ドレッセ中央林間

>>555 マンション検討中さん
いびつな交差点、車道も横断歩道もズレてますね。
右折禁止よりも、歩車分離にして、車道も広げて右折レーンを整備して欲しいです。
いびつな交差点手前に、建売?一戸建てを建設中ですが、価格が気になります。

南町田にタワーマンションを始め、次々とマンション計画があるようですね。
田園都市線はこのままで。

道路事情について、現状も交えてまとめてみました。ご購入検討の方、ご参考にされてください。

マンション北側道路について
歩道が拡幅されるので、歩行者は雨の日に傘をさしていてもすれ違うことができるようになる
現状みたいに車道にはみ出てあるく人がいなくなるため、車にとっては安全性が増す
一方で、車道の拡幅は見送られるため、北西角の交差点で右折車両が居る場合には北側道路全部渋滞になる可能性も
また、北側道路交差点を右折してロピアに行くのは、ロピア駐車場が土日祝日は駐車場入り口に警備員が配置されて右折入庫禁止となるので、車で行くより歩いた方がストレスが少ない
東側道路については、林間モールが右折入庫禁止のため、座間街道からの車が林間モールに入るために現在も利用中で、土日祝日には相応の混み具合。
座間街道に抜けるために南行する場合、座間街道の信号次第で相応の待ち渋滞が現在もできている。また、林間モールを東側から出る場合、左折出庫が原則だが、残念ながら右折出庫する車が半分以上あり、それらも渋滞の列に加わるため、857戸分の車が北側・東側道路を利用するとなると、相応の混雑は覚悟するべきと思われる。

現在でも、雨の土日祝日には大和市立病院やイオンモールに行くのにひどい時は30分以上掛かる（座間街道の信号も消防署手前から並んだ場合、南行するのに1回の青信号では無理）ため、周辺道路の混雑に耐えられることが最低の条件となる

一度、雨の日の土日にお越しになって、周辺道路を走ってみてください。あと、横浜町田インターや246号も近いようで要所要所の信号で渋滞になるので、遠いです。余程の早朝・夜間でないと30分程度は見るべきです。特に座間街道から旧16号のT地交差点と旧16号と246の目黒交差点での渋滞は混んでない時がないというくらいです。

南町田の方は、二子玉川を上回る規模の作るそうで、東急グループも力を入れ、道路も整備されるようですが、こちらはまずマンションだけ。こちらは、ドレッセと言う看板だけ？

ここが850戸でつきみ野イオンの所は600戸ですか。十日市場にも300戸のドレッセだし、再開発の南町田もマンションができそうなんですね。長津田にもまだ入居してない350戸くらいのマンションがあります。田園都市線の椅子取りゲームとおしくら饅頭がますますヒートアップしそうですね。中央林間～長津田に住む人は座る選択肢があるからいいけど、長津田から向こうの人にはいいことないですね。都内へ通勤する現役サラリーマンには頭が下がります。

街の再開発のこと？

施工会社これであってる？

ドレッセ中央林間…長谷工
ドレッセ横浜十日市場…長谷工
つきみのイオン600戸…長谷工
長津田…長谷工
ザッブルーむテラス南町田…長谷工

長谷工は庶民向けマンション工事では最大手ですからね。

つまり、南町田も、激高くなるということ？！

>>568 マンション検討中さん
オリンピック関連で資源・人件費が高騰するまでは、ここの価格ならば大手ゼネコンが手がけていてもおかしくなかったと思います。
同エリアの数年前よりも坪単価が上がっているか、仕様が落ちている可能性が高いです。
ローンの組める年数、子どもの年齢等、住宅を買える時期は限られているため、五輪後まで待つかどうかですよね。
金利が低いのがまだ救いか。

>>570
消費税増税が控えてますからね
4000万の新築価格なら400万が消費税で必要...
のみならず融資手数料、登記手数料、引越し費用、家具家電にもかかりますからね。
増税後、いくらか住宅ローン減税が拡充されたとしても、家計負担に影響はある気がします
なので2019年をターゲットに新築購入を決断する、というのは、理にかなっていると自分は思ってます、

