目白の街やマンション・住宅について語りましょう！

高田地区の坂下に、自転車で買い物に出かけることがあります。

古い長屋、昔ながらの商店街、町工場、新しい三階建ての住宅が密集していますが
数件を除いて、庭付き一戸建てのお宅がほとんど見かけません。
準工業地域だから、建坪率って関係ないんでしょうか、
それとも、ほとんど違法建築なんでしょうか。
この地区は、建築確認申請をしなくても木造なら建築可能なんでしょうか。

>>221
準工業地域は容積率高い（200%とか300%）から、どうしても狭小地に三階建の
住宅になりやすい。
まあ、一種低層の住宅地とは自ずと違いますよ。

>>223
容積率ではありません、建坪率のことなんですよ
建坪率90とか80％でない限り
昔からの戸建てなら庭があるのが、普通ではないですか
3階建ての1階は駐車場というような、物件だけではないですよね。

住宅密集地は、道幅も狭く違法建築が横行している地区もありますが
高田もそうなんでしょうか？

住まいサーフィンというサイトに、直床・直天井は住居としての必要最低限度の基準を
クリアしていないとの趣旨の記事が出ていましたので、参考に読まれては如何でしょうか？

おそらく、良心的なデベは、直床・直天井といった設計はしないようです。

＞226,227
二重床と比べて直床が、このスレに書かれているようには悪くはなく、
二重床が”住居として必要最低限の基準”ではないといえるプロの意見がありました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3238/
流行の二重床を、遮音性において大差のない（むしろ良い？）直床にすることで
コストを削減できるのなら、それはそれで良いということにはなりませんか？

>228
二重床を採用した方がいい理由は遮音性だけではないでしょう？
それにその意見は明らかにマイノリティです。
大体コストを削減して物件価格が安くなればそれはよいのかもしれませんが、
当時は割高とさえ言われてましたから、単なるコスト削減で、よかったとはいえないと
思いますよ。

>229
リフォーム時も直床で困ることはないらしいですよ。
二重床がとくに優れている点を明記して反論してください。
でも、それはスレ違いなので結構です。
二重床と直床の話も、結局目白プレイスたたきの材料なわけで、
書いている人は一般論を言っているのだ、と言うのでしょうが、
なぜ目白プレイスをたたきたい人がいるのかわかりません。
全室二重サッシ、など良い点もありますよ。

>233
妬みなんて思っているのは契約者もしくは住人だけです。
完成してみてみれば、ＣＧとはあまりにも異なるしガーデンヒルズとも比較されるから
色々言われるのでしょう。
そもそも、最初に好んでＧＨと比較していたのは目白プレイスの契約者さんたちですよね？
ＧＨ板ではまったく比較について話題にものぼらなかったにもかかわらず。

>233
これはもしかすると、敷地の使い方に関係あるのかもしれないと思いました。
建物の外部に空地を設置することを義務づけられている（確かそうと思う）故に、
敷地にゆとりを持つタワーと敷地一杯に建って中に空洞（中庭）があるマンションでは、
逆パターンですが、外部からは中庭が見えないから、中庭があることすら知らない人がいても不思議はありませんね。建物の内部に中庭のあるマンションはどこででも分が悪いかもしれません。
でも、まあ目白プレイスが気に入らない人にとっては、何もかもすべてが、
気に入らなさそうですが。

ついでに逆梁タイプのマンションは最近増加していますが、
どうもこれまでのマンションとベランダの取り方が違うようで、
「公団的」と書かれているあのレジデンス棟の外観に似ているような気がしました。
もしこの推定が正しければ、「公団的」マンションは目白に限らず他の場所でも
増えそうですね。

>239
はいはい。都合が悪くなるといつもそれですね。そして削除依頼。これもどこかで
見た様な話です。
ここは目白のことを語るスレなので目白にあるわけではない目白プレイスの話は
やめません？

