プレミスト湘南辻堂ってどうですか？

湘南地域各家庭にチラシのポステングが始まりました。
「リビング湘南」への予告広告掲載も開始。
相変わらず今回の販売価格＆販売戸数は伏せられています。

同じリビング湘南の特集別紙には、プレミストの広告に加え
テラスモール湘南とのコラボ紙面が見開き２ページあり、

「６周年で各店舗には記念メニューや限定商品＆限定プライスがある」
「そして来年は、新しい湘南に出会えるリニューアルが始まります。」

と記載があります。

価格発表は11月に入ってからですね。
暫定のより下がりますように。

これからプレミストのマンションギャラリーに行く方はANAのマイルカードを持って行くといいですよ。
https://anasumai.com/cgi-bin/ads/view/105036
成約の時にマイルがもらえるそうです。

>>390 マンション検討中さん
今日見て来ましたがかなりの圧迫感ですね。近隣マンションでは、シエリアは、自分の敷地を利用してマンション前の歩道を広くするようですが、プレミストは歩道ギリギリまでマンションを建てようとするのは、好感がもてませんね。
少しは歩道を広げるなど藤沢市地域貢献してくれても良いのですが。共用施設も当然ですがマンション住民のみの利用ですよね。シエリアは共用施設とは別に地域交流する場を提供するようですが。
それくらいの地域貢献を意識してくれればもう少し反響があったかもしれませんね。これも売主の違いでしょうか。

>>406 近隣住民さん
プレミストブランドは近隣住民の反対運動にあっているところもある。
利益は確保しつつも如何に地元とうまくやるか、
地元にどんなメリットを示せるか。
これを重視しないデベのマンションは
売れないし買いたくない。

>>407 匿名さん
同感です。シエリアは、敷地の一部を公園や広場にして市に提供してますからね。大規模敷地にマンションを建てるなら、市や近隣住民に還元するための取り組みも必要ですね。

>>406
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosei/machizukuri/toshi/shiryo/2...

>>407
プレミスト湘南辻堂は近隣住民の反対運動あるのですか？

>>409 匿名さん
プレミストブランドの「他のマンション」で周辺住民と揉めている、
と文脈から読み取れませんか？

読み取れないならこのマンションを買うほど
お金を稼げてるとは思えません。

>>406 近隣住民さん
ある一定以上の敷地のマンションは建築基本法で提供公園を造り、地域に貢献することが義務付けられています。
ですから大規模マンションで提供公園が無いところはありませんね。

歩道はタイルかレンガ敷きの歩道ができ、今の歩道幅の2倍から場所によっては3倍になるようですよ。
東側にはさらに広場を設け、ストレッチなどの器具を設置するみたいです。
さらに大きな提供場所になるのは真ん中を通る道路横の大きな森の部分だと思います。
他にも北東と北西の樹々のスペースがそうですね。
建物スペースとしては、マンション正面ゲート横のロンハーマン風のカフェと東側正面のアトリエが地域の人も使える施設になるのかな？
これは確認していませんが、簡易設計図を見ると外側にドアがあり外部の人が利用できそうなんです。

近隣住民さん達は「四季折々の樹々を眺めながら散歩やジョギングをし、カフェで休憩」なんてことができるかもしれませんね。

>>407 匿名さん
大規模マンション建設で地域住民さんと建設前に若干問題が生じるのはよくあることですよ。
大きいほど環境が変わるわけですから。
うちの近所でも二つ大規模マンションが建ちましたが、二つとも建設前には地域住民にどんなマンションを建てるのか説明会が開かれましたね。
結構広い範囲まで説明会の知らせは来ましたよ。
プレミストでもおそらく戸建て近隣住民さんへの説明会はあったと思います。
近隣住民さんの住居の買い替えも視野に入れてるようですしね。