消費税が10%になるのは2019年10月の予定ですので、ここのI工区450戸の入居開始予定2019年3月下旬〜9月については増税前購入になるんでしょうね。
（増税間近になったらいついつまでに契約すれば増税前で購入できるとか議論が活発化するんでしょうね）

>>564
一応、マンション建てるだけではないみたいです。
マンション周辺道路は残念ながら手付かずになってしまうようですけど、中央林間駅周辺は開発するようですよ（街とリンクリンカーンとかいう謳い文句で喧伝してるのはそのためです）

一応、裏を取ったところ、大和市の都市計画で確かに開発が承認されてました。
都市計画のスケジュールやマイルストーンを見ると、平成30年竣工とあるため、このマンションが建つ時期と重なりますね。

●大和市 中央林間地区まちづくりビジョン
http://www.city.yamato.lg.jp/web/t-soumu/chuorinkan-vision.html
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000108998.pdf

抽出して端的にすると...
・2018年に中央林間とうきゅうがリニューアルオープン→建物内に子育て支援施設や図書館ができ、行政窓口が市民課の「連絡所」から「分室」へ格上げ（都市機能強化）
・駅近くの市営緑野住宅跡地に、屋内スポーツ施設を作り、子供の遊びや球技が楽しめる
・小田急と田園都市線の接続道路が朝ピーク混みすぎのため、小田急の南口と北口しかない改札を、東口改札を新設し利便性向上

>571

間違ってるよ。消費税が課税されるのは建物だけ。

>>560
その通りです。

>>574
いえ。融資手数料、登記手数料、引越し費用、家具家電にも消費税はかかります

http://www.asahi-kasei.co.jp/hebel/smp/shouhizei/bunjou-tateuri.html/

表現がまずかったかな。間違っているのは、4000万の新築価格なら400万が消費税のところ。その他の経費に消費税がかかるのはその通り。

ウエスト街区に入居後、イースト街区が出来るまで1年も工事するんですね。住んでて騒音が気になりませんかね？

>>570
そこを指摘してくださったんですね。ありがとうございます。やはりマンションは建物に課税される消費税があるため、消費増税のたいみんぐは購入価格をおさえたいと考えるなら判断材料ですね

消費税が8%が10%になっても2%増えるだけでは？

>>580
敷地面積約4万平米（延べ床面積9万平米）の大型物流施設が2019年11月竣工と...
東名高速の横浜町田インターチェンジまで3kmの距離と駅近の立地が安定的な収益を見込みる立地と、
ドレッセ中央林間の3万2千平米よりデカイし。、

メリットを挙げるとしたら、物流施設の雇用が大きく見込め街がより活性化され街の再開発が加速するかも？？ただこれは中長期的なメリットであり確証は無いですが

デメリットは既出だ思いますが、すでにひどい座間街道の渋滞がさらに悪化する問題ですね...
国土交通省の指標がそのへんに転がってましたが、
物流施設が立地されると、周辺地域の渋滞損失時間が悪化し、車の走行速度が時速1.4km悪化し、事故率まで悪化すると
https://www.mlit.go.jp/road/ir/ir-council/traffic/pdf02/3.pdf


というか座間街道はもともと物流施設（●●ロジスティクス座間事業所とか）結構ありますからすでに激混み慢性的な渋滞ゾーン...

もう座間街道の地下に道掘ってくれればいいのに。。

>>565
といはいっても、中央林間は1日20万人が利用する神奈川県の中核の駅であり、すなわち通勤利用者にとって田園都市線沿いの住まいの需要はまだまだある、と売主達は見込んでいるのでしょう。

ブリーズコートの10F（高層階）が250万円〜価格を抑えた模様（4700→4400台）

今日、大和市で立てこもり事件がありましたね。
大和市の治安は良いのでしょうか？不安です。

>>586 マンション掲示板さん

1月にも立てこもり事件ありましたから頻繁に起きてるなと。大和市のイメージは悪くなりましたね。

>>584
売主は、通勤手段までは関心が無いのですね？
座ろうなんて思わなければ、小田急もありますがね。
快速急行（通勤時間帯はとても遅い）なら新宿まで直行・・・私は御免ですが。

