ドレッセ中央林間

10月下旬から第1期販売開始される模様。価格は4000万〜6700万で120戸の模様。

1/4か、好調とはいいがたいかな。

確かに大和市でこの価格の物件を購入すると、周辺との民度のギャップに驚くかもしれないですね。
数年前まで大和市は暴走族が多くて有名だったりしましたし。今はどうだか知りませんが。

>>601
第１期はとりあえず完売しそうな戸数というのが、この業界のお約束でしたっけ？

モデルルーム&営業員のキャパの問題もありそう

>605

苦しい言い訳。時間をかけたらコストがかかるだけだから、売れるのなら売れるだけ売るよ。見込みが立っているのであれば、モデルルームや営業の体制なんて準備すればいいだけのこと。

第1期がそんなにポイントだとは知らなかった。同じ郊外のマンションで南町田とか東林間の第1期もボロクソ言われてたのかな。

竣工時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。売れ行きって重要だよ。

２期以降だとそれ以前の販売状況で判断できるけど、１期の場合、販売戸数と販売までの期間で判断するしかないんだよね。

>>602 匿名さん
戸数が多いから急いで買わなくてもいいと、様子見の人もいそうですね。
800戸超で竣工前完売はよほど人気物件でないと今の御時世はありませんし、マンション内のマナーが心配な方は竣工後に買う方法もあります。
部屋は限られるかもしれませんが、共用部の使われ方、廊下の私物の有無、住民間の会釈、住民の雰囲気などは確認できます。

ウェスト街区とイースト街区で、入居が１年ずれるから、待って、実際の状況を見るってのも手でしょ。

ゴミ捨て場を見に行くのが最初かな。

「つきみ野イオン跡地」、600戸計画あり。
短期完売めざして、さらなるお値下げを！

立地的にはセパルレが似ている部分が多いか。セパルレの中古物件出てるけど4ldk4000万後半とよいお値段。管理費が1万円きるのは築16年の管理組合の歴史が物語っているよう、セパルレの近くを通るときカフェが運営されてるのをよく目にする。
個人的にはセパルレ良いなーと思っていたので、ドレッセ中央林間も検討に値します。

>>612 マンション検討中さん
セパルレは築年数の割に高い。どっちもどっちかな。

建築士は一体何を考えてこんな設計にしたのかね。
空間があまりにも中途半端でベッドが置けない部屋多数だし、家具の配置もものすごーく限られる。
カウンターキッチンも収納が目の前の高さまで来てるからしゃがまないとリビングが見えないし、
洗面所の収納も少なすぎ＆メタルラックとか置いたら超狭いという謎仕様。
あんなに広い土地があるのに、どうしてここまで機能性を排除した設計にしちゃったんだろ。
大手が手を組んでうんたらかんたらとか言ってたけど、だったらどうしてこんなしょうもない設計が通っちゃったのかと。
引っ越してどう暮らすかのビジョンが全く見えなかった。
これはちょっと酷いわ。

>>614
リビングが縦型か横型かによって家具の配置スペースのイメージが変わってきますし、実際は73タイプからルームタイプ選べるようです。モデルルームは横長のリビングになっていますので、マンションのような青田売りでは確かにイメージは着きづらいですね。

もっと室内の広さや自由な機能性を求めるのであれば中央林間よりさらに郊外がよいかもしれませんね。

この辺であれば同等の価格で、南林間の4ldk戸建が買えるので、そういったものが選択肢になるかと思われます。

私は設計建築の素人ですが、73プランを見て、酷い設計とは思いもしなかったので、
具体的などの辺がひどいのか、解説いただけると有意義かと思われます

>>612
セパルレってもう築16年になりましたか。
そうすると大規模修繕が１回終わったところですね。

中央林間の徒歩5分立地の分譲賃貸見てると、2LDKで毎月の賃料11万を超えてくる。価格はこれでfixか。

>614

だから~、ここは実質長谷工。コストダウンしか考えてないよ。

>>614 モデルルームみてきたけれどさん
5000万円する価格だけ高級な長谷工物件に期待してはいけません。
公式HPや東急につられて払える方は購入して下さい。

確かにこのプランでこの価格はないですね‼

しかも、共用部のメリットがマルでない‼

同敷地の建物の影を同じ敷地の建物に落とす設計なんて

日影規制って同じ敷地の建物には適用されないからね。利益を出すために強引に詰め込んじゃう。

>>616
築16年で修繕積立金2万5500円月ですか。
マンションは必然的に当初の２倍、３倍と段階的引き上げされますね

営業にipadで、春分、夏至、秋分、冬至ごとの日照時間を0:00ー24:00のタイムラインで移りかわるシミュレータを見せてもらいましたよ。さすがの南向き住戸比率が95%を超えている実感が湧きましたが、
同じ敷地内の建物で日陰になるというのは、どこのデマ情報でしょうか...？

洗面所について
廊下と洗面所の接続は引き戸なのでスペースを効率的に使える意味でそこは良いポイント。
引き戸じゃないマンションもこの辺りでわりと存在
リネン庫も標準仕様で付く。しかし駅近のマンションはこのブランドに限らず、マンションの洗面所が狭いと感じる人は少なからず存在する。ただ日本人仕様である。リネン庫でも収納不足なら工夫次第で洗濯機の上の空間なども利用
洗面所ゆずれない方は日本のマンションやめて海外いくか戸建注文住宅かあ

ここのバルコニーはどのタイプも広め。最低でも11平米か。857戸見渡して11平米未満の部屋タイプが見当たらない。広くて快適な分、住民のマナー違反（喫煙等）には敏感になりそう
施工会社が庶民マンションに熟練の技術で応えてくれれば結果オーライで良いが、ゼネコンの体制上下請けが不備を埋め込む可能性はあるのか。
内覧会でセルフチェックするとして、
ここのアフターサービスはどうなんですか？

大手ブランドのメリットは、欠陥が見つかった場合など、いざというときの補償が厚い。ただ、マンション業界ではリーマンショックの後に多くのデベが淘汰され、その数は半減したといわれる。現存するデベロッパーはその荒波を乗り越えており、中堅どころでもそれなりに体力のある会社が多い。
ただ大手の施工だからといって欠陥がないわけではないことは、横浜の傾きマンションを見てもわかる（横浜の物件は三井住友建設が施工）。
長谷工は、企画から施工までマンションに特化して業界での存在感を高めており。長施工が谷工したマンションは一度も建て替え事例がないともいわれ、品質には一定の評価あり

プレミスト東林間さくら通り193戸が2019年1月竣工予定。東林間駅徒歩2分。競合物件か。

>>626
大きな病院の横ですね？
この病院自体、東芝病院なので、この先どうなのでしょうね？

>>627 マンション検討中さん
どちらも検討してますが、
どちらかといえば大規模よりは中規模希望です。
プレミストは東芝病院、ドレッセは三菱冷熱、三機と
大規模な土地との隣接はリスクだと思います

>624

長谷工施工だと、内覧会には売り主が出てこずに長谷工社員が対応する。指摘に対応してるとコストがかさむから、のらりくらりとかわして対応してくれない。工事請負契約にはアフターサービス費用も含まれているから、ちゃんと対応すればするだけ利益が減っちゃう。

内覧会の時には売主を出させないとね。契約前に書面で確約させるとか。

価格は一丁前に東急価格だけれど、サービスは長谷工なんだよなぁ。
購入後も出てくるのは長谷工の人ばかり。
5000万円も出してガッカリしたくはないな。

良心的なデベだと、入居直後に担当者が常駐して、問い合わせ対応や簡単な補修はその場でしてくれる。最初は使い方がわからい設備があったり、内覧会では見つからなかった不具合も出てくる。

アフターサービスは定期点検の時といって、最初の点検まで３カ月後放置なんてされることもあり得る。そいういった対応も要確認。

あっ、それから内覧会や定期点検は平日のみ対応なんてデベもある。共働きだで平日もに対応だとどちらかが休まなきゃならない。それだけじゃなくて、契約後の手続きとか引き渡しも同じく。モデルルームは土日オープンしてるのに、契約後は平日しか対応してくれなかったりするケースもある。そういったこと確認しないと。