うちの方では日陰の問題が上がり、建設側当初の計画より階数が若干抑えられました。

>>410
プレミスト湘南辻堂はどうなのですか？
と聞いたつもりでしたが、何か癇に障ったみたいですかね。
申し訳ありません。

>>411
間違えました。
建築基本法じゃなくて建築基準法です。

>>409 匿名さん
サイト見たけど、なんですか？？具体的な取り組みも何もないですね。これで何を言いたいのですが？？

>>412 マンション検討中さん

プレミスト周辺住民への説明会は開かれたのでしょうか。
また、>>406が言っているカフェって有料ですか。近隣住民の方からすれば、無料の憩いの場所などを求めると思いますが。有料だとしたら、近隣住民のためと言いつつ営利目的になり話が変わりますね。人件費など必要になるのでプレミスト管理費になるのでしょうか。検討者としても売れなかった場合には負担増加もあり得るので困りますね。

>>416 マンション検討中さん
カフェは住民専用と聞きました。
無料で開放はないでしょう。

>>416 マンション検討中さん

「藤沢市特定開発事業等に係る手続及び基準に関する条例」があるので、必ず説明会は開かれています。

近隣の人も要望が出せ、且つ全て藤沢市に報告義務があるので、どういった遣り取りがあったのか気になりますね。

カフェは契約者の人でも有料だと思います。契約者の利用のみで経営が成り立たなかったら、外部の人でも利用が出来る様になるかもしれませんね。

>>417 マンション検討中さん
住民専用でしたか。。。
おいしいパンやケーキを置けば流行りそうなのに。

帰宅時に現地横を通るので見てきた。

１．サイゼリヤ側モデルルーム裏は工事関係者用用地＆駐車スペース
　　で現在なにも建築せず。
２．モデルルーム横の計画市道を挟んだ向かい側はマンション建設工事
　　が進んでいるが道にギリギリに建築している感じは一切見受けられず。
３．圧迫感があるような書き込みがあるがそのような感じもない。
４．まだまだこれからって感じなのでもう少し経たねば何もわからない。

シエリアは呼応場跡地に建設してるため道ギリギリまで建物があるが
これを圧迫感と取るかは個人の主観が入ると思う。

モデルルームのある場所から、歩いて辻堂駅の改札まで時間を測定しました。
2つの信号に一切引っかからずに行くと、8分30秒ほどで到着しました。
ただ私はかなり早歩きなほうだと自覚していますが。

>>421 マンション検討中さん

かなり早いですね。辻堂駅改札出たところからだと、気持ち早めに歩いて信号にかからなくても12-3分位はかかった記憶があります。

シエリアは周辺住民への施設開放をHPで謳い、
地域への配慮がありましたね。
周辺住民から多くの反対があったのかもしれません。

反面、購入者側からは施設の費用が購入価格に転嫁されるのを
疎む書き込みもありましたね。

この掲示板の過去に公園はないのか、というのがありましたが
大規模マンションが故だったんですね。

確かに地元へのメリットを示していませんね。
入居後、周辺から反感を買って不利益を被るのはさけたいです。

>>423 マンション検討中さん
なるほど。
調べてみたら、YU-ZUルームという施設を建てて茅ヶ崎市に寄付をしているんですね。
ここまでするのは珍しいことのようですから「周辺住民の反対があったのかも」という読みは鋭いかもしれません。
或いは行政の許可が得られなかったか。

購入者が価格に上乗せされるのを疎んでも、そうでもしなければマンションを造れなかったのかもしれませんね。

>>424 マンション検討中さん
そうなんですよね。マンション購入者(将来の住居者)を考えるのは当然ですが、914戸という大規模マンションを建てるという事は、市にとってはプラス面が多々ありますが、近隣住民からすれば、道路渋滞、通勤ラッシュがさらに悪化する、日照問題、景観悪化が生じるなどなど様々な問題が生じるので地域貢献、地域住民への配慮をまず第一に考えるべきと思っています。
プレミストの計画にはそれが一切ありません。(あったとしても公示しなければないと同じ)

>>426 匿名さん
マンション検討者の事も考えてるか疑問ですね。今の時点で販売価格も管理費などランニングコストも不明って、この物件をいつ検討出来るのでしょうか。

