つくば市の都市計画について語り合いましょう

駅前（吾妻小南側）の未利用地は、
商業業務単独施設
隣接の70街区は商業業務を含む複合施設群。

つくば駅はしかし、潰れてばっかで、
商業地としては、終わってるね。
地方はきついんだな。

地方がきついというより車社会の駅前がきついのでしょう。
地価は高いし、車でのアクセス、駐車場は不便。

土日でもQ'tのフードコートは空いているし、丸亀もなくなっちゃいましたね。

>>18169 通りがかりさん
ララガーデンが10月までなのは、10月末くらいにコーチャンフォーという大型書店が学園の森にオープンすることで、人の流れがそちらに集中するからなのかもしれない。

テナント集約型の商業施設は、
低層階にしかテナントが来ない特徴があって、
縦に高く積み上げる百貨店の跡地でやろうとすると
規模が足らなくて失敗する。
だけど、つくば駅周辺は、
駅前から70街区をうまく活用すれば、
低層階だけで大規模モールのようなものを駅前で集められるから割と上手く行くと思うよ。

駅ちかのうどん屋（丸亀）が撤退するってヤバいよね。

駅ちかの携帯ショップ（SoftBank）が撤退するってヤバいよね。

>>18182 マンコミュファンさん

“”ホントにヤバいですよね“”

私なんぞ、何も知らず3月1日にこのショップでスマホを買って、購入申込書にサインした途端に【ところで．．．当店は3月31日に閉店する】と言われた。梅園店を紹介されたけど、つくば駅からどうやって梅園へ行くの？？？　当方、車なんぞ持っておらんがな。ましてや運転免許証など持ってるわけがない。

というわけでやっとの思いで、イーアス店を探し出しました。当方はつくば駅から徒歩圏に住んでいるんですけどね・・・ああ無情　・・・

やはりキーテナントが、
ショッピングモールレベルで揃ってないと
その賑わいに便乗するタイプの小さい店舗は難しいでしょうね。
集客力あるキーテナントを集めるためには、
低層階に広いフロアが必要になります。
テナントに好まれるハコをつくるスペースがある
つくば駅前は、意外と再生が簡単だと思います。
Qtの二階に大型ショップが誘致できるなら、
駅北側に建設予定の商業ビルにも大型ショップを揃えることは簡単に出来るはずです。

>>18182 マンコミュファンさん

丸亀は今回のウクライナ／ロシア戦争勃発の影響を受けて、ロシアから撤退したのだけれど、なんと「Mr WHO ??」が同店で営業開始してるのだそうな。考えてみれば、丸亀は目の前で顧客にKnow-How を教えて営業しているようなものだから、麺さえあればあとは適当に汁をかけて提供できるということですなあ。麺が無ければパスタでもいいしね！？！　ロシア人には麺でもパスタでもあまり違いはないんじゃないの。ヒョットしてイタリア系ロシア人がこれ幸いに丸亀店を乗っとったのかも・・・用具はすべて整っているしね。

スーパーシティ閣議決定しましたね。
これで本格的に70街区を含めた駅前が動き出します。
このタイミングで、駅前とほぼ同じ商圏内の
LALAガーデン閉鎖も70街区の入札を考えるとグッドニュースです。

毎回思うのが、Twitterの情報とこの板の情報てネタがリンクしてるよなー。同じ人がかかわってるんだろうね。

ララガの閉店は駅前にとってはプラスですね。
ただ特区の目的からみても商業的な採算性からみても70街区に大型商業施設がくることはまずないでしょ。

登山関係除けばイーアス混んでるから駅前で済ませようというレベルで落ち着くと思う。
混み出したら駐車場が面倒だから行かなくなるよ。

好日山荘は移転するのかな？

>>18189 匿名さん
>ララガの閉店は駅前にとってはプラスですね。

いや～、そもそもララガーデンに行っていた人たちって車移動前提だからなぁ。
アカチャンホンポ無くなったら？・・・・西松屋でいいか。とか、どうしてもそれじゃなきゃって店は無いような。

つくば駅前はまだまだマンションできて、ごく狭い範囲に限っては住民が増えるけど、それらの人以外が車生活圏から来ることは期待できないから、マンション住民だけで成り立つ規模の商業規模で終わると思うよ。