治安が良くないのは、大和駅周辺で、町田駅同様、古い街にはいろいろありますよね。

1月の立てこもり事件とやらは中央林間駅の近くですよ！まあ、色んな人が居ますね。

色んな人がいますね、で簡単に済ませてたら今後何十年と住み続けるのに不安でなりません。
大和市の治安は良くて安心して暮らせる街なのでしょうか？

中央林間駅は比較的新しい住宅地なので、大和市では治安は良い方だと思いますよ。
南林間駅は４０年前は商店街も活気があり良かったのですが、寂れてしまいましたね。
大和駅は古い街で、以前は良くなかったですが、再開発で良くしようとしていますね・・・

ただ、お城のようなマンションが出来ると、その中と外で格差が生じると、不安ですね。

お城のようなマンション？笑
857戸で3000人位が住むのだから問題は確実に出てくるでしょう。
例えば、バーベキューが頻繁に行われると騒音とか煙の迷惑、部屋に匂いがつくから窓が開けられない、洗濯物が干せないとか。

そもそもバーベキューは家なんかでやらないよ。煙、騒音で近隣の迷惑になるから近隣でやって欲しくない。BBQは河川敷へ行ってやるべき。

実家が千葉なんであっちの物件板を覗いてたりするんだけど、新検見川の入居済み物件ででBBQコーナーは問題になってる。売る側は販売の時に売りにするためにこういった共用設備設置するんだけど、入居後に問題になるケースって結構ある。売った後のことは知ったことではないってことかな。

パーティルームもその例。都心のタワマンだと、業者が住民の名義を使って借りて、お見合いパーティーとか。まあ、郊外だとそんなことしたって人は集まらないから心配はないだろうけど。

>>593
アメリカかぶれの人が、家でBBQをやって友人を招待するというのは、都内などで時々耳にします。
広いベランダのあるマンションでやって大騒ぎとか（笑）
それがスタイリッシュな生き方に見えるんでしょうね。

>>586 マンション掲示板さん

純粋に疑問なのですが、立てこもり事件と治安の良さ悪さ、ってどんな風に
関連するとお考えなのですか?
昨日の事件は元夫婦、1月の事件は母娘、でした。

>>596 近隣住民さん

ただの荒らしだと思います。相手にされなくていいでしょう。

>>585 マンション検討中さん

販売開始早々250万値下げ？！なんて雑な売り方でしょう。中央林間は程良く郊外でのんびりしていて住みやすい街だったのに、それをぶち壊すような超大規模マンションを作り開始早々値下げ。やりたい放題ですね。これでは中古市場も荒れるのでは？ドレッセ中央林間の建設には怒りしか感じられません。

>>596 近隣住民さん
その地域の民度を知るのは大事、実際に事件を起こすような人が近くにいるのは困る

民度とか言って上から目線な人は中央林間みたいな田舎は似合いませんよ
最低でも青葉台のマンションくらい買えば良いのではないでしょうか？

10月下旬から第1期販売開始される模様。価格は4000万〜6700万で120戸の模様。

1/4か、好調とはいいがたいかな。

確かに大和市でこの価格の物件を購入すると、周辺との民度のギャップに驚くかもしれないですね。
数年前まで大和市は暴走族が多くて有名だったりしましたし。今はどうだか知りませんが。

>>601
第１期はとりあえず完売しそうな戸数というのが、この業界のお約束でしたっけ？

モデルルーム&営業員のキャパの問題もありそう

>605

苦しい言い訳。時間をかけたらコストがかかるだけだから、売れるのなら売れるだけ売るよ。見込みが立っているのであれば、モデルルームや営業の体制なんて準備すればいいだけのこと。

第1期がそんなにポイントだとは知らなかった。同じ郊外のマンションで南町田とか東林間の第1期もボロクソ言われてたのかな。

竣工時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。売れ行きって重要だよ。

２期以降だとそれ以前の販売状況で判断できるけど、１期の場合、販売戸数と販売までの期間で判断するしかないんだよね。

>>602 匿名さん
戸数が多いから急いで買わなくてもいいと、様子見の人もいそうですね。
800戸超で竣工前完売はよほど人気物件でないと今の御時世はありませんし、マンション内のマナーが心配な方は竣工後に買う方法もあります。
部屋は限られるかもしれませんが、共用部の使われ方、廊下の私物の有無、住民間の会釈、住民の雰囲気などは確認できます。