>>426 匿名さん

日照や景観は近隣住民に考慮すべき問題だと思いますが、道路渋滞と通勤ラッシュは関係無いと思いますよ。

例えばテラモ駐車場の入口付近はよく渋滞してますが、目の前のC-Xマンションにゾロゾロとたくさん車が出入りしている光景を見た事が無いです。数百台に一台程度がマンション住民の車といった程度でテラモ渋滞に通りのマンションはほとんど関与していないことが分かります。

通勤ラッシュの話はさらにお門違いかと思います。辻堂全体の人口が増えた事が原因なのでJRにでも陳情してみて下さい。

>>426 匿名さん
いろいろ大規模マンションのサイトを見てみましたが、そのほとんどは提供公園の場所を明記していませんでした。

近隣の住民さん達には昨年の夏に計画概要説明書が説明会で配られ、説明されているようですから了解済みということでしょう。

>>427 マンション検討中さん
ギャラリーに電話して聞かれたらいかがですか？検討枠に入るなら。

>>325
>>326
に私が貼った藤沢市の都市計画に関する資料によれば
２－２－５４に丸山公園が藤沢市主導で造られる計画
がありますが、この公園はいつできるのかは未定です。

プレミストの場所はというと、藤沢市が公開してる
長谷工コーポレーションの設計図面資料によれば奥側の
低層住宅地域のサイゼリヤ側３０７号線沿いに調整池が
造られ、この調整池の上に公園を造ることが明記されています。

全て３２５＆３２６に貼った資料に描かれているので
一度読むといいですよ。

>>431 マンション検討中さん

丸山公園は既に完成済で、近隣住民が利用しています。　芝生が多く遊具もあり、小さいながらキレイな公園です！
サイゼリア側に提供公園ができるのですね。交差点付近は狭く閉塞感があるので、開放的になるといいですね。

丸山公園は、既に完成しており、近隣の子供達の遊び場になっています。

大規模マンションなので、子供達の人数が激増しそうで、学校や幼稚園受け入れが大変だと思います。

保育園もそうですが、幼稚園も激戦区であり最悪どこにも入園出来ない場合もありそうですね。

>>432
>>433
丸山公園の情報ありがとうございます。
あの辺の中までは普段買い物の時も
通らないのでまだできてないものと
思っていました。

>>431 マンション検討中さん

読みましたが、いまいちやっつけ計画に見えますね。これによって地域にどう還元するのでしょうか。何を目指してるのかポリシーがないですね。ただ、空きスペースにちょっとした公園と池？を作るのみ。居住者が利用しやすい場所に公園を設けるわけじゃないし。近隣住民のことを考えるなら道の幅を広げるとかして欲しいですね。900世帯が移り住むことで渋滞が増える対策として「テラモの臨時駐車場をなくす？」って本質的な問題解決になってないし。
記事の全てが他人事のようにしか見えません。
これで何を訴えたいのでしょう。プレミストの事業計画がなっていないという事でしょうか？

>>435
307号線のセットバック拡張なんてしたらどれだけの住民が大変になることか。
通り沿いにはマンションもあるし戸建てもセットバックできない作りの所が大半。
遣るとなると通り沿いの建物みな建て替えしかない。
だから早々簡単に拡幅できないのは地元民なら分かり切ったこと。

確かに渋滞はひどいがそれを分かったうえでの生活の仕方に地元民はなれてるからね。
渋滞の事で更なる苦情なんて出ないのでは？

>>431 マンション検討中さん
なるほどサイゼリヤ側３０７号線沿いに提供公園を造ることになっていたのですか。
近隣住民さんも利用できそうな場所でいいですね。

まあそんなもんでしょう。業者からすれば大きな公園なんて作ったら事業として赤字でしょうし。公園も道路も本来的には税金で作って管理するものですからねぇ。近隣住民からすると他人が買った土地で何か作ってもらえたらラッキー程度の話ですけどね。何か営利事業と公共事業がごっちゃになってませんかね。

https://realestate.c.yimg.jp/new/mansion/image/resize?dir=rich/1002/21...

