住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

>>240 匿名さん

変動35年で借りて10年後に固定に借り換えるということですかね。
頭金を入れるのと10年後に繰上げ返済するのではどちらがおすすめですか。融資手数料も含めて。

>>239ですが、①や②よりも得な方法があることはわかるですが、単純に①と②を比較したらどちらが得か教えてくださいませ。

>>242 239さん

前者の1でしょ。

>>239
金利全期間1.3%（団信保険料込み）
ローン控除満額
融資手数料、保証料無視

と仮定し、簡単に試算すると①のほうが30万程度お得になるのではないかと。
その程度の差で現金を手元に残せることを考えると、私なら②を選ぶ。

余計な世話でしょうが、年齢や家族構成も良く考えないと安易に決められないですよ。

ありがちな質問 と安易に考えられているようですが、
諸条件加えると意外と面倒なので、これ以上はご自分で試算できるように勉強したほうが良いと思います。

>>244 通りがかりさん

どうもありがとうございました。
40代で子供一人は社会人になったという状況ということを考えて、無理なく定年までに完済できる計画を勉強したいと思います。

頭5年とかは利子の比重が高い等あるから返済のシミュレーター等で検討を。

①頭金1000万で2000万借入、期間20年で返済する
金利・手数料・団信込み

フラット35 1.31%　月々94,771円返済
総返済額22,845,002円－住宅ローン減税1,495,400円＝総額31,349,602円

変動金利 0.447%　月々87,129円返済
総返済額21,342,923円－住宅ローン減税1,465,500円＝総額29,877,423円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々91,131円返済
総返済額22,303,575円－住宅ローン減税1,481,300円＝総額30,822,275円


②頭金なし3000万借入て期間30年でローンを組み、10年後に1000万繰上げ返済して期間を短縮する

フラット35 1.83%　月々108,352円返済
総返済額36,243,168円－住宅ローン減税2,558,900円＝総額33,684,268円

変動金利 0.447%　月々87,129円返済
総返済額32,064,203円－住宅ローン減税2,477,300円＝総額29,586,903円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々93,170円返済
総返済額33,053,400円－住宅ローン減税2,495,700円＝総額30,557,700円


③上記②の35年ローンで月々差額10年分を貯めて繰り上げた場合
変動金利 0.447%　月々77,174円返済
総返済額32,010,910円－住宅ローン減税2,557,000円＝総額29,453,910円

変動金利 0.447%＋20年固定1.35%　月々81,337円返済
総返済額32,972,862円－住宅ローン減税2,575,700円＝総額30,397,162円

金利が１％以上で高いフラットや全期間固定のみの場合は、減税より金利手数料が高いので
頭金を入れた方が少なくなる

逆に金利が１％未満の場合、当初１０年間は残高を維持したほうが、減税額が多くなり
１１年目にまとめて繰り上げた方が少なくなる

住宅ローン金利の上昇を懸念されている方はご参考に

https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12408722613.html

>>249 周辺住民さん

本人ですか？

相談させてください。

■世帯年収
　本人　　650万円　
　配偶者　500万円　計1,150万円

■家族構成
　本人　35歳
　配偶者　32歳
　子供 　無し（予定有）

■物件価格
　3,000万円（諸費用込）　土地あり、上物のみ。

■住宅ローン
　・頭金　1,000万円
　・借入　2,000万円
　・変動　0.65％（一般団信）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　・預金　1,250万円
　・他　　200万円

■相談したい事
　・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。
　・月々の支払い以外に新築でかかる費用の相場（固定資産税など）

>>251
正直、、お金についてはあまり気にしなくて良い状態だと思います。。
繰り上げ返済してもしなくてもどちらでも良いと思います。
固定資産税は土地と建物によりますが、おそらくそんなに問題にならない程度だと思います。少し調べるだけで分かると思います。

>>251 匿名さん
>・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。

ペアローンですか?

