目白の街やマンション・住宅について語りましょう！

>>221
準工業地域は容積率高い（200%とか300%）から、どうしても狭小地に三階建の
住宅になりやすい。
まあ、一種低層の住宅地とは自ずと違いますよ。

>>223
容積率ではありません、建坪率のことなんですよ
建坪率90とか80％でない限り
昔からの戸建てなら庭があるのが、普通ではないですか
3階建ての1階は駐車場というような、物件だけではないですよね。

住宅密集地は、道幅も狭く違法建築が横行している地区もありますが
高田もそうなんでしょうか？

住まいサーフィンというサイトに、直床・直天井は住居としての必要最低限度の基準を
クリアしていないとの趣旨の記事が出ていましたので、参考に読まれては如何でしょうか？

おそらく、良心的なデベは、直床・直天井といった設計はしないようです。

＞226,227
二重床と比べて直床が、このスレに書かれているようには悪くはなく、
二重床が”住居として必要最低限の基準”ではないといえるプロの意見がありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3238/
流行の二重床を、遮音性において大差のない（むしろ良い？）直床にすることで
コストを削減できるのなら、それはそれで良いということにはなりませんか？

>228
二重床を採用した方がいい理由は遮音性だけではないでしょう？
それにその意見は明らかにマイノリティです。
大体コストを削減して物件価格が安くなればそれはよいのかもしれませんが、
当時は割高とさえ言われてましたから、単なるコスト削減で、よかったとはいえないと
思いますよ。

>229
リフォーム時も直床で困ることはないらしいですよ。
二重床がとくに優れている点を明記して反論してください。
でも、それはスレ違いなので結構です。
二重床と直床の話も、結局目白プレイスたたきの材料なわけで、
書いている人は一般論を言っているのだ、と言うのでしょうが、
なぜ目白プレイスをたたきたい人がいるのかわかりません。
全室二重サッシ、など良い点もありますよ。

>233
妬みなんて思っているのは契約者もしくは住人だけです。
完成してみてみれば、ＣＧとはあまりにも異なるしガーデンヒルズとも比較されるから
色々言われるのでしょう。
そもそも、最初に好んでＧＨと比較していたのは目白プレイスの契約者さんたちですよね？
ＧＨ板ではまったく比較について話題にものぼらなかったにもかかわらず。

>233
これはもしかすると、敷地の使い方に関係あるのかもしれないと思いました。
建物の外部に空地を設置することを義務づけられている（確かそうと思う）故に、
敷地にゆとりを持つタワーと敷地一杯に建って中に空洞（中庭）があるマンションでは、
逆パターンですが、外部からは中庭が見えないから、中庭があることすら知らない人がいても不思議はありませんね。建物の内部に中庭のあるマンションはどこででも分が悪いかもしれません。
でも、まあ目白プレイスが気に入らない人にとっては、何もかもすべてが、
気に入らなさそうですが。

ついでに逆梁タイプのマンションは最近増加していますが、
どうもこれまでのマンションとベランダの取り方が違うようで、
「公団的」と書かれているあのレジデンス棟の外観に似ているような気がしました。
もしこの推定が正しければ、「公団的」マンションは目白に限らず他の場所でも
増えそうですね。

>239
はいはい。都合が悪くなるといつもそれですね。そして削除依頼。これもどこかで
見た様な話です。
ここは目白のことを語るスレなので目白にあるわけではない目白プレイスの話は
やめません？

確かに特定のマンションの話ばかりはおかしいかもしれませんね。
スレ主さま、コメントをお願いします！

しかし、スレ主さんはマンション名を具体的にあげておられましたし、
ここはコロセウムなので・・・。

そんなに昔は比較論がさかんだったのですか。
新聞広告なんて、目をさらのようにして見るものなんですかね・・・。
なんか、マンションマニアだけのような気がするのだけれど・・・。

>245
245様は、どのようなところにお住まいでいらっしゃいますか。
世の中、比較すれば上には上、下には下があると申します。

絶対に上に立てるような所とはどのようなものでしょうか。
私、目白プレイスの方はどう思っていらっしゃるかはわかりませんが、
今時のよくあるマンションで特別に高級マンションと位置づけませんが、
それほどひどいものとも思いません。

価格と内容のバランスについては、マンションのリサーチ不足で判断できませんが、
割高ではなく、むしろ割とお買い得価格設定の印象です。
（これも世の中のいつの価格と、どの部屋を対象にするかで変わるでしょうから、
データ不足です）


低層階はどこにもありますし、低層階がお好きな方もあります。
（あえてそういう選択をなさった方もあると思います）

職人町はさげすまれるような所でしょうか。

私が今住んでいる所はフロントサービスを毎日やっておりますが、
入り口に人がいて、いつも出入りが見られているのは
必ずしも歓迎というものでもないですよ。
違う出口から出入りなさる方も、ある位です。

245様は、目白プレイスのモデルルームか何かでひどく不愉快な思いをなさったのでしょうか。
掲示板を見るようになったのはあまり以前からではないので、過去の事情がよくわからないのですが、過去の掲示板で特に245様がひどく目白プレイスを嫌われるようなお話が出たのでしょうか。