提供公園の位置はどこになんでしょうね？

別件ですが、シャトルバスは有償（価格未定）のようですね。
どのようにして居住者以外が乗り込まないようにするのでしょうか？

>>435 マンション検討中さん
「調整池」がどんなことに役立つのか調べてみて下さいね。

話変わりますが、
435さんは街作りに興味をお持ちですか？
『simcity buildit』というゲームは住民の要求に応えて、道路を作ったりマンションを建てたり学校も建たり、おもしろいですよ。
https://www.ea.com/ja-jp/games/simcity/simcity-buildit
435さんにお勧めします。
市長になって税金で街を造るゲームです。

公園といっても、四角いまとまった形ではなく、一番東の棟の前（東）に少しある
緑地スペースになるのでしょうか？
出入り自由なら、セキュリティ上問題がありそうですね。

>>440 マンション検討中さん

プレミスト検討者の民度が下がるので発言に気をつけて下さい。

>>442 匿名さん
ゲームの話をすると民度が下がるのですか？
私は嘘を付き、マンションを不当にディスったり、言いがかりを付けたりする人の方がよほど民度を下げていると思いますがね。
そういう人に対して貴方は何も思わないのですか？

>>443 マンション検討中さん

ゲームの話？表面的な話で話の本質を逸らさないで下さい。人として考えた時同類以下ですよね。一方はマンション、あなたは他の人を…

>>444 匿名さん
他の人を何だと言うんです？

シャトルバス　有料ですか。
有料なら、居住者だけではなく近隣住民も乗りそう。
金額は幾らだろう。
神奈中なら最少180円として往復360円。
毎日だと8000円近くになりますね。
通勤費に申請できればいいが、シャトルバスだと
特殊だから、申請しにくいかも。

>>443 マンション検討中さん
嘘をついている人がいるのでしょうか？
推測での決め付けは良くないですよ。

>>440 マンション検討中さん
シムシティは面白いゲームですよね。
私も一時期ハマって遊んでいました。

>>446 マンション検討中さん
バスは確か回数チケットみたいなのを買って、使うとか言ってたような気がします。
間違ってたらすいません。

>>449 マンション検討中さん

情報、ありがとうございます。
回数券なら販売も居住者にかぎられますね。
ただ、通勤費の申請が煩雑になりそうです。

皆様、藤沢市が公開してる長谷工コーポレーションの計画設計図面
ちゃんと見てらっしゃいますか？公園の所に面積書いてありますよ？

面積：1910.01㎡（約577坪）
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/tosei/machizukuri/toshi/shiryo/d...

このように書かれています。
これだけの広さならあの周辺では十分ではないでしょうか？
ちょっと行けば神台公園（シークロス公園）がありますし。

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>>451 マンション検討中さん
調整池と公園が位置かぶってますね…
これって池があるだけの公園なんですかね？

>>453 周辺住民さん
地域貢献で池3つ？？？
何を考えてのことか意味がわからないですね。まだまとめて大きな公園一つの方が有効と思うけど

>>451　マンション検討中さん
資料を拝見しました。
北東の公園は丸山公園ですね。藤沢市の公園ですが、ダイワハウスから寄付されたのでしょうか？
だとしたら太っ腹ですね。

池があるわけではありません。
調整池ですので、基本は地下に作ります。
最近は新規に造る土地の下に調整池を作り、大雨時に雨水を貯めて、その後徐々に棄てます。

ゲリラ豪雨なんかに対応し、洪水を起こしにくくするために作られるようです。
図面でも四角くなっているので、地下に作られる、貯水槽と思われます。

>>449 マンション検討中さん
そうなんですね。販売価格も高めでバス運行費用で管理費増えちゃったら検討者減っちゃいますからね。

マンション住民と地域住民とのコミュニティ施設とか出来るんですか。これだけでかい敷地なので、そのくらい出来そうですが。

それから、共用施設は、道挟んで二つの敷地に別れてマスがどっちの住民も共用するんですか。それともシティテラスみたいに道挟んで別マンションという感じですか？

以前聞いた時は管理費17000円ほどということでした。
共用施設が多い分、ちょっと高いですね。

>>459 匿名さん
17000円！？高いですね。今後修繕積立金とかもかかるし、ランニングコストがかなり高くなりそうですね。

>>460 匿名さん
価格発表でもう少し安くなれば嬉しいですけどね。物件も管理費も。

ここのマンションの一階専用庭は芝生ですか？
デッキタイプだといいのですが、専用庭のことを知ってる方いらっしゃいませんか？

>>461 匿名さん管理費と修繕積立金と駐車場を借りると4-5万円位行くかもしれませんね。
価格も管理費等も下がって価格は1000万位下がって4000万円代中心になれば良いですが。難しいですかね。

