アイランドシティ センターマークスタワーについての情報を希望しています。
複合開発の大規模マンションで、気になっています。
将来性や資産価値などはどうでしょうか。価格も気になっています。
益々便利になって、生活しやすくなるといいですね。どうでしょうか？
所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉5丁目26番37（地番）
交通：「こども病院」バス停から 徒歩5分（西鉄バス）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：58.10平米～166.06平米
売主：西日本鉄道、三菱地所レジデンス、京阪電鉄不動産
総戸数：283戸
施工会社：竹中工務店
管理会社：西鉄不動産
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-04-20 17:10:17
＞＞148 匿名さん
＞また荒らすの？
「また」って、特定の投稿者を判別出来ているようなコメントですね。
その後、この方が荒らしているような状況も無いですけど・・・。
捨てＨＮである「匿名」を手がかりに、投稿者を見事に見誤って推定した上に、
スレの展開の予想も見立てを誤りましたね。
分析能力・センスはゼロのようですね。
思い当たる事が多々おありでしょうから、ＭＳ購入や投資等リスクが伴う行為は控えましょうね。
1ヶ月近く前のレスに噛みついてるとか…
頓珍漢な荒らし集団は本当にしょうがないね
そして自分が分析能力の欠片も無い事を露呈する151。
その後ではなく、その前に荒らしていたからこその また なのにね。
見立てを誤るどころか、文脈すら見誤る分析能力、感服します！！
ここでは真面な意見交換は難しそうですね(悲)
一部のアンチ応対を除けばきちんとした情報交換がなされていると思いますよ
他の照葉物件スレでも照葉アンチがいます
荒らしが目的の書き込みは明らかに判りますから無視すれば良いだけです
照葉アンチというか、流れを悪くする151とか、無駄に小難しい文章を長く書き込む人のせいでしょう？
積水タワーマンションは香椎照葉内のどのへんに建つのですか？
＞127
修繕積立金は入居時は安く数年後、１０年後と上がってゆきます。これはデベロッパーの戦略です。
デぺは売れば後は知らん顔、管理組合で旨くやっておくれという方針です。
管理規約に２０年後くらいまでの修繕長期計画書がありそこに記載されています。
照葉は場所柄塩害がひどく建物の劣化は早いです。
また修繕積立金は安ければ大規模修繕時資金不足となり追加負担を強いられます。
検討時営業マンに質問してください。答えられないデペはいい加減な業者です。
機械式駐車場は狭いスペースで多くの車を駐車できますが、長い目で考えると平置きの方がコスト安です。
１５年から２０年で機械を入れ替えまた毎月メンテナンス費用が掛かります。屋内なら劣化は遅いですが
屋外は場所柄錆が早く出ます。
積水タワーの話って本当なんですかね？計画が白紙になったと思ったんですが、新たな計画ですかね？誰か知ってる人教えて下さい。
本当に積水タワーが建つならそちらの方が良さそうなので。
第1交通のタワー？もそろそろ着工ですよね。
20階位でタワーを名乗っても良いのかな。
タワーマンションの定義について、検索記事からのコピー。
建築基準法などの構造基準の違いから、階数にしておよそ「20階以上」であることが決められています。
次は「高さ」！一般的には、高さ60m以上のもの、または環境アセスメント条例が適用される「高さ100m以上」のものを、タワーマンションと認められています。
＞＞159 周辺住民さん
＞修繕積立金は入居時は安く数年後、１０年後と上がってゆきます。これはデベロッパーの戦略です。
徐々に高額になるのは、主に以下二点の理由によりますが、至極当然のコスト設計です。
自身のライフプラン設計でも同様の発想を少なからず採り入れる筈ですが。
１．資材や工賃の物価上昇係数と、若干だが居住者の所得の上昇を反映させている為。
