つくば市の都市計画について語り合いましょう

>17870
すみません、重複してしまいました。

やはり収益を狙うと住宅になりますね。
イノベーション施設は仕方ないからやるけど、援助してという感じ。

実際問題、ここは一番住宅に向いてるじゃないでしょうか。
住宅に向いていないところに住宅を建てさせて、住宅に向いているところに住宅以外という要求に無理がありますね。レジェイドと良い建物かもしれませんが、つくば、特につくば駅周辺再開発にとってはマイナスと思います。

70街区は何も計画が進んでないんだなと実感しました。

二段階入札ですから、
この様々な意見の中から
市の方針に合った提案を出した事業者が選ばれるわけですね。
個人的には教育施設が入っているのが気になります。
市有地を無償提供すれば校舎を建ててくれるってことかな？
吾妻小再配置フラグか？

>>17875 匿名さん
危険だよね。

仮に多くの事業者が「いやいや、住宅ベースでしょ」と提案したとして、それは市の方針に沿わないから、非住宅ベースプランを上げたのが1社だとしても「市長の夢に沿った貴社に決定！」になりかねないし、たぶんなると思う。間違っても
「スタートアップパーク下げ」した会社は無理だろうね。

今回のはただのアイデア募集でこの提案の中から選ぶわけじゃないですね。

十億円以上かけて公立小学校の校舎を提供する事業者なんているわけないと思いますが。
街区全体を使えば私立の学校建設も可能だろうけど、趣旨から逸脱しているのでそれも無い。

幼稚園くらいなら敷地の一部を使えば十分可能ですね。

>>17876 匿名さん
というか、
売却したい相手は既にほぼ決まっているような
印象を受けましたね。

>>17877 デベにお勤めさん
市有地には校舎だけ建てて、
グラウンド兼広場は開発計画全体の中で捻出し、
そこで使用しない容積分も無駄なく使えるようにする。

>>17876 匿名さん
住宅はここのまちづくり戦略で否定はされてないですよ。
"住宅だけでない複合的な都市機能の誘導"ですから。

住宅+何か の何かとそのバランスがどうなるかになると思いますが。

>>17879
吾妻小と同じくらいの規模とすると敷地の2/3程度は食われてしまうし、10億円以上は必要なのでそんな額を無償で提供する意味は無いでしょう。

グラウンドを広場とするにも平日に不特定多数が学校敷地に入ってくるのを許可するのもあり得ない。今時、土日ですら関係者以外は入れないのが普通ですからね。

一括開発で住宅が入るということは、
開発可能な最大延べ床12万㎡をきっちり使い切るということでしょう。

>>17881 デベにお勤めさん
現吾妻小の校舎は殆ど1階建て2階建ての低層で間延びした配置になってるので
建物一つにまとめればあそこまでの敷地は必要ないです。
半分以下でok
市有地はおそらく10億以上しますから
それを無償で取得できるなら可能でしょう。
そのための用地を使用しても、
総開発延べ床面積が変わらなければ、
無駄になるということはない。

>>17880 デベにお勤めさん
少なくともココに居る”70街区聖地論者”は、70街区に住宅という2文字を絡めてだけ怒涛の長文ラッシュになる。

>>17883 匿名さん
教育施設のために用地を無償提供を望んでいるんだが、70街区の一部を無償で提供してもらっても校舎等は事業者が自腹で建てる。
代わりに吾妻小の土地をもらうなんて話でもない。
いったいどこに利益があるの？

国としてもつくば市の吾妻小移転のために特に必要もないのに用地を無償提供する意味がない。

全く意味不明なだんだけど。

おおお！エンタメ盛り上がってる♪

>>17885 デベにお勤めさん
70街区の中で市有地が駅寄りの方にあるので、
一括開発に無償提供してもらえれば、
開発の自由度が高まるということじゃないかな？
さらに新しい小学校ができると、
マンションの売れ行きはだいぶ変わるでしょう。
さらに現吾妻小が再開発されるとなれば、
70街区の土地の価値は一気に跳ね上がるでしょう。

