グレーシアタワーズ海老名

双方メリットデメリットあるだろうけど、
やっぱりグレードの差や駅近ららぽ隣接タワマンは鉄板であったりするから、そうゆうことを総合的に考えると、こちらが勝ると考える人が多いと思うよ。
リーフィアは、そもそも施工会社的に無理だと言う人が多そうだし。

>>1752 マンション検討中さん

本当かどうかは分からないけど、リーフィアは予定してた契約数のボード開示を急遽やめてしまったみたいよ。
売れてるんだったら、むしろ開示した方が良いと思うんだけど、プロの思惑はやっぱり違うのかな？

>>1754 マンション検討中さん

リーフィアを契約した人がそう思いたいのも分かる。実際リーフィアの方が駅近なんだけど、生活利便性はグレーシアの方が上だから、立地は互角だと考える人が多いんだよね。

だけど、施工会社や階高やグレードだったりの居住性は全然違うでしょ？
リーフィアも駐車場とか、いいとこあるんだけどね。

>>1756 マンション検討中さん
グレーシアの人はららぽで済ませる人が多いと思う。もちろん、東に行くこともあるよ。

おっしゃる通り、駅により近いのはリーフィアなので、施工会社やグレードが気にならなければ、リーフィアでもいいんじゃないかな
。グレーシアの方が利便性が良いと言っても、リーフィアが悪いわけじゃないからね

>>1756 マンション検討中さん

リーフィアはローソンがあるからね。駅も近いし生活利便性高過ぎて即売ですね！
あれ？売れ残ってる。。。

>>1739
http://purchase.lixilrealty.com/post-2160/
>中古マンションの価格維持力PBRは、駅4分、駅9分、駅14分でガクッと落ちます。つまり、マンションの価格維持力は以下のように分類することができます。

これを読むと、やはり立地には差がありそうだ。
ちょっと本厚木まで、相模大野まで、横浜まで出かける際にも、心理的な距離の差はかなりあるということか。
駅からの距離が3分と5分では、人間の感覚としてかなり違うってこと。

リーフィアは駅1〜3分のカテゴリ
グレーシアは駅4〜8分のカテゴリ
エビミラ・パークホームズは駅9〜13分のカテゴリ

価格維持の観点ではリーフィアが上位なのは、客観的事実である。

>>1764 マンション検討中さん

価格維持率の話でしたら、全ては分譲価格次第ですよ。
リーフィアの場合、狭小の投資部屋は価格維持率が高く投資対象になり得るとの評価を受けていますが、他は割高で最悪損を許容できなければ永住覚悟が必要だと言われています。

また、駅近さだけが価格維持に影響されているとお考えなら、それこそリーフィアはやめ、ビナマークスがオススメです。
駅近さ、ペデ直結と言う事で、立地価値は他の2物件より抜きに出ています。

>>1765 マンション検討中さん

その通りです。
マンションのことを理解しておらず、コピペしかできない人が多すぎます。
価格維持率は結局販売価格次第。
というか、今の時代に郊外で価格維持を求めるなんて、どれだけ能天気なのでしょうか？
10年前とは時代が違うわけだから。

>>1766 マンション比較中さん
PBRの意味、わかってます？

MR行くたびにインドネシアレストランがセブンになってくれたらなぁなんて毎回考えちゃうわけで・・・

>>1767 評判気になるさん

PBRの意味は知っていても、中身は知らないのでしょうか？
圏央地区のPBR知っていたらこんなことは書けませんよ。
海老名は住むために買う土地です。

>>1767
すみません。２点お尋ねします。

１点目。圏央とは県央のことでしょうか。それとも圏央でしょうか。

２点目。海老名は住むための土地とは、海老名の物件のPBRは大きく１を下回り、価格維持はできないという分析をされているということでしょうか。
であるならば、グレーシアは今後漸次値下がりしていき、転売する際には大きな含み損を抱えると言うことでよろしいでしょうか。

>>1770 マンション検討中さん
グレーシアに限らず、リーフィアもそうじゃないかな。

転売基準で考えると、グロスが低いリーフィア投資部屋が有利だけど、ファミリーサイズの部屋は、実力以上の小田急プレミア価格で分譲されてる分、転売はかなり辛いと思う。
いずれにしろ、最悪永住を考慮して購入するのがオススメです。