ひどく目白プレイスをひどく嫌っておられるように見えますので、
その理由を教えて頂ければと思います。
一体何があったのでしょう。

そして、ご自身のお住まいの詳細もお知らせ願いたいのですが、
如何でしょうか。

>>242さん
おそらく、スレ主さんは特定の物件を煽ったり、蔑む目的でスレを立てられた
わけではないと思います。
純粋に、この地域について楽しく語り合いたかったのではないでしょうか。
（と、あくまで私の推測、希望ですが・・・）

>>246さん
私も全く同じ意見、疑問を持っています。245さんはじめ、一部の方には
そこまで忌み嫌い、辛辣なレスを放ち続ける理由をぜひ教えていただきたいと思います。

>>244さん
すでにご存じかもしれませんが、昨夜も不適切な投稿が多いという理由で
大量削除、スレッド再編成になりました。
それだけ荒れている、ということでしょう。

>245
13号線の開通で駅遠は解消。
採光を気にしない購入者もいる。
眺望は、北側なら都心では良い方。
シンプルなデザインは好みの問題。センスの差。
どのマンションにも低層階はあるだろ。
バルコニーっている？ダイレクトウィンドウの開放感を選ぶ人も。
騒音？どこの？
今思えば割安。
都心なので車いらない人も。
目白小じゃなきゃダメなわけない。
職人町って何が悪い？
狭小個室？メニュープランもあるけど？
高額の管理費払ってまで毎日コンシェルジュは要らない。
土壌汚染、都内なら何かしら出てくるのは常識。

価値観の違いでしょ。優劣じゃないな。
しつこいから、妬んでると思われる。

紀子様の出産で目白もわいてますね

ざっと読みましたが、言うなれば目白シーア派？（目白ブランドを一種低層に限りたがる人）は
頭硬すぎ。

目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。
それで界隈に高額所得者が増えれば目白にとっても大きなプラスじゃない。
目白の救世主ですよ。これだけ新富裕層が目白に流入した事例は過去にないでしょう。
いったい、下落合と徳川ビレッジ周辺の戸建て住人だけでどれほどの消費力があるというの？？
あそこらへんで「ああ。この邸宅は高級住宅街然としているな」と感じる物件、エリアなど
ほんの一握りの一角じゃない。エリアとして狭すぎるんですよ。
だから高額所得者の舌を満足させるような飲食店など、青山や麻布はおろか、
目黒や五反田にすら負けるし、新富裕層はそこでどういった成熟した生活を送れるかを
イメージして居住地を決めるから、いつまでも「静かなだけでいい」とか「変わらないでください」
などといっていると、ますます港区、渋谷区あたりと地価（市場の評価）で差が開き、
新富裕層には見放され、宅地は分割され、変わらないどころか悪い方にしか変わりませんよ。
目白駅眼前の超一等地（？？？？？）にそびえるコマースの現状が目白の本当の実力ですよ。

今はエリア競争の時代。同じガーデンヒルズがある広尾は面的に高級エリアが広がっているからこそ
消費力が集中し、成熟した都市生活を楽しめ、新富裕層が流入して、資産価値、ブランドを守れている
わけだから。
まぁ、池袋をバカにしたがっているようではお先真っ暗ですね。
今はエリア間競争の時代ですよ。

目白と池袋は運命共同体。
目白と高田も運命共同体ということです。
渋谷区青葉台は郊外へ延びる私鉄沿線駅が最寄りですけど、
代官山、恵比寿、渋谷、表参道、青山、六本木といったオシャレな店が集まるエリアと
面的に隣接していっているからこそ、下落合2、3よりも遙かに市場の評価が高いわけで。
どんどん、差を付けられ、あげく下町然とした街並みになっちゃいますよ？目白。
ただでさえ、狭く入り組んだ路地が多く、下町になれる素質、十分なんだから（笑

丘の下の高級マンションや13号線の新駅は今までになかった、目白が変われるきっかけですね。
池袋も今までになかった再開発計画の話が持ち上がっていますし、
この一帯が面的にイメージを形成し、新富裕層を引きつけられる街に脱皮することに期待しています。

>目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。

以前は目白通りにありましたが、最近高級マンションは聞かないですね。

257のように、認めたがらないというか、新住民に対してネガティブな想いを
抱いてる人たちがいるから、目白関連スレは荒れるんでしょうね。

よしやをよく利用しますが、最近、夕方などえらく混んでるし、品切れも多い。
パンにしても、安価な量産品は売れ残っているのに、単価の高いパンは
早く行かないと買えないことが多い。
明らかに、これまでにはない変化を感じます。