妄想だったのですね。

おっと、吾妻小が狙われている。。。？！

>>17889 周辺住民さん
70街区は容積率200%までの住宅地。
道を挟んで向こう側の吾妻小があるところは、
容積率400%の商業地。
そりゃ狙われますよ。
70街区を取得する事業者視点で考えれば、
70街区の価値を最大限高めるためなら
なんだって試みるだろうなとは思います。

70街区にタワマン出来てほしいな

70街区って駅から少し離れていて、まとまった広い土地、ということから住宅より大規模店舗ができるとよいと思います。近くにないホームセンターや映画館も入った特徴的な商業施設ができることを期待します。同時にQ'tとの店のすみ分けもしてもらえれば、Q'tももっと利用価値が高まると思います。

景観的にタワマンはちょっと…

>>17892 周辺住民さん

駅からも近くなく遠くもなく少し中途半端な感じもするし、商業圏としてはイーアスからは近すぎる。
大規模な商業施設だとかなり突出したものがないと成り立たないかもしれないです。
つか、イーアス、ララガーデン、Qtと全部が共倒れにならないか心配しちゃう

70街区の商業施設単体よりも、
駅から70街区までの間にある商業施設用地とあわせて
どれぐらいの規模になるかが重要。

住宅用途以外のマーケットは乏しいというのが事業者の見立て。

実際、あそこに大きな商業施設や映画館など作っても他に勝てない。

住宅+スーパー+αで最先端の技術を街区単位で実現できる社会実装の場とするのが落としどころでしょうね。

住宅は周りの相場より高くなりそう。

いやいや、二段階入札だから、
この中で、一番市にとって良いコメントを言ってる業者に決まりますよ。
ということは、それ以外の意見は無視していいってことです。

ここは国有地。国と市が連携して方向を決めていく。

"住宅だけでない複合的な都市機能の誘導に向け、研究学園都市の研究成果や人材の集積をいかした交流の場や新モビリティサービス、住民サービスのデジタル化など最先端の技術を街区単位で実現できる社会実装の場となるようなイノベーション拠点の形成"

とあるように住宅が無いと始まらない。

スーパーシティは、暮らしという部分についても
実証実験していくわけですから、
ここは当然、住宅も含めた複合開発になりますね。

>>17899 評判気になるさん
国と市が目指してる方向性は、
国際戦略総合特区、グローバル拠点都市、スーパーシティ
を重ね合わせたような方向性ですね。

となると既存の駅近マンションは今後50年は不動だから価値は下がりにくくなりますね。

本当に駅前発展だけを意識して、筑波や茎先、谷田部はどうでもいいんでしょうか...
取捨選択しすぎてる気もしなくもない。

国がつくば市に期待しているのは駅前の発展ではなく、高齢化や過疎化など社会課題にデジタル技術を活用するデジタル田園都市国家構想を進めること。

実際、スーパーシティ特区の事業対象地域には小田地区と宝陽台地区が含まれています。

駅前はITや先端技術と住居を結びつける実証実験的な側面が強いですね。
駅近は着々とマンション建設が進んでいますが、住人が増えればおしゃれなカフェなどが出来てくるのではないでしょうか。

70街区は屋上に大規模なドローンポートがある流通機能を備えた住居・商用・研究総合施設っていうのはどうでしょう。スーパーシティーのポリシーにも合う。

そうですね。
スーパーシティの資料にも70街区は載ってますので、
あそこの開発はそのような形になるのでしょうね。
国も市も同じ認識だと思います。
各種特区制度の効果を最大化するための場所って感じかな？

国際戦略総合特区は、つくばの知の集積それぞれに対して直接働きかける制度。
グローバル拠点都市は、つくばの知の集積と東京の企業集積とを結びつけて化学反応を目指す制度。
スーパーシティは、各種特区制度の効果を最大限引き出し、融合し、未来社会構築を目指しつつイノベーションを加速させるための場づくり。
こんなところでしょうか。
あとは、筑波大指定国立化により所有地活用の自由度が大幅に増した効果ね。

どこにどんな施設があってどんな研究に取り組んでるか
わかりづらい状況が、産学官連携・イノベーション加速の
阻害要因になってることもあるから、
それを解決しつつ、各種特区制度の効果を最大限増幅させる、そういう場が1箇所必要なのです。
それは、茎崎でも小田地区でもないし、
各地に散在させたら今と変わらなくなるし…
ということで、
つくば駅前が選ばれるわけなのです。