アフターサービス期間後も、火災報知器の定期点検とかはずっとあるし。

>>631匿名さん
長谷工が終始手厚くサポートしてくれるのですね？

>629
ありがとうございます、 イメージはわきました。
売主にしっかり頑張ってもらいたいですね。

売主の施工会社（ゼネコン）に対する施工管理体制はどうなんですかね？
ゼネコンに工程を丸投げでなく、売主がゼネコンをしっかり管理してコントラクトレポート等とってれば、品質は評価できるらしいですね。

物件概要から2019年2月下旬竣工、2019年3月下旬入居とあるので、ここは普通〜良いポイントですかね
ここの期間で「施工下請け会社がレビュー→指摘対応→ゼネコンがレビュー→指摘対応→売主がレビュー→指摘対応→内覧会→指摘対応」の流れ進むようですから、
売主やゼネコンが独自にきめている品質への姿勢が読み取れますね。

品質に関しては、東急ブランドの基準はあるでしょうし、なにより経営基盤がマンション事業以外にも主力がありますから、一定の信頼はできるのでは

竣工から入居までの時間が他の中規模マンションより短い。
大規模なのに短いということは、
内覧から修理までの時間を十分に取れていないということ。

契約前に確認しておかないと、痛い目見る

施工が長谷工だから警戒してしっかり事前に確認しておかないと痛い目見ますね。
まともに対応されずに、うまくかわされる事が多いようなので。

竣工日の定義が売主チェック&指摘対応まで完了していることを指すのであれば、竣工からの1ヶ月間は内覧会〜不備対〜入居に注力でしょう。

ここの着工日はいつなんですかね？
一般的には「階数＋三カ月」が建設期間に要するとか、無駄な心配かもですが東北復興需要で人手不足による影響とかは受けないでほしいですね。
工程のどこかに遅れが生じて、取り戻すために焦ってコンクリートとか固まめると乾かないうちに次のコンクリート流したりすると空気が入ってもろくなるとか。

一応パンフには、完成時に「建設住宅性能評価」を取得予定と書かれており、
設計図面において住宅性能評価<劣化の軽減に関すること>において最高等級3を取得、とありこれは、通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね７０年ー９０年）まで、構造軀体に関わる大規模な改修工事を必要とするまでの期間を延伸するため必要な対策を講じられていることを意味しているそうです

そうゆうのちゃんと取得して貰ったほうが安心はできますね

建設業は需要あるからなー
http://genba-kantoku.link/useful/2017/04/23/建築施工管理技士の需要の高さとは？しっかりと/

竣工から引き渡しまで一カ月だと、内覧して指摘事項の補修、確認会まで位の時間しかないから、確認会でNGだと再手直しして、再確認する時間取れないよ。どうするんだろうね。

まあ、長谷工のことだから指摘されても対応するつもりはないってスケジュールなんだろうけど。

住宅性能評価はたとえ評価がオール１でも評価を受ければ評価取得物件。評価値を確認しないとね。設計住宅性能評価はもう取得しているはず。

劣化等級って躯体に関する評価。竪排水管は５０年も持たない。ここってスケルトンインフィルではなく住戸内に竪排水管があるから、交換するに支障がある。実際には７０~９０年も住宅としては持たないよ。

>639

補修で職人さんが入って新たな傷ってこともあるんだよね。確認会の時は指摘事項の場所だけでなく、もう一度全部チェックしないと。

>>639 匿名さん
同じく長谷工のオハナ町田も
11月上旬竣工の12月中旬に引き渡しで短い。
長谷工のスタンスが垣間見れますね

長谷工の内覧会って、長谷工が立会いして不備箇所を確認するんだけど、不備箇所を指摘しても長谷工の受け流しスキルが高くて驚きます。

>「施工下請け会社がレビュー→指摘対応→ゼネコンがレビュー→指摘対応→売主がレビュー→指摘対応→内覧会→指摘対応」

契約者と契約関係にあるのは売主だし、上記のようにきちんと売主がレビューしたのちに売主が内覧会で対応するべきなんだよね。そこで長谷工が出てくるんだからきちんと売主レビューをしていないと言っているようなもの。

ちゃんとやっているかレビュー記録の提出も要求するのがいい。

>622

必然ではないんだけどね。

国土交通省のガイドラインでは修繕積立って定額積立が推奨されている。段階的値上げをすると、将来、未納問題を起こすリスクがより高くなるから。でも売る側は新築時の新築時の積立金をを安く見せかけて、これなら払えるって誤解させて売り付けちゃう。

定額積立しているデベもあるし、問題に気付いて住民が早い段階で定額積立に移行するケースも出てきている。小杉のタワマンがその例。

http://www.midskytower.com/50years

ちなみに段階的値上げの一番悲惨なパターンは、管理組合が計画通りに値上げできず未積み立て不足になって修繕もままならないケース。売る側は売った後のことは知らない。

それでも最初の１００戸位は、直ぐに売れるでしょうね？
たまプラ、宮崎台ー＞青葉台ー＞長津田と買えなかった人が、まず妥協して買うのでしょうね。

お金やマンションの知識をしっかり蓄えて置けば、発想の転換で自分自身で対応策は打つことができるかと。

入居した瞬間に、毎月5000円程度の定期預金などを組み、きたる修繕積立金値上げへの耐性を整えておくことは、安心できるマンション暮らしに非常に有効でしょう。

慌てん坊の困ったちゃんにならないために。


インフレリスクまで想像力があるのであれば、
10年もの国債とかでお金も増やしていけるし。

子供が産まれたら、学資保険は入る人は多いと思うが、
修繕積立様保険を開発すれば〜、マンションに限らず戸建購入者にも売れると思いますがねえ。、

賢い人は、生命保険で毎月5000円を5年間積立。きたる5年後の修繕積立金上昇に余裕ができる、
http://www.meijiyasuda.co.jp/sp/find2/light/list/jibunnotumitate/index...

賢い人はわざとキャッシュを残して、あえて35年超低金利ローンを毎月返済しながら、住宅ローンの金利より高い金利の金融商品に毎月掛け金を投資、金利上昇時に利率も上がる金融商品なら最高。

まあ、タワマン程、修繕費はかからないでしょうが。
共有部については、５年もすると、色々と問題が出てきて、管理組合で使い方を考えることになるでしょうね。
受益者負担ということで、ただではなく、多少でもお金を取ろうという方向になるでしょうね。

今は、個人用生命保険で、最低利率保証してくれる保険も利率が0.5まで下がってしまってるから住宅ローンより弱い、のでちょっと頭を使わざるおえない

管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようですが、

http://www.seiwa-insurance.jp/owners/life/


年利0.4%程度で運用できる、管理組合用の安全度がかなり高い（元本割れリスクほとんどないと言われる）金融商品は、実際あり。

→マンションすまい・る債
住宅金融支援機構が発行する債券、
https://replacesupport.com/reserve-operation


ただ、日本人は貯金好きだから、まじめに普通預金しかしない人は5割以上いるものだから、
少しでも元本割れリスクがあるのが怖いと思う人は多いのかもしれない、、、

>管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようです

んっ、今のマンション国債とすまい・る債で運用してるけど。入居して１年目の管理組合総会で決めたらそれが普通だと思ってた。ちなみにこのマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だけで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にその銀行が破綻したら・・・。

857戸の規模は、前例もあまり無いような規模なので、正直、どうなるのか誰も解らないのですよね？
管理や修繕、管理組合の維持も。そのあたり、引き渡し後は全て管理組合にかかって来ますからね。
マンション買い替え組としては、不安が一杯です。
でも、ここは一次購入者がターゲットですかね？
東急線の駅や車内で広告を良く見かけますが。

>このマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だ>けで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、>最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にそ>の銀行が破綻したら・・・。
ペイオフって、同じ銀行でも口座単位で1000万上限ですよね？いくらなんでも管理会社にノウハウあるのでは？複数口座開設しておき、1000万未満になるように振込先の旗ふりを管理会社がするだけじゃん。