高田ののんびりした雰囲気もいいけど、新住民が増えることによって
いい方向に活性化されていくといいなぁと思ってます。

認めるも何も、住友の計画以外に高級マンションなんて、どこにあるの？
具体的に教えてよ

>>259
はいはい。

255さん、まず渋谷区青葉台なんて住所は存在しません。貴方が如何に底の浅い知識で議論しているかが良く分かります。地方出身者なのかも知れませんが、もう少し勉強なさった方が宜しいかと。
本題ですが、確かにエリア間競争の時代であることは事実です。ただ、それは各エリアが同じような街エリアを目指すこととは異なります。
目白エリアは広尾恵比寿代官山青葉台麻布六本木等のエリアとは明らかに性格が異なるエリアであり、それらの真似をする必要はありません。
また、目白と池袋が運命共同体とは思いませんし、運命共同体であるべきとも思われません。たとえば、松濤は渋谷の、池田山や島津山は五反田の、大和郷は巣鴨の、それぞれ山手線駅から広がる繁華街や風俗・ラブホ街と隣接してますが、決してそれら繁華街等と運命共同体ではないし、あるべきでもありません。
確かに、目白にとって池袋駅は最寄ターミナルですが、全く性格の異なる街エリアですし、目白の最寄駅はあくまでも目白駅であり（池袋をもっとイメージの良い綺麗な街にすべきなのは同意ですが）目白エリアとの関係性を殊更に強調すべきではありません。
むしろ、目白エリア全体を運命共同体として連携を深め、エリア全体のブランドイメージを高めるためには、池袋との関係性を遮断するとともに、目白通り沿いに東西に伸びる目白エリア、即ち新宿区下落合・中落合・中井、豊島区目白・高田、文京区目白台・関口・音羽・小日向界隈をひとつの塊、「目白ゾーン」としてブランディングして、共同開発を進めるべきでしょう。
一例を挙げれば、面的にはやや他の高級エリアから孤立し、本来の高級住宅地エリアである白金四丁目高台からも離れた白金台エリアが、某雑誌が名付けたプラチナス・トリートというブランド・イメージにより、いまだ実態は伴わないものの、さらに離れた白金高輪駅界隈の再開発エリアも含め、イメージ・アップに繋がった事例があります。
目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより、また古くからの山の手繁華街・花街であり、近年街ブランド再生に成功した神楽坂エリアとの面的連続性や連関性を高め、相互連携しつつ目白ゾーンのブランド価値向上を図ることが望ましいと考えられます。

>>261
そんな昔の目白らしさなんかでは
ブランドを維持できない時代だってわからんのかね。
ま、地価の安さが証明してるけど。

目白と池袋を同じイメージで売り出すのは
おかしいけど、目白だけが頑張っても
目白の衰退を食い止めることはできないと思うよ。
松濤と渋谷のイメージは全然違うけど、
松濤の高値は東急本店など
明らかに渋谷の利便性をも享受できる点が影響しているのだから。
城南のお山にしたって、六本木、品川、恵比寿、大崎などなど
都心機能を新たに備えた街に近いからこそ
利便性を買う若い金持ち層が新たに流入し、資産価値と街並みの維持が
できていることに違いはないでしょう。

文京区、音羽、小日向、関口、目白台、本駒込、西片？
ぷっ。今どきこれらが住宅地ブランドとして一流だとでも？
昔から住んでいたのならともかく、もはや新たに豪邸需要がある
土地じゃないね。お受験意識の高い小金持ちが
賃貸マンションに入るぐらいで。
それもこれも都心北側の都市機能の停滞、港区あたりとの格差増大に
根源はあると思う。だから池袋と目白は運命共同体ではあると思うよ。
もっとも目白が、成城、田園調布、瀬田・上野毛に次ぐ程度の地位で
甘んじるのならいいけど。高級住宅地としての規模は上の3つのほうが
ずっと規模が大きいのだから、加えて都心機能とのアクセスも悪いとなったら
目白は世田谷にすら勝てんよ。杉並と同格か？

目白には若い新興富裕層　すなわち成金さんは似合いません。
皇室ゆかりのロイヤルタウンは　住まう人たちの氏素性や教養・社会的地位を問います。
金さえあれば　的な価値観の方々は　目白ではなく　六本木辺りの虚飾の塔に棲めば良く、目白を荒らさないで頂きたい。

>目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、
>目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより

目白通り沿いを再開発なんて今のままでできっこない。
学生をあてこんだワンルーム需要しかないんだから。
そして目白台に至っては不便すぎて投資用にもならない。

街の歴史？伝統？性格？
そんな名刹だの皇室ゆかりの地だの大名屋敷跡だのの類は港区にだってあるよ。
目白は性格が異なるんじゃなくて、出遅れただけ。
そして目白が出遅れた理由は目白自身の問題ではなく、
勢いのある都心の南にあったか、暗いイメージの北にあったかの違い。
このことを踏まえずに、さあ、池袋や馬場、新宿の汚い街などほっておいて
目白通りも白金プラチナ通りに続いて活性化だ！などといっても上手くいくわけがない。
いや、やって上手くいかないのならまだいいが、
かけ声ばかりで開発の一歩も踏み出せないのが実情でしょｗ

いまや目白は白金、高輪なんか雲の上の存在で、代官山、中目黒と比べるべくもなく、
自由が丘、田園調布にも住めなかった層が「川を越えるよりは…」と
文京区あたりと一緒にはじめて検討の対象になるエリアでしょ？
で、定期的に皇室ニュースの街頭インタビューというカンフル剤が打たれるのが
かえって病的に時代錯誤な目白爺を生んで良くないのだと思う。