何が言いたいか分からないが事業者は収益が見込めないなら参加しない。

住宅は計画の前提だし、住宅需要以外は乏しいというのが企業の見立て。

クレオ跡地の再建と同じで行政が思い描いた様にはいかない。

>>17907 マンション検討中さん
https://lfb.mof.go.jp/kantou/content/70soundingkekka.pdf
サウンディング参加は、
事業を行うつもりの事業者限定のものです。

この意見の中で、国や市の意向に応えられなそうなものは、
ここを取得する事業者としてまず選ばれないから
誰も参考にしなくていい意味のない意見。
これらの意見を聞いて、
市が開発するわけではない。

この意見の中に選定される事業者のコメントが紛れてるだけですよ。

高エネ研南の用地と同様にこれらの意見をベースに趣旨に合う入札条件が作られる。

住宅だけにはならないし、商業施設だけにもならないでしょうね。

アリーナと同じで採算が取れる見込みの無い計画はぽしゃります。

そうですね。
ここの土地だけでがっぽり儲けないと
取得する意味がないと思ってる、
マンションの一階にちょこっと店舗入れて
商業施設導入したことにするような
住宅開発業者系なんかは真っ先に弾かれるでしょうね。
むしろ、ここでの収益はとんとんで良く、
全国2箇所だけの特区で未来に向けた新しい試みの街づくりで中心的な役割を果たせるというところに企業利益を見出せる大きな企業に決まる可能性が高いでしょうし、
プランにも期待が持てます。

スーパーシティ決定直前にサウンディングをし、
決定直後にサウンディングの結果を公表した。
この結果は市民向けというよりも、
スーパーシティ決定でこの土地に注目し始めた企業向けなのでしょう。
入札はより多くの企業が魅力的なプランを引っ提げて参加するでしょう。
生半可なプランでは取得できない土地になりましたよ70街区。

何と言うか、もう荒しと変わりませんね

半分くらい平面駐車場にすれば商業は成り立つと思う。大通り以外の3面から入れてアクセスはなかり良い。尤も、トナリエは潰れてしまうと思うけど。ララガーデン閉鎖の噂もあり、ららぽーとはにしてくれると嬉しいんだけどなぁ。無理かなぁ。

>半分くらい平面駐車場にすれば
これは無理じゃないかな。
マンション建てるにしても敷地はかなり必要だし。

ただ、スーパーなら十分な広さを確保出来そう。

タワーマンションなら敷地取れるじゃない

タワマン上層階って風強いからドローンで配達難しそう

全国2箇所だけの貴重な実験的特区
未来のまちの先導役なのだから
従来型の街づくりと殆ど変わらない案を提案しても
入札に参加することすらできません。

そごう西武は買い手がいないらしい。
いよいよ百貨店という業態も完全に終わったな。
かといってショッピングモールも曲がり角の時代だ。
つまり、駅前商業も郊外モールも変革必須ということ。
どうやったら、人は、
わざわざそこへ足を運び滞在してくれるのか？
そういうところから見つめ直す必要がある。
モノさえ揃えれば人が集まる時代は終わった。
リアル世界に人が集うためには、何をするにも、
プラスの意味での体感要素を重視しないといけない。
ブランデ研究学園店とかをみても、
日常的に利用する食品部門でさえも
ドッグランとかアスレチックとかくつろげる空間とかを設けて体感要素を高めていかないと、
人がわざわざ足を運んでくれる店舗にはなれないっていう危機意識が浸透しているんだなと思ったよ。
書店のコーチャンフォーもそう。
とにかく体感要素を重視しないと人は来ない時代に入ったんだよ。

地方は地方なりの発展しか見られません。
某不動産屋も言ってましたが千葉と茨城、利根川超えの差はとてつもなく大きいです。

イーアスは平日日中でも人がたくさんいるよ

>>17919 匿名さん
次世代の革新的なまちづくりが始まる。
そのとき千葉埼玉はついていけるんだろうか？
東京都心は生まれ変われるだろうけど、
生まれ変わりにくい千葉埼玉は寧ろ取り残されそうな気がする。
一極集中是正政策の中では、一番、梯子を外される感じになる地域では？