ウェスト街区とイースト街区で、入居が１年ずれるから、待って、実際の状況を見るってのも手でしょ。

ゴミ捨て場を見に行くのが最初かな。

「つきみ野イオン跡地」、600戸計画あり。
短期完売めざして、さらなるお値下げを！

立地的にはセパルレが似ている部分が多いか。セパルレの中古物件出てるけど4ldk4000万後半とよいお値段。管理費が1万円きるのは築16年の管理組合の歴史が物語っているよう、セパルレの近くを通るときカフェが運営されてるのをよく目にする。
個人的にはセパルレ良いなーと思っていたので、ドレッセ中央林間も検討に値します。

>>612 マンション検討中さん
セパルレは築年数の割に高い。どっちもどっちかな。

建築士は一体何を考えてこんな設計にしたのかね。
空間があまりにも中途半端でベッドが置けない部屋多数だし、家具の配置もものすごーく限られる。
カウンターキッチンも収納が目の前の高さまで来てるからしゃがまないとリビングが見えないし、
洗面所の収納も少なすぎ＆メタルラックとか置いたら超狭いという謎仕様。
あんなに広い土地があるのに、どうしてここまで機能性を排除した設計にしちゃったんだろ。
大手が手を組んでうんたらかんたらとか言ってたけど、だったらどうしてこんなしょうもない設計が通っちゃったのかと。
引っ越してどう暮らすかのビジョンが全く見えなかった。
これはちょっと酷いわ。

>>614
リビングが縦型か横型かによって家具の配置スペースのイメージが変わってきますし、実際は73タイプからルームタイプ選べるようです。モデルルームは横長のリビングになっていますので、マンションのような青田売りでは確かにイメージは着きづらいですね。

もっと室内の広さや自由な機能性を求めるのであれば中央林間よりさらに郊外がよいかもしれませんね。

この辺であれば同等の価格で、南林間の4ldk戸建が買えるので、そういったものが選択肢になるかと思われます。

私は設計建築の素人ですが、73プランを見て、酷い設計とは思いもしなかったので、
具体的などの辺がひどいのか、解説いただけると有意義かと思われます

>>612
セパルレってもう築16年になりましたか。
そうすると大規模修繕が１回終わったところですね。

中央林間の徒歩5分立地の分譲賃貸見てると、2LDKで毎月の賃料11万を超えてくる。価格はこれでfixか。

>614

だから~、ここは実質長谷工。コストダウンしか考えてないよ。

>>614 モデルルームみてきたけれどさん
5000万円する価格だけ高級な長谷工物件に期待してはいけません。
公式HPや東急につられて払える方は購入して下さい。

確かにこのプランでこの価格はないですね‼

しかも、共用部のメリットがマルでない‼

同敷地の建物の影を同じ敷地の建物に落とす設計なんて

日影規制って同じ敷地の建物には適用されないからね。利益を出すために強引に詰め込んじゃう。

>>616
築16年で修繕積立金2万5500円月ですか。
マンションは必然的に当初の２倍、３倍と段階的引き上げされますね

営業にipadで、春分、夏至、秋分、冬至ごとの日照時間を0:00ー24:00のタイムラインで移りかわるシミュレータを見せてもらいましたよ。さすがの南向き住戸比率が95%を超えている実感が湧きましたが、
同じ敷地内の建物で日陰になるというのは、どこのデマ情報でしょうか...？

洗面所について
廊下と洗面所の接続は引き戸なのでスペースを効率的に使える意味でそこは良いポイント。
引き戸じゃないマンションもこの辺りでわりと存在
リネン庫も標準仕様で付く。しかし駅近のマンションはこのブランドに限らず、マンションの洗面所が狭いと感じる人は少なからず存在する。ただ日本人仕様である。リネン庫でも収納不足なら工夫次第で洗濯機の上の空間なども利用
洗面所ゆずれない方は日本のマンションやめて海外いくか戸建注文住宅かあ

ここのバルコニーはどのタイプも広め。最低でも11平米か。857戸見渡して11平米未満の部屋タイプが見当たらない。広くて快適な分、住民のマナー違反（喫煙等）には敏感になりそう
施工会社が庶民マンションに熟練の技術で応えてくれれば結果オーライで良いが、ゼネコンの体制上下請けが不備を埋め込む可能性はあるのか。
内覧会でセルフチェックするとして、
ここのアフターサービスはどうなんですか？