確かに特定のマンションの話ばかりはおかしいかもしれませんね。
スレ主さま、コメントをお願いします！

しかし、スレ主さんはマンション名を具体的にあげておられましたし、
ここはコロセウムなので・・・。

そんなに昔は比較論がさかんだったのですか。
新聞広告なんて、目をさらのようにして見るものなんですかね・・・。
なんか、マンションマニアだけのような気がするのだけれど・・・。

>245
245様は、どのようなところにお住まいでいらっしゃいますか。
世の中、比較すれば上には上、下には下があると申します。

絶対に上に立てるような所とはどのようなものでしょうか。
私、目白プレイスの方はどう思っていらっしゃるかはわかりませんが、
今時のよくあるマンションで特別に高級マンションと位置づけませんが、
それほどひどいものとも思いません。

価格と内容のバランスについては、マンションのリサーチ不足で判断できませんが、
割高ではなく、むしろ割とお買い得価格設定の印象です。
（これも世の中のいつの価格と、どの部屋を対象にするかで変わるでしょうから、
データ不足です）


低層階はどこにもありますし、低層階がお好きな方もあります。
（あえてそういう選択をなさった方もあると思います）

職人町はさげすまれるような所でしょうか。

私が今住んでいる所はフロントサービスを毎日やっておりますが、
入り口に人がいて、いつも出入りが見られているのは
必ずしも歓迎というものでもないですよ。
違う出口から出入りなさる方も、ある位です。

245様は、目白プレイスのモデルルームか何かでひどく不愉快な思いをなさったのでしょうか。
掲示板を見るようになったのはあまり以前からではないので、過去の事情がよくわからないのですが、過去の掲示板で特に245様がひどく目白プレイスを嫌われるようなお話が出たのでしょうか。

ひどく目白プレイスをひどく嫌っておられるように見えますので、
その理由を教えて頂ければと思います。
一体何があったのでしょう。

そして、ご自身のお住まいの詳細もお知らせ願いたいのですが、
如何でしょうか。

>>242さん
おそらく、スレ主さんは特定の物件を煽ったり、蔑む目的でスレを立てられた
わけではないと思います。
純粋に、この地域について楽しく語り合いたかったのではないでしょうか。
（と、あくまで私の推測、希望ですが・・・）

>>246さん
私も全く同じ意見、疑問を持っています。245さんはじめ、一部の方には
そこまで忌み嫌い、辛辣なレスを放ち続ける理由をぜひ教えていただきたいと思います。

>>244さん
すでにご存じかもしれませんが、昨夜も不適切な投稿が多いという理由で
大量削除、スレッド再編成になりました。
それだけ荒れている、ということでしょう。

>245
13号線の開通で駅遠は解消。
採光を気にしない購入者もいる。
眺望は、北側なら都心では良い方。
シンプルなデザインは好みの問題。センスの差。
どのマンションにも低層階はあるだろ。
バルコニーっている？ダイレクトウィンドウの開放感を選ぶ人も。
騒音？どこの？
今思えば割安。
都心なので車いらない人も。
目白小じゃなきゃダメなわけない。
職人町って何が悪い？
狭小個室？メニュープランもあるけど？
高額の管理費払ってまで毎日コンシェルジュは要らない。
土壌汚染、都内なら何かしら出てくるのは常識。

価値観の違いでしょ。優劣じゃないな。
しつこいから、妬んでると思われる。

紀子様の出産で目白もわいてますね

ざっと読みましたが、言うなれば目白シーア派？（目白ブランドを一種低層に限りたがる人）は
頭硬すぎ。

目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。
それで界隈に高額所得者が増えれば目白にとっても大きなプラスじゃない。
目白の救世主ですよ。これだけ新富裕層が目白に流入した事例は過去にないでしょう。
いったい、下落合と徳川ビレッジ周辺の戸建て住人だけでどれほどの消費力があるというの？？
あそこらへんで「ああ。この邸宅は高級住宅街然としているな」と感じる物件、エリアなど
ほんの一握りの一角じゃない。エリアとして狭すぎるんですよ。
だから高額所得者の舌を満足させるような飲食店など、青山や麻布はおろか、
目黒や五反田にすら負けるし、新富裕層はそこでどういった成熟した生活を送れるかを
イメージして居住地を決めるから、いつまでも「静かなだけでいい」とか「変わらないでください」
などといっていると、ますます港区、渋谷区あたりと地価（市場の評価）で差が開き、
新富裕層には見放され、宅地は分割され、変わらないどころか悪い方にしか変わりませんよ。
目白駅眼前の超一等地（？？？？？）にそびえるコマースの現状が目白の本当の実力ですよ。