（つまり、需給両サイドのＩＮとＯＵＴのコスト変動を反映しています）
２．運用上のリスク対策として経時で上昇する設計としている。
（管理組合の決議で下方修正は受容されやすいが、上方修正は合意形成が難しい）
＞＞153: 匿名さん
「その前に・・・」とあなたが特定した人物と
「151 匿名さん」は、別の人物ですよ。
可能性を恣意的に狭めてしまう読解力と思い込みは、負の効果しか生まないよ。
それすらも、自覚が無ければ当事者にとっては幸せです。
茹で蛙も、いずれ訪れる不幸も知らずに、
気持ちよく溜まり水（後にお湯になる）に浸っているんですよね。
結局何が言いたいのか判らないが、スレ荒らしだということは理解出来た
>>166 匿名さん
特定の投稿者を判別出来ているようなコメントですね。
捨てＨＮである「匿名」を手がかりに、投稿者を見事に見誤って推定した上に、
スレの展開の予想も見立てを誤りましたね。
分析能力・センスはゼロのようですね。
思い当たる事が多々おありでしょうから、ＭＳ購入や投資等リスクが伴う行為は控えましょうね
アイランドシティでは今後、照葉小中学校付近でタワーマンションの建設が予定されている。同校付近はさらに空港からの距離があり、新たな「九州一高い」マンションが生まれる可能性もある。
http://qbiz.jp/sp/article/130662/1/
はやり噂通りアイランドシティに積水タワーが建ちそうですね。
はい、２４時間がんばってまず。
アイランドシティ自体に問題がある。
アイランドシティは浚渫土砂だから軟弱地盤の中でもひときわ軟弱な地盤だよ。本来は港か空港くらいしか作っちゃいけない土地。
造成後十分な時間が経過していない不安定な超軟弱地盤に超深度まで杭を打ち込んでタワマンを立てるなんて正気の沙汰ではない。
東京のように他に住む場所がないのなら仕方がないが、住む場所ならいくらでもある福岡でわざわざ最悪の場所を選ぶのは愚かしいよ。
造成後十分な時間が経過していない不安定な超軟弱地盤に超深度まで杭を・・・
本当に職人？日雇いの間違いじゃないかい。
・・・掲示板職人
・・・無職人
埋立地は50年くらいしないと安定しない。
アイランドシティなんてのはまだできたばかりの部類だよ。
浚渫土砂で埋め立てた場合は沈下した分を後から継ぎ足すことが多い。
だから港とか空港のような上屋が少ない用途向きなんだよ。
塩害もあるな。
アイランドシティの一戸建てを見てみろ。築年数のわりに傷んでいるだろ。クルマも塩害でやられる。
浚渫土砂の埋立地に住むなんてのは一種の罰ゲーム。安物買いの銭失いな上に命も危険だ。
＞＞180 職人さん
大きな不安材料は２点ですか？ １．埋立地の液状化等の懸念と、２．塩害。
１．埋立地の液状化等の懸念
当地の開発事業は、当然 法的及び工法的にも基準をクリアしているでしょう。
不適且つ過剰なネガ発想は不要です。
全国各地の埋立地において、震災由来以外の沈下や液状化の発生を聞いた事も無いが。
それとも、アナタは豊洲のような瑕疵現象を、若しくは関係者による隠蔽の事実を、把握して心配しているのですか？
或は、科学的な分析手法を以てリスク発生の明確な予兆をデータとして入手しているのですか？
であるならば、この板にわざわざ投稿する手間暇は省いて、早急に所轄の公機関への証拠提示と報道各社を通じて、事実の暴露を実行して下さい。
きっと、アナタへの評価は一転し、正義のヒトとして注目されますよ。
２．塩害
ウォーターフロントに暮らす方々は、対処法も充分ご存知だと思います。
工夫と適正な処置で、限りなく低減可能な一つのリスクとして織込み済みって事。
塩害とトレードオフで得られる、素晴らしい環境と快適な暮らしを選択するわけですからね。
私は沖縄のウォーターフロントに、２年ほど暮らした経験があります。
趣味のサーフィンをする為もあって早期リタイアし、この３年間は、ほぼ毎日、海に行ってます（台風時以外）。
車は防錆処理（欧州車で5万程度）すれば、塗装面は勿論、車体下部・ブレーキディスク等の腐食を防げます。
先月、ディーラー車検時に細部を入念にチェックして頂きましたが、塩害によるダメージなど皆無でした。
