グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区薬院４丁目341番1,7,9,11、430番、平尾3丁目365番
交通：福岡市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅徒歩5分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：53.21m2 ～ 193.08m2
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-04-14 15:42:35
あと1戸、2戸がなかなか売れないんだよね〜〜汗
積水さん達はヤキモキしてるでしょうね（笑）
他は総数20〜40戸でも1戸売れ残るって結構ありますからね（汗）
159戸の2戸だから販売開始期間からすると立派ですけどね（笑）
未成約戸の１件ってのは、なかなか売れない物ですよね。
供給側と購入側の力関係・バランスも、未成約戸がまだ数件ある時とは
様相が大きく変質しますから、それまでの成約ペースなどは、あまり参考にならないようです。
ＭＳの総戸数などには関係無く、未成約戸は代替の無い１戸若しくは数戸と位置付けられます。
捉え方としては、戸建てを選定する時の感覚か、最上階角部屋のみを購入対象にするような
購入スタイルに近いとも言える。
又、供給側は完売までの期間もある程度は織込み済みですし、それまでの販売推移から完売までの
販促費や販売体制の維持には早い段階で判断し追加経費も確保しますね。
いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。
デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
九電から土地いくらで買ったのかにもよりますが、開発規模がこれだけでかけりゃ心配ないでしょ。
＞デベロッパーから、1棟で2戸売れなきゃ赤字だと聞いたことあります。
それ、表現がおかしいけれども、あなたの聞き間違い若しくは記憶違いだと、何故気がつかない？
若しくは、１棟が１０戸程度の小規模マンションのお話なのかな？
開発事業・ビジネス・流通財の利益構造/費用分解とかを勉強しましょうよ。
●誤：1棟で2戸売れなきゃ赤字
●正：1棟で２割（20％）売れ残ったら赤字 （赤字となる可能性が高い）
通常、初期の公開価格には粗利が18～25％が、想定利益として設定されています。
事業主及び販売側の思惑としては、竣工前にＭＲで早期に全戸完売したい。
が、意に反して販売期間が長引き、竣工後の未成約戸の立て替え管理費負担等がかさむと
事業主の獲得利益は減じます。
一方で、販売側が得る販売手数料率は、一般的には販売期間に関係なく一定なのです。
ただ、長期化するとそれに比例して販売人員の人件費や販促費が膨らみ、利益を圧迫する。
値引き原資は、事業主から得る場合が多いようですが、販売会社が捻出する場合もあるようです。
戸数に関係なく、1棟あたり2戸でアウトはナンセンスですが、
普通のデベさんなら、20パーセントも売れ残りが出ると社長さん顔面蒼白でしょうね。
とはいっても、全戸売り切るまで次の仕入れを待っていられるほど、悠長な業界ではないので、
大手も地場のデベも、見切り発車で走り続けないとだめらしいです。
事業のたかが一局面で顔面蒼白になる。そんな社長さんは、所詮ウツワじゃないよね。
身近に居たら、早々に交代してもらいましょうよ。
さて、どんな商売・ビジネスでもヒット連発や連戦連勝は非常に困難です。
地場企業でも全国展開企業でも、企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りをします。
通常、未成約戸は竣工から１年以内を期限に売り切る対応（値引きや買い取って賃貸に転用）をします。
リスク管理経営を実践する企業は、それを想定し販売の推移進捗を管理し売れ残りも準備し吸収します。
それを、どれだけ短期に実現出来るか否かが、企業力を見極める一側面です。
売れ残りを完売出来ないデベや企業グループは、その地では敬遠され、一時撤退
を余儀なくされる。
見切り発車というか、どんな業界や個人企業でもマルチタスクを同時進行で取り組んでますよね。
資材調達～生産・販売、新規企画の策定･新規技術の研究開発・政府行政とのパイプ作りなど。