>>262
まず事実関係から。確かにここ２−３年の港区・渋谷区エリアの地価高騰ぶりは尋常ではありませんが、それは必ずしも実需に基づく健全かつ自然なものばかりとは云えません。かつてのバブル期を彷彿とさせる地上げ的行為も横行しているようですし、近年激しさを増していた都心部マンション用地取得競争とＲＥＩＴ等ファンドによる都心部不動産投資の増加で、実力・実態以上に高騰した土地も少なくないようです。
以下ＵＲＬでは、野村不動産が定期的に発表している都内主要住宅地の地価動向が分かりますが、港区・渋谷区辺りはまさにそういった病理的状況に該当する土地が相当数存在していることが伺われ、地価的には行くところまで行った（つまり、これ以上の高値で購入すれば利回りも出ないし、結果的に含み損を抱えるリスクが高い水準）印象で、今後はせいぜい横ばい、下手をしたら多少なりとも下落する可能性さえもあり得る水準と思われます。
それに対して、目白や本駒込（大和郷）の地価は、ここのところ安定的に推移しており、もちろん大幅下落している訳でもありませんし、世田谷辺りの凡庸かつ（本来の意味・定義での山の手ではない）単なる郊外の住宅地と比較しても、特段に地価水準が低い訳ではないことが明瞭に見て取れます。
坪２８０万円前後（最近の売買実例では坪３００万円前後）の地価水準は、同じく山手線や山手通りの外周部隣接住宅地である渋谷区大山町辺りと比較しても、決して遜色ある地価水準などでは全くなく、目白界隈が過去の街、衰退した高級住宅地といった評価は、少なくとも地価という数字上の客観的バロメータで見る限り、決して明らかなものではありませんし、ブランド価値が急激に下落している証左も何ら存在しません。
むしろ近時においては、旧紀宮様のご自宅や秋篠宮妃紀子様のご実家等があり、愛子様はじめ宮様方が通われる学習院と所縁深いロイヤルタウンとして注目を集めており、芸能人や経済事件容疑者、いかがわしい商売で成り上った地方出成金さん達が好んで棲み付くエリアとは異なる性格のエリアとして広く認知されていると考えられます。
港区や渋谷区、そこが無理ならせめて目黒区か世田谷区、的な発想は、如何にも地方出身の俄か成金さん的嗜好で、決してそれを否定するつもりはありませんが、そうした人たちの価値観だけで、この広い東京の不動産市場が形成されている訳ではないことを、改めてしっかりと認識し直すべきでしょうね。

ttp://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200607_house_tokyo_23.pdf

>>265
気持ちはわかるんだけど、
自由が丘周辺と比較した場合、赤坂、青山、六本木、品川などの
オフィス街でありオシャレでもあるエリアへのアクセスで劣り、
周辺の商店街の利便性、成熟度でも劣り、住宅街としての街並みが
同格となれば、いったい目白のウリってなに？？となるわけ。
地方出身とか成金とか、そういった趣向の問題ばかりじゃないよ。
よっぽどのへそ曲がりか、池袋、新宿勤務か、実家が練馬で近いって人でなければ
氏素性、出身地を問わず自由が丘の方が優れていると評価できる点が多い。
それどころか、逆に目白の方が新宿、池袋のいかがわしい商売で金を稼いだんですか？
と難癖をつけやすい。

あれだ、今は何事も実力主義の時代なんだよ。
本来の山の手の定義なんて死んだ御託を引っ張りださなければならない時点で負け。
地価に関しては23区なら横ばいが最低ラインなのだから、横ばい＝23区の＊＊＊でしょ。

ここまで読み飛ばした。

代々の東京住民は、ゼロベースで住宅地を選ぶ、といった発想は普通ありませんね。
やはり、自分が幼少の頃から生まれ育ったエリアや、親族や両親が住む実家のあるエリア等を選ぶのが自然で、やれ麻布だ広尾だ六本木だ恵比寿だ代官山だ中目黒だ田園調布だ成城だ上野毛だ瀬田だといった議論にはなりにくいものです。エリアの議論をしている人たちの殆どは、地方出身者ですね。

そして東急沿線と目白の差はさらに開いていく…と。

赤坂、青山、六本木、品川がお洒落かどうかはさておき、以下アクセス状況比較（「駅すぱあと」利用。いずれも平日午前９時着の前提）。各々にどれほどアクセス面での優劣差があるのでしょうね？　イメージだけで判断していると思われる点に、嗜好と思考の底の浅さを感じざるを得ません。

自由が丘からのアクセス
　赤坂：２２分
　青山一丁目：１９分
　六本木：１７分
　品川：２２分


目白からのアクセス
　赤坂：２２分
　青山一丁目：１９分
　六本木：２３分
　品川：２７分

（参考）高田馬場からのアクセス（目白エリアは高田馬場駅も利用可のため）
　赤坂：２０分
　青山一丁目：１７分
　六本木：２１分
　品川：２５分

>>269
勤務地で選ぶんじゃない？
目白から一部上場企業集積地へアクセスがいいのは、高田馬場利用による大手町だけ。
他の都心部へ通うのには目白は不便だ。

まあ、この掲示板全体が、地方出身者による地方出身者のための地方出身者の板なんだから、いいんじゃない？ｗ

>>272
自由が丘、田園調布、成城、上野毛、瀬田なんかより、全然アクセスはいいよ。

>>271
あはは。急坂の上り下りを伴う高田馬場を引き合いに出さなければならないようではね。
自由が丘からは日比谷線直通で六本木も1本。
だいたいちょっと先はもう神奈川県川崎市の自由が丘にすらわずかでも劣る時点で（以下略