海老名はそういう地域かもしれませんね。
そういう場所で選ぶマンションだから、資産価値ではないものが重視されるのかもしれません。
結局、車重視の人はリーフィア、部屋重視のひとはグレーシアなんですかね。

>>1772
私は先の記事のPBRのデータを見て、人間の感覚がデータに表れるものだと感じました。

人は、本来ならば実際の駅からの距離と等比して「駅から遠いか近いか」を感じるべき（！？）であるはずです。
しかしながら、現実は、人間は非常に感情的、利己的、非合理な生き物で、駅から４分・９分・１４分ところでPBRが急落している。海老名でのPBRの数値が高いか低いかは別として、人間の感覚として３分なら近いが、４分ならちょっと遠いと感じることが数値上明白なのは大変興味深いと感じました。

ちなみに、PBRの低い地域こそ、駅からの距離がその後のリセール価格に反映されるのは周知の事実であることを、最後に申し添えておきます。

より駅近に越したことは無いですが、豊洲、ムサコ等がそうであるように、タワマンはみな人気商業施設隣接物件がNo.1になります。。無論リセールは分譲価格や購入時の相場次第ですが、No.1物件のそれが弱ければ言わずもがな他もダメだと思いますので、その点は安心感があります。

>>1773 匿名さん
リーフィアは、駐車場と駅3分が良いですよね。

グレーシアは、駅5分ららぽ隣接、スーゼネ鹿島のハイグレード物件なのが魅力です。

>>1775 マンション検討中さん
海老名は郊外でPBRは関係ないといいながら、都心の豊洲や準都心の武蔵小杉と同様の動きをするという。都合の良いところだけつまみ食いするのはどうかと思う。
やはり、郊外だからこそ、駅からの距離はより重要な要素である。

でも、どっちにしても下がるんでしょ？
それでもそこがメインの争点なの？
だとすると、海老名の物件の価値って何なんですかね？
大切なことは別にあると思うんだけどね。

まあ、考え方は人それぞれか。

でも、一般的に駅遠ほど値段が下がりやすいのは当たり前。販売価格が割高な部屋ほど値段が下がりやすいのも当たり前。建物の問題だけじゃなく、選ぶ部屋の問題もかなりありそうですね。

駅からの距離がリセール価格に反映されるのは当然ですが、大規模施設隣接もかなり強いですよ。

>>1775 マンション検討中さん
タワマンではないですが、平塚ららぽ周辺はイマイチな感じしませんか。
海老名は豊洲ムサコと同じと考えるより、平塚寄りかなぁと、素人が感覚的に心配しています。

>>1780 マンション検討中さん

タワマンの話してるのに板マン出している時点で論点ずれてる。誰も商業施設隣接の板マンがNo.1って言ってないし、あなたの発言は周辺施設含めて街がいけてないという内容。論点がブレブレ。

グレーシアは、海老名No.1物件で、スーパーゼネコン鹿島ブランド。分譲価格や売却時期タイミングによるのは確かだけど、海老名ではトップクラスの価格維持率を保てるのは間違いないと思います。

無理ポジしてまで売ろうと必死ですね。
最上階２戸しか売れてなくて、プレミアム住戸がキャンセルになってるので、気持ちは分かるが。

>>1783 マンション検討中さん

無理ポジの意味わかってる？荒らしは出てくんな。

私も資産価値に強く拘るのは海老名においてはナンセンスと思います。現状の販売価格と海老名の実績から考えるとリーフィアもグレーシアも価格維持は不可能だと思っています。どれだけ便利になると言っても、首都圏まで40分程度かかる立地は変えようがなく、豊洲や武蔵小杉と同様の発展を期待することはできません。私は10年後は坪180万くらいにまで下落することは覚悟しています。坪200万維持できたらラッキー。だからこそ、実需の場合は本当に自分逹にとって生活が豊かになるのはどこかで選ぶべきです。私はららぽ隣接、浄水器付き、グレードの高さなどを勘案して、グレーシアを選択しました。

