つくば市の都市計画について語り合いましょう

さて、話題を変えて、
地価の話でもしましょうよ。

>>17934
そうですね。数々の妄想の歴史は都合よく封印して、ドヤ顔をするのはなんとも。本人はハッピーぽいのが救いです

>>17935 匿名さん
それはまた荒れそうなネタだね。

住宅地ではつくば市が上位に並んでるけど、商業地では守谷市が上位に並んでる。

世間様は正直だね。

つくば市のスーパーサイエンスシティ構想の資料は広く認知されていない横文字（市長は大好きですね）が多くて非常に不親切。

資料の計画とその実証に必要そうなものは

1)住宅：
・各戸のベランダにドローンで直接配送
規制緩和した地域でないと無理なのでここでやらないと意味が無い
・近距離移動用の小型の移動支援機器（高齢者、障害者用等を含む）
住居からすぐに乗り降り出来て、駅や筑波大付属病院まで安全に移動出来る道の設計が必要なのでここでやらないと意味が無い。
（それなりの人口が無いと、誰も使わず実験にならない）
・自動走行の移動機器、循環バス
ここでしか出来ない。


2)スーパー：
・ドローン配達
規制緩和されたエリア内（住居の近く）である必要がある。
・自動追従型荷物運送ロボット（市長が動画でアピールしてたやつ）
スーパーと住居が歩ける距離にないと無理。住居とスーパーの両方が必要。


というわけで、構想の趣旨に合わせれば住居（マンションと戸建どちらも実験対象にしないと片手落ち）とスーパーは必須かと思われます。
あとは残ったスペースにアリバイ的にイノベーション施設かな。

間違っても街区全体を使った大規模商業施設なんて出来ない（そもそも需要が無い）と思う。

ドローンが俺んちの上を通ったら撃ち落とすからな

>>17937 匿名さん

https://www.tokyo-np.co.jp/amp/article/167222
住宅地（駅600m）も商業地（駅300m）ともに、
つくば市竹園が県内1位でした。

守谷は駅前に調査地点を増やしたみたいです。
守谷駅200m、守谷駅130m、守谷駅100m
この辺りで20万ということは、
つくば駅と比較すると実質半額ぐらいかな？

スーパーシティ選定により70街区は、
三流デベ「うちが開発してやってもいいよ」
から
一流デベ「是非うちに開発させてください」
に変わったんだよ。

>>17942 匿名さん
凄い夢ありますね。そんな時代が来るなんて思いもしなかったです。

70街区の開発に手をあげた事業者のうち、
一部は、関東財務局の東側の大街区へと
うまく誘導するつもりなのでしょう。
筑波大の土地へと誘導されるところもあるだろうね。

>>17944 匿名さん
タワマン建つ可能性ありますか？

タワマンでせっかくの土地を使ってしまうのは
もったいないと思います。

スーパーシティの構想に合わせた街づくりは一流デベである必要はないよね。
入札のハードルはそれほど高くないから結局いくらで応札するかでしょう。

大手ほど、この土地で生み出す直接的収益以外の企業利益を重視しますから、
その分、入札でも強いと思いますよ。

あと、県と接触する企業なんかは、
警察署跡地を狙ってくるかもね。

ドローンは重大なリスクもある。妨害電波での墜落が心配だ。中国で実例のニュースを見たことがある。人や車に当たったら死傷事故も起こり得る。その対策ができるかどうかが技術的・社会的実験になるだろう。

>>17945 マンション検討中さん

タワマン建てたって、将来廃墟かもしれないぞ？
建て替えの資金が集まらない可能性がある。

>>17951
儲けを最大化する為に出来る限り高層化するのがトレンド。デベロッパーは先の事なんて考えてない。
それに、タワマンが建てばつくばの金持ちは喜んで買うんじゃないか？

>>17952 匿名さん

>儲けを最大化する為に出来る限り高層化するのがトレンド。デベロッパーは先の事なんて考えてない。

だから、つくばに建設してほしくないんですよね

高層オフィスならいいけど、
タワマンはやめてくれ。
むしろタワマン建てて喜んでるようなところを
全否定するような未来を創造して欲しい。

第一種中高層住居専用地域（60/200）なのでタワマンは無理でしょう。
サウンディングでは高層建築のための用途地域の変更要望もなかった。

一種文教地区なので今のままでは床面積が150m^2以上の物品販売店も飲食店も作れない。
サウンディングでは商業地域への変更の要望もあったし、計画の自由度が小さいのでさすがに用途地域の変更は行われるのでしょうが。