>>274
いや、都心アクセスはほぼ互角でしょ。住環境は負ける。散歩の楽しさ、駅前の洗練度も負ける。
池袋へのアクセスはダントツ目白。

>>275さんが何故ここでこのような書き込みをなさるのか、意図不明ですね。
そんなに自由が丘がお好き（または住んでいる）なら、そちらのスレで思いっ切り思いのたけをお書きになればよいことです。貴方は、その嗜好と思考等の面で、おそらく目白には相応しくないし、そもそも目白とは何の関係もない人物のようですから。。。

あれだけ高田を阻害していたのに、自由が丘と肩を並べるには高田馬場の力を
借りなければいけない節操なき目白の苦境。
高田馬場を現実的に使えるのは崖下の高田だけでは？

渋谷区青葉台と仰った方、無教養ぶりが爆発しています。お里が知れますことよ

青葉台に詳しい人は地方出身者の毛があるね。
東京の別の場所で生まれ育って今なお住んでいる人ならわざわざ足を向ける場所でないもの。
そして地方出身者という他所へのレッテル張りでしか自尊心を満足させることのできない
東京の中の地方、目白。

自由が丘は目白なんて眼中にないよ。
目白はイメージ悪くなく品はいいけど、あらゆる面で不便すぎて相対的に没落中。
かといって不便さを補えるほど環境が抜きんでているわけでもなく
（あくまで豊島区、新宿区の中では環境が良いと言うだけ）、
金があったらそりゃあ、目黒区とか渋谷区の方が良いというのは普通。

255=262さん
渋谷区青葉台ってどこにあるんですか？

渋谷区青葉台と仰った方って　一体どこにお住まいですか？
少なくとも　貴方が渋谷区の高級住宅地にも目黒区青葉台にも縁の無い方なのは明らかなのですが、
そんな貴方が一体何処にお住まいで、何故に渋谷区や青葉台に執着されてるか、興味本位で知りたいだけですが。

高級車のパンフレットを集めて喜んでるタイプの人間なんじゃない？
興味の対象が高級住宅地だっていうだけで。実際は買えないただの貧乏人だと思う。
住んだこともないくせによくあれこれ書けるよね。みっともない。

271さん。
あのー、その自由ヶ丘からのアクセス時間って「特急とか急行」を使ったものじゃないですか？
代々東京の目白といわず、山手線沿線やなかに住んでる人って「特急とか急行」苦手なんですよね。
つまり、各駅じゃその時間に着かないんでしょ？それじゃアクセス良いとはいえないよ。
たぶん、ラッシュ時はもっとおくれるんだろうし。

代々の都内在住者が住宅取得する際の立地選択指向には、主に以下のようなものが考えられます。

１　実家近隣指向：　乳幼児等がいて子育てに実家からの支援を期待するダブルインカム層や、逆に、親が高齢で老後の生活支援等を期待されている層を中心に存在します。

２　教育環境指向：　受験期の子供がいて、通学の利便性や教育環境、同世代の子供たちの多さやクオリティ等を重視して立地を選択する層が少なからず存在します。この指向の層が狙う典型的エリアが、文京区や目白等のいわゆる伝統的な山の手文教エリアです。
この変形として、子供たちの生活・教育環境を変えたくないがために、子供たちが通う学校の近くで、これまで住んで来た賃貸物件や社宅から分譲物件に住み替えるケースも少なくありません。

３　憧れ・イメージ指向：　独身や子無し夫婦等の比較的住居移動自由度の高い若年層世帯のうち、これまで生まれ育ったエリアに何らかの劣等感や負い目等を感じ、いわゆる華やかな人気エリアに住みたがるミーハー的指向を持つ層も少なからず存在します。この層は、都内出身者としては珍しく、かなり地方出身者に近いメンタリティの層と言えます。

４　通勤・生活利便指向：　近年の都心回帰の潮流を受け、職住接近等の通勤・生活利便性を最重視する層で、上記３の類型とも重なり合う部分があります。子供の教育環境や親の生活の世話等を考えなくても良い、お気軽世帯が比較的多い層と考えられます。

５　投資効率重視指向：　生活拠点としての自家用不動産を既に取得済、若しくは将来的に相続等で取得することが確実な層が、資産運用の一環として不動産投資を行なう際、投資利回りの高い立地や物件を選択する指向です。これまでは港区・渋谷区等の都心部で顕著に見られた指向ですが、ここ数年の地価急騰のため、これら地域での投資利回りは急落し投資妙味も低減しており、今後は他エリアへの広がり、又は他資産への乗り換えが想定されます。

以上、簡単に類型化しましたが、現実にはこれら各要素いずれをも勘案し、それぞれの事情やニーズ等に応じ、各要素のウェイトや優先度を総合判断した上で、立地選択を行なうことが通常でしょう。

地域を変えて行かれる地主でもなく、選挙や地域活動にも熱心でない
マンション族という、空間所有者に何が出来るのでしょう。

戸建ての人は、その土地に50年以上子供も含めて居住する可能性が高い
マンション族は、平均しても20年程度だから、地域に対する愛着も
天と地ほど違いがあるのでしょう。