>・住宅ローン減税を最大に受け取るために、もっと借り入れを増やして10年後に繰り上げ返済で検討。

ローン減税はいくら借り入れても、本来自分が支払うべき所得税と住民税の額しか減免されません。

>>251 匿名さん
預貯金も並み以上に有るので返済は問題ないでしょう。
貯める方のネットBkの利子金利も年々下がり面白みも無いですが、高齢期を見越して預貯金を増やしていけば良いでしょう。

どなたか教えてください。
・マンションの買い増しを検討しています。（現在の住居は賃貸に出す予定）
事前審査がＯＫとなったのですが、これは現在の借入金の状況も信用機関などへ確認したうえで審査されているのでしょうか。
・新規で購入予定の物件は来年9月竣工予定なのですが、ローン契約はいつ頃になるのでしょうか。

>>256 買い替え検討中さん　
仮審査のときに現在の借入れ状況を申告してませんか？

スーモとタイアップした三菱UFJのサイトで事前審査を出しましたが、残債額までは入力しませんでした。

仮審査でも既存債務は申告させるでしょう。

申告しなくても調査しますよ。

大きなお世話ですが、住宅ローンは賃貸用物件には融資できないので、今借りている銀行に相談したりしたらだめですよ。バレたら追加費用とか金利高くなったりするので。

ヤドカリ投資では住宅ローンは一本にしとくことは基本のキでしょう。
もちろん賃貸物件の方は事業ローンに借り換えるんですよね。後からバレたらペナルティ付の一括返済になることもありますよ。
シェアハウス融資問題以降とくに厳しくなってると思っていた方が良い。

現在政府が検討中の住宅ローン減税期間延長ていつからの人が対象なん？

もう組んでる人は対象外？

消費税増税に伴う対応と考えると、増税の影響を受ける人が対象で今組んでる人は対象外になるんじゃないの。

>>263 匿名さん
やっぱりそうですよね

この５～１０年くらいで考えると、
金利が下がった分、マンション価格が上がっていますね。
結果的に、変動金利で買おうとしている人にとってはリスクが上乗せされた感があります。
住宅取得適齢期の皆さんには厳しい時期だなあとつくづく感じるのですが、
考え方として合ってますでしょうか？

質問させてください。

土地購入の関係でハウスメーカーを急いで決定し、土地の売買契約時に土地+建物代金で住宅ローンを組みました。

地域性もあるのか、土地の引き渡しに伴い建物代を含む住宅ローン返済がスタートしました。
購入した土地は更地で建物はこれから、間取りの決定もこれから、というところです。

ところが打ち合わせを進めるにつれ、現在のハウスメーカーさんが建てる家は性能は良いもののデザインが好みでなく、、、。

私としてはハウスメーカーを変更したいのですが、住宅ローンの実行後なので難しいと言われました。

手付け金が戻らないのは納得できても、このままモヤモヤしたままで進めて良いのか不安です。

本当にハウスメーカーの変更はできないものでしょうか？

>>266 入居済みさん
先走りましたね。
先行して土地代金などを決済する為に普通は繋ぎ融資しますけどね。
因みに繋ぎ融資中は金利手数料は払う名目になりますがローンに含まれますし建物完成後引渡しを受けた後、1〜2ヶ月後にローンの支払いが始まります。
ハウスメーカーにやられましたね。

266で質問させていただいたものです。
ご返信ありがとうございます。

今後のお付き合いもあるのでハウスメーカーの策略とは思いたくないのですが、己の不勉強というより他ありません。

ダメ元で銀行の担当者と相談してみます。

大きな買い物です。

後からは、家を建築したのでは後悔します。

ハウスメーカーはどちらですか？

こちらの場合は、積水ハウスなら納得します。
ヘーベルハウスも納得します。
Pana Homeは５、６番手ぐらいです。
住友林業、三井ホームも納得です。
あとは一条工務店。。。

ミサワホームは営業さんが推してきますね。
大和ハウスは番外かな。

メジャー７ならば建売でも失敗はなかったのではないでしょうか？

東急、野村工務店、三菱地所レジデンス、近鉄。。。

>>269 評判気になるさん
大手ハウスメーカー程いきなり繋ぎ融資無しでとかしないと思いますけどね。

>>268 通りすがりさん
少し不思議な点があります。
普通住宅ローンでしたら抵当権設定も有りますし土地だけの状態で建物を含めてローン決済出来なかったと思いますがどうでしょう？
基本的に建物が完成して引渡しの時に金融機関立会いのもと最終のローン契約すると思うのですが。