タワマンは計画段階ですよ。

タワマンだとドローン配達はさらに危険。

風速は高さの 0.1-0.3乗程度で増すらしい。
地上1mに対して地上から 60 mの地点の風速は 1.5-3.4倍。

これにビル風（風上面の側面で速度が増す）が加わる。

安全性からドローン配達はどのみちダメかもしれないけど。

ドローンはただの実験で終わるに1票。コープで十分よ。

LaLa ガーデンが撤退する，という話を複数の系統で聞いたのですが ...
情報通の方，フォロー頂ければ

ララガーデンは2004年オープン。
土地は期限20年の借地。
まもなく期限が切れます。

>17960
地主は土地をどう活用したいのか？

>17961
マンションか倉庫

>17962
あそこはマンション不可じゃないですかね。

タワマンのような高層化より地下都市化です。
東京は地下道や地下鉄が発達しているから逃げ場があるけど、つくばは逃げられない。
もうのん気にしていられない状況です。

>17964
今からつくば市の穴掘りを待つより、貴方が都内に引っ越せば良いんじゃないですかね。

「サウンディング」

この言葉、何とかなりませんかね。英語圏に長年住んでいましたが、こんな言葉がそんなに使われていたかな？というのが偽りなきところ。つくば市は妙なところで、妙な単語を使いたがる傾向大。是非、日本語を使ってくださいな。

>>17960 匿名さん

確かに「事業用定期借地（20年）」とありますね。

70街区のサウンディング結果にもあったように、提案を評点にして、入札金額についても合算してほしいですね。
二段階一般競争入札って、結局『一般競争入札』なので、価格が高い方が買ってしまいます。
魅力的なプランよりも、入札価格が高い(例えば売り切りのマンション中心)が選ばれるかもしれないのは残念です。

売ったら終わりのマンション開発業者が
無理してオフィスとかイノベーション施設とか
を付け加える計画を立てても、
大してノウハウもないし、儲けるためには提示額を下げるしかないから入札で負けるよ。
一段階目を通るための無理のある計画で提示額は下がってしまうわけだから結局二段階目で弾かれるんだよ。
ま、ここは明らかに大手デベの案件でしょう。
大手は新しいことやりたがるし、どういう規制緩和が必要かということもよくわかってるし、何より、この土地でどれだけ儲けるかというよりも、将来の企業利益のための投資と割り切れる余裕があるから、小物がどんなに頑張っても絶対に出せない提示額を出してくるでしょう。

イノベーション施設なんてどのみち小さいのを作って終わりなんだから他で十分儲けられる。
採算の見込みが無いイノベーション施設のために高値で応札なんて出来ないよ。

具体的にイノベーション施設とオフィスを提案している事業者でもそれぞれ2000坪で全体の20%程度でしかない。
たぶん切り売りはしないからマンション建設をともなった事業者が落札するでしょう。

>>17970 匿名さん
イノベーション施設を運営していく能力のない弱小デベに
この案件は無理なんだよ

この案件が無理って具体的にどういう理由で無理なの？
開発条件はこれから決まるんですよ。

審査で一定の点数を獲得すればどの事業者でも入札に参加出来て、あとは価格のみの競争。

ここはほぼ全体が国の土地でスーパーシティ（国家戦略特別区域）に指定されたことからスーパーシティの構想に沿う計画であれば良い。

事業構想で土地がからむのは移動・物流分野で新型モビリティやロボットの本格導入、ロボットやドローンによる荷物の配送。
他にオープンハブ（外国人創業活動支援、大学の土地や施設等の貸与）があるけど、大規模なものは必要ないし、筑波大の産学連携拠点（ぽしゃたアリーナ構想の次の計画）ともかぶるので必須でもない。

大手デベにしか出来ない案件では無いですよ。

三流デベは事業内容が限定的なので、
スーパーシティの事業に取り組むことによる企業利益があまり無いんだよ。
だからこの土地だけで収益を確保するということに拘ることになる。
そうするとシビアな提示額しか出せない。
よって入札で弾かれる。

>>17972 購入経験者さん
ロボットやドローンによる荷物の配送なんて絶対に失敗しますよ。実験はするけど現実的ではない。

>>17973
どこが3流なのかはしらないけど、つくば駅近辺でマンション建てているところや大手のHMなら可能だと思うよ。
いまのところ駅周辺のマンションは昔だったらあり得ないと思える価格でも売れてるから十分勝負になるでしょ。
この構想の発展性だってかなり怪しいし、うまくいったら真似すれば良いというところもいくらでもあるでしょ。
逆に参加しそうな大手デベがどこかも聞きたいですね。