>>463 匿名さん
以前どなたかが言ってたけど、あの辺の相場から4000万前後から4000万中盤位が適正だと思います。ただ管理費、修繕積立金、駐車場が高くなりそうなので、それでも総負担額は5000万円代相当になりそうですね。

管理費　17000円は高いですね。
豪華な共有設備は900戸という大規模で維持して、
1戸当たりは安くすると思っていました。
唯一…ではないですが、最大のアピールポイントが
維持で家計を圧迫するのは痛いです。

相場といっても3年前位ですからね。
それを加味しても、5500万円といったうわさが広まり、
あの場所で高すぎってのが、初期からの風潮です。
11月価格発表とのことで、やっとすっきりしますね。

>>466 マンション検討中さん
3年前くらいに売り出された近くの徒歩13分程度の所が4500万からでしたからね。
私はここもそれくらいを予想しています。

月々のローンの上に5万ですか。
無理そうです。負担が多すぎ。

>>468 マンション検討中さん
初めは駐車場込みで4万程度になりそうです。
藤沢周辺のマンションでは1番ランニングコストがかかりそうですね。

>>469 匿名さん

4万超えは辛いですね。ローン終えても払い続ける額としては大き過ぎですね。

管理費、駐車場代を考えると、戸建てがいいかなと思ってしまいますね。特にここは住宅街ですし。

管理費・修繕費合わせて

73㎡　22,710円　でしたよ。

駐車代　　8,000円～です。

みんな適当なことばっかり言ってないで、ちゃんと意見交換いたしましょう。

管理費17000円
修繕積立金6000円
インターネット2200円
コミュニティクラブ500円
駐車場8000～14000円
合計33700～39700円なのでランニングコスト40000円であってると思いますが。
駐車場8000円は自走式3階の小型車専用で数も1割未満しか割り当てがないところのことでしょう。

>>473 マンション検討中さん

重要事項説明時に出て来ると思いますが、これだけの共用施設がある場合、当初の修繕積立金額6000円では今後20ー30年賄えません。従って徐々に上がって行くのが一般的です。上がり方は初期設定額が低ければ急激に上がる事が多いです。10年後は倍に20年後は3倍に30年後までには4倍になることもあります。これは脅しでなく本当にある話です。ランニングコストは購入時点が最安なので気をつけて下さい。

>>474 匿名さん
474ですが、上記コメは>>472さん宛のコメントの誤りです。

>>473 マンション検討中さん
これは、、管理費がとにかく高いですね。
大規模なのに、なんでこんなにするんでしょう…

>>476 匿名さん
ジムとか体育館とか管理が必要な施設を盛り込み過ぎじゃないですか。
逆にそこで利益を上げようとする戦略かもしれませんが。

スーモに寄ると
管理費は平均1万5002円
修繕積立金は平均6533円
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/m0ms...
だそうですから、飛び抜けて高いというわけでもなさそうです。

【参考例】プレミスト上麻生（小田急小田原線新百合ヶ丘駅）
価格：4,298万円～6,058万円（最多価格4500万円）
管理費：17,000円～21,200円
修繕積立金（月額）：8,200円～10,200円
修繕積立基金（一括）：509,400円～634,600円
管理準備金（一括）：17,000円～21,200円
インターネット使用料（月額）：1,188円
インターホンＩｏＴシステム料（月額）：300円
駐車場(月額）：9,500円～14,500円
自転車(月額）：100円～200円
ミニバイク(月額）：1,000円
トランクルーム(月額）：700円