大手ブランドのメリットは、欠陥が見つかった場合など、いざというときの補償が厚い。ただ、マンション業界ではリーマンショックの後に多くのデベが淘汰され、その数は半減したといわれる。現存するデベロッパーはその荒波を乗り越えており、中堅どころでもそれなりに体力のある会社が多い。
ただ大手の施工だからといって欠陥がないわけではないことは、横浜の傾きマンションを見てもわかる（横浜の物件は三井住友建設が施工）。
長谷工は、企画から施工までマンションに特化して業界での存在感を高めており。長施工が谷工したマンションは一度も建て替え事例がないともいわれ、品質には一定の評価あり

プレミスト東林間さくら通り193戸が2019年1月竣工予定。東林間駅徒歩2分。競合物件か。

>>626
大きな病院の横ですね？
この病院自体、東芝病院なので、この先どうなのでしょうね？

>>627 マンション検討中さん
どちらも検討してますが、
どちらかといえば大規模よりは中規模希望です。
プレミストは東芝病院、ドレッセは三菱冷熱、三機と
大規模な土地との隣接はリスクだと思います

>624

長谷工施工だと、内覧会には売り主が出てこずに長谷工社員が対応する。指摘に対応してるとコストがかさむから、のらりくらりとかわして対応してくれない。工事請負契約にはアフターサービス費用も含まれているから、ちゃんと対応すればするだけ利益が減っちゃう。

内覧会の時には売主を出させないとね。契約前に書面で確約させるとか。

価格は一丁前に東急価格だけれど、サービスは長谷工なんだよなぁ。
購入後も出てくるのは長谷工の人ばかり。
5000万円も出してガッカリしたくはないな。

良心的なデベだと、入居直後に担当者が常駐して、問い合わせ対応や簡単な補修はその場でしてくれる。最初は使い方がわからい設備があったり、内覧会では見つからなかった不具合も出てくる。

アフターサービスは定期点検の時といって、最初の点検まで３カ月後放置なんてされることもあり得る。そいういった対応も要確認。

あっ、それから内覧会や定期点検は平日のみ対応なんてデベもある。共働きだで平日もに対応だとどちらかが休まなきゃならない。それだけじゃなくて、契約後の手続きとか引き渡しも同じく。モデルルームは土日オープンしてるのに、契約後は平日しか対応してくれなかったりするケースもある。そういったこと確認しないと。

アフターサービス期間後も、火災報知器の定期点検とかはずっとあるし。

>>631匿名さん
長谷工が終始手厚くサポートしてくれるのですね？

>629
ありがとうございます、 イメージはわきました。
売主にしっかり頑張ってもらいたいですね。

売主の施工会社（ゼネコン）に対する施工管理体制はどうなんですかね？
ゼネコンに工程を丸投げでなく、売主がゼネコンをしっかり管理してコントラクトレポート等とってれば、品質は評価できるらしいですね。

物件概要から2019年2月下旬竣工、2019年3月下旬入居とあるので、ここは普通〜良いポイントですかね
ここの期間で「施工下請け会社がレビュー→指摘対応→ゼネコンがレビュー→指摘対応→売主がレビュー→指摘対応→内覧会→指摘対応」の流れ進むようですから、
売主やゼネコンが独自にきめている品質への姿勢が読み取れますね。

品質に関しては、東急ブランドの基準はあるでしょうし、なにより経営基盤がマンション事業以外にも主力がありますから、一定の信頼はできるのでは

竣工から入居までの時間が他の中規模マンションより短い。
大規模なのに短いということは、
内覧から修理までの時間を十分に取れていないということ。

契約前に確認しておかないと、痛い目見る

施工が長谷工だから警戒してしっかり事前に確認しておかないと痛い目見ますね。
まともに対応されずに、うまくかわされる事が多いようなので。

竣工日の定義が売主チェック&指摘対応まで完了していることを指すのであれば、竣工からの1ヶ月間は内覧会〜不備対〜入居に注力でしょう。

ここの着工日はいつなんですかね？
一般的には「階数＋三カ月」が建設期間に要するとか、無駄な心配かもですが東北復興需要で人手不足による影響とかは受けないでほしいですね。
工程のどこかに遅れが生じて、取り戻すために焦ってコンクリートとか固まめると乾かないうちに次のコンクリート流したりすると空気が入ってもろくなるとか。