社会的責任を重視する方は、２８６で云えば、１や２の理由で立地を選ぶような気がしますし、
社会的責任を重視しない方は、どちらかと云えば、３や４乃至５を選ぶのではないでしょうか。

おそらく、「渋谷区青葉台」さんは、３や４を重要視する方なのでしょうね。。。

渋谷区青葉台と誤植してもらって良かったな。
他は正論ばかりなんだから。

またまた港区渋谷区との差が開いた目白。
このままじゃヤバイよ。向こうは周りがどんどん再開発されて利便性が上がっているんだから
バブリーでもなんでもなく上がるのが当然。かたや目白は…
静かなだけの低層住宅街なら杉並にも世田谷にもたくさんあるんだからさー。
それに目白（下落合のいわゆる近衛町付近含む）って言うほど高級住宅街じゃないよね。
お洒落な住宅でも敷地ギリギリに建てられた50坪程度の物がほとんどだし
それ自体、数は数えられるほど。大きな敷地はどんどん集合住宅比率が高まっている。
一方で昔ながらの木賃アパートも実はたくさん残っているし…
目白こそイメージとか憧れ優先の人が住む場所じゃない？
そりゃ、大きな敷地の出物はないよ。ないんだから。
なんでこんな容積率高くしたのかね。もうお終いだよ。
学習院があるってだけのただの集合住宅街。

同僚の婚約者が世田谷経堂出身で11月までに新居を探しているんだけど
中央線より北はダサイタマだから論外だって。
で、両方の通勤の都合で大井町を検討しているらしく調べてみると
今の大井町は昔のイメージと異なりけっこう高い。
ビックリするのはダサイタマの解釈。
確かに世田谷生まれの人が北へ行くことはないから暗黒大陸のようなんだろうけど
目白までダサイタマの延長で語られるとはね。
外から人を惹きつけることができなかった町の末路。

人にはそれぞれ意見がありますから・・・。
都心住みのひとにとっては山手線外はど田舎だそうです。
だそうですというよりそう思ってる人が多い（僕も含めて）。
世田谷もど田舎の延長で語られてます。
格のない土地の末路というか、未来永劫そんな感じでおもわれていくんだなあ。

都庁付近もど田舎だー。

渋谷だってかつては場末のイメージだったんだぞ

目白のイメージがいいのは、学習院の皇室のイメージ、文京区だけど田中邸
それと徳川ビレッジ（旧徳川９意外に何かありますか？
元々旧東京市にも入らない、田舎だったんですから・・・

発展しにくい最大の原因は、駅前の内側の一等地を学習院大学が占めていること

>292
そんなマイナーな例を出されてもねぇ・・・。
世田谷のほうがよっぽどど田舎だと思うけどなぁ。
目白はなんだかんだ言っても山手線ですよ。

池袋、新宿、飯田橋の3つの目白を取り囲む拠点地の再開発が
進まない限り、目白はただの都心との近接を犠牲にして手に入れる
よくある閑静な近郊型住宅地としての評価しかもらえないのでは
ないでしょうか？
代官山も神宮前も昔は何もなかったところなのですがね。
目白には外からみて、うらやましいと思わせる部分が足りないのでしょう。

高級住宅地の定義も変わってきているように思います。

目白に数年住んでいて思うのは、イメージ以外に生活する上でいいところはない。
物価は高い、飲食店も少ない、24時間の本屋もない
交通はそれほど便利じゃない、道は区画整理されてなくて狭い道が多い。

目白駅も、数年前に改装される前はまるで田舎の駅のようでした。

ガーデンヒルズの億ションが100戸埋まっても、駅からの動線を考えると
車で都心に向かわれるか、駅前まで徒歩の方でも電車にそのまま吸い込まれていきそうです。
目白にも金を落としてもらうためにもコマース建て替えの行方が気になりますね。
やっぱり華やかな面と新しい住人がはいってきて街が更新していく面も必要だと思います。
目白通りの下町チックなお世辞にも綺麗とは言い難い商店街を見ているとほんとそう思います。

極論すると山手線の中はいまやどこだって高級住宅地でしょう。
下町っていわれてる神田だって、そこに新たに居を構えようと思ったら大金いるし。
これまでの先入観にとらわれないようにしましょうよ。

「がんばって（良くも悪くも「がんばっちゃう」って地方出身者の傾向だよね。
東京で生まれ育つとそんなバイタリティがなぜか育ちにくい。がつがつできなくなる）
見栄張って「高級住宅地」に住む価値観もあるけどさ、、、
でも他人なんて「わー青山すごーい」って口では言ってるけど
本人いなくなると「何がんばっちゃてるんだろね」って馬鹿にするから。
どうせ見栄を張りたければ、その先をひねっていったほうが
かっこいいですよ。

んー、うまく言いたいことが伝わったか不安だけど、
要するに南青山とか田園調布に住んでるっていうのは
でっかく「べるさーち！！！」とか「どるちぇあんどがっばーな！！」って
文字入ったトレーナー着てるような感じなんです。
（だから自分は出来るだけどこに住んでいるか言わないようにしてる）
かっこいいおしゃれは「べるさーち！！！」以外にもあると思うんです。