あと10年もしたら今キャッキャしてる30~40代の子供も成人して出て行っちゃうんだよね。その時にはキャッキャしてる人も中年以上になる。賃貸ベースの街なら年齢の入れ替わりがあるけど、今のような駅前分譲マンション乱立だと大半は最後までそこに居つくから消費も衰える。資産云々って人はレアケースだからね。

>>18188 口コミ知りたいさん
そもそも街づくりだのに興味があって語ってる市民なんて24万人のうち50人も居ないんじゃない？色々パフォーマンスしてるけど、つくば市ネタなんて
・科学の街
・スタートアップ
・人口増加
・アレ出来たコレ潰れた
のエンドレスループ。同じような話題しか出てこないのも理解できる。

70街区は商業施設単体ではなく複合開発になりますが、
この土地は、奇しくもLALAガーデンの敷地とほぼ同じの5.7ヘクタール。
さらに、こちらは容積率200%。
駅前しかもスーパーシティ案件なので従来のように大半を駐車場で埋め尽くすということもないでしょうし、
商業だけでもそれなりの規模になることが考えられます。
さらに、この70街区の計画が決まれば、連鎖的に、
駅前商業施設建設予定地も動き出す可能性が高い。
つまり、70街区が動き出すということは、
駅から70街区までの土地に、まとまった商業フロアが連続して出現することになるんですよ。

丸亀は前々から全然繁盛してなかった。店員もザ・アルバイト感が出てたし天ぷらも何時間前のだよって感じで食べたいと思わなかった。

>>18193 口コミ知りたいさん
トナリエになっても負け戦感は消えないなぁ。

>>18192
ララガーデン規模の商業施設でもあれだけの駐車場が必要ってことですよ。
70街区であの広さの駐車場の施設なんてたぶん認められないから商業施設が出来たとしてもララガーデン未満。
スーパーがいいとこでしょう。

>>18193
人がいないですからね。
うどん食うために南１に停める気ににもならない。
研究学園店は毎日混雑。

これだけの商業施設には
これだけの駐車場が必要だとする
従来型の考え方をそのまま踏襲することはないですよ。
ここはスマートシティの先導役の先導役
現代の風景をそのままつくる場所ではありません。

無知ですみません、ララガーデンを撤退させた三井が70街区の開発に乗り出してくる可能性ってあるのでしょうか…？そうなるとかなり楽しみなのですが…

イーアスが盛況なのでララガーデンのような商業施設は厳しそう。上河原の大型商業エリアに移転するのでしょうか。

ララは散歩感覚で買い物できる憩いの場のような雰囲気で、建物のデザインも好き。でもテナントにあまり魅力がなく周辺道路の状況も良くない…
駐車場も使いづらいため、近くても結局TSUTAYA、フレッシュネス目当ての時くらいしか行かなくなってしまったな。

スマホでの投票や自動車椅子のある未来か。。。

>>18199 匿名さん
ララガーデンの道路と駐車場の関係は駅周辺の駐車場のアクセスの悪さと同じだけどゲートも無く、平面で広いので南1，その他よりはずっとマシですね。

立体駐車場1階、3階はお店にすぐアクセス出来るけど、使う人が少なくて穴場。

>>18201 買い替え検討中さん
ララガーデンもオープン当初は入口道路だけじゃなく、研究学園側から来た車がマクドナルドの十字路で折り返すところも大渋滞して大変だったのが思い出される。

西武の立体駐車場待ち渋滞→ララガーデン入口渋滞→イーアス渋滞＋葛城西線

と車社会らしい人流の移り変わりを渋滞が象徴している。

>>18197 通りがかりさん
その可能性もありますね。
>>800でも述べましたが、
三井がつくばで何かをするには、
ララガーデンの整理が必須でした。

用地の目的、採算性どちらを考慮しても大型商業施設の可能性はほとんど無いだろうけどね。

国がつくば市に期待しているのはデジタル田園都市。
駅近の商業施設は求められてない。

70街区のグリーンフィールドは、
更地で実証実験する場所ではありません。
未来技術を落とし込んだ未来の街のショーケースです。
だから実際の街と同じように、
人が住んだり買い物したり働いたりする場でなければなりません。