一応パンフには、完成時に「建設住宅性能評価」を取得予定と書かれており、
設計図面において住宅性能評価<劣化の軽減に関すること>において最高等級3を取得、とありこれは、通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね７０年ー９０年）まで、構造軀体に関わる大規模な改修工事を必要とするまでの期間を延伸するため必要な対策を講じられていることを意味しているそうです

そうゆうのちゃんと取得して貰ったほうが安心はできますね

建設業は需要あるからなー
http://genba-kantoku.link/useful/2017/04/23/建築施工管理技士の需要の高さとは？しっかりと/

竣工から引き渡しまで一カ月だと、内覧して指摘事項の補修、確認会まで位の時間しかないから、確認会でNGだと再手直しして、再確認する時間取れないよ。どうするんだろうね。

まあ、長谷工のことだから指摘されても対応するつもりはないってスケジュールなんだろうけど。

住宅性能評価はたとえ評価がオール１でも評価を受ければ評価取得物件。評価値を確認しないとね。設計住宅性能評価はもう取得しているはず。

劣化等級って躯体に関する評価。竪排水管は５０年も持たない。ここってスケルトンインフィルではなく住戸内に竪排水管があるから、交換するに支障がある。実際には７０~９０年も住宅としては持たないよ。

>639

補修で職人さんが入って新たな傷ってこともあるんだよね。確認会の時は指摘事項の場所だけでなく、もう一度全部チェックしないと。

>>639 匿名さん
同じく長谷工のオハナ町田も
11月上旬竣工の12月中旬に引き渡しで短い。
長谷工のスタンスが垣間見れますね

長谷工の内覧会って、長谷工が立会いして不備箇所を確認するんだけど、不備箇所を指摘しても長谷工の受け流しスキルが高くて驚きます。

>「施工下請け会社がレビュー→指摘対応→ゼネコンがレビュー→指摘対応→売主がレビュー→指摘対応→内覧会→指摘対応」

契約者と契約関係にあるのは売主だし、上記のようにきちんと売主がレビューしたのちに売主が内覧会で対応するべきなんだよね。そこで長谷工が出てくるんだからきちんと売主レビューをしていないと言っているようなもの。

ちゃんとやっているかレビュー記録の提出も要求するのがいい。

>622

必然ではないんだけどね。

国土交通省のガイドラインでは修繕積立って定額積立が推奨されている。段階的値上げをすると、将来、未納問題を起こすリスクがより高くなるから。でも売る側は新築時の新築時の積立金をを安く見せかけて、これなら払えるって誤解させて売り付けちゃう。

定額積立しているデベもあるし、問題に気付いて住民が早い段階で定額積立に移行するケースも出てきている。小杉のタワマンがその例。

http://www.midskytower.com/50years

ちなみに段階的値上げの一番悲惨なパターンは、管理組合が計画通りに値上げできず未積み立て不足になって修繕もままならないケース。売る側は売った後のことは知らない。

それでも最初の１００戸位は、直ぐに売れるでしょうね？
たまプラ、宮崎台ー＞青葉台ー＞長津田と買えなかった人が、まず妥協して買うのでしょうね。

お金やマンションの知識をしっかり蓄えて置けば、発想の転換で自分自身で対応策は打つことができるかと。

入居した瞬間に、毎月5000円程度の定期預金などを組み、きたる修繕積立金値上げへの耐性を整えておくことは、安心できるマンション暮らしに非常に有効でしょう。

慌てん坊の困ったちゃんにならないために。


インフレリスクまで想像力があるのであれば、
10年もの国債とかでお金も増やしていけるし。

子供が産まれたら、学資保険は入る人は多いと思うが、
修繕積立様保険を開発すれば〜、マンションに限らず戸建購入者にも売れると思いますがねえ。、

賢い人は、生命保険で毎月5000円を5年間積立。きたる5年後の修繕積立金上昇に余裕ができる、
http://www.meijiyasuda.co.jp/sp/find2/light/list/jibunnotumitate/index...

