hitoto広島 The Towerってどうですか？

やっぱり五日市の方がいいんですね。他に物件出ないかなぁ、南中校区で。

広電跡地はマンションより商業施設がいい。もしくはマンションと商業施設の複合施設。今のままでは日常の買い物がpoor過ぎる。

>>10730 匿名さん
たいして面積もないし、近くにゆめタウンもあるのに商業施設つくっても爆死しそうだが。

近くにゆめタが売りって…。

ゆめタは微妙に遠いですね。マダムジョイ閉店しているのにまた作ってもまた閉店の恐れが。頑張ってゆめタまで通いましょう！

>>10733

マダムジョイは広電がスーパー事業をマックスバリュ西日本に譲渡したんですよ
千田店は マックスバリュになっています

計画的に在庫残さない売り方してるから当然なんだろうけど、
このやり方だと竣工前には飽きられそう。
ここであまりに積極的すぎて引いてる人も多いし
言われるほど便利でもないし、校区も中途半端。
安い価格帯買う人は私立中どころではないので
公立中の学区見たら引くだろうし。

そして、困ると学区スレで田舎攻撃するというね。
もうどうなってるやら…。

>>10735 匿名さん
必死にならなくても、あなたがhitotoの評判を下げてくれているので(笑)

ここからどれくらい売れるかが問題ですね。

>>10740 マンション比較中さん
一年前からそう言われて売れ続けているのがhitoto

>>10739 匿名さん
あなたが頑張らなければもっと売れてたかもね(笑)

実際は公式で発表されている契約戸数より少ないらしい。これからが、広告代理店の方々の正念場ですね。

hitoto広島 The Towerでございますが、
皆様から大変ご好評頂きました結果、
供給戸数が４００戸を超えました。

タワーマンションは爆弾？
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、背中を押す一因だ。

ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。

不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。

●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？

ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか

マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。

ーー資産価値にも影響を与えそうですね

はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。

管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円というまとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。

ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね

そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。

ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです

はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念

ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね

タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。

エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。

ーータワマンで大規模修繕があったという実例はまだ少ないのでしょうか

タワマンが多く建てられ始めたのは、容積率が緩和された2000年頃からで、大規模修繕を実際にしたケースはまだ非常に少ないです。どのくらいの金額かなど、実際にやってみないとわからない部分も少なくありません。このため、現時点では問題が顕在化していません。

ーー大規模修繕はどれくらいの周期で行うのでしょうか

大規模修繕はおおむね「12年周期」とされます。1度目の大規模修繕はなんとか乗り切ったとしても、2度目の大規模修繕の頃から、修繕積立金が不足し建物の維持管理が行き届かないなどの問題が生じる恐れがあります。

ゆえに、タワマンの未来については悲観的にならざるをえません。維持管理費用が多額にかかり、戸数が多いので意思決定も難しい。私なら「高く売れるうちに、早めに売ったほうがいい」と考えます。

タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

【取材協力税理士】
宮路 幸人 （みやじ・ゆきひと）税理士

コピペされると思いながらヤフー読んでた(笑)

しかも、今不動産投資する奴はよっぽどの盆暗。

＞タワマンを売っている不動産業界の人は、これまで述べたような懸念がわかっているので、自分ではタワマンを買わない人が多いと聞いたことがあります。

タワマン売ってる業者の社長連中は、自らタワマンに住んでみるべき

タワマンに限らず こういった記事もあります


あなたのマンションは大丈夫？3棟に1棟が「修繕積立金」不足
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190514-00010008-fnnprimev-soci

3棟に1棟で修繕積立金が不足

マンションの住み替えや購入をお考えの方。
マンション人気に警鐘を鳴らす、ある不安な調査結果が国交省から出されたのを
ご存じだろうか。マンションの購入者が将来の修繕のために積み立てているお金
「修繕積立金」が、全体の35%、3棟に1棟の割合で実際に金額より不足していると
いうものだ。

>>10754 匿名さん
その点こちらのマンションは新築当初月額平米あたり100円からスタートして、26年目以降は月額平米あたり300円ですから不足する事は無いと思います。

但し、長期修繕計画通りの値上げが出来ればの話ですが、多様な価格帯の入居者や、そもそも所有者が住んでいなかったりと合意形成の難易度も高そうです。

よしんば、無事合意形成が成され、計画通りの値上げが出来たと仮定しましょう。
駐車場が2万円だとしたら、管理費と併せて築30年のオンボロタワーの80平米の住戸は月額維持費だけで6万円。
中古で売ろうにもリセールバリューに疑問を持たざるを得ません。
だって、そんなん誰が買うの？
冷静になって考えたら誰でも分かる話。

