アカホンのある２階は子供用品＆衣類売り場にしてしまった方がまだ集客見込めそうですが
あのアパレル用品店はね((+_+)

70街区の資料には
スーパーと書店は生活支援施設扱いされてたから、
スーパーと書店は70街区の駅寄りにできると思う。
北1立体と大和のところの店舗はそれ以外のものを
どれだけ集められるかだろうね。

つくばよ無駄に考えるな。他の自治体の再開発を見ろ。TTPでいいんだからな。頼むよ。

>>20537 匿名さん
どの資料でしょうか？
参考までに教えて頂きたいです。

>>20539 名無しさん
>>20537 ではないですが
僕も気になって調べてみました。これかな？
つくば市のHP内に
https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/00...

TUTAYAなんて既にオワコンでしょ。
スーパーが出来たらロピアが撤退したりしてね。明らかに駅挟んで両面にスーパーあっても両方とも利益出せるとは思えない。どっちもわざわざ近隣以外から集客望める場所じゃないし。

あれこれ言っても市長が椅子に乗ってご満悦しようが、残念ながら車社会はあと30年は変わらないわけで、結局駅前は難しいのが車社会地方都市の限界。

これからのリアル店舗は、
スタバのように居心地の良い雰囲氣を
どれだけつくっていけるかだね。
クレオのような築40年近い建物の居抜きでは
なかなかそれは実現できないだろうから、
あそこは安さが売りのロピアが最適だろう。
逆にこれからつくる新しい商業棟は、
街区全体で居心地の良い雰囲気をつくって、
質の高い店舗で構成すれば、
ブランデとタイヨーのように、
クレオとは棲み分け出来るだろう。

スーパーならブランデでいんじゃん。
あと無難なのはパン屋、スイーツ関連あたりじゃないかな。
広くなさそうだからアパレルは不向き。

ロピアもよく見ると安いだけじゃなくて品揃え凄いからファンはいそうです。

つくば駅前商業の今後は、当然のことだけど、
最新の新しい施設が集客の要になっていくし、
トナリエはそれのおこぼれ狙いで良い。
っていうか、エスコンは、
大和ハウスが新しい駅直結商業施設をつくると発表した後に進出してきたところなので、
最初からそのつもりだったんだろうけどね。

駅周辺に住んでる自分からすればユニクロ一択なんだけどな～

>>20544 匿名さん

いつくらいに大和の商業施設が営業開始する予定なんですか？

>>20546 名無しさん
ここの人達は誰もわからない。が正解です。

研究学園のタイヨー、事務キチ前の通りと同規模なら需要があるかな？
近隣住民用のジムとかなら需要はありそう。

>>20547 マンション検討中さん
私は知ってますよ。教えないだっけ。

ロピアがあって、マツキヨあって、フードコートがあって、100均に雑貨屋があって、他に別になにも要らないけどな。
他は車で行くしby近隣住民

>>20550 評判気になるさん
つくば(駅周辺)が次の段階に進むには、「車で行くし」がなくならないとダメなんだろうなあと思っていますby県外住人

つくば駅周辺で完結するにこしたことはないが、先に人口が増えないと民間も開発のリスクを負いたくはないでしょうよ。
どんどんマンション建てて買ってください。

つくば駅前が閑散としてたの、元々駅近の住宅が少なかったところに官舎廃止&長期塩漬けしてたのが明らかに影響してると思うんですけどね。
人がいないところじゃ店も成り立たない、という至極当たり前の話というか…
駅近マンションが埋まって徒歩圏内の住民が増えれば自然ともうちょいマシになってくでしょうね。

>>20553 名無しさん
確実にマシになるでしょう。
地域密着なお店が増えれば良いね。

大きな商業施設とかはもはや無理。

テナントショップが増えて研究学園とかと差別化されるのはのはいいんじゃないですか。
実際どうなるかはわかりませんが。

>>20551 eマンションさん
つくば(駅周辺)が次の段階に進むには、「ここは車社会茨城」だということを認識しないとダメなんだろうなと思っていますby県内非つくば市民

結局車社会は変わらない。そこをまず認めないとならない。車社会が変わらない以上、車でのアクセスや利便性が低いつくば駅周辺は今以上何かが大きく変わることはない。

つくば駅周辺だけ「車で行くし」がなくなったとしても同じ市内の9割9部が「車で行くし」が絶対に変わらないと言っていいので、今以上何かが変わることは無い。

おじいちゃんの0か1かの話聞き飽きた。
9割以上が車社会の茨城で一極集中的に人口伸ばしてるは新鉄道開通以降のつくばなのに。

車社会で何も変わらない言うなら
txの北延伸がどうなるかで一喜一憂するな

>>20556 匿名さん
9割9部は車で行けば良い。駅周辺に住んでる人達は残り1部がより豊かな生活にできればそれで良い。
全体を考えるのは政治家と行政の仕事よ。

>>20558 匿名さん
TXの北延伸で一喜一憂してるのは、むしろTXで通勤してるつくば市民くらいじゃないの？「延伸したら始発じゃなくなって座れない！」って

茨城県民は一喜一憂なんかしてないでしょ。「どうせやらない」という認識だと思うけど。

>>20557 匿名さん
新鉄道開通以降のつくばの「一部TX沿線移民」が抜けてるよ。

延伸しても守谷のようにつくば始発は残すでしょうよ。
実現するかは別として、延伸することで経済効果がうまれるため悪い話ではない。

移住者を集めたいなら鉄道は重要だね。
鉄道のない街は人口も増えないので、都市として成長しない、車しか使わない人もあえてそこに住もうとは思わない。逆に、取手のように鉄道に振りすぎると、
首都圏の都心までの距離序列に組み込まれて伸びきれない。
車と鉄道のバランスが一番上手くいってるのがつくばなのかもね。

もうイーアスだのイオンは飽きたろう。
イーアスは人口集積で大きな役割を果たした。
イオンはどうなんだろう？微妙だな。
個人的にはイオンは無くなっても良いとすら思ってる。
ここらで70街区あたりに居心地良いスポットをつくって
つくばの賑わいの中心になれば良い。

ウェルビのあたりは風景が一変しつつある。
560戸もマンションが立ち並べば、
それだけで無人の街が一気に変わる。
そんなウェルビの3倍の広さの駅前無人街区のこれからの
変貌ぶりは、それとは比較にならないぐらいの変化になるんだろうな。
元が無人だから完成したら周辺にどれだけのインパクトがあるんだろう？
あまり前例がないから想像つかないな。

トナリエが出来てマンションが数棟建ってもロピアを除いて閑散としたまま。
今後、マンションが出来ても商圏全体からみれば駅近人口は全体の１割にもみたないし、車のアクセスは不便なまま。

賑わいが生まれる閾値みたなものでもあるのかな。

人口密度と来街者が市内一高ければ、
つくば市で1店舗しか来てくれないような店舗は
そこを選ぶでしょう。