つい最近まで、サラリーマン上がりのトップが、権力闘争してるのを大々的に報じられてたというのに、
企業総体で収益バランスをとって経営の舵取りしますとは恐れ入った。
戸建てとアパートが振るわないから、マンションは頼みの綱だって聞いたけどね。
マンションでこの会社にブランド価値認めてるのは、福岡の住人くらいなんだから、
もっと謙虚になりなさい。
グランドメゾンは福岡のトップブランドと思います
アララ～～最後の追い込みなのに1つキャンセル出たみたいですね。
南西向き角部屋のMタイプです。嫌いじゃないんだけど高いな（汗）無理だ買えない（涙） このタイプはすぐ売れるんじゃないでしょうかね。
＞＞306 匿名さん
＞いちいち、ヤキモキなどしないと思いますよ。
＞そんなビジネススタイルじゃ、浮沈が激しく先行き不透明な不動産業界でやってられないでしょ。
そういうものでしょう。
契約がお流れにならないように などとの願いから不動産業者は水曜日はお休みです。
そんな古風な一面も、ある意味で非合理性も不条理な裏面も色濃く残っている業界です。
[No.308と本レスは、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
キャンセルが増えてるようですが、どうしたのでしょう
キャンセルはブリリア西新との比較かな。
福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。
靴で言えば、ジョンロブという存在を知らずにリーガルシュースを最高と信じて疑わないようなものです。他地域では戸建てにしろマンションにしろ、積水の物件は大和ハウスと同等の物件としかみなされませんよ。決して、富裕層が選ぶ住宅メーカーではありません。
>>312 匿名さん
福岡の人は積水信仰が恥ずかしい事だということを自覚した方が良いと思いますよ。
グランドメゾンのスレにそんなコメントするのは恥ずかしくないのですか？
どんなステキなブランドマンションに住んでる方の発言なのか不思議に思います
積水信仰が恥ずかしいってコメントが恥ずかしいですね。ジョンロブとリーガルの比較を例にしたりとか。
これだけの個数がありますからね〜〜１つや２つキャンセルぐらいありますよ（笑）
積水系列の管理会社はどうですか？
設備の故障や、住民問題の対応と情報共有は迅速ですか？
今のところが最悪なので、候補として検討中です。
地元に人気らしいので、管理もちゃんとしているんだろうなと勝手にイメージしています。
セントラル、来年には販売始まりそうですね。どんなふうになるのか楽しみです。3棟
建てるのかな。
>>318 匿名さん
購入者です。このマンションに住む家庭は認可保育園には入れないでしょうね。
保育園料は所得によるので認可保育園は高額過ぎて…。無認可の企業内保育園など、保育園の水準が認可と遜色なく、費用は認可よりも少し割安なところだと0歳から入れる所は選び放題です。2歳〜3歳ごろになったら幼稚園かインターナショナルにスライドと考えています。
セントラルは2棟になりますよ。
フォレストゲートと似たような感じなのかもしれませんが、ちゃんとした自走式駐車場棟を設置するためにスペース的に3棟は厳しかったみたいですね！
浄水ガーデンシティの金持ち世帯数ハンパないな。福岡にも結構金持ち多いな。
まあ、真東か真西しか選べないし、ベランダ境目は一部ボードだし、間取りはリビングインタイプが多いし、建具は高級ではないし、ってとこかな。
外見、共用部、ホームページはしっかりしてるけど、中身は普通だよ。
↑室内は普通だと思います。マンションの基本は立地条件の善し悪し この場所を良しと考えておられる方々が300世帯はいるって事も事実ですね。 ブリリア西新も良さはあると思いますけど〜私はこちらを選びました（笑）
マンションの価値は立地が全て
内装なんて後でどうにでもなるものを条件にするのは間違いで
もし後で好みにリフォームする人ならむしろ最初は安い方がありがたいんじゃ？
躯体の問題もありますよ。Ⅱ住みですが、足音など生活音漏れがすごいです。
前に住んでたGMではそんなことなかったのに。見えないところのコストダウンも進んでいるようです。
自分もⅡですが基本的にもの凄く静かです。
静か過ぎて本当に他の住人が居るのか心配になる位ですが、たまーに(気付く頻度は2週間で1回程度)コトコトって音が聞こえたかなって程度の生活音はあります。