家屋も同様に、適正に予防措置を行えばリスク回避出来る。
塩害などに限らず、何事もそうですけれどね。
＞＞172 匿名さん
＞そんなとこまで見て・・・。
投稿者の属性や状況を推論する際に、普通に見るでしょう。
ビジネスでのＰＣや携帯でのメール・電話のやりとりでは、
そんな事は基本的な確認事項だから習慣になってるよ。
＞アイランドシティの一戸建てを見てみろ。築年数のわりに傷んでいるだろ。クルマも塩害でやられる。
十数年経った1丁目の戸建を見ても痛んだ様子は全然ありませんが。
錆びた車も全然見かけませんが。
技術を極めた本当の職人ではなく、技術もエビデンスも無いのに自分は職人！って言ってる一介の作業員の戯言ですね。
照葉は高速が通ったらかなり便利
福岡都市高速は素晴らしい
首都高や北九州都市高速はかなり難しい
＞180へ
キミの住んでいる家をみてみたいな。どんな豪邸で非の打ちどころのない環境なんだろうね。
それともおんぼろ長屋のしもた屋かな。１０年暮らしているが当時買った車は今もピカピカ
家も車もメンテ次第だよ。このような恵まれた町は全国でも希少だよ。日曜日の公園は子供で溢れているよ。
来年には照葉北小学校が開校。小学校の真ん前に新小学校なんて信じられるかい。
次々建設されるマンションや戸建て、日々変貌を遂げるこの街の１０年後が楽しみだ。
照葉の戸建で10年ほど生活してますが塩害を実感したことはほとんどないですね
台風のあとに庭木の一部が葉焼けするくらいです
車や物置が錆びたとかはありません
博多湾内なので波が穏やかで波飛沫があまり飛ばないのではないのでしょうか
少なからず塩害はあります。
うちは塩害は特にありません
建物の立地によって違うのかも
塩害をもろに受けそうな中央公園の遊具や建物が通常の経年劣化以上に過剰に痛んでる感じは見受けられませんが
埋立地の地盤と塩害のリスクは分かりました。福岡のマンションには地震地域係数0.8という東京よりも建物の耐震性が大幅に低いリスクもあります。
ここは売れ残りが多いですね。都市高速通ってバスの時刻表等公開されれば買い手が増えるのでしょうか？購入を検討してますが売れ残りが多く購入をためらってしまいます。
ウォーターフロントを好む方の多くは、夫婦やパートナーが共に在宅率・在宅時間が長いようです。
眺望や環境がいいから、休日は自宅でのんびりと趣味を愉しんだり、自宅で癒やされる。
そんなライフスタイルの方々だから、眺望や環境が良好の海辺の生活を志向するとも言えます。
平日の早朝や夕刻も、様々な時間の過ごし方を愉しめる。
公園至近の環境で無ければ、市街区ではなかなか実現出来ない暮らし方・生き方です。
在宅勤務が可能な先進的な企業にお勤めの方や、デイトレーダーのような
企業に縛られない自由な生き方を実践する方も多いですね。
通勤アクセスを懸念する投稿の中に、まるで通勤族代表を自負して批判しているような人を見かけます。
おそらく、長年に亘り公共交通を使う習慣が染みついた方なのだろうと思いながら投稿を見ています。
現在、ここと似たような環境で生活していますが
公園の池などの水面は正直、飽きますよ。
以前、住んでいた海が見える物件はなぜか飽きることがありませんでした。
サンセットの時などは、しみじみと幸せを感じる機会が多かったですね。
＞となると、リスクは軽減されるがコストはかかりそうですな。
コスパ検証も必要だと思いますが、どちらを選びますか？ あなたなら？
Ⅰ.妥当なコスト投下で、リスク軽減が実現する → より安全、安心という利が得られる。
Ⅱ.僅かなコストを惜しみ、リスクがある状態を放置する → 危険・不安が常につきまとう生活。
リスク軽減の為には、以下に挙げる要素の内、最低一つは必要です。
コトと場合によっては、全てが必要となります。
『 時間・労力そしてコスト 』
＞＞197 匿名さん
” みなも ” の表情の変化を楽しめるか、それとも飽きてしまうのかは、個々の感性によります。
公園の池と海とでは、規模も質も、棲息生物も何もかもが違いますね。
水平線上に浮かぶように昇る朝陽や、空と海を染めながら沈む夕陽を眺める。