あ、同一銀行だとだめっぽいですね。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/05_kinyu/05_kinyu_03.html
同一金融機関に管理組合の理事長、副理事長、理事名義でそれぞれ通帳を持った場合でも、管理組合としてはそれぞれを合計した額がペイオフの対象となります。

>>649 マンション検討中さん
この場合の、ローンですが、
元利均等返済、元金均等返済のどちらを前提としておられるのですか？

第１期募集のチラシが入っていました。ガーデンに面した側がお勧めのようで5,000万円手前。つまり、購入した場合には、消費税８％と修繕積立一時金で5,200万円とか超えちゃうってことですかね？

マンションの説明聞いて来ました。

説明聞いて、なるほど、と思った点をいくつかあげます。

１. 急行も止まらないのに何故か土地代が高い東急田園都市線つくし野やすずかけ台より、始発で急行に乗れるここの方が、東急沿線ではコストパフォーマンスが高い気がしました。

２. 東武東上線との接続によって遅延する事が多くなった東急田園都市線だけでなく、複々線化をして沿線住民のために設備投資をしている小田急も使えるのは、片方の線が止まってしまった場合なども代替が効くため、通勤を前提として長期的に住むには安心感があると思いました。新宿にも渋谷にも一本で出れるというのは大きいです（週末に都内に遊びにいくにも、山の手線の乗り換えがなくて便利かと思われました、というか、聞いていて納得してしまいました）。

３. 中央林間駅には、小田急線の片瀬江ノ島行きの急行が止まるため、 週末に子供つれて気軽に江ノ島に遊びにいけるのは魅力を感じました。東急沿線は観光地に繋がっていませんが、江ノ島や箱根に繋がっている小田急線にも乗れる事で、通勤と観光の両面を享受できるのは人生を豊かにしてくれる気がして良いと思いました。

お父さんさえ通勤に我慢すれば、良いってことかな・・・

>>658

深夜まで営業お疲れ様です

混雑緩和のため、大井町線急行が６両から７両になるそうです。
東急電鉄の社長が堂々と述べている。笑っちゃいますが。

田園都市線の終着駅の大和市！で4000万円～5000万円！！びっくり！！さすが一流ブランドです。3割高！
3500万円～4500万円　最多価格3800万円が妥当！

↑同意

だからキャッチコピー
びっくリンカーンなんだがなｗ

長谷工の対応にびっくリンカーン！

中央林間でこれですから田園都市線は高くなりすぎたのではないですかね？普通のサラリーマンの収入だと中央林間まで下ってきてやっと手が出るようになる感じ。ということは沿線の途中のエリアは買い手が減ってきていて直に価格が下がり始めるかも。それにつられて中央林間も下がるかも。買い時を見極めるのは本当に難しいですね。

中央林間まで撤退して妥協するいう敗北感・・・。

広いガーデンの管理とか、うまく行くのかな？
お金を払い業者に全て委託するのか、どこまで自分たちでボランティアでやるのか？
町内会に入っていると、近くの公共の公園の掃除とか土日に回って来る所もありますよね？
マンションについては、業者に全て委託なんでしょうかね？

>>667 匿名さん

じゃいっそのこと本厚木まで撤退したら？
準急の始発で、大手町まで千代田線直通で行ける。
マンション価格は1000万以上安いと思われ。

>>662
駅徒歩10分、15分なら最多価格それが妥当。
駅からそのくらいのディライトとエバーコートは3000万台が出るかと。ハザードマップや液状化、工場汚染の懸念も今の所なさそうだし2000万台は流石にない気がします（オハナ町田とか氾濫したことのある川が近くにあるから、1階で異様に安い2000万台でてる）

アフターサービスに、長谷工プレミアムアフターサービスついてるようだけど、手厚いサービスには価格に転嫁でok？

>>667
妥協や敗北感と感じることは人それぞれかと思いますが、あなたにとって人生の転機ではないでしょうか？

あなたが目標・基準としている実力のラインに、あなた自身が達していないという現実が突き付けられたのだと推察します。
もう5〜10年くらい新築物件に手を出さず、
あなたが基準とする実力まで磨いたらいかがですか？
6000万出せればたまプラや青葉台にお家買えますね。
頑張ってください。

本気でマンションを探しています。
どのマンションの掲示板を見ても
高すぎる！って書いてます。
今って昔より物件価格は高いけど金利が低いから、一ヶ月の返済金額比較したら
どうにかいけるかもと考えています。
田園都市線以外も、他のブランドも2割、3割上がっています。
ご存知でない方が高い高いって書き込んでいるの？

妥協はやめましょう。後悔します。もう少しお金出して自分が住みたいと思う所に買いましょう。

>>658

すべて駅の魅力。
マンションの魅力はないんだねww

田園都市線にこだわると、確かに終着駅で行き止まりのように見えてしまいますよね？
入居予定時期もありますよね？
相鉄線の渋谷までの延長工事完成が順調だったら、大和駅や海老名駅もあったのですが。
小田急なら相模大野駅、海老名駅・・・相模川を超えないとするとここまで？

それとも中古？

>>674マンション検討中さん
長谷工に多くを求めては可哀想ですよ

おそらく、多くの人は価格が下がれば、納得（妥協？）して購入するのでしょうね。

価格の問題だけじゃなくマイナス点も多いですよね。隣の工場が汚かったのも嫌だなと。総合的に判断ですね。

エアリーコート、２工区、こちらより安い価格設定と思います。

胸を張って誇れない長谷工の施工
しかし価格は5000万円
長谷工は安さが売りではなかったの？

ほんと長谷工物件増えましたよね。デベは消費者が気付かないとでも思ってるんですかね？安普請の代名詞ですよ。

「ドレッセ」のブランド付けて価格の引き上げ

長谷工の”安さが売り”に気付かない人が買うんですよ
良心的なデベなら、しっかりと価格へ安さを反映してくれていますがね

営業は強気の価格
この価格設定で完売するとでも思っているのか？

石を投げれば長谷工

ドレッセ二子新地・・・長谷工
ドレッセ横浜十日市場・・・長谷工
ドレッセ中央林間・・・長谷工
シティテラス横浜長津田・・・長谷工
海老名ザレジデンス・・・長谷工
ザブルームテラス南町田・・・長谷工
メイツ大和クロスグランデ・・・長谷工
オハナ相武台・・・長谷工

ザ・パークハウス 相模大野・・・長谷工

>>685 購入比較検討中さん

完売は難しいですね
戸数が多過ぎることが売主、買主ともに大きなネックになってますよね

ここ数年でマンション価格は上がりましたね。給与はほとんど増えていないのに。
低金利なのでローンしやすいということなのでしょうか？
月８万円でボーナス月２０万円とかですか？
中古との比較もありでしょうね？

中央林間駅徒歩5分〜の立地と、なんだかんだ言って都心や横浜に1時間以内アクセスは最大セールスポイント将来の価値も維持出来るのはほぼ間違いない。
セパルレも高かったけど駅徒歩4分、買える人が買っていく。
一にも二にも立地。

電車で3分で南町田までへ。
南町田のグランベリーモール再開発、映画館再会も楽しみ。

>>686 検討板ユーザーさん
オハナ町田・・・長谷工

長谷工物件は
相場より不当に高くて売れ残る
が代名詞になりつつありますね

中央林間団地と思えばいい訳でしょう？

>>690マンション検討中さん
セールスポイントの駅徒歩5分〜といっていますが、800戸の大規模となると結局駅まで10分以上はかかる
安さが売りの長谷工で5000万円は強気過ぎではないかな？長谷工の内情を知らない人が買うのかな？