そういう意味で、資産価値という点においては、駅3分か5分か、ららぽ隣接かどうかでリーフィアかグレーシアかというお山の大将争いをするより、海老名全体がいかに魅力的な街に今後発展するかのほうがよっぽど重要なのです。この醜い争いが海老名の価値を落としていることに気付くべきです。

三井健太の言ってる通りだよ。
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/11/175.html?m=1

海老名自体が、都心から遠いのでリセールは弱い。
ただ、海老名で選ぶとすればグレーシアは条件的に申し分なしだと。

投資としてではないので居住満足度優先だけど、仮に売ることになっても海老名界隈で強いのは、とても良い点だと思います。

答えが出たみたいですね。

>>1787

申し分のない条件は、駅１〜３分であるとPBRの数値がものがたっています。
だから、海老名でも長津田でも町田でも本厚木でも相模大野でも、、、、

>1787

リーフィア はAランク、グレーシアはBランクということか。

ムサコには、駅直結1分の物件も、2分、3分の物件も複数ありますが、どちらかと言うと駅から遠目の人気商業施設隣接タワマンがNo.1になっています。

駅近さも大事ですが、タワマンに関しては総合的に魅力的な物件が強いと言うことです。

皆さんも海老名では群を抜いて駅への条件が良いビナマークスが、これからもNo.1を維持できるとは思ってないでしょう。

各地域で人気商業施設隣接タワマンがNo.1になるのは、その立地条件が一般的にかなり人気であることの表れです。
その人気はリセールにも、多分に影響してくることでしょう。

>>1791 マンション検討中さん

ららぽ裏の鉄骨剥き出しの駐車場の前、
ルートインの至近
鉄塔至近
ファインスクエア至近
ダクトから熱風を出す居酒屋

と周囲３６０に景観的にマイナス要素しかない物件を立地が良いというのは無理がある。
居酒屋以外は半永久的に変わらない。
さらにココカラや長谷工マンション確定で不安要素ありだから、リセールに影響するだろうね。

>>1792 マンション検討中さん
悪意のある書き方は、控えて頂きたいですね。
立地評価に関しては、駅近さではリーフィアには2分劣るものの、生活利便性は明らかにグレーシアが上なので難しいところでしょう。

ららぽの駐車場側に近いのは、豊洲No.1タワマンと全く同じ条件です。

ルートイン、ファインスクエアの影響が出る住戸は、その分価格が抑えられており、契約者の方もよく理解しているはずです。既に建っていたり、建築途中だったりで目に見える分、イメージのズレが少ないのは良い点ですね。

鉄塔は1番近い南角からでも50m程度離れていますし、飲食店は距離が離れすぎていて、もはや頑張ってネガを絞り出したとしか思えません。

長谷工も、同じでかなり距離が離れていますね。
長谷工やココカラなら中低層建築物で確定ですから、100mしかないタワマンとしては眺望が守られてとても良いことだと思いますよ。
高層階希望の住人にとっては、少なくとも至近で100m級に囲まれお見合いになるよりはよっぽど良い条件かと考えています。

>>1788 マンション検討中さん
同意です。

>>1793 マンション検討中さん
ネガを肯定するわけではありませんが、物件自体でなく周りの事で捻り出しでしか出せない方と、物件自体で難なく出せる方。
この時点で物件自体は結構差がありそうに感じる。もう一方は周辺要素が大きいと感じる。

>>1791 マンション検討中さん
今後は、西口のグレーシア、駅間のリーフィア、東口のビナマークスと住み分けされるのではないでしょうか。多分、どこに住んでも、自分の物件がNo.1と感じることが出来るだけの優位性を持っていると思います。

本物件の周囲を歩きましたが、店舗も何もなく、駐車場と線路とビジネスホテルにぐるりと囲まれて、雰囲気も悪く、とてもじゃないですが、住みたい気分にならなかったです。
特に駅から見たとき立ちはだかるルートインが最も印象を悪くしています。
緑もほとんどなく、お世辞にも良い環境とは言えませんでした。
立地が悪いためグレード上げて売ろうとしているのだと思いますが、それでもリーフィアより20万円ぐらい坪単価は安いわけで、それが立地の差なのでしょうね。