そんな情緒豊かな暮らしは、沖縄のような綺麗な海なら、まず飽くことは無かったですね。
ここは立地の割に販売価格が高いですね
ここ、ツインタワー計画やめたんですね。
(予想通りでしょうけど)
B棟は13、14階建て？
規制緩和等で、都市部でもタワーマンション建つから、照葉でタワーの需要予測見直しは当然かな。
残る積水のタワー群も計画縮小するんでしょうね。
照葉が過剰供給なのか
センターマークスが人気が無いのかわからないけど、センターマークス自体照葉の中でも場所は良い位置にあるどの思うけど
いかんせん、最上階と低層階しか
売れてなかった
半分以上が空き状態で販売員は14階以上が隣のマンションに眺望が隠れないという理由で推してた。
現段階で、売れ残りは半分以上‥軽くヤバい‥
いやいや、やっとアイタワーが先日完売したくらいなんだから、はじめから竣工後２～３年で売り切る予定のはず。
アイタワーも完成入居後、2年以上経過して完売。同じ轍を踏むでしょうね。
アイタワーと同仕様のマンションで売れ行きは予想できるのに、購入するのはリスク高すぎ高すぎ君。
タワー住みたきゃ照葉時代のアイタワーですら、やっと完売。
タワーは照葉じゃなくても時代な今ではさらに販売苦慮するんでは？
やっぱり駅直結じゃないと
タワーは厳しそう‥
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
お盆直前で
契約及び商談中は84戸、残り199戸
入居開始の来年3月まで約7か月
つまり、一か月28戸ペースで売らなくてはならず、ある意味1日1戸売れないと入居開始には
売れ残る可能性が高い。
アイタワーより良いだろうと予想していたが
もう既に過剰供給気味で照葉のタワーマンション需要が無いのか
それとも同じタワーマンションのブリリア待ちなのか‥
かなり厳しそう。
元々CM出てた娘は、ドラマに出てるというのに
ちょうど売り出し前のタレントさん起用だったのに、マンション自体はズッコケてる感じですね。
近隣のマンションは、ほとんど竣工以前に完売しているようですけど。
この差って何ですか？。
価格、場所、設計？
企画、設計、デザイン、イメージ、実績(アイタワー)ではないでしょうか。
価格、立地は大差ないからですね。
アイタワーの変則形の部屋は使いにくい。
それなのにアイタワーと同じ設計なのだから売れなくても当然。
設計ミス。
アイタワーより戸数多い上に売れていない状況。
完売まで完成後3年くらいはかかるのでは。
第一交通のマンションに、お客さん流れるでしょうし。。
外国人には人気が無いんだろうか？。
アイタワーは多くの外国人が買っているみたいだけど。
アイタワーは方位学的に良いという事で中国人が買っていたらしいけど
日本人が主な客だと照葉の需要はこんなもん。
やっぱり駅が近くに無いとサラリーマンには不便
郊外の駅近でもない場所に、タワーの必要性があるのかどうか。
ここはアイランドシテイの三番目のタワーで、ランドマークにもならない。
百道、西新にもタワーが販売中、福岡でもタワーは目新しくなくなりましたね。
土地がバカ安いのにタワーマンションに住む意味が不明。戸建てが余裕で買えるエリア。
照葉の戸建ては、そんなに安くはありませんが、
どういうことでしょうか。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
購入を検討しているのですが、売れ残り戸数の多さが不安で契約に踏み切れません。
空室が多いとやはり修繕費は長期修繕計画よりも大きくアップし、管理費もあがってしまう可能性は高いでしょうか？
無知ですみません、詳しい方 御教示ください。
>>224 匿名さん
>>224 匿名さん
近くのアイタワーに住んでいる友人の話では、完成前には上と下から埋まっていき、完成後もそれ以外の階はかなり残っていたそうです。
でも、完成から二年ちょっと経過した最近、完売になりました。
福岡でこの手のタワーマンションは、そのような売れ方なのかもしれませんね。
隣のアイランドタワーは10年ほど前なので、どんな売れ行きだったかはわかりませんが。