コストを抑えて長谷工に作らせる
それでもブランドの冠をつければ客は買ってくれる、シメシメ
これではデベが図に乗る訳ですね

>>693
値段はまだ出ていないけど、ザ・パークハウス相模大野なんて6,000万円超えるのかな？
三菱地所まで長谷工とは！

>>695 マンション検討中さん

そうそう、三菱地所も野村も長谷工物件たくさんですよ。
長谷工より大手の会社は今は山手線の外側では積極的に
参加してないようです。
湾岸のタワーは除いて。

長谷工嫌いはマンション探しが困難ですね。
長谷工が他より暴利ってことは無いと思うけど。

>>698マンション検討中さん
地元住民ですが、大和市の治安を知らないとはお気の毒に。
良い話だけを頭に入れて大和市に住めば良いのではないでしょうか？
http://m.dreamark-inc.co.jp/blog/entry-83979/

>>699
私も付近に長く住んでいます。

大和市で風紀がよろしくないのは大和駅周辺です。
南林間駅も外国人が多くなったのでちょっとといったところでしょうか？

中央林間駅は、貴方の参照URLにも書かれていますが、
東京方面への通勤者の住居が多く、健全な街です。

最近起こった立てこもり事件は、まあ今時は普通の住宅地でもあり得ることで、
あれでイメージを作られても困ります。

長谷工なんだかんだ言ってマンション施工シェア3割の圧倒的な実積だからなあ。
施工会社の「デメリット」だけ、突然湧いてきて書くだけただただこき下ろすのは違和感ありますね。

「売主」や「物件内容」のことも合わせて「いいところ」「わるいところ」「過去の実績」「最新の情勢」と、その「根拠」を書いていただき、その上で、こき下ろしていただくのは有意義かと思いますが、

ただ嫌いって人は、「悪いところ」の根拠が稚拙すぎてまったく価値のない情報ばかりなんですよね。
「思い込み」「謎の潜入感」で投稿してるとしか思えません。

まあ十中八九、近隣物件競合の営業による書き込みですかね。

>>693
>大規模だから10分以上なのに5000万円の根拠はなんでしょうか？
幅210あるようですので、80メートル1分間換算で最大に遠い位置からでも駅まで8.5分だと思いますが？
あとは下記に納得できるかかと思います。

アプローチ①●駅Toエントランスまで徒歩5分
→そもそも信号の待ち時間は加味されてません
アプローチ②●エントランスTo各住戸の距離
そもそもマンションの間取りは唯一無二ですので、距離に幅があります。
エントランスに近い住居は、価格も高くなることが容易に想像できます。

ですので10分以上5000万円の区画があったら逆に教えていただきたいです。


>安さが売りの長谷工で内情を知らない
安さが売りなだけで、品質はボロボロとでも言いたいと言うことですか。内情で不正だらけだと言いたいのですか？そんな企業、内部統制で治ってるかとっくにこの世から淘汰されてると思いますが。

売主にとってコストパフォーマンスが良く、
見た目よりは実をとる施工会社と理解してますが、
この物件は売主の意向で、長谷工プレミアムアフターサービスついてますから、入居後も手厚いサービスが受けられます。

万が一施工会社や下請けが瑕疵埋め込んでいたら、ブーメランのように施工会社に帰ってきますから、施工会社も、工事の進捗管理、質の担保に気が気でないでしょう。
そういった意味でドレッセというブランドを維持・評価されるための、売主による施工会社への「牽制」とも読み取れます。

気になる方は、長谷工施工の他のマンションの住民スレを見れば良さそうです。

マンションは立地とアフターサービスを買えって。
アフターサービスはどうなんでしょう？

アフターあると資産価値が下がりにくくなる

導入物件
http://sgr-sumai.jp/mansion/r-kashima98/quality/service.html

長谷工プレミアムアフターサービス
https://www.haseko.co.jp/hc/company/library/pas/

>>412
これはちょっと気になりました。
>>697
>>698
が消されてますけど阻害する内容でしたか？関係者が都合悪いのを消してたりするのかな？

立地よいと資産価値下がりにくくなる。
セパルレも駅徒歩4分築16年4LDKの中古物件で4000万後半す。

>>702マンション検討中さん
営業活動お疲れ様です。
強気な価格をもう少し見直してもらえればなぁ。
ここは800戸の団地なので通勤時のエレベーターラッシュも考えれば、家のドアを出てから10分以上かかります。もしくはそれ以上かかりますよ。
小規模で低層の駅近マンションであれば、そこの不安はありませんが。

>>705匿名さん
この物件のデメリットを書くと削除されますよ。監視している営業さんに。
長谷工を称賛しないと削除されるっておかしいですけれどね。

>>412
http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/10_3.html

アフターサービスと瑕疵担保責任の違いを理解する必要があります。
のらりくらりとかわすの部分は、瑕疵担保責任の部分と解釈出来ます。
瑕疵担保責任は、売主に物件の補修を請求することになるかと。
不具合対応で利益減るからのらりくらりかわすわけではなく、瑕疵担保責任が生じるかで見極めるべきかと。
瑕疵担保責任の基準は品確法を参照のこと

>>704マンション検討中さん
長谷工のプレミアムアフターサービス！？すっごーい！
で、長谷工は購入後の内覧時のクレームはしっかりと向き合って対応してくれるのかな？

>>707
アプローチ②に書かせてもらったつもりですが、堀下がったので③に記載します。
輸送能力は決まってるので、簡単に計算できます。


アプローチ①●駅Toエントランスまで徒歩5分 →そもそも信号の待ち時間は加味されてません
アプローチ②●エントランスTo各住戸の距離 そもそもマンションの間取りは唯一無二ですので、距離に幅があります。
アプローチ③●通勤ラッシュ時の上層階エレベーター問題
前提条件は下記に設定
①最上階14階とする
②1階辺りの戸数は15戸とする
③エレベーターの性能は13人乗り、分速90mとする
④14階の高さは42mとする
⑤1→14階はノンストップで30秒とする。
⑥エレベータの平均停車時間は10秒とする。

仮説●
・15戸のうち通勤者は15名と仮定
・2〜4階の住民はエレベーターを使わないと仮定
・15名×10階＝150名
・150÷13＝11.5往復
・11.5×30×2＝690秒（往復にかかる時間）
・10×10＝100秒（4〜14階での停止時間）
よって通勤ラッシュ時790秒≒13.1分の待ち時間が発生します。
6階〜11階あたりが最も待つような気がします。
（営業担当じゃないです。）


同時に語らなければ行けないのは上層階のメリットですが、
・展示眺望がいい
・開放感がある
・ゴキブリとかが発生しない
こんなところでしょうか

>>711
エレベーターが2台あるの加味してなかった。
790秒÷2台＝395秒≒6.58分が待ち時間

>>710
わかりません。おわかりですか？。
私はわからないので、他の長谷工施工のマンションの住民様から情報収集を試みますが。

>>674
駅の魅力良いですよね。個人的にはグランベリーモール完成するのが楽しみです。

つきみ野イオンは建て替えでファイナルアンサー？
2018年2月下旬閉館
2019年秋再開
だって。
https://ameblo.jp/san-taka00/entry-12314979619.html
つきみ野イオン跡地600戸は、無くなったということが

つきみ野イオンに600戸の記事は、削除されてますね
https://ameblo.jp/san-taka00/entry-12314486769.html

>>714 マンション検討中さん

南町田駅に隣接してマンションできるでしょう。

同一人物による称賛連投が目立っていますね。
デメリットの投稿を流すのに必死なのが丸分かりです。

>>718 検討板ユーザーさん
中央林間徒歩5分という記号を重視する人にとってはいいのでは？

ただそれ以外のポジ要素が見当たらない。
むしろネガ要素は既出の通り多くあり、
解決の目処がなさそう。

というところでしょうか？

>>716 マンション検討中さん

人口が増えることは確実、という箇所は残されている。

ドレッセと同じ長谷工でも駅から遠いことと各停停車駅なので販売価格は相当抑えられるはず。しかも竣工時期が近い。

ドレッセ中央林間の比較対象になると都合が悪いから、東急かドレッセが削除依頼出したんじゃないの？

>>711 マンション検討中さん

マンション在住です。
2～4階の方もエレベーター使っていますよ。乳幼児連れのママは、階段利用という訳にもいきませんから。通勤時間でも保育園利用の方はエレベーターで降りてこられますよ。