>>17974
私も失敗する（普及しない、普及に役立たない）と思いますが科研費と同じで、ある程度の成果をだして失敗しても良いのだと思いますよ。
（周回遅れの構想感は否めませんが、着手が容易なところから進める気なのかもしれませんね。あるいはアイデアが無かっただけか。）

ドローン、ロボット宅配だけでなく、つくばスーパーサイエンスシティ構想で提案されているシェアードスペース（歩車共存空間）の社会実装は道路運送車両保安基準、道路交通法等の規制の特例処置が必要でここでしかできない。
これならマンション開発業者やHMで十分対応可能。

イノベーション施設みたいなのは筑波大がやると言ってるんだからやってもらえば良い。
地域にとっては多くの企業が集まるオフィスやイノベーション施設が出来ればハッピーだけど、それにつながる具体的な構想をつくば市も国も提示出来ないんだから無理だよね。
入札参加のためのそれっぽいプランに頼ろうなんて甘過ぎる。

>>17975 購入経験者さん
失敗しないと思ってる人がいる事が凄いことです。

>これならマンション開発業者やHMで十分対応可能

対応可能？意味がわかりません。
そもそもマンション開発業者からすれば
特区であることを大いに活用するという考えがないわけだから、
入札に参加できるほどのプランまで用意して
あの土地に執着する必要はないんですよ。

私が問題だと思うのは、17970匿名さんがいうように、二段階一般競争入札が最終的に落札額で決まる点です。独創性は二の次です、、
スーパーシティ云々は個人的にどうでもいいけど、他にないような開発になったら面白いと思っています。たとえアイデア倒れで失敗したとしても。。

この計画についてどう思われますか？

http://tsud.co.jp/dohopark/topics/20220318/220318.pdf?fbclid=IwAR3YNxF...

この件では市長に全面同意です。
あとは大型遊具を設置してほしいと思います。

洞峰公園は県の施設なので、レス違いだったらすみません。。

マンションは用地不足だから参入したいとこなんていくらでもあるよ。
入札条件は大した障害にはならない。

最後は金で決まっちゃうけど応札した業者の企画は全部見てみたいですね。

>>17980 名無しさん
小さい子供と遊びにいくのでキャンプやBBQをやる一部の層とは近づきたくないですね。
ファミリー限定とかにすれば良いかもしれませんが。

駐車場は不便。

素朴な疑問なのですが、つくば駅周辺より水戸駅周辺の方が明らかに人通りが多くて発展してるように見えますが、つくば駅周辺の方が地価が高くなったのって、東京に近いからですか？つくば市を自慢したいわけではないのですが、ちょっと意外だったので。

>>17981 匿名さん
二段階入札というのは、国や市の意にそぐわない計画案を
あらかじめ除外するためにやるもの。
マンション業者の浅知恵なんていうのは
国や市に見透かされてますから、まず通りませんよ。
そもそも条件を最低限クリアしていれば通るという話ではない。
というか明確な条件なんかないでしょ。
国や市の考えてる方向性とは違う
その理由一つで排除できるんだよ。
スーパーシティ決定直前にサウンディングして、
決定直後にサウンディング結果を公表した。
これにより入札に参加する事業者がどれだけ集まるのか未知数になった。
すでに本命候補がいるのだろうが、その本命も、
生半可なプランと金額では取得できない可能性が出てきた。
最後は競争入札になるってことは、
本命に対してもプレッシャーになり、
国や市にとってより良い計画になるってことなんだろう。

妄想はもういいよ

いや、二段階入札ってそういうことだから。

研究学園で渋滞するのは土日の大型店に向かうラインとタイヨー前の通りで日常生活や通勤では実質的に影響ありませんよ

googleでも確認出来るけとつくば駅周辺のほうが流れは悪いと思います

「是非うちに開発させてください」と手を挙げてる一流デベ　とは具体的にどこでしょうか。

そうなったら嬉しいのだけれど、冷静に考えて東京から電車で1時間の地方都市の開発に、住友や三菱などの大手が興味を示すとは思えないのだが、、、

妄想の展開具合が　>>9914 と同じ

ここでの収益は期待しない一流デベがこぞって入札に参加し、一流以外は手も出せない

妄想ならちゃんとだったらいいなくらいの文言を入れたほうが良い

>>17991 評判気になるさん
とりあえず、若葉くんも1回落ち着こうか。

温泉掘って、ツクツク浴場にすればいいんだよ！

>>17983 通りがかりさん

水戸は他に場所がないのと高校の影響が大きい気がします。水戸駅はいつ見ても女子高生が多く若くておしゃれな店がたくさんあります。それに映画館やゲームセンターもあるので若い人が集まりますよね。