駅北にできる商業施設のメインは、
現在駐車場となってる駅前の土地。
70街区の商業施設はそれを補完するもの。

皆んなすぐ浮かれるけど、この話し最低でもあと5年はしてるよ。

>>18202 匿名さん
ところが、この都市は
最も道路環境が充実しているのが
中心部なんだよね。

それが他とちがうところなのですよ。

駅周辺は他の街に比べるとマシだけど、市内で比較すれば充実なんてしてないよ。
出入り口はせいぜい１，２箇所しか作れないし、駅近なのでゲートも必要。
広い平面駐車場は作れないので駐車場内の流れも悪い。
イーアス並に人が来れば渋滞の列はずっと長くなる。

今後のマンション増加で駅周辺人口は増えるけどその増加量はつくばの商圏から見れば小さいので商業的な価値は負け状態の今と大して変わらないでしょう。

車中心社会を変える様な仕組みやアイデアはスマートシティの中には無いですよ。

つくばセンター地区というのは、TX都市軸の先端に、
常磐都市軸から何本もの大通りが延びて集結している場所であり、つくば都市圏内では、圧倒的な道路の中心地です。
あと、中心部というのは、
市内で最も人口密度が高いという事実だけで十分なんですよ。それだけで様々な都市機能を集める根拠になるんです。行政の視点では、そこに都市の中心的な賑わいをつくっていくのが合理的であるということになるし、
民間商業デベ等の視点でも、税金もたくさん投じられ、
公共交通機関もあり、車だけでなく様々な手段で市内各地から人を集められる中心部というのは、
市内に1店舗置くとなれば真っ先に候補になりますよ。
Qtにはキーテナントになる大型ショップも
入ってくる。
ここも賃料安い駅遠ではなく賃料高めな駅近を選んでわけですよね？
今後の駅前発展に伴い、
こういった流れは続くと思いますよ。

また妄想か

ユニクロか何か分からんがそんなものが1店舗加わったところで人がたくさん押し寄せわけないでしょ。
土日ですら平日のイーアスに全く及ばないんだよ。

税金が使われたから何？
みんな車で買い物に行きますよ。バスはガラガラです。
駅の周りの人口なんて商圏全体から見ればごくわずかだし、徒歩5分でも便利な車使うんだから。

>駅周辺は他の街に比べるとマシだけど

どう見てもマシというレベルの差ではないよね？
つくばは大通りとは独立した形で
広範囲にペデが張り巡らされてる上、
鉄道施設も地下に埋めてあってその上も大通りになっている。
どういう意図か知らないけど、
無理やり"マシ"の範疇に収めようとしなくて良いよ。

>>18212 匿名さん
単にキーテナントが1店舗加わったという事象ではない。

ここで、
駅前意味ない！
郊外駐車場郊外駐車場！と叫んでる人が主張してることとは、
逆の事象が起きたということですよ。
ロードサイドの無料駐車場完備の安い賃料のハコに勝てる
ハコが、つくば駅前では今後つくれる可能性があるというとこと。

駅北では、低層階商業の建物が、
駅前から70街区までの間に、
駅からの導線を意識した形で並べられることになるんだろうが、つまり、モールにあるキーテナントレベルのショップが
まだまだ揃えられる可能性があるということになりますね。

意味無いとは言ってないよ。
大型の商業施設はたぶん無理ってだけ。

住人か増えればそれなりにお店は充実してくるでしょ。


空きだらけのQ’tに大きな店舗が1店入ったことが他に勝てる可能性を示しているという論理が理解出来ない。
駅前信仰は結構だけど、平日のイーアスやイオンモール並に人が来るようになってから言ってね。