今はエリア競争の時代。同じガーデンヒルズがある広尾は面的に高級エリアが広がっているからこそ
消費力が集中し、成熟した都市生活を楽しめ、新富裕層が流入して、資産価値、ブランドを守れている
わけだから。
まぁ、池袋をバカにしたがっているようではお先真っ暗ですね。
今はエリア間競争の時代ですよ。

目白と池袋は運命共同体。
目白と高田も運命共同体ということです。
渋谷区青葉台は郊外へ延びる私鉄沿線駅が最寄りですけど、
代官山、恵比寿、渋谷、表参道、青山、六本木といったオシャレな店が集まるエリアと
面的に隣接していっているからこそ、下落合2、3よりも遙かに市場の評価が高いわけで。
どんどん、差を付けられ、あげく下町然とした街並みになっちゃいますよ？目白。
ただでさえ、狭く入り組んだ路地が多く、下町になれる素質、十分なんだから（笑

丘の下の高級マンションや13号線の新駅は今までになかった、目白が変われるきっかけですね。
池袋も今までになかった再開発計画の話が持ち上がっていますし、
この一帯が面的にイメージを形成し、新富裕層を引きつけられる街に脱皮することに期待しています。

>目白ブランドを貸すことによってはじめて高田で高級マンションが成立するんだから。

以前は目白通りにありましたが、最近高級マンションは聞かないですね。

257のように、認めたがらないというか、新住民に対してネガティブな想いを
抱いてる人たちがいるから、目白関連スレは荒れるんでしょうね。

よしやをよく利用しますが、最近、夕方などえらく混んでるし、品切れも多い。
パンにしても、安価な量産品は売れ残っているのに、単価の高いパンは
早く行かないと買えないことが多い。
明らかに、これまでにはない変化を感じます。

高田ののんびりした雰囲気もいいけど、新住民が増えることによって
いい方向に活性化されていくといいなぁと思ってます。

認めるも何も、住友の計画以外に高級マンションなんて、どこにあるの？
具体的に教えてよ

>>259
はいはい。

255さん、まず渋谷区青葉台なんて住所は存在しません。貴方が如何に底の浅い知識で議論しているかが良く分かります。地方出身者なのかも知れませんが、もう少し勉強なさった方が宜しいかと。
本題ですが、確かにエリア間競争の時代であることは事実です。ただ、それは各エリアが同じような街エリアを目指すこととは異なります。
目白エリアは広尾恵比寿代官山青葉台麻布六本木等のエリアとは明らかに性格が異なるエリアであり、それらの真似をする必要はありません。
また、目白と池袋が運命共同体とは思いませんし、運命共同体であるべきとも思われません。たとえば、松濤は渋谷の、池田山や島津山は五反田の、大和郷は巣鴨の、それぞれ山手線駅から広がる繁華街や風俗・ラブホ街と隣接してますが、決してそれら繁華街等と運命共同体ではないし、あるべきでもありません。
確かに、目白にとって池袋駅は最寄ターミナルですが、全く性格の異なる街エリアですし、目白の最寄駅はあくまでも目白駅であり（池袋をもっとイメージの良い綺麗な街にすべきなのは同意ですが）目白エリアとの関係性を殊更に強調すべきではありません。
むしろ、目白エリア全体を運命共同体として連携を深め、エリア全体のブランドイメージを高めるためには、池袋との関係性を遮断するとともに、目白通り沿いに東西に伸びる目白エリア、即ち新宿区下落合・中落合・中井、豊島区目白・高田、文京区目白台・関口・音羽・小日向界隈をひとつの塊、「目白ゾーン」としてブランディングして、共同開発を進めるべきでしょう。
一例を挙げれば、面的にはやや他の高級エリアから孤立し、本来の高級住宅地エリアである白金四丁目高台からも離れた白金台エリアが、某雑誌が名付けたプラチナス・トリートというブランド・イメージにより、いまだ実態は伴わないものの、さらに離れた白金高輪駅界隈の再開発エリアも含め、イメージ・アップに繋がった事例があります。
目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより、また古くからの山の手繁華街・花街であり、近年街ブランド再生に成功した神楽坂エリアとの面的連続性や連関性を高め、相互連携しつつ目白ゾーンのブランド価値向上を図ることが望ましいと考えられます。