本当に真剣に検討していたのだから、くだらない営業さんの書き込み本当にイラつきます。〇〇駅まで〇分！とか乗り換えしないでそのまま急行に抜かされてノロノロ電車に乗る？朝のラッシュ時はアプリの様にスムーズに着きません。乗り換えなしでも車内アナウンスで本日遅れてます！みたいな…いつもでしょ。
休日都内に出る時に渋谷も新宿も一本！若者なのかと思いきや子供の為に江ノ島も。家族構成が分からない。説得力なし。

エレベーターだって2〜４階は使用しないと仮説それもおかしい。同じ階で乗りそうな人をドアを開けて待つとか時間がかかる事だってあるでしょう。そんなに計算通りにエレベーターは動きませんよ。なんだかあまりにもイラついて新しい事、古い事に関して書いてしまった。

とにかく、営業コメントやめてください。買う気なくなります。

おそらく値段が思ったよりかなり高かったので、一言いいたい人も多いのでしょう。

722の続き

数回モデルルームも見に行き、一番広い4LDKを検討していました。1回目に聞いた値段よりも2回目にちょっと高くなり買う気が無くなって数週間後、3回目に一番安くなりました。なんなの？

売れないので安くなった？それとも作戦？こんな経験されている方いらっしゃいますか？

>>721
>>722
エレベーターは1階の人も使えますが？
仮定ですので、イライラされないように。

>>718
称賛が出たときだけ、他人の投稿に連投の疑いの目ですか？
ネガティヴキャンペーンの時は、参加されるのに。
営業ご苦労様です。

>>711マンション検討中さん のような必死な営業コメント(仮説も都合良く解釈)を見て購買意欲が下がりました。
駅近の小規模マンションを検討することにします。

>>726 マンション検討中さん
普通はそう思ってしまいますが
ここはネガティブなことのが圧倒的に多いから
そうなるのは必然だと思います。

購入する予定はないですが、
近隣マンションを見ているものとして
客観的にそう思います。
誉めるだけのコメントは違和感を感じてしまいます。

>>727
参考になってよかったです。
自分自身でご判断されるのがよろしいかと。
都合のいい解釈と捉えていだたいたのであれば、都合の悪い解釈も想像可能な有意義な情報だったということ。批判だけする人よりマシかと。

エレベーター問題はタワーマンションと同じだし
駅からの実際の時間と理論上の時間、道のり÷80mの差
についてはどのマンション表記でもあるので
特にずるいことをしてるわけじゃないと思います。
そんなに気にしている人がいるのが新鮮。

>>728
仕方ないことだと思います。
人やものの悪口の方が盛り上がるかと。

連投でも情報が正しければ有意義かと思いますが違うのでしょうか？
連投によって情報が劣化するなんてことが起きるはずもないので、「連投すべきでない、なぜなら違和感がある」というのは何の役にも立たないアドバイスな気がします。
連投についてだけ指摘されるということは、投稿内容が正しいと言っているようなものです。

>>727
私も本気で探しています。
小規模マンションの掲示板では
小規模のデメリットが盛りだくさんで
またネガティブキャンペーンがされています。
でも自分で気づけないデメリットを教えてもらえるのは有意義です。
こちらを立てればあちらは立たずなので
納得できたマンションを購入します。
お互い頑張りましょう。

ここの魅力は駅近、大規模、タワーでない。
ことだと思います。
これは希少だと思います。

新築マンションの購入って本当に疲れますね。
何しろ建ってもいない物件に、絵と図と想像を基に大金をはたくのですから。

ここ、価格も高いですからネガティブにもなりますわ

今安い所があったら本当に教えて欲しい！

5000万くらいで高い高い言ってるのは所詮田園都市線に住むパワーがないのではと思うなぁ。
せめて中央林間くらいならと思ってるんだろうけど、甘いのでは？急行停車駅5分でもっと安いとこなんてないよ。
まあ10年待てば人口減少で安くなるだろうが。

上の方に同意。

８００戸越えの規模ですから、慌てる必要なしです。
棟内モデルルームができてからの検討で、全然いいでしょう。
売り切れるわけないですから、騒音含め、実際の環境を肌で感じてから。

>734

新築マンションの青田売りって、建てているときに販売して完成したら即、引き渡しを代金回収したいって売る側の都合なだけ。高い買い物なのに現物見ないで決めるって変だよね。消費者が意識を変えない限り、変わらないだろうけど。

>>739 匿名さん
慌てることないとは思いつつ。
買ったら永住のつもりなので
オプションなど付けたいと思っています。
間取りや場所もどうせなら選びたい。
売る側の思うツボかしら。

このマンション、徒歩5分と思うから腹もたつのであって、最初からドア・ツードアで駅まで15分程度と
思って購入検討すれば？最上階・雨の日・エントランスから一番離れた住戸だと、そんなもんでしょ。
駅歩15分の大型団地で5000万で魅力があると思える人は買えばいいし、思えない人は別を探すべし。

周辺の環境、マンション西側の横断歩道の信号、普段はイライラしないかもだけど、通勤時はイラつくと
思います。実際に1分チョイだけど、待ってみれば？でも赤信号無視して渡らないでね。車の人に迷惑だから。

雨の日の買い物、恐らく殆ど全ての人が車利用と思います。ロピアは西側の道路、北進での右折入庫禁止だか
ら、相当に遠回りになりますよ。一方で、コーナンと林間モールは左折入庫オンリーだからスムーズに買い物
行けますが、雨の日は道路が混んでるから、コーナンはともかく、林間モールは下手すると10分くらいかかっ
ちゃうかも。鶴間のヨーカドーや市役所、市立病院は30分は最低かかると思っているとイライラしないで済み
ますよ。

幼稚園と学校、キャパ足りないから、結構キツイかも。久々に昭和時代の1学級40-50人、体制になる？
運動会のとき、保護者の座る場所あるのかな？あおの運動場で。

通勤時のラッシュ、相応に覚悟してください。小田急はわかりませんが、田園都市線は7時以降出発分は時刻
表通りに運行される方が珍しいです。必ず遅れます。長津田からの急行乗り換え、座れなければ、時間かかっ
ても始発からの各駅の方が疲れなくて済みます。ピーク時に田園都市線で立って乗るのは、長津田渋谷間でも
勘弁です。これも実際に経験してみれば？特に雨の日。

年に数回の大雪の時は、数時間遅れも普通。電車内の「ご迷惑おかけして申し訳ありません：アナウンスが妙
に腹だたしいです。

800戸を超えるマンション管理組合の運営、住民のみなさんが積極的に参加されないと、大変なことになりま
すよ。「たくさんいるから、一人暗い出なくても…」たぶんみんながそう思うのでは？となると、長谷工の思
うままになって、ちょっとした修繕とかも結構高い業者になっちゃう。相見積もり取ると、すぐにわかります。
50-100戸位だと、マンション管理組合もそこそこうまく行きそうだけど。

入居する人たち、色んな人がいるから、それも大変だと思います。あと、それだけ人が多いと顔見知り以外の
人も多くなるし、屋外の共用施設やゲストルーム等々、トラブルのネタ、常時多くありそうですね。住民のみ
なさんでがんばってくださいね。あと、部外者の侵入も多くありそう（屋外共用施設の夜間利用等々）なので
監視カメラは多く配置してください。ペットの糞の問題や、駐車中の車へのイタズラが結構多いですよ。