もっと自由な価値観が生まれていくといいですね。

>>301
私も昔はそう思っていました。
田園調布はともかくとして南青山や代官山なんかは実際には都心にすごく近く、周りにも
おいしい本格志向のお店もいっぱいあって、雰囲気の良いカフェでひとときが過ごせて、
散歩をすれば雑貨店や、ケーキ屋さんなんかが新しくオープンしていたりして、
歩くたびに発見がある。見栄や誇示だけで片づけられるわけでなく、実利面で
選ばれるだけの価値はあるんですよね。

地元で生まれると、住宅コストはゼロだから、高級も何もないでしょう
後から大金払って購入した人はお金持ちでしょうが、
地元民は代々お金持ちということもないでしょう。
知人は下落合の祖父の建てた豪邸に親子4代同居していますが、
本人は植木職人です。
羽振りがいいのは、億ションを購入した若い世代と豪邸住まいの
2世の個人事業主というのが実感ですね。
その他は、豊島区の他の街にもあるように老人が多い普通の住民ですよ
お祭りなんかに参加すると、よくわかります。

戦後からの商店街は、発展しようがないでしょう衰退するばかりだと思いますよ
大商業圏の池袋、新宿をすぐ近くに控えた街ですから、地元にお金を
落とす人は少数派でしょう。

>301
>「がんばって（良くも悪くも「がんばっちゃう」って地方出身者の傾向だよね。
>東京で生まれ育つとそんなバイタリティがなぜか育ちにくい。がつがつできなくなる）
>見栄張って「高級住宅地」に住む価値観もあるけどさ、、、
>でも他人なんて「わー青山すごーい」って口では言ってるけど
>本人いなくなると「何がんばっちゃてるんだろね」って馬鹿にするから。

うちも代々東京（当然山手線内・北側）出身ですけど、その感覚、よーくわかります。

>302
南青山や代官山は、新しい街で少し前が最盛期でしょうから
おしゃれな店や雑貨店の需要があるんでしょう？
目白は昔からの古い町ですから、ずっと以前にそういった時代は終了してます。
ケーキ屋さん一つとっても、減る一方で場所もないから出店しない
家賃も高いし・・・つまり、地元に需要がないんですよ。

下町の友人宅に遊びに行くと、実感するけど子供が多いですね、
目白は地元の子供は、本当に少ないですよ。
たまたま私学や有名小学校が多いから、子供が多く見えるだけです
目白小学校も、越境や隣接校以外の、地元の子供だけだったら
1学年1クラスだと思いますよ。

山手線外周部の目白下落合と、山手線内の青山や六本木とかを比較しても、あまり意味はないでしょう。
港区には一種低層住専は高輪界隈のほんの一区画しか存在しないのに対し、目白エリアは下落合や目白・目白台等の広い範囲を含め、山手線内や外周部としては珍しく、全て一種低層住専ですから。
そもそも一種低層住専エリアで商業施設の再開発なんてあり得ない。まっとうな住宅地と云うのはそういうものです。
再開発がお好きなら、港南・海岸・芝浦・豊洲・東雲・晴海・有明等の湾岸埋め立て工場倉庫街跡地エリアや白金高輪界隈等の内陸部町工場下町エリアがお薦めですから、どうぞそちらにお住みになれば宜しいかと。
目白エリアは学習院がある限り、皇族方との接触が相応しくない、不特定多数のどこの馬の骨か分からないような輩が寄り付かないよう、商業的再開発には事実上の制限がかかる不文律があるので、今後も再開発による大化けは期待できず、質素で物静かで控えめで上品な落ち着いた住宅地であり続けることでしょう。
多分、その過程では、大きなお屋敷が減る一方、集合住宅が増えるのでしょうが。

住宅地を語る際に、代官山が話題になるのは何とも不思議ですね。
確かに、ごく限られたエリアに、隣接する猿楽町等を含め、多少は住宅地らしき地域がないではないですが、アドレス等を含め基本的にマンション街ですし、正直渋ガキ系の若造が多く、土日はおのぼりさんらしき輩が我がもの顔で街中を闊歩してて超ウザイですし、そうした若年層の購買力はさほど高くないため、お洒落っぽく華やかなイメージとは裏腹に、早々に潰れるお店も数多く、結果的に短いサイクルでお店の出入りがあるため、一見すると、表面的には、あたかも街が活発に変化して発展しているかのように見えるだけなんですよ。
そういう実態も理解せずに見せ掛けだけ、イメージばかりに憧れるのは、とても底が浅い思考と嗜好だと思われます。