チラシが入ってて価格も書いてあったので同じプレミスト同士で
少しは参考になるかと思います。

>>479 マンション検討中さん
ランニングコスト4万／月は超えそうですね。柿生駅徒歩5分で川崎市、規模の違いもあるので単純に比較出来ませんが、辻堂物件は徒歩10分程度なので同額以下位になるでしょうか。

>>478 マンション検討中さん

平均値より高いのは確かですね。平均値が下がるという事は、他物件がかなり低い、つまり低い物件との差が大きいという事になりますね。

ここが高級とは思いませんが、普通のマンションに無い《コンシェルジュとシャトルバスとカフェの人件費・大規模な庭の木や花の手入れ・ゲストハウスやアリーナなどの共有施設》の管理費用をを加味して、平均値より月々2000円高いということに納得がいくかどうかでしょうね。
「そんなサービスは要らない」と思うなら、ここはその人にとって高いということでしょう。

>>482 マンション検討中さん
管理費ですが、914戸完売した場合ですよね。売れ残った場合には、購入者負担は増加すると思います。そうなると2000円では済みませんね。完売するか否かはなんとも分かりませんので不安ですね。

483さん
入居後、売れ残った場合は、売主負担で管理費・修繕費・駐車場と持ちますから
購入者は一切心配いりませんよ！
それにダイワハウスはお金持ちでしょうから(笑)

>>484 購入経験者さん
ダイワハウスは良心的ですね。であれば完売しなくとも安心ですね。
だとしたら、最初から販売価格落として欲しいですね。5000万台が中心価格帯はないですね。4000前半中心が立地的には理想です。

ネガティブな意見が多いですね。
検討者はこの検討スレを少しは見るでしょうし
900戸完売が不安になります。

価格公表もじきですし、蓋をあけてお買い得な値付けだったら一気に盛り上がるとは思いますが・・・

>>486 マンション検討中さん
914戸完売しなくてもダイワハウスが負担してくれれば問題ないですよ。

ダイワハウスのマンション・分譲・賃貸の利点は光回線でありながら
利用料が激安ってところですね。
物件によっては各住戸まで光ファイバー敷設してますし。
子会社でフレッツの光コラボ回線を使うプロバイダ事業
D. U-NETで「D.U光」やってるからできる技ですな。

>>488 マンション検討中さん

でも、管理費が高いのでマイナスになりますね。

話題ないですね。
価格発表はまだですかね。

>>490 マンション検討中さん
ですね。良い話題が無いです。

>>490 マンション検討中さん

発表前に近隣物件の契約者か業者が騒ぎ過ぎただけのように思いますよ。

>>485 匿名さん

別に良心的という訳ではありません。
売れ残りの所有者は誰か、という単純な話。

>>493 匿名さん
所有者は変わらず売主のダイワハウスということだけ？ということは残物件の管理費は購入者で按分され管理費は増額するという事ですね。

>>494 通りすがりさん

？なんでそうなるの
あなたが管理費払うのはなぜですか？
所有者だからてしょ？

>>495
ここの掲示板は学生かニートを掲示板ライターとして雇っているのでは？
社宅制度も調整池も知らないなんて普通じゃないし、頓珍漢な書き込みが多すぎる。

>>495 匿名さん
？？所有者だから？？その理由？？？

そもそも分譲業者が、売れ残り住戸の管理費等を負担しなければならないのは、あくまでも原則です。
「管理組合が設立された以降において、未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨を管理規約に盛り込むことで、その分譲業者は、管理費や修繕積立金を支払わなくても済むという判例もあります。
気をつけましょうね。

>>496 マンション検討中さん

そうだね。立法論的な考えに及ばない人もいるしね

>>497 マンション検討中さん

これまでにダイワや長谷工コミュニティが扱うマンションでは、そのような購入者に不利な例外規定を定めていたのでしょうか。想像ではなく実績で考えた方がより正確だと思いますよ。

>>498
この場では原則論で良いのでは？
特殊な事象を持ち出して「AはBではない」というのは、通常「詭弁」っていいますね。

>>500 マンション検討中さん
いや、判例として売主有利な規約も認められてるから、原則云々じゃ無いと思いますよ。
管理規約を見るまでは安心出来ないね。