>>261
そんな昔の目白らしさなんかでは
ブランドを維持できない時代だってわからんのかね。
ま、地価の安さが証明してるけど。

目白と池袋を同じイメージで売り出すのは
おかしいけど、目白だけが頑張っても
目白の衰退を食い止めることはできないと思うよ。
松濤と渋谷のイメージは全然違うけど、
松濤の高値は東急本店など
明らかに渋谷の利便性をも享受できる点が影響しているのだから。
城南のお山にしたって、六本木、品川、恵比寿、大崎などなど
都心機能を新たに備えた街に近いからこそ
利便性を買う若い金持ち層が新たに流入し、資産価値と街並みの維持が
できていることに違いはないでしょう。

文京区、音羽、小日向、関口、目白台、本駒込、西片？
ぷっ。今どきこれらが住宅地ブランドとして一流だとでも？
昔から住んでいたのならともかく、もはや新たに豪邸需要がある
土地じゃないね。お受験意識の高い小金持ちが
賃貸マンションに入るぐらいで。
それもこれも都心北側の都市機能の停滞、港区あたりとの格差増大に
根源はあると思う。だから池袋と目白は運命共同体ではあると思うよ。
もっとも目白が、成城、田園調布、瀬田・上野毛に次ぐ程度の地位で
甘んじるのならいいけど。高級住宅地としての規模は上の3つのほうが
ずっと規模が大きいのだから、加えて都心機能とのアクセスも悪いとなったら
目白は世田谷にすら勝てんよ。杉並と同格か？

目白には若い新興富裕層　すなわち成金さんは似合いません。
皇室ゆかりのロイヤルタウンは　住まう人たちの氏素性や教養・社会的地位を問います。
金さえあれば　的な価値観の方々は　目白ではなく　六本木辺りの虚飾の塔に棲めば良く、目白を荒らさないで頂きたい。

>目白エリアの場合は、それらエリアとは異なる街の歴史・伝統・性格等を考慮して、
>目白エリアらしさを強調した再開発を目白通り沿いの目白ゾーンで実施することにより

目白通り沿いを再開発なんて今のままでできっこない。
学生をあてこんだワンルーム需要しかないんだから。
そして目白台に至っては不便すぎて投資用にもならない。

街の歴史？伝統？性格？
そんな名刹だの皇室ゆかりの地だの大名屋敷跡だのの類は港区にだってあるよ。
目白は性格が異なるんじゃなくて、出遅れただけ。
そして目白が出遅れた理由は目白自身の問題ではなく、
勢いのある都心の南にあったか、暗いイメージの北にあったかの違い。
このことを踏まえずに、さあ、池袋や馬場、新宿の汚い街などほっておいて
目白通りも白金プラチナ通りに続いて活性化だ！などといっても上手くいくわけがない。
いや、やって上手くいかないのならまだいいが、
かけ声ばかりで開発の一歩も踏み出せないのが実情でしょｗ

いまや目白は白金、高輪なんか雲の上の存在で、代官山、中目黒と比べるべくもなく、
自由が丘、田園調布にも住めなかった層が「川を越えるよりは…」と
文京区あたりと一緒にはじめて検討の対象になるエリアでしょ？
で、定期的に皇室ニュースの街頭インタビューというカンフル剤が打たれるのが
かえって病的に時代錯誤な目白爺を生んで良くないのだと思う。