>>742 中林住25年さん
中央林間に25年間住んでいるのですね。
どうですか。
これからも住み続けますか。
別のところへ引越したいですか。

短所がまとまっていて参考になりました。
ありがとうございます。

どの大型マンションでもエントランスから部屋まで遠いので
別に腹はたちません。

国道の信号は3分くらい待つこともあるので
一分ぐらいはイライラしません。
信号無視のようなモラルの低いこともしません。

雨の日に車の混雑は当たり前なので気にしません。
首都圏って一通が多いし、別に構いません。

児童が増えても豊洲ほどではないでしょ。

ダイヤより遅れているだけで結局ドンドン電車来てるし、
都会だなーって思ってます。

大雪の日は沿線関係ないかな。
大雪の影響を受けない沿線があったら教えて欲しいくらいです。

大型マンションの管理組合の問題はここに限ったことではないと思ってます。
大型マンションのトラブルのネタはあるでしょうね。

戸建てのトラブルのネタもきつそうだし。
小型マンションは管理費が高いし。

日常生活でもイライラしやすいのですか。
悪いことばかり目につきますか。
大変そうですね。

田園都市線は首都圏でもブランドイメージ評価高く中央林間を始発として踏切も一切なく渋谷からは半蔵門線に乗り入れアクセスに乗り換えいらず、街開発するために整備された鉄道と言っても過言ではなく子育てしやすい環境も揃っているところが多いとききますが
踏切がなく地下を多く通るため複々線化には膨大な事業費がかかり通勤ラッシュ時の鉄道輸送能力キャパの問題が今後ますます顕在化していき、田園都市線27駅のうち長津田より都内寄りは電車超が重なるほどの満員となるのが目に見えていますが、本当に何も対策しないんですかね？高齢化が一気に顕著化する2025年まで何もしないとか？

742さんと743さんは全く逆の性格のお方のようですね。
マンション購入検討で、何回か足を運びましたが、実際には
1、学校（中央林間小学校）まで、自分の子供が徒歩で行くにはちょっと距離があるのと、やはり交通事故の問題
がありそう（低学年です）
2、車の渋滞は気になりませんでした。近くのスーパーには徒歩で十分行けますし、晴れていれば自転車でも大丈夫ですから。重いものや嵩張るものを買うときは、月にそんなに多くないですから少しくらい渋滞しても車の中で
家族で会話でもしてれば十分に時間を潰せるかと思いました。
3、信号の赤待ち？3分待たされるとどうかな？実際に通勤で少しでも早く行きたい時は多少はイライラするかも。
でも1分程度なら今住んでるとこでも普通にありますし、踏み切りよいはマシだと思いました。
4、大型団地については、やぱｐりここが最大のネックになっていまして、以前に住んでいたタワーマンション（
転勤族の人が海外に行っている間、賃貸させてもらいました）も大人数が住んでいて、組合の帰りの理事の方？エレベーターの中で愚痴ってるのを聞いたことがあります。また、朝のエレベータ待ちも毎日となるので気になると
ことです。ベランダの喫煙や、敷地内のペットの糞、ゴミの出し方マナー、大勢が住めば住むほど、組合の管理は
大変になると思いました。半分くらいならすぐに決断できるのですが。もうしばらく色んな方からのご意見を聞いてみたいと思いました。

>>744 検討板ユーザーさん
ドレッセたまプラーザの掲示板でも田園都市線なんて乗るもんじゃないという
書き込みがたくさんありました。
ネガの書き込みばかりでしたが結局順調で完売までもう一息みたい。
あんまり必死で田園都市線を否定すると憐れさが滲みでていましたよ。

田園都市線も含めていろいろ見て検討する時間はあります。
気になるなら他の沿線にしたらいいと思います。

こっち側でマンション住戸が大量供給されて電車利用客が増えると、たまプラあたりの人は電車の混雑が増して嫌でしょうね。二子玉川あたりの人は今以上に混んでも渋谷に近くて電車乗ってる時間自体がそれほど長くないからね、あまり気にしないかもしれない。

>>746 評判気になるさん
>>747 匿名さん
ご見解ありがとうございます。
当方、中央林間住み都内通勤4〜5年になりますが、長津田より都内寄りにお住みの方には大変申し訳ないのですが、長津田始発で座るか、もしくはベストポジションにて立って通勤出来ているため、
殺人的混雑の影響はあんまり感じないんですよね。。
渋谷〜表参道で、かなり降車されますし。

一応、殺人的混雑のページについて抜粋しておきます。
だいたいその通りかとは思います。
__
田園都市線の名で一般的に連想されるのは、朝ラッシュ時の殺人的混雑である。PanasonicがノートPCの実地耐久試験を行う路線としても有名。
しかしこの情報は厳密には正しくない。正確には、渋谷駅で降車するための乗客が特定の種別、特定の号車に集中することによって殺人的混雑が起こっているに過ぎない。
急行廃止によって「ずいぶん楽になった」「ぜんぜん変わっていない」と、評価が二極化しているのはそういう事情である。
…とはいっても、渋谷駅の構造そのものが原因と言われたらそれまで。東横線の渋谷を比較材料にすると、田園都市線の渋谷が狭いことは事実なのだから。

ちなみに田園都市線の混雑のピークは1985年（新玉川線時代）の225%と、当時の私鉄ではダントツ、国鉄並の酷い値であったが、それ以降は迂回路線の拡充、編成の延長や本数の増加で減少の一途をたどり、最新値は2011年の181%でJR含む全国15位。ちなみに似たような路線環境を持つ東西線はその統計でも未だワースト3の199％である。なお、ワースト1は200％を超えた両国のあたり。
東武鉄道との直通運転が開始された際、一時的に混雑が5%ほど悪化したが、そのことがマスコミによって過剰に喧伝されたため、一般人はおろかそこそこのマニアでさえ、今でも田園都市線が国内最過酷な路線であると誤解している者が多い。
181%でも十分酷い？ごもっとも。
だが、それで恐れていたらJR東日本の多くの路線や小田急小田原線、相鉄本線の先頭車(横浜方面の1・2号車、海老名方面の9・10号車)には乗れないから。
更に田園都市線は、朝は上り、夕方は下りが混み、反対方向が空くが、小田急や相鉄は朝夕の上下線とも混雑する。

又、混雑が酷いだけでなく朝ラッシュの遅さにも問題があり、朝ラッシュは京王線に次いで遅い結果もある。(逆に早い路線は北総鉄道やJR各線、西武池袋線等。)
特に二子玉川駅～渋谷駅では準急になったせいか、渋谷駅に到達するまでの混雑が長く響きやすい。
その為、品川駅や目黒駅、大手町駅(東京駅)に向かう際には東急大井町線経由を利用する事を推奨する。(運賃も東急区間が長いため、こちらの方が安い。)
朝ラッシュの遅さに関してはこちら

https://dic.pixiv.net/a/東急田園都市線

>>748
小田急線の情報は古いですな。
複々線化が開通したことが昨年の日経新聞に全面広告に載ってましたから。広告内容は「新聞も広げて読めるようになった」みたいな感じでした。
ですので、小田急線沿いの物件は、今、複々線化によるアドバンテージが生まれているわけです。
田園都市線のブランドイメージにはまだまだ及ばないながらも。

私は８年ばかり、田園都市線ー大井町線で通ってます。
混雑の一因はスマホです。立ちスマホのおかげで、空間を取るため、通路の真ん中に入れない事が多いです。
おかげで、ドア付近だけやたらと混むのです。
混雑時のスマホを禁止にすれば、かなりの混雑緩和になります。

>>749
田園都市線沿いは街並みが綺麗なのは事実ですがブランドイメージだけでなく実態とのギャップも納得できるかちゃんと見極めるべき。小田急も人気の駅が多くあり魅力的。ただ町田は治安が...
https://tokyo-calendar.jp/article/5866?page=2

最新のランキングでは田園都市線は首都圏で8位の混雑率みたいですね。私鉄では東京メトロ東西線、小田急小田原線に次いで3位。しかしながら小田急線は来年春からは複々線化の効果で混雑率が下がり都心までの所要時間も短くなるようなので田園都市線が私鉄2位にランクアップする可能性がありますね。西武、京王、京急、東武、京成より上、そして来年には小田急も抜きそう、そんな状況です。

田園都市線在住です。
我が家も工夫しているのでそんなに辛さは味わっていないです。
どうしてこんなにも田園都市線がひどいように言われるか。
もしかしたら、謙遜で「混雑がひどくて」って皆さん言ってるのかも。
中央線の場合「中央線って人気ね。」というと
たいてい「朝の事故が多くて」っておっしゃる気がします。