再開発が計画されてる水戸は地元なので是非頑張ってほしいものです。

水戸に行ったことがありますが、やはり歴史の差を感じました。

水戸駅前の地価はつくば駅前に差がつけられただけでなく、研究学園駅前にも抜かされましたよ。

そうおもうと土地の価値は地価だけではないなと感じますね。やはり歴史のバックボーンは強みですね。サッカーもバスケも年々盛り上がってますしね。

あと水戸市民は割と快適に住んでるのでつくば市民の様に世界の明日を夢見ている人は少ないと思いますよ。

水戸はあれだけ東京から離れているから東京に人が流れず、独立自尊の風土になった。
歴史的にも一目置かれる存在になったのはその距離感によるとも思える。

水戸とつくば。お互い特色が違うからそれぞれのカラーを強く出していきたいですね。

70街区が大手しか手を出せない理由
×アイデア、各領域の連携
○面積が大きすぎて事業規模が大きく、中小は買えない規模

結果的に大手が落札するかもしれないですが、そうだとしても理由が違うのでドヤ顔するような類のものではないです。

昭和レトロな駅前商店街とかヴィーナスフォートとか、テーマがある商業施設を10年ぐらいの期間限定でやって見れば良いのに。

>>18002
個人的には大賛成

サウンディングでは、
分割して売ってほしいところと
一括で売ってほしいところ
両方いましたね。
弱気なことを言ってるところが選定されることはないから
その意見は無視で良いよ。
市が協力しろとか訳の分からない注文付けてる事業者も
どうせ選ばれることないんだから安心して静観してれば良い。

水戸もつくばも高度経済成長期～バブル期の盛り上がりから抜け出せてないのも成長できない要因でしょうね。

水戸は人口も減ってるし、
中心部の地価も下がり続けている。
つくばは転入超過数が一般市で全国1位だし、
地価の上昇率も再開発の動きが本格化する前にもかかわらず北関東では圧倒的な伸び率だし、さらに、
つくば駅と研究学園駅共に伸びてるあたりをみても力強い。
成長度に関してはつくばと水戸は真逆ですよ。
一緒くたにはできない。

>>18006 匿名さん
人口の話しすぐ言うと思った。

クレオ再開発のときは研究学園や土浦をディスったり、県内での比較ではつくば駅と研究学園もちあげて水戸を見下したり、ほんと節操がないやつ。

ここの住民の？つくば市住民の？つくば至上主義は異常な気がします。ちょっと怖いです。

>>18006 匿名さん

水戸の街に歴史があって、なんだかんだ言ってもデパートが残っていて、
駅前の人の流れもつくば駅や研究学園駅にくらべて多いこと、美術館もそろっていたり、都市としてはまだまだつくばより魅力的だよってのがみんなが言っていることだよ。
つくばが人口増加傾向なのは間違っていないし、地価が高いことも間違っていないけど、それとこれとは別問題。つくばがこれからも成長をしてほしいなら、水戸、大宮、千葉はなぜ大きな都市として成り立っているのか、なぜ川口市は人気が出ているのかを冷静に考える必要があるのよ。改行さんは自分の意見を曲げることも、他人からの指摘を受け入れることも苦手なようだけど、ちゃんと受け止めてね。それをしないと、会話が成り立たないでしょ。

本当に話が噛み合わない。
水戸の魅力度の話ではなく成長度の話をしているのに…

都市の成長とは何か？

水戸駅前が魅力的だとみんなが言ってるなら、
個人でも事業主でももっと競い合うようにして
土地を買ってあげてほしいな。

水戸駅周辺って寂れてるイメージしかないんですが　ここ10年で賑わったんですか？

>>18014 通りがかりさん
ここ1年以内に水戸駅周辺に行ったことある？少なくともつくば駅周辺よりは寂れてないよ。

イメージじゃなく、水戸駅周辺で仕事してるつくば市民としての事実ね。

ホント、ここに限らずだけど、つくば教は一神教なのか？ってくらい他をDisって自らが高まった気になるつくば市民って多いと住んでいながら思う。

まあ市長がアレだからそれを支持する市民もそうなのは理解できるけど。

そんな主観はどうでもいいよ。
地価が下落してるってことは需要が下がってるってことなの。
それが現実なの。
いい加減理解しなさい。

>>18009 通りがかりさん
今のつくば市、特にTX開通後の移住PRで来たような世代は、つくばが桃源郷のように思って安くない家買って来てるので、今更ディスられると自分の選択に不安や後悔が発生しかねないので、自己防衛本能が働いて他をディスってしまう。