266です。
上に記載がある大手メーカーではありません。
そのあたりだと間違いなさそうなイメージですね。

ローコスト系で好みのメーカーもありましたが、主人が性能重視で地場の中堅どころとの契約です。

比較対象がローコスト系なので余計に〝高いお金を払って好みでない家を建てようとしている〟と感じるのかもしれません。

夫婦で話し合った決めたことなので、前向きに考えたいと思います。

ご指摘の通り、建物の引渡し後のローン実行が通常なのですが、その銀行では土地の決済時に建物代込みで、、、という特殊な形態です。

つまり、建物の引渡しまで家賃とローンの二重払い。

私が住む県のメインバンクであること、親戚が勤めていること、金利が安いことなどから選びました。
確かにあまりない形態だと思います。

もちろん土地と建物を別々に組むことは可能です。

ただ一括で本審査を通してるのため、別々となると変更に2週間かかると土地決済の前日に連絡がありました。

ハウスメーカーの担当者には土地決済の1週間に伝えていたので、その時点で別々にするか相談して欲しかったです。

建物の間取りも決まってないのに全額融資？考えにくいですね。
建物代金分は通帳に入ってるんですか？？

請負契約や建築確認申請とか、ご主人が単独で進めてたってことはないですよね？

金融庁に相談ですね。

ある程度の間取りを決めた上での予算組→ハウスメーカーとの請負契約→住宅ローン申請→土地決済時にローン実行、土地代金のみは通知預金通帳より移動、、、という現状です。

ローン実行後に間取りの変更が可能かどうかは金融機関で異なるそうです。

今、二番目に迷っていたハウスメーカーさんにお願いして、ローン実行後に請負先を変更可能か銀行へ確認をしてもらっています。

まな板の上の鯉となって結果を待ちます。

変動金利につきご相談させてください。
5500万借り入れします。
SBIとソニーの提携ローンにて検討してます。
金利はSBI0.42%、ソニー0.457%です。
ソニーの方が事務手数料が安く総額はほぼ同じ。
ソニーはガン団信50%が気に入ってます、ただし基準金利が短プラに連動していないのでSBIと比べて基準金利が上がりやすいと考えております。
ソニーの方が金利が上がる可能性が高いという認識で良いのでしょうか。

>>279 匿名さん
債務整理中だとか貯金ゼロだとか穏当な話じゃないですね。
脅されてない限りそんな家買いませんよ普通。

>>279 匿名さん
①アラフォーで35年返済は無謀
　せめて65までに完済する見込みがないと
②貯金なしで家買うのは無謀
　300万くらい欲しいし、最低でも100万。学資とかすらもないの？
③大学は？60過ぎて教育ローンなんて借りてたら破綻確定でしょ

>> >>279 匿名さん

家は、１０年間我慢してください！！！

毎年２００万円貯金してください！！
１０年後２０００万円できます！！！

諸経費は別途用意してください。

住宅ローン諸経費２００万円
引っ越し家具代など家電製品１５０万円ほどです。


それからにしましょう！！！


それまでは賃貸か公共の賃貸です！！

279です。
みなさまありがとうございます。今銀行の事前審査が通ってしまい、本審査中です。このままいくと通ってしまいます。どうしたら良いでしょうか。

>>281 e戸建てファンさん

ご指摘ありがとうございます。
一応100万は手付けで払っています。学資も積み立てています。債務整理をしていて夏に完済し、今世帯ローン0です。2人の手取りは70万ありますが、やはり無謀でしょうか。年に150万は繰りあげ返済し、17年返済を目指しております。都内に住んでおり、今家賃12万のところに住んでいます。