>>751
青葉台が謎に高いですね。新横浜、横浜へのアクセスや始発で座れることを考えたら長津田のほうが高くていい気がします。

>>754
長津田の駅の周りは、あまり何もありません。
通勤に便利なだけで、買い物も便利とは言えません。

南町田がとんでもなく高くなる予感
先に中央林間を売っておいて、次に、南町田におしゃれな街ができましたとか、やるんでしょうね。
おそらく急行も全て止まるようにするでしょうね。

南町田の営業さんが現れましたね

>>757 マンション検討中さん
営業が出現しましたか。
南町田が高くなるのは既定路線です。
http://machida-road.seesaa.net/article/412848921.html

当方、中央林間在住ですが、閉館前のグランベリーモールは駐車場が平置きのため、休日は常に満車でひどい混雑で南町田悩みどころでした。
しかし本当に便利なところで、映画館の109もあるし店揃いも御殿場の三井アウトレットや、千葉木更津のアウトレットパークにも劣らない店揃いという感想です。
（個人的な感想のため、他の方の感想も調べてくださいね。）
グランベリーモール再開後には、２５０店も出店するようで、立体駐車場にもなるようなので、中央林間から車でのアクセスも快適度が増すと予測してます。
電車でも3分の距離なので物凄く近く、2019年楽しみです。

そういえば、中央林間からも近い座間にコストコもありますもんね。

>>646
>>650
オハナのデベは、修繕積立金30年先まで定額。

東急もそうしてほしいわ〜。契約した後に気づかなかったとかいって未納し出して、ライブイベントとか重なって未納慢性化されても本当に困るわ〜。

契約時に、修繕積立金の値上げについてはろくに説明もしないんでしょう？暗黙の了解とか。
国土交通省のガイドラインに定額推奨とかいって、法的強制力ないんでしょ？
新築マンションのそういう古い体質、本当にやめてほしいわ〜。

長期修繕計画は重要事項説明時に説明がある。ただ、契約の直前だし、他にもいろいろあるから、段階的値上げの問題に気が付くこともなく契約に進んじゃうってのが多いんだろうね。

重要事項説明書は早い段階で入手して、熟読してから契約すべき。あと管理規約（案）と契約書の内容もかな。

重要事項説明を登録の前にやってるデベもあるけど、そのデベも一部の物件だったりする。

>>649
>>656
住宅ローンの利息は増えてしまいますが、元利均等返済方式を選択された方が資金繰り悪化のリスクが抑えられるのでよいかとは思います。
通常、キャッシュを運用に回しすぎてしまうと流動性が低下してしまいますので（キャッシュが必要な局面で、引き出してしまうと元本割れしてしまうようなケースは多々あります）。

もし元金均等返済方式にした場合、元金が早く減り元利均等返済より利息も少ないですが、初めの10〜20年くらい迄は毎月の支払いがかなりきつく、資金繰り悪化のリスクに常に晒されることになるため、もしものキャッシュ（普通預金や現金）を多く持たなければいけない分、運用に回せるキャッシュが減ってしまいます。
したがって、住宅ローンの超低金利の恩恵があまり受けられなくなると考えます。

住宅ローン商品では、途中、元金均等返済方式への変更が可能な銀行もありますから
運用&複利の恩恵によって、キャッシュが潤沢になりましたら、利益確定させてキャッシュのプールを増やし、
途中元金均等返済方式に切り替える事で利息も確実に減らす事ができるかと思います。
（ただし、一回元金均等に変えてしまうと、その後永遠に元利均等には戻せないのでタイミングは慎重に）

また、繰り上げ返済ですが、
住宅ローンが超低金利のうちは、運用&複利の方が優る確率が高いですから、急いで繰り上げ返済するのは賢くないかと。
よく、頭金は多く入れた方がいいとか、早く繰り上げ返済した方がいいとか言われていますが、ちゃんとキャッシュを残しておかないと、本当に返せなくなり大変なことになります。


住宅ローンで35年返済しつつ、住宅ローンより高い金利で資産運用、しかしくれぐれも運用に回しすぎないように、資金繰りを悪化させないようにすることが肝心かと。

ただし、運用に絶対儲かるはありえませんから、リスク分散する事ですかね。この投稿により万が一不利益事項が発生しても、私は責任を負えませんので、ご自身でご判断ください。

>>716
>>720
いい線突かれますね。
きっと今頃、関連会社含め、箝口令敷かれてるでしょうね。

>>760
重要説明事項ってちゃんと宅建なんとか士が全文読み上げないと法律違反になるんでしたよね？
それでも、理解してない気づかない人がいるわけで、本当に古い体質やめてほしいわ〜。

ただ契約時は、手付金を事前に入金済みだったりしますよね？他にもいろいろありますから、長期修繕計画を聞いて、具体的に、どれだけ、値上がりするのか、重要説明事項読み上げられただけで理解できるか？といったら甚だ疑問です。
誠に遺憾ですわ。

重要事項説明って、事実の説明だけで、それがどういう意味を持ってるかの説明ではないからね。

手付金については、本来は契約と同時が基本なんだけど、振り込みの都合で前後する。事前に振り込みの場合、契約に至らなければ返金される。本当はそういうこともきちんと説明したうえで、振り込みさせるべきだよね。

ただ、返金されるといっても返金されるまでの期間の規定はないけど。

>763

以前両親の中古マンションの購入に立ち会ったけど、某大手の仲介業者、他人の資格証を提示して堂々と代理で説明しますなんて言ってた。そんなことがまかり通ってる業界。その頃は宅建業法知らなかったけど、知ってたら仲介料値引きできたかな。

>>759
>>オハナのデベは、修繕積立金30年先まで定額。
購入後は管理組合の責任になりますから、修繕費の補填の保証でもない限りあり得ません。

定額って言葉が独り歩きしちゃってるね。定額積立って計画している３０年は定額となるように設定してるだけ。国土交通省のガイドラインでは、５年ごとに見直して、常にその後３０年の計画を立てるようにってなっている。見直しの際に物価の上昇や建物の傷み具合に応じて積立金の増減はある。

ちなみに段階的値上げ計画の悲惨なパターンは入居後管理組合が予定道理に値上げできずに積み立て不足になって補修できなくなるケース。それだと定額積立だよね（笑）。

販売時に作成する長期修繕計画の３０年目以降に、エレベーター、竪排水管の交換といったそれまでの計画にはない大物が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。覚悟しておかないとね。

中央林間なら購入できそうだと思っていた大勢の庶民の期待を裏切る値段だったので、
営業さん以外の多くの人が怒っているのが、この掲示板の荒れる原因なのだろう。
今時、このあたりで5,000万円位普通だとか、買えないなら本厚木の向こうに行けなどと
言うのも皆営業さんでしょうかね？

>>769 マンション検討中さん
いやいや、
高いのはもともとわかっていたことだし
値段以外にネガティブポイントが多いから叩かれてるんでしょ。

思ったより高かったという庶民は
今はどこも高過ぎて変えないから、
そんな庶民はデベにとって眼中にないでしょう。

まあ、お金がある人でも、
同じ値段を出すならもっと魅力的なところを選びますが(笑)

>>770 匿名さん
連投すいません。
ちなみに>>2を書いたのは私ですが、
当時の予想よりは少し安めになりました。
当時の予想はいい線いってましたな。

そんな高いわけがない、
3000万円後半最多が妥当と言っていた人は
見る目が無さすぎましたね。

>>769 マンション検討中さん
営業さん関係ないでしょ。
周りの相場を見てたら一般人でも相場観は身につく。
なのに勉強不足の人が怒り、
分かっててもの人は愚痴る。

>>772 口コミ知りたいさん
勉強してても愚痴ってる人も多い。田園都市線沿線×東急×駅徒歩5分×大規模という泊もついて希少性もあるっちゃありますし（あんまり言い切ると営業と思われるので弱めに苦笑）、セパルレと同等だと思ってました。