賢い人はわざとキャッシュを残して、あえて35年超低金利ローンを毎月返済しながら、住宅ローンの金利より高い金利の金融商品に毎月掛け金を投資、金利上昇時に利率も上がる金融商品なら最高。

まあ、タワマン程、修繕費はかからないでしょうが。
共有部については、５年もすると、色々と問題が出てきて、管理組合で使い方を考えることになるでしょうね。
受益者負担ということで、ただではなく、多少でもお金を取ろうという方向になるでしょうね。

今は、個人用生命保険で、最低利率保証してくれる保険も利率が0.5まで下がってしまってるから住宅ローンより弱い、のでちょっと頭を使わざるおえない

管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようですが、

http://www.seiwa-insurance.jp/owners/life/


年利0.4%程度で運用できる、管理組合用の安全度がかなり高い（元本割れリスクほとんどないと言われる）金融商品は、実際あり。

→マンションすまい・る債
住宅金融支援機構が発行する債券、
https://replacesupport.com/reserve-operation


ただ、日本人は貯金好きだから、まじめに普通預金しかしない人は5割以上いるものだから、
少しでも元本割れリスクがあるのが怖いと思う人は多いのかもしれない、、、

>管理組合が、集めた修繕積立金を国債で回す、、という事例はかつてないようです

んっ、今のマンション国債とすまい・る債で運用してるけど。入居して１年目の管理組合総会で決めたらそれが普通だと思ってた。ちなみにこのマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だけで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にその銀行が破綻したら・・・。

857戸の規模は、前例もあまり無いような規模なので、正直、どうなるのか誰も解らないのですよね？
管理や修繕、管理組合の維持も。そのあたり、引き渡し後は全て管理組合にかかって来ますからね。
マンション買い替え組としては、不安が一杯です。
でも、ここは一次購入者がターゲットですかね？
東急線の駅や車内で広告を良く見かけますが。

>このマンションの規模だと入居時の修繕積立一時金だ>けで、銀行預金だとペイオフの上限を超える。ただ、>最初は銀行預金なんだよね。ペイオフ対策する前にそ>の銀行が破綻したら・・・。
ペイオフって、同じ銀行でも口座単位で1000万上限ですよね？いくらなんでも管理会社にノウハウあるのでは？複数口座開設しておき、1000万未満になるように振込先の旗ふりを管理会社がするだけじゃん。

あ、同一銀行だとだめっぽいですね。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/05_kinyu/05_kinyu_03.html
同一金融機関に管理組合の理事長、副理事長、理事名義でそれぞれ通帳を持った場合でも、管理組合としてはそれぞれを合計した額がペイオフの対象となります。

>>649 マンション検討中さん
この場合の、ローンですが、
元利均等返済、元金均等返済のどちらを前提としておられるのですか？

第１期募集のチラシが入っていました。ガーデンに面した側がお勧めのようで5,000万円手前。つまり、購入した場合には、消費税８％と修繕積立一時金で5,200万円とか超えちゃうってことですかね？

マンションの説明聞いて来ました。

説明聞いて、なるほど、と思った点をいくつかあげます。

１. 急行も止まらないのに何故か土地代が高い東急田園都市線つくし野やすずかけ台より、始発で急行に乗れるここの方が、東急沿線ではコストパフォーマンスが高い気がしました。

２. 東武東上線との接続によって遅延する事が多くなった東急田園都市線だけでなく、複々線化をして沿線住民のために設備投資をしている小田急も使えるのは、片方の線が止まってしまった場合なども代替が効くため、通勤を前提として長期的に住むには安心感があると思いました。新宿にも渋谷にも一本で出れるというのは大きいです（週末に都内に遊びにいくにも、山の手線の乗り換えがなくて便利かと思われました、というか、聞いていて納得してしまいました）。

３. 中央林間駅には、小田急線の片瀬江ノ島行きの急行が止まるため、 週末に子供つれて気軽に江ノ島に遊びにいけるのは魅力を感じました。東急沿線は観光地に繋がっていませんが、江ノ島や箱根に繋がっている小田急線にも乗れる事で、通勤と観光の両面を享受できるのは人生を豊かにしてくれる気がして良いと思いました。

お父さんさえ通勤に我慢すれば、良いってことかな・・・

>>658

深夜まで営業お疲れ様です