>>282 マンコミさん

ありがとうございます。
家具付きのモデルハウスなのでそのまま住める状況ではあります。諸経費は払っています。

>>284: 匿名さん　
>>285: 匿名さん

二馬力なら、なんとかなるのでしょうが。

こちらは、一馬力ですが5000万物件で、頭金3000万円近く入れました！

ちょっと頭金入れ過ぎでしょうが、住宅ローンの関係です。

まあマンションなので残債は皆無の範囲内です。

残債とかその辺のバランスでしょうか。

借りた金を返せなかった夫婦がまた多額の借金とは。
世の中不条理ですな。
住宅ローン返す金があるなら、踏み倒した借金を先に返しなさいよ。

>>287 通りがかりさん
同感です。
よくローン関連のスレで債務整理しただの個人情報に移動が付いてるけどローン通りますか？って書き込みあるけどローンが通る通らない以前の問題で頭がおかしいんじゃないかと思ってしまう。
殆どが住宅ローン以下の借入金額で移動情報や債務整理してるんだろうからちょっと常識逸脱してるね。
先日も今現在個信に移動が有るけど住宅ローンには通りますよねってイカれた書き込みが有りました。
過去にあったが完済後5年経過した後にと説明したが理解出来てなかった。
世の中色々な人がいますね。

31歳 自営業 10年目 嫁あり子なし 現在賃貸30万

前年度 年収3200の所得1900万円なんですが
2年前は年収1400万円所得1000万円切るぐらいしかなく
3年前は年収2500万円所得1500万円ぐらいでした。
今年は年収3100万円、1800万円ぐらいの所得になる見込みです。

貯蓄は2000万円ぐらいですが、なるべく貯蓄からは出したくありません。
自営でそれぞれかと思いますが、1億円のローンで都心のマンションを購入したいと思っています。そもそも金融機関に相談しにいくのが無謀でしょうか？

>> 1億円のローンで都心のマンションを購入

年収があっても、例えばキー局テレビ局の局員のように年収２０００万円と働き蜂でブラック企業ではありますが
毎年安定していれば可能でしょうが。

６０００万円ー８０００万円が妥当ラインと思われます。

>>289 マンション検討中さん
自営業の場合、銀行は3年平均で見ると思うので、所得1500程度。
事業資金借入等、申告の内容にもよると思うけど、290さんの提示ラインあたりが無難かね。
億でも審査通るとは思うよ。でも所得1000万程度が続くとしたら、かなりきついのはわかるでしょ？

住宅ローン審査に小規模企業共済やイデコの積立金によって通りやすいなど、あるんでしょうか？

>292
関係ないと思う。

小規模経営者や自営とか個人の所得とは別に会社の決算書も提出するはずなのでその準備も必要。納税証明書なども。

>>292 マンション検討中さん
基本的には、①借入比率（借入/収入）、②返済比率（年間返済額/年収）、③保有資産で判断される。
当落線上の場合、計画的な貯蓄とかでOK貰える場合もあるんじゃないかな

ギリギリOKのローンなんて、本来借りるべきではないと思うけど

フラットで本審査通過後に土地購入(つなぎ融資)＆只今建築中(1月末竣工予定)です。
工務店のご好意で上棟時等の中間金はありません。
本審査から金消契約まで半年近く空くことになるのですが、その際にまた審査などはあるのでしょうか？
また、再度審査があるなら必要な書類はなんでしょう？

何となく本審査が通れば大丈夫だろうと思っていたのですが、ふと疑問に思いまして…

中間金がなければ何もないのでは？中間金が必要ならその都度書類ださないといけないですが

契約を控えています。住宅ローン減税が１５年に延長になるとのことですが、契約は増税後に延期した方が良いでしょうか。混乱しています。

>>297 通りがかりさん
ありがとうございます。
じゃあ特に金消契約前に再度審査して…とまた1からな訳では無いのですね。

>>298 マンション検討中さん

消費増税と減税効果だけでなく自分の毎年の納税額を含め判断したら？何れにしても消費税5%時代より物件価格は高騰しているので特か損かで言えば既に損している。

ローン減税は納税を沢山している高所得者が高額借入をしたときにメリットを受けられるけど毎年の残債の１％。元々が毎年４、５万の納税ならメリットの実感ないぞ。

>>301
住宅ローン減税は基本所得税からだけど、引き切れないときは住民税からも引かれますよ？

ローン残債の1%の税減免があっても、もともと年収が低く所得税と住民税の納税額が少ない人には減税メリットも少なくなる。
あくまでローン減税なので、納税額を超えた減税額は無効になる。

１３年の住宅ローン控除分より
金利が一年後どうなってるかが重要だろ。
2000万でも35年固定で0.1%上がったら、40万金利増。

アルヒスーパーフラット8Sの事前審査は承認でしたが本審査が承認される確率はいくらくらいでしょうか？事前審査はあてにならないと不動産屋に言われのですが、仮審査と本審査何が違うのですか？