港区や渋谷区等を中心にした、近年地価が急騰しているエリアは、確かに再開発等が進んで、ある意味では発展している訳ですが、それは裏を返せば、それまでのコミュニティや街柄とでも云うべきものが、急激に変化し、場合によっては消滅・喪失していると云うことなのです。
表参道がある神宮前界隈は、かつて恩田と呼ばれた庶民的下町住宅地でしたが、表参道の地価バブルや再開発の波に飲ま込まれ、裏原宿等と称するエリアでも、古くからの木造狭小家屋等が次々と地上げの対象となり、古くから住んでいた、必ずしも上流階層とは云えない層の旧住民たちが、火事場から焼き出されるがごとく、この街を去って逝き、代わりに、この地とは何の縁も所縁もない部外からの新参者らによる、アパレル系やらファッション系やら外資ブランド系やらのオフィス兼店舗兼住居のような建物が、近年どんどん増殖しています。
彼らは、ある種の成功者であり、有体に云えば新興成金さんたちなので、今は羽振りが良くても、所詮は中堅中小事業者に過ぎず、しかも業種柄、景気や流行等に左右されやすい不安定なビジネスであるため、５年後や１０年後にも存続しているかは甚だ心許ない、幻影や陽炎のような存在に過ぎず、決して長期的視点で街の発展やあるべき姿を地域住民の皆さんと共に考えようとするメンタリティの人たちは多くないと考えられます。
そう云う根無し草的、刹那的な手合いの輩がどんどん増えれば、マンションの管理組合等と同様に、街全体の利益や理想を考えた、きちんとした管理や自治を行なうことが難しくなり、結果として、街全体の一体感やコミュニティは崩壊の一途を辿る危険性が極めて高くなり、地価は上がれど、よそ者だらけで、生活者の視点からは、何ら地域的な絆や連帯感等を見出だせ無い、不毛で無機的で淋しく哀しいい都会に成り果てる危険性が高いのです。

>>309
そのとおり

学校関係の父兄の話を聞いていると、新しく住民になったマンション族は
地方や郊外の出身者で、職業的、経済的に成功した人が多いと感じる。
ご主人や妻の実家に二世帯同居という人も多い。
もう少し経済力があれば、住宅地に戸建てを買いたいけどそこまでは無理だから
マンションを買った。
そんな理由だからかどうかわからないけど、目白というブランドに憧れと誇りを
持っているようです。目白育ちの人はあまりこういった感覚はないんでしょう。
以前住んだ文京区小の人達と同じような発想。
しゃれたレストランや駅前のファーストフードを利用している人達は
こういった住民が多い。
よりによって高コストな住居を求めた人達だから特別の思いがあるのでしょう
本当は、港区、渋谷区、文京区あたりに住みたかったけどブランドの中では
割安な目白に決めたということか。

教育の文京区、老人の豊島区と言われている割には、目白の街でお年寄りに
あまり出会わないのはなぜだろう。
大塚、巣鴨、駒込あたりはお年寄りをたくさん見かけるけど・・・

大学があるからだろ。相対的なもんじゃないの？
巣鴨は多いと思う（地蔵どおりのほうね、千石自慢のほうは若いんじゃない）。
駒込は学校があるから中高生（特に女子）が目立つ気がする。
大塚は詳しくはわからんが、小学生くらいのこが多いというか、そのくらいの子が電車に良く乗り込むらしいぞ。だから、目立つんだって。

うちの近所は年寄りか若者のどちらか、その中間層が極端に少ない。
つまり、税金を落としてくれる世帯が少ないわけで、それを考えると
大幅な税収増が見込める大規模マンションは、大いに歓迎すべきだと思いますけどね。

>>311
>目白というブランドに憧れと誇りを
>持っているようです。目白育ちの人はあまりこういった感覚はないんでしょう。

これまでのスレの流れを追っていけば、歪んだプライドを持っているのは
明らかに地元民のほうだとわかるでしょうが。
街の活性化を願うのであれば、排他的な考えは捨てないと。
なんかこのスレに登場する一部の人たちのせいで、目白が住みにくそうな街に
思えるのは自分だけでしょうかね。

>314
歪んだプライドを持ってるのが、地元民を代表する意識ではないと思いますよ。
大方の人はあんなこと言いませんし、思ってもいないと思いますから。
そういう一部の人達こそ、はっきり言って目白の面汚しでしかないと思いますがね。

山手線沿線にしては静かで小綺麗な住宅街。それ以上でも以下でもありません。
他の街、代官山や青山・白金などと比べたこともありません。別世界ですから。
ここで目の色を変えて書き込んでいる人たちって、
いわゆる「街オタ」なのか、それともデベ関係者なのか…。
このスレ自体の存在が不思議です。

そうですね。
地元民といったて、都心育ち、目白育ちでもなさそうだし、
もしかしたら郊外か千葉や埼玉のご出身かとさえ思えます。

目白の山手線内は、ほとんど学校で住宅地らしいのは少ないし
川の側は、準工業地だったりします。
外側は、どんなに高級といわれたって不動産的には山手線の外側ですから・・・・

ま、それでも、整形地で条件が良い土地なら、今や坪300万円は下りませんがね

上品な方に不人気な、池袋の駅近も300万円は下りませんよ。
駒込ならもっと高い。

池袋の駅近に、第一種低層住居専用地区はありませんよ。
商業地区の地価が住宅地のそれより高いのは、当たり前。。。

商業地の話なんて、話題にも上らない！

やっぱり、低層住宅が好きなのは相変わらずアホの一つ覚え
池袋駅から10分以内は全部商業地なの？
第一種住居地域は、目白近辺にそんなに多いのですか
マンション用地になり得るんですか・・・・・

あきれちゃいうけど、自分で確かめてご覧よ

豊島区用途地域
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