古くなった旧クレオの立体駐車場を解体して作り直した方がよかったよね
駐車場の幅が昔のままで狭いから、今のワンボックスタイプやSUVでは厳しい

>>18216 匿名さん

とりあえず、駐車スペースの幅だけでも広くしてほしい。線を引き直すだけだしそれおほどお金もかからないだろうし。

なんでイーアス押しが多いか分からないですね。。。

推してるわけじゃなくてアクセス、集客のしやすさの比較。

郊外モールも、中身を細かく見ていけば、単に、
一つ一つはどうってことのないキーテナントを10店舗ぐらい集めることによって基礎的な賑わいを生み出し、その賑わいを利用して、細かな店舗を集めて肉付けして、別の新たな賑わいをつくり出し、
単独店舗では得られない集客性を
それぞれのテナント（キーテナント側にも）に
メリットとして還元し、享受してもらうという賑わいの好循環を展開してるだけの施設です。
なので、
トナリエ＋駅北＋70街区で構成される、駅からの導線を意識してつくられた連担する一塊の商業施設群に、
キーテナントと呼ばれる店舗がどれだけ揃えられるのか？というのは、ここの駅前商業再生においては非常に重要なんですよね。
駅前が衰退してるところというのはそれが出来ないんですよ。
なぜなら、テナントが好む低層階にキーテナントとなりうる大型ショップをいくつ並べるスペースがないから。
無理やり2、3店舗連れてきても、
それでは細かな店舗を集めて肉付けできるほどの
集客性は期待できない。
だから、
UNIQLOのような郊外型店舗のモデルがしっかりと確立された店舗を駅前に連れてくるというのは、
案外、出来そうで出来ないことなんですよね。
もし、これが出来たとすると、その駅前の将来は明るいと思いますよ。
少なくとも、そのやってくるキーテナント側は、
そういう判断しているということが言えると思います。

>>18220 匿名さん

なんか正論のようで、正しくなさそうな・・・・。

改行さんがどんなに理屈を並べても、駅前と70街区は今のままではつながらない。
駅北に一つビル建てたって無理。連続性がないんだから。
都内で多少離れていても大きな箱モノが賑わうのは、その地区全体が歩いてて楽しい場所になっていて歩いていることが苦痛じゃないから。つくばでそれは無理だよ。

とはいえ、個人的にはトナリエにはもっと頑張てもらいたい。近くに住んでるし、比較的よく通う場所だから、もっと楽しい場所にしてもらいたい。新しいテナント、何が入るのかね？
あとさ、フードコートはもっと話題性があるテナント入らないかねぇ？

70街区の開発は、
当然のように、駅からの導線を意識した
建物の配置がなされるでしょう。
そして、駅から70街区までの経路上にある商業施設用地の開発も、駅から70街区までの人の流れを寸断するようなものはつくらずに、
寧ろその人の流れを活用するような開発がされると思います。
そうした方がメリットが大きいですからね。

ということはつまり、
駅から70街区までの導線は、
一つの連続した導線になるということです。

ショッピングモールはイーアスやイオンに任せていいんじゃないでしょうか。
つくば駅にショッピングで賑わってもらうのは難しいでしょう。そもそも、イーアスのショップの採算も怪しいと思っています、確かに人はいますが、買い物を持ち歩いている人はほとんど見かけませんもの。
つくば駅に建築物の美しさとスケール感を持ち続けて欲しいと期待していましたが、ここ数年の開発にだいぶショックを受けました。
発展をしたいなら、まず細切れされた土地（Biviやレジェイドあたり）の収益より全体的に何を目指したいか考えなければいけないでしょう。そういう意味でつくば市政（今のだけじゃない、前のはもっと悲惨でした）より、三井とかに任せられた方がまだ望みがあるような気がします。

利益を出さなきゃいけない事業者は現実的。現状がそれを反映している。
人が来ない大きな要因は分かってるし、それが解決出来る見込みもない。
クレオ再生のときも魅力のあるテナント云々という主張はあったけど、そんなものは来る見込みもない。
丸亀を運営するトリドールは不採算店の閉鎖を進めていて、Q'tもその一つでしょう。

今の規模でこの有様だからさらに拡大なんてするとは思えないけどね。

ロピアみたいに地域に根ざしたニーズに合ったお店じゃないと続かないでしょう。

モノだけ揃えれば人が集まる時代ではなくなった
ショッピングモールも曲がり角に差し掛かっているんですよ。
ECの台頭に戦々恐々です。
モノだけでは人は集まらない。モールにしろ、街にしろ、
モノ以外の要素を集める必要が出てきた。
モールの改良か、街の改良か、
どちらにしても次世代に向けて改良が必要なんですね。
ただ、モールに、あれこれ体感施設などを追加して肥大化させるというのは合理的ではないんですよね。
だから、本当は、手間とお金はかかるが、街の改良をするのが次世代に向けた方策としては一番良い。
つくば駅前というのは日本国内で特別にその
"改良"を実施する条件が整った場所なんですよ。
だから他に先駆けてそれをやるのです。

ＴＸ延伸に４方面の案、茨城県は年内１つに絞る方針…土浦市などが誘致活動を開始

TXの終点でなくなるのは、つくば駅にとってデメリットは大きいが、茨城の発展には役立つと思う。