ちなみに、友人は完成してから購入したらしいけど、どうせならもっと上の階がよかったので、早めに契約しとくべきだったと言っていました。
管理費等は、これはもうその時にならないとわからないけど、当然区分所有者が少なければ、負担は増えてしまいますね。
未販売住戸の管理費等は、原則売り主負担。
ただし、それ以外の取り決めも可能。
要するに、契約前に要確認です。
参考にして下さい。⇓⇓⇓
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613
積水タワー2棟の側には、西鉄がまたタワー。
予定通りの規模で開始するんでしょうか？
センターマークスが、ツインタワーを止めた時点で、この地へのタワー需要減少っていうことかな？
管理費だけでなく、固定資産税も売れるまでは売り主の負担で、完売に時間がかかればかかるほど多大の費用負担となる。それ以外にその間の営業経費もかなり必要でしょう。
引き渡しの半年、一年も前に完売するような近くのマンションをなぜ参考にしないのか不思議。
タワーで多くの売り物件を作ったほうが利益率が大きいのかな？。
地震に弱いなら絶対無理
ずっと揺れてる感じがして怖かった
15階くらいからもう怖すぎ
今期販売は2LDKがないようですが、2LDKは完売したのでしょうか？？
結構苦戦しているみたいだけど、今何戸売れたかご存知の方いらっしゃいますか？
照葉在住10年で
同業種です。
これまで照葉の様々なマンションの売れ行きを見てきてます。
このマンションはやめたほうがいいです。
売却時に大変苦労しますよ。
同じ企画のアイタワーは早くも売りたい方が
続出してますが中々売れません。
造りも悪く外壁もいくつか爆裂してます。
もちろん価格割れです。なぜ不評のFIX窓をまた
採用しているのか。企画が甘すぎ。
積水や第一と大違い。都内と違い福岡では
はめ殺し窓は受けません。
西鉄のマンションは企画、仕上げがあまりよくない印象です。もちろん資産価値は下落します。
ただタワーに住みたい方にはいいと思います。
見栄を張りたい方やホテルのようなマンションに
住みたいあなたへ。
ゴーストタウンになると思いますが是非購入されてみてください。
購入されるならエレベーターの数とゴミステーションの有無を聞かれた方がいいと思います。
カヤバ免震装置データ改竄発覚。
この物件は該当ですね。
装置交換だけで済むかな。。
良いところが、何かないのか
ない！
下げマン！
カヤバ免震装置データ改竄発覚。も含めて‥
照葉のタワーマンションはますます売れなくなりそう‥
不正部材使用がわかったら、それを交換しないままでは、引渡しできないでしょうね。
さらに、交換は数年かかるらしいが、安全への影響を優先すれば、公共施設、入居済みマンション等が優先されるだろうから、当該マンションの引渡しは一体いつになるのやら。
工事がやりやすいのは、建築中だったり未入居なんだろうけど。
このマンションに限らず、
シリンダー交換の見通しが
立たない場合、契約済の人の中にも
キャンセルする人が出てくると
思うのですが。。
今頃、ディベロッパーは
頭をかかえているでしょう。
>>244 匿名さん
みんながみんな、駅近目当てでマンション買ってるわけじゃないですよ。
様々な価値観や、家庭の事情がありますからね。
これから、ここで生活するのを楽しみにしている人がいるかもしれないのに。
情報を共有する場であって、価値観を押し付ける場ではありません。
>>243 匿名さん
対応早いですね。HPの構造説明ページにカヤバが写真付きで説明されているから当然か。
あとは対象かどうか、と取替の場合の竣工時期がどうなるか。
契約者の皆さまは、その後どう動かれるが良いのでしょうね。
免震装置や制震装置を画像で見かけるようになりました。装置の効果は理解しやすいですが、大規模修繕は大変だろうなぁと、改めて感じました。
ダンパー交換はまだしも、ゴム交換とか、上物をジャッキアップして浮かせてとか、一体幾らかかるんだろう。
実際に交換した建物は存在するんでしょうか。