でも周囲の住人次第なので、部屋によって当たり外れがあるのかも知れませんが。
とても素敵でさすがGMと思ったのですが、意外なことにスラブ厚が250(ボイド)・200(在来)だと聞いて不安になりました。ハイグレードなGMであればこそ、もっと遮音性に拘って欲しかったです。
うちはガーデンシティではないですが薬院アドレスのGMです。
隣が小さなお子さんがいるので足音はかなり聞こえます。一度ご指摘させていただいたら、すみませんの一言もなく、本当にうちですか？みたいな言い訳ばかりされてうんざりしています。
まあ、結局マンション隣人マナーですな。
とは言っても12、3年前に住んでた別のGMでは生活音は皆無でした。この時代ですからコストダウンは仕方ないでしょう。
私のマンション住民ですが、マンションは江戸時代で言えば長屋です。はっつあん、くまさんの住むあの長屋な訳で、多様な住民がいて、人それぞれに異なる常識を持っております。
騒音出して平気の人は、多分、親がそうだったのでしょうね。そのような親に育てられれば、同じように育ち、それでいて何の違和感も持たない。注意すると、むしろ、モンスタークレーマーみたいにとらえ、反発、逆上することすらある。
お金がいくらあっても、育ちが育ちなら、どうにもなりません。
ここのコメント数を見ていると、
ブリリアタワー西新
パークハウス福岡タワーズ
グランドメゾン浄水ガーデンシティ
この３つがダントツに多く感じます
注目度が高いマンションって、魅力的ですよね
大規模マンションにして、販売期間がとても短いっていうのが、特徴でしょうか？
計画を見ると、2棟ですね。 最初の計画はタワーマンション3棟でしたが、9月の時点ではフォレストゲートⅢよりちょっと大きな規模1棟とフォレストゲートⅡよりちょっと小さな規模1棟が建つみたいです。 ミニタワーマンションを3棟作りたかったんでしょうけどそうすると無駄なスペースが多くなりすぎて駐車場棟のスペースを確保できなくなったんでしょうね！
※テナント棟は2階建てだったはずですが、1階に変更されてます。
楽しみですよね〜〜当初は積水が経営するショップやカフェって言ってましたが、外部からも入れればいいのに(- -;)どうなんでしょ？？
広尾ガーデンヒルズはテナントが中心部のマンションの下に入っています。
まあ、その周りには噴水もあり雰囲気が良いのですが、テナント棟が別のほうが良いですよね。
カフェ、パン屋、スーパー、理容室が多分入っていたと思います。
雰囲気はさすがにレベルが違うという感じでしょうか。平丘町をもう少し高級にした感じ。
平丘町は『広い意味での浄水』の丘のほうにあります。所謂浄水の中でも特別敷地が広い豪華な戸建てが並んでいます。大濠や百道浜の戸建ても悪くないけど、こじんまりとしている感はあります。その点平岡町はスケールがでかい。
広尾ガーデンヒルズと比べたのは、この浄水GCを作るにあたり、参考にした街だからです。
開発のひとや営業の人も広尾に見学に行ったと、営業の方からお聞きしました。
広尾は電柱がないのが良いですね。東京は電線の地中化率が高い。
歩道も石畳やレンガやタイルだったり。
そして木々がでかい。これは東京で本当に感じる差ですね。
あの雰囲気がでるまでにあと何年かかるだろうか？
因みに広尾ガーデンヒルズは築20年たっても中古が新築より遥かに高いマンション。
浄水がガーデンシティもそれに近づけば良いな。
値段が下がらないマンションは地下鉄等の駅近、その駅の持つ価値、都心、高級住宅地、
敷地が広く緑が多い（経年劣化せずに木々の成長とともに価値が上がる）、
繁華街や商業施設が近い、それに相当するマンションが出ない希少価値。
浄水GCはほとんどすべて満たしています。
>>341 マンション投資家さん
339で質問したものです。
過去にも広尾ガーデンヒルズの書き込みがあり、
なぜだろうと疑問に思っておりましたので、教えていただきとても参考になりました。ありがとうございます。
浄水GCの今後が楽しみです。
セントラルは来秋販売とのことですね。完成は2021でしょうか。南向きだどいいのですが。
>>344 匿名さん
次々に大きなマンションが建ちますね
福岡市の中でも西新と浄水は、もの凄い勢いを感じます
上昇気流の福岡市のマンション市況を盛り上げていってほしいですね