>>262
まず事実関係から。確かにここ２−３年の港区・渋谷区エリアの地価高騰ぶりは尋常ではありませんが、それは必ずしも実需に基づく健全かつ自然なものばかりとは云えません。かつてのバブル期を彷彿とさせる地上げ的行為も横行しているようですし、近年激しさを増していた都心部マンション用地取得競争とＲＥＩＴ等ファンドによる都心部不動産投資の増加で、実力・実態以上に高騰した土地も少なくないようです。
以下ＵＲＬでは、野村不動産が定期的に発表している都内主要住宅地の地価動向が分かりますが、港区・渋谷区辺りはまさにそういった病理的状況に該当する土地が相当数存在していることが伺われ、地価的には行くところまで行った（つまり、これ以上の高値で購入すれば利回りも出ないし、結果的に含み損を抱えるリスクが高い水準）印象で、今後はせいぜい横ばい、下手をしたら多少なりとも下落する可能性さえもあり得る水準と思われます。
それに対して、目白や本駒込（大和郷）の地価は、ここのところ安定的に推移しており、もちろん大幅下落している訳でもありませんし、世田谷辺りの凡庸かつ（本来の意味・定義での山の手ではない）単なる郊外の住宅地と比較しても、特段に地価水準が低い訳ではないことが明瞭に見て取れます。
坪２８０万円前後（最近の売買実例では坪３００万円前後）の地価水準は、同じく山手線や山手通りの外周部隣接住宅地である渋谷区大山町辺りと比較しても、決して遜色ある地価水準などでは全くなく、目白界隈が過去の街、衰退した高級住宅地といった評価は、少なくとも地価という数字上の客観的バロメータで見る限り、決して明らかなものではありませんし、ブランド価値が急激に下落している証左も何ら存在しません。
むしろ近時においては、旧紀宮様のご自宅や秋篠宮妃紀子様のご実家等があり、愛子様はじめ宮様方が通われる学習院と所縁深いロイヤルタウンとして注目を集めており、芸能人や経済事件容疑者、いかがわしい商売で成り上った地方出成金さん達が好んで棲み付くエリアとは異なる性格のエリアとして広く認知されていると考えられます。
港区や渋谷区、そこが無理ならせめて目黒区か世田谷区、的な発想は、如何にも地方出身の俄か成金さん的嗜好で、決してそれを否定するつもりはありませんが、そうした人たちの価値観だけで、この広い東京の不動産市場が形成されている訳ではないことを、改めてしっかりと認識し直すべきでしょうね。

ttp://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200607_house_tokyo_23.pdf

>>265
気持ちはわかるんだけど、
自由が丘周辺と比較した場合、赤坂、青山、六本木、品川などの
オフィス街でありオシャレでもあるエリアへのアクセスで劣り、
周辺の商店街の利便性、成熟度でも劣り、住宅街としての街並みが
同格となれば、いったい目白のウリってなに？？となるわけ。
地方出身とか成金とか、そういった趣向の問題ばかりじゃないよ。
よっぽどのへそ曲がりか、池袋、新宿勤務か、実家が練馬で近いって人でなければ
氏素性、出身地を問わず自由が丘の方が優れていると評価できる点が多い。
それどころか、逆に目白の方が新宿、池袋のいかがわしい商売で金を稼いだんですか？
と難癖をつけやすい。

あれだ、今は何事も実力主義の時代なんだよ。
本来の山の手の定義なんて死んだ御託を引っ張りださなければならない時点で負け。
地価に関しては23区なら横ばいが最低ラインなのだから、横ばい＝23区の＊＊＊でしょ。

ここまで読み飛ばした。

代々の東京住民は、ゼロベースで住宅地を選ぶ、といった発想は普通ありませんね。
やはり、自分が幼少の頃から生まれ育ったエリアや、親族や両親が住む実家のあるエリア等を選ぶのが自然で、やれ麻布だ広尾だ六本木だ恵比寿だ代官山だ中目黒だ田園調布だ成城だ上野毛だ瀬田だといった議論にはなりにくいものです。エリアの議論をしている人たちの殆どは、地方出身者ですね。

そして東急沿線と目白の差はさらに開いていく…と。