マンションの常識として、駅との距離は何にも増してその価値を決める最重要要素である。
客観的なデータであるPBRと駅との距離の関係について、否定したい気持ちはわかるが駅３分のリーフィアと駅５分のグレーシアとでは大きな差がある。

その差を、どれだけ鹿島建設施工の安心感とグレードでカバーできるかっていう、いたってシンプルな話。

そして、ある程度カバーできているからこそ、１期１２０戸、２期３５戸というまあまあの供給を実現できた。

ただ、豊洲はバスで八重洲に出られたり、羽田までバスで出られたり、駅との距離が郊外である海老名と比べて相対的に低い。
それでも、駅近なシティタワーズ豊洲ザ・ツインなどがランドマークとして認識されている。
武蔵小杉も、東急の駅直結のエクラスタワー武蔵小杉やパークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーが人気です。

結果として、やはり海老名の地域でのランドマークは、やはりリーフィアタワーになると思われるが、それに加えてグレーシアタワーズも同等に認識される可能性は十分にある。

>>1797 マンション検討中さん
あなた豊洲や武蔵小杉のタワマン事情を知らなすぎ。

シティタワーズ豊洲も人気だけど、豊洲で不動のNo.1は、その倍の距離にある駅8分ららぽ隣接のパークシティ豊洲なんだよね。分譲価格はパークシティが半額に近い安さだったのに、中古価格は反転してかなり離されちゃってる。

武蔵小杉でも、駅4分グランツリー隣接のシティタワー武蔵小杉がダントツでNo.1。
他の中古物件とは坪100万、今分譲中の新築タワーより坪50万近く高い相場で動いてるとこを見ても、人気商業施設隣接は圧倒的に強いことが分かるよね。

残念だけど、リーフィアは人気商業施設隣接ではなく、隣にあると嫌がられるコンビニ隣接。駅に2分近い程度では、圧倒的に人気商業施設隣接の方が強いと他の地域が証明してくれてるけど、仮に海老名でのリーフィア、グレーシアの立地評価が同じだったとして、物件同士はどうだろう。
スーパーゼネコン鹿島建設の海老名No.1グレード物件と、問題を起こしたばかりで印象の悪い中堅三井住友建設の低グレード物件でしょ。
物件自体には、ネガも全く攻撃出来ない位に超えられない壁があるのは皆さんご存知の通り。

私もMR見に行きましたが、いくらコストダウンと言えど今のタイミングで三井住友建設採用はセンスを疑う。それでいて階高低いし、サッシも低く、いかんせんグレードが低いので、とても住みたいとは思えなかった。
駅間だから仕方ないかもしれないけど、同じ高さの物件に至近で囲まれ、タワマンらしいダイレクトサッシも至近でお見合い。カーテン締切がデフォになるのは見えてるし。

結局どこでも人気商業施設隣接タワマンは例外なくNo.1になってしまってるんだけど、リーフィアもこれだけライバル視されてる所を見ると、グレーシアに次ぐ物件になりえる可能性はある。
それこそ立地が一つ抜けてるビナマークスと、立地で不利な分どう差別化していくのかがポイントになると思うな。

リーフィアの1番の敗因は、近くに鉄板のららぽ隣接タワマンがあるのに、大胆にコストカットしてしまったことだと思います。
安全性や空間のゆとり等、随所に悪影響をもたらしていますし、そこにグレーシアが想像以上にグレードに上げてきたことで、とどめを刺した恰好です。

グレーシアの１番の敗因は、近くに立地No.１のタワマンができるにも関わらず、郊外の海老名という駅で、駅から５分という距離の用地しか確保できなかったことだと思います。
そこにリーフィアが、コンシェルジュを配置し、自走式駐車場、ダイレクトサッシというタワマンらしいコンセプトを用意したことで、とどめを刺されました。

結局、グレーシアは駅５分という中途半端な立地にも関わらず、分譲価格は好立地のタワマンとほぼ変わらない価格設定にしたため、結果として海老名の富裕層はリーフィアを選びました。
リーフィアのプレミアム住戸、上層階の角部屋がほぼ全て完売したにも関わらず、グレーシアのプレミアム住戸は売れ残りやキャンセルが発生してることが、その証左です。