>>310
事前が通ったら本審査も基本的に通る。追加書類を要求される事はあるかも。

金利の高い地元の信金からの借り換えを考えています。
信金で借りたときの司法書士は友人にお願いしたのですが、金利の低い金融機関でこちらが司法書士を指定できないのはどこでしょうか？
今はネットで住信ＳＢＩで仮審査が通っています。

司法書士代って5万ぐらいでしょ。知り合い頼んでも差額はどうって事ないじゃん。

車のローンありでも住宅ローン組めるのって、ろうきんとJAくらいですか？
ネット銀行だと、車のローンあったら無理ですよね？

>>314 戸建て検討中さん
年収に対して返済比率が収まっとけばどこの金融機関でも関係ないですよ。

>>314 戸建て検討中さん

無担保ローンじゃなくキャパ範囲なら問題なし。ボーダーだと希望融資額より下がるだけ。また無担保ローン、遅延歴は審査のマイナス要因。

このスレ詳しい人が常駐してくれてる！すき！

最初はよかれと思い気になった物件を契約し手続き金、全額払ったんですが嫁さんが物件に対して、契約した部屋の広さや駅までの道のりなど色々不満があったらしく、キャンセルしたいのですが可能でしょうか？？

住宅ローンの審査は通りましたが、まだ始まってません！
この状態でキャンセルは可能でしょうか？？
また罰金など発生しますか？？

おそらく手付金放棄でキャンセル可能だと思います。高額の手付金を払っているのなら、未入居住戸として売りに出すという手もありますが。
罰金が手付金放棄と理解してください。

新築マンションを契約した者です。

変動金利にするかフラット35にするか迷っている、
という話を担当営業マンにしたところ、変動金利を非常に強力に勧めてきます。

契約は済んでいるのだし、
金利上昇のリスクの考え方は人それぞれなので、
どちらを選ぶかは客の判断に任せればよいのでは、と思うのですが、
圧の強さを異様に感じました。

営業マンにとって、変動金利で組ませるメリットが何かあるのでしょうか？
(変動もフラットも、デベの提携先で組む予定です)

>>320 マンコミュファンさん
直接のメリットってあるかなぁ？
変動金利の方が金利が低く、返済負担も減る=オプションマシマシにして借入額増えても返済は許容範囲さ！！！って事くらい？

それか、家電販売員あるあるのように詳しくなりすぎて熱くなるタイプ。
その場合は営業マンにメリットなど何もなく、本当にオススメなんだと思います。

>>320 マンコミュファンさん

金利タイプは営業マンにはどちらでもいいことで、お値打ち感を出したかったのと客に寄り添っている感も出したかったのでは？

>>320 マンコミュファンさん
ハウスメーカー紹介のFPの方に聞いた話なのですが、公務員のように給料が上がることがほぼ確定しているような方ならフラット、それ以外なら変動をオススメとのことでした。

理由を聞いたら景気が上向いて金利上昇となるならそれに伴って給料も上がるのだとか。
全体の給料が上がらままでは金利上昇に舵取りなどできません。
逆に言うと金利が上昇するなら景気が上向いたということになるので良いことだと。

途中での金利タイプ変更は至難の技とも言言います。
例えば変動で借りて金利上昇局面では固定金利の方が先に上がるので切り替えるタイミングが難しい。
軸を決めて刺しておかないと。

乳がんと診断された場合に残債が無くなる保険てあるんでしょうか？上皮内がんは対象外の保険がほとんどのようなのですが。

>>326 匿名さん
一般的に上皮内新生物と悪性新生物は別物と判断され、手術で除去できる上皮内新生物は対象外とされます。
イオン銀行には上皮内新生物で30万円出る団信があります。

地銀などで住宅ローンを組みたいのですが、まずは仮審査がありますよね？

その時には提出書類はいらないのでしょうか？

>>328 マンション検討中さん

サラリーマンの場合
見積もり、本人確認書類、源泉徴収票
くらいで審査可能。
土地に関する情報は欲しい（売り地ならチラシ、所有地なら固定資産税の課税明細）
何なら建売のチラシでも審査は可能。