施工が長谷工
800戸の団地
高層階に住んだらドア出て広い敷地を歩いて駅まで15分
大和市
工場跡地

5000万円と強気に出られる理由がわからないです。営業さん、5000万円の妥当性を教えて頂けますでしょうか？
キッチンや玄関が大理石など、上質なのでしょうか？

業者関係の火消しがすぐに入るようになりましたね。
セパルレが中古でも高い理由は、駅近や間取り・建物の風格以外にもあって、
東北地震で計画停電になったときに、セパルレは停電対象区域外だったからですよ。
今後も同様の事故があった場合には、停電対象区域外になる可能性が非常に高いから中古でも人気がある
んです。
万一の場合、エレベータ動かなくなったら、歩いて階段上り下りしてくださいね。

中央林間のマック側のセブン近くのマンション大規模修繕やってますね。ライオンズステーションプラザ中央林間？某サイトの参考査定価格では築14年で坪単価208〜212万の査定ですよ。お値段4800〜5500万。高くても需要があるんですな。
共働きが世間で普通になってきてしばらくたちますから、駅近は需要があり、夫婦で頑張っても良いと思えるマンションに出会えれば良いのではこのご時世。

5000.5000.5000て...
4600台だよ予定最多価格帯。第1期の。

>>774
長谷工嫌いで悪いところばっかり目についている方に、妥当点を伝えたところで、この後の展開は目に見えています。
776件のこの掲示板の投稿を参照いただければ、妥当点もそれなりにわかり、お互い時間というリソースを無駄遣いしなく有意義かと思います。

逆にいいところを一個でも教えていただけますか？
既出の良いと言われているポイントを、まとめるくらいなら誰でもできます。
ただし、見る目に、変なフィルタかかってると、一般的かつ普遍的に良いポイントも、良いポイントでないと判断してしまうことが考えられるため、見る目を養う＝勉強するのは非常に大事かと考えますがいかがですか？

質問に質問で返して申し訳ないです。

>>775 マンション検討中さん
ここがあんまりいじめられてるから、
ちょっとフォローしたら業者サイドって言われる流れ？

文句を言っている人は安くなれば買うのかしら。
安くてもいらないのかしら。

客観的に見ると気になって気になって仕方ないから
絡んでる感じがします。

エレベーターが動かなくなったら歩いて下さいね、、、って
日本中に向かって毒を吐いてどうしたいのかな。

妥協出来ないネガポイントが多くて目立ってますからね。
カフェは早くに赤字になりそうな気がしますがどうなんですかね？

>>780 匿名さん
都心のそこそこの規模の素敵なマンションには
カフェがあるから、そのイメージで作ったのでは？

上手くいくかどうかは住民層によるかな。
街のカフェって朝一は子供を送ったママで溢れてます。
自分の部屋でお茶すればタダだと思ってますか。
いやいや朝から他人を部屋に入れるのは嫌だし、
居座られても困るから外がいいんです。

>>774 マンション検討中さん
774さんは絶対に買わないと思う。
きっと清水建設あたりが作る
小規模
駅近く
港区、渋谷区あたり
元お屋敷の土地
こういうマンションじゃないと納得できないの。

家は一生のうちで何回も買うものではありませんので、みなさん満足いく家が買えるといいですね。
ここのマンション、何度かモデルルーム見たり、現地を訪問したりしたのですが、学校までの距離と通勤時の電車の混み具合（旦那さんは仕事なので、私が平日の実際の時間電車に乗ってみました、東急線の方です）が想像以上だったので、この物件は諦めます。
みなさん、これまでメリ・デメ（どちらかと言うとデメリットの方が多い？）を多く記載していただきありがとうございました。検討の際、非常に参考になりました。

>>783
小学校までの距離気になります。。特に低学年には。
道中はどうなんでしょうか。交通量の激しい道としては、サイゼリアがある通りを、横断するところですかね。それを越えればガードレールもあるようですが、踏切が無いのは当然として。横断するところは黄色い旗で行政の方とかがちゃんとやってくれるのですか？

行政は黄色い旗振りはしていません。
PTAが順番で横断歩道での黄色い旗振りをやっているみたいです。
サイゼリアの通りもそうですが、中林小に行く道は駅までの送り迎えの車や自転車、バイクが多く通ります。
寧ろ、サイゼリアの通りみたいに歩道がない分、怖い感じもします。
うかい亭に行くトラックも子供の通学時間にも通りますし…
緑野小学校でしたら、中央林間の奥（相模カンツリークラブ）の方ですから、車通りも比較すれば少ないように思いますが、残念ながら校区が違うようです。
お子さんの通学には気を使いますね。中学校は非常に近いですけどね。

>>774 マンション検討中さん
凄すぎてスルーできませんでした。
あなたはモンクレで「UNIQLOのダウンは安いのに
どうしてこの店は高いの。金額の妥当性を教えていただけますでしょうか？」
って聞くのかな。
マンション購入に伴う様々な経費にもひっかかるでしょう。
そもそも社会の仕組みに不満がありそうです。

あと質問は掲示板でなくモデルルームで営業さんに
直接聞いた方がいいですよ。

本物件の施工会社の長谷工はUNIQLOなんですか？（笑）

>>787 マンション掲示板さん
長谷工がお嫌い？

数年前までは、長谷工施工マンションは郊外(駅距離問わず)＋元工場地帯＋大規模＝安価物件というのが多かった。中身もそれなり。当時ドレッセの施工は東急建設だったかな？

今回のドレッセは上記方程式が当てはまる長谷工安価型パターンなのに高い。774さんのお気持ち理解できますよ。

他の建設会社だったら即購入決定だった！
と思うほど致命的に長谷工が嫌いなのね。
もう購入の検討板にきても仕方ないでしょ。

新築マンションを見るのが趣味でして。すみませんね。

>>785
特に帰りは小学校まで迎えに行かないと心配ですね

>>789検討板ユーザーさん
代弁頂きありがとうございます。
同意見でした。
長谷工が嫌い、とか単純なものではなく、安さが売りの長谷工で価格が高いと、まずはなぜ？って疑問に思います。
それなりの理由(マンションデザインや建築材、内装の質に力を入れている。もしくは土地が良いなど)があるはずです。理由が無ければ、東急ブランドで価格を上げているとしか思いません。

>>789
その方程式デタラメでは？
長谷工施工マンションは郊外(駅遠物件)＋元工場地帯＋大規模＝安価物件の間違いではないですか？

式の各要素（パラメータ）の根拠も「数年前まで多かった」などと曖昧だと自覚されているようですので、データで証明していただけると非常に有意義な情報かと思いますが可能でしょうか？

駅距離はリセールバリューに影響しますから、その方程式は、何か不具合があるとしか思えません。
納得いただける説明をお願いします。
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html

昨日の中林在住25年さんへのレスもそうですが随分と喧嘩腰の人が多いですね。このような人達が買っていくのでしょうか？購入検討中ですが入居後苦労しそうで心配です。多様な意見があって良いのでは。買いたい人が買えばいいし批判的な人はいずれ去っていくと思います。

>>793 マンション掲示板さん
価格を押し上げるほど東急ブランドが人気だとは知りませんでした。
三菱地所、三井不動産、野村不動産ならブランドパワーが価格に
影響しそうだけど。
でもこの三社が作ったらこの価格じゃ済まなかったでしょうね。

昨日の742中林在住25年さんの書き込みは悪意に満ちてましたねー。
そのあと続いたレスも興味深く拝見しました。面白かった。

悪意ですか。捉え方はひとそれぞれですね。私は中央林間に精通された方の貴重なご意見だと思いました。

>>798 購入検討者さん
797です。
798さんは中林さんの書き込みを精通された方の貴重なご意見と感じたのですね。
でしたら悪意と申し上げて失礼しました。
ただ
検討すれば？
いらつく
待ってみれば？
などなど強い語尾に免疫がないもので
善意から出たご意見とは気がつきませんでした。

>742
>743
>745
多少個人の見解ありますけれどもどれもその通りだと思いましたケド。ええそうです。4年です。