生暖かかく見守ってあげてください。

つくばはいろんな意味で特殊だよね。
国策でできた人工都市で、医学部を含む国立総合大学があり大学附属病院がある、その点では県庁所在地レベル。
でも県庁所在地ではないからその他のインフラ(交通、官公庁、文化施設、商業施設、学校数)は大きく劣る。

筑波大は県庁所在地レベルではなく、
政令指定都市レベルですね。

>>18019 匿名さん
意味不明ですねえ。
埼玉大学や新潟大学と同等って言いたいのかな？それはそうでしょうね。

つくばが政令指定都市レベルなんて恥ずかしいからやめて。

あの人は文体と論理がおかしいのに加えて他の地域をディスるからなぁ。
ここでまともに会話が成り立ったこともない。

尖った都市つくばの尖った部分は、
政令指定都市レベル以上ですよ。
だからこそ、いくつも特区に指定されてるんだよ。
それを県庁所在地レベルというのは無理がある。

さすがアカデミックとは全く無縁な人らしい感想。

まあその尖った部分はどのレベルでもいいけど、18018で言いたかったのは

県庁所在地ではないからその他のインフラ(交通、官公庁、文化施設、商業施設、学校数)は大きく劣る。

なんですけどね。

その尖った部分が全国40カ所以上もある県庁よりも
希少性があって価値があるから移住者が増えるんですけどね。

水戸が、交通、官公庁、文化施設、商業施設、学校数で大きく優るというなら、せめて地価は県内で一番高くないとね。
あなたが言うことは、いつも数字が伴わない。
だから説得力がない。

>>18026 匿名さん

この場合の「数字」は地価ではなく、それぞれの施設の数と質を比較、では？

>>18016 匿名さん
地価が上がっても暮らしずらいのもまた現実。

だから水戸市民は割と幸せだから地価とかあまり意識してないんだよ。地元生まれ地元育ちで死ぬまで地元で生きる人も多い。地元の友達との繋がりもしっかり根付いてるし近所のお爺ちゃんお婆ちゃんからちゃんと怒られながら子供は育っていけてんのよ。
食うものは困らないしお洒落な店もある。服や生活用品も手に入る（ネットも活用すればなんの問題もない）

山がある。海がある。千波湖は憩いの場。偕楽園は偕楽園。サッカー・バスケとプロクラブがある。最近は水戸藩時代の文化を後世に残すような取り組みも力をいれている。それでいて戸建てやマンションも安く手に入る。

その街で暮らし続けたいなら何も困らない。
それに自分がそうだけど今は水戸に住んでないけどしっかり郷土愛も感じられる。

正直、つくばにはまだそこまで愛情を感じられない。

つくばは何で駅周辺にユニクロや無印良品の様な店がないの？下着肌着や部屋着なんかもアウトドア用品店で揃えなきゃいけないのかな。しかも筑波山やキャンプ絡みであえてアウトドア用品店を多く入れてるならなんで登山やBBQ関連の講習会やイベントを組まないんだろ。コミュニティ無視して物だけ売ってたらまた潰れるよ。

やってるかどうかわからないノバホール。やってるかどうかわからない美術館。やってるかどうかわからないエキスポ。その他やってるかどうかわからない建物多数。本当に廃墟になってる建物多数。

地価が上がってるから満足なのかな？皆んな50年後のつくば市のためにせっせせっせと納税（生贄）して公人のウンコ製造マシン化している。

昔は西武に無印入ってたんだけど、店舗も小さくていつの間にか撤退しました。
西武の経営が下手だったのが根本的な問題なんだけど、早くから無印の拡大、ユニクロの誘致とかしてくれてればよかったのにね。

ノバホールとか美術館もさ、アピール下手。とはいいつつ、面白そうなコンサートはノバホールもチケット売り切れなんだけどね。

>>18031 匿名さん
>面白そうなコンサートはノバホールもチケット売り切れなんだけどね。

ノバホールじゃなくても売り切れる。場所ではなく内容の問題。中心市街地だから、気前だからではなく「面白そう」だから。つまりは箱じゃなく中身。

>>18029 マンション掲示板さん
あんた、外様やね。
水戸市民なんたらは、つくば市民にも当てはまる～。
あんた、水戸に住んでも、今度はつくば市民なんたら、と言いそう。
てこと。

>>18029 マンション掲示板さん

とは言いつつ、水戸も駅前が「すごく」賑わっているわけではなくて、地方都市共通の徐々に寂れてきている印象は否めない。

茨城の県庁所在地なんだし、もっともっと活気のある街にしてもらいたい。