法人経営者、自営者
上記以外で3期分の申告書
会社の経営者は3期分の決算書

繰上げ返済について、みなさんはどう考えていますか？

世帯年収1200万で、3000万ローン。
フラット35、0.42%→1.02%の段階金利です。

まだ2年目なので、繰上げ返済は考えていませんが、借り入れ直後は、子供が大学進学する前の10年後（金利が上がる頃）に完済を想定していました。

でも、住宅ローンほど、低金利で借りられるローンはないですし、繰上げ返済にこだわらなくてもいいのかな、と最近思ってきました。
…もちろん金利、団信がかかるのは、承知です。


一時的に資産が目減りするリスク、支払う総額が減るメリットをとって繰上げ返済をするか、
資産は残るけど、総額が上がるデメリットをとって、繰上げ返済しないか…
低金利で借りた方はどちら派ですかね？

うちも似たような世帯年収で同じくらいの借入額です。違うのは変動で借りてること。
大学の資金ともしもの資金で、貯蓄残高1000万円を残して10年後に繰上です。
年間貯蓄は200万をゆうに超えるので、10年後繰上をせずに手元に残すとしても一年分の貯蓄額程度利息として多く払うくらいなので、手元に現金がある安心感と天秤にかけます。

迷える子羊です。

５０００万を変動で借りる場合、
じぶん
楽天銀行
SBI
を選ぶとしたらどれがベストでしょうか？

手数料はダントツで楽天が安いですね。

>>332 マンコミュファンさん
土地代や上棟金等、つなぎ資金が必要なら楽天ＢＫで確定。
他の2つは対応していない。
つなぎだけ楽天ＢＫという方法も出来ないわけではない。

住宅ローン控除の増税時の拡充について教えてください。
ペアローンの場合は、債務者それぞれの各年拡充分は「借入残高の1%」と「建物価格 x 持分 x 2% ÷ 3」の少ない方と考えていいですか？

不慣れなもので質問させていただきたく存じます。
私 1000万
妻 300万パート

8000万台の新築マンションを購入しようと思っています。頭金は諸費用に対する3-400万くらいです。

・ローンが意外と額が高くびっくりしておりますが、収入比率で大体25％くらいは通常でしょうか？
・妻はパートでやや収入不安定なのですが、ローンを妻にもかけて分散したほうが良いと勧められました。最低限（1000万くらい）は分担してもらうほうがよいのでしょうか？

>>335 マンション検討中さん

1,000万は所得証明の金額ですかい？
8,000万フルローンだと0.6%でも年間253万返済。返済比率25%はごく普通のレベル。年収倍率8倍は少し高いかと思う（6倍くらいが無理のない目安）
そこにマンションの管理費等の費用、生活費が別途くるので、家族二人だけで、今後もその年収が維持されるなら返済は出来ると思う。

収入保障保険とかに入ったほうが良いかと思うけど。
奥さんのローンにするメリットはローン控除活用以外ほぼ無いので、一人で組めるならその方が良いかなぁ。

>>336 戸建て建築中（東海）さん

額面1000万ですので、手取りは少ないです。
私自身は家族収入保険に加入しております。
10年後くらいには年収増も期待できるとは思っていますが、少し厳しいやり繰りになりそうですよね。

アルヒのフラット35で検討しています。
旦那農家　年間所得300万円(親世帯600位、農家としては900)
直近の決算３期は黒字です
妻パート　年50～60万円
頭金と諸費用　250万円～300万円
借り入れ　旦那名義では無し、妻もなし

田舎のため、中古住宅を数百万円～1000万円以下の物件で考えていますが、やはり自営業ですし所得が低すぎて審査するのも無謀でしょうか？
フラットは、中古だと価値がないため難しいと聞いたのですが。

>>338 名無しさん
中古物件は物件がダメだから貸してくれないことも多いですよ！

田舎だったら同価格の新築ありませんか？

今回中堅デベの新築マンションを購入し、非提携ローンを通しました。鍵渡しは午後からと言われていまして、当日の午前中にデベ側の司法書士と銀行指定の司法書士とで所有権移転と抵当権設定の合同申請を行うようなのですが、場所は自分で貸会議室等を準備しなければならないのでしょうか。