以上、大人気物件hitotoに客を奪われた倒産三流デベの愚痴でしたｗ

ほらね。ご覧の通り。
論理的な反論出来ないでしょ。

>>10757 匿名さん
お値段が高くても維持費が高くてもタワーマンションに住みたいと人は沢山います。貧乏人は検討しちゃいけませんよ。日本の管理費や修繕費は海外のマンションと比べて恐ろしく良心的です。管理費が高いのは一種のステータスです。もう一度いいます都心のタワーマンションは貧乏人は住めません。管理費や修繕費の心配はしないで大きなお世話です。

要するにやっぱりリセールバリューに乏しいという事だな。

日赤病院前はリセールバリューが日本一でした

↑ほらね。ご覧の通りw

こちらのマンションは新築当初月額平米あたり100円からスタートして、26年目以降は月額平米あたり300円ですから不足する事は無いと思います。

但し、長期修繕計画通りの値上げが出来ればの話ですが、多様な価格帯の入居者や、そもそも所有者が住んでいなかったりと合意形成の難易度も高そうです。

よしんば、無事合意形成が成され、計画通りの値上げが出来たと仮定しましょう。
駐車場が2万円だとしたら、管理費と併せて築30年のオンボロタワーの80平米の住戸は月額維持費だけで6万円。
中古で売ろうにもリセールバリューに疑問を持たざるを得ません。
だって、そんなん誰が買うの？
冷静になって考えたら誰でも分かる話。

>>10760 匿名さん
都合の悪いデータは無視せざるを得ないですよね。


日赤病院前なんてありませんw

>>10763 マンション掲示板さん
ガーデンガーデンが今年から対象になったから日赤病院前が最新データでダントツトップになったでしょう。確か完成して10年かと

>>10762 eマンションさん
6万円位の維持費が払えない人は検討しないほうがいいでしょう。セレブは環境や時間を大事にします。緑豊かな広島の中心のタワーマンションなので6万円の維持費なんかへとも思っていないと思いますよ。おまけに三井の有人管理でステータス感は抜群で、三流マンションの悪徳管理会社へ中途半端な管理費を払うほうがよっぽどバカらしいです。

4000万円代の部屋を買う人はセレブなんぞではありません。
都合のいいようにいつも言うこと変えるよね？
お買い得って言ってみたりセレブって言ってみたり。

実際は格差が明確に出るマンションなのに。

ガーデンガーデンて眺望もいいの？

＞＞10765 評判気になるさん
そーじゃなくって。
価格差が大きいマンションだと金持ちと貧乏人が混在してる。
管理費や修繕積立金の延滞者にどう対処するかって話。

資産家はいいけど、一般庶民が年金生活になった時、固定資産税プラス管理費・修繕積立金に加えて大規模修繕に係る追加負担金の支出に耐えられるの？　
年寄になれば食費のほかに医療費もかかるんだよ。
あなたが年金生活になった時、いくら貰えるのか年金機構に聞いてみるといい。その少ない額にびっくりしないでね。

ファイナンシャルプランナーです
資格なくてもググったら分かるけど
国民年金支給額の平均55464円
厚生年金支給額の平均が147927円
ゆとりある老後の生活には月30万以上は必要だから年金だけでは足りませんね
特に資産価値ありとか貼り付けてる人、ニセレブが今になって空中族夢見て資産価値目的でタワー買うのはいかがなものかと個人的には思います

>>10768 匿名さん
比較的割安な部屋でもこんなクオリティが高いマンションは維持費高くて一般庶民には住めませんよ。7000万円超の部屋が約120戸、この水準の人達を満足させる管理費維持費を出せる人だけしかここには住めませんよ。

＞＞10770 評判気になるさん
そうですね。
だからモデルルームに来る年収の低い客には「そんな年収じゃ無理。もっと安い三流マンションのモデルルームに行け。」って言えれば、逆に客の将来を考えた、大変親切な会社だなってことになるよね。

>>10771 匿名さん
確かに営業の人が無理そうな人は断ってるって言ってたね。

>>10770 評判気になるさん

グレードは高くないでしょ。
部屋を詰め込んだ結果、一部の部屋は家から出て目の前がゴミ捨て場ですよ。
これはありえんですよ。

hitotoの営業は本当に誠実だよね

>>10774 匿名さん
あなた購入者でもないどころかモデルにも行った事ないでしょ？

クオリティ高いのにフラット35S A対象外なんだ…

>>10773 通りがかりさん
内廊下から扉が２つあり、気にすレベルではない。扉正面の部屋の人はゴミを捨てるのに三歩で行けます。

扉が２つあっても生ゴミ多いと臭うよ