ドレッセ中央林間

>>420
>>施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
そのような場合には、何と表示されるのですか？参考までに。
中古物件の方に回るということでしょうか？

未入居です

レインズでは新築じゃないから中古

>>403 マンション検討中さん
建築費高騰のため、デベは長谷工を採用しても販売・管理は財閥またはメジャー7というマンションが多いですが、管理が長谷工の理由はあるのでしょうか。

大和市
団地(857戸)
長谷工
この条件で5000万円を越えるのが、かなり強気な価格設定だと思います。
東急ブランドというだけで、1500万円くらい高く感じます。

中央林間なら3000万円でしょ

今は金利0.6％くらい？だから100万借入で月の返済2,640円（35年ローンの場合）
5000万円で月132000円＋管理費・修繕金
返済総額55446068円

購入時金利が1％位になっていたら･･･
100万借入で月の返済2,822円（35年ローンの場合）
5000万円で月141100円＋管理費・修繕金
返済総額59279996円

大和市の価格ではないですね。

広い庭園を含む共有部分を、どのように評価するかなのでしょうかね？
それに賛同する人は購入するでしょうし。

通勤時間帯に、特急でも走らせますか、東急さん？

>>425 マンション掲示板さん
神奈川だけでなく東京も含めて探していますが、ほぼ全ての物件で「以前の相場より3割くらい高い」と評されています。
資源高で割高傾向なのはどこも一緒なので、今買うか、後で買うかは賭けだと思います。
首都圏がいつから下がるかは謎ですがね。

さすがに857戸の大規模マンションで坪220前後は無謀ｗ
新築の高騰は分かるけど、近隣新築マンションと比べて坪単価が高すぎる。
ただでさえ小学校からの距離というネックで購入を断念する人がいるのに、この値段は完全にやりすぎ

強気な価格にビックリンカーン！ですよ。

でも、駅近だし、2路線あるし、東急ストアのところが、小洒落たショッピングモールになったらそれなりに価値がでるかと。

>>432 マンション検討中さん

80邸くらいの規模なら価値は出るでしょう。100邸や200邸ならまだしも、857って。価値どころか不良在庫になるのでは…

80邸ほどの閑静な低層マンションであれば、5000万円でも許容範囲でしたね。
857戸と言ったら、一世帯3人だとすると、2,571人が住む大所帯の団地ですよ。

>414

手付金を払うと、手付解約といって手付金を放棄することによって買主は無条件に解約することができる。売主が破綻するリスクについては、５％以上の手付金を払うと売主に保全義務が生じる。保全の仕方はいくつかあるので、どういった保全をするかは営業に確認。

手付金は一割が一般的で、上限は２割って法律で決まっている。

ちなみに売る主側は手付金を倍返しすることによって一方的に解約することができる。施工トラブルで期限までに引き渡しできないと判断した時に、実施されることがある。

手付金の額は交渉の余地はある。保全される５％＋１円がいいかな。

ただ、大手だと相手にされない可能性は高いけど。

売主事由による解約となる場合は、手付金は倍返しで返ってくるから、手持ち資金に余裕があれば２割払うってのもありかな。

手付金や施工トラブルとかでの引き渡し遅延、引き渡しできないといった契約不履行時の扱いについては契約書で規定されているはず。契約書の内容を早めに確認しておくのがいいかな。

ちなみに契約してしまうと施工トラブルとかあった時、買主の立場って弱い。その辺も把握しておかないと。

昨日の14:00頃に通ったら、
工事現場が水たまりというより池になってた。
いくら工事中とはいえ水捌け悪すぎ。
購入検討者はちゃんと確認した方が良いですよ

857戸の中でも、最上階とかプレミアムの部屋があるんでしょうか。たまプラーザのワイズはやはり最上階はプレミアムで手が出ないほど高かったです。広い部屋で、駐車場の優先権利があったり。ここは、プレミアム部屋はいくらで、何部屋あるんでしょうか？

東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が
家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ
を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、
最悪の場合、乗り残しが発生することです。
駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても
市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ
うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？
800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。
みなさん、よく考えましょうね。

郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。

東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。

朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？

東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。

>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。
無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。

今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。

ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。

>>399 名無しさん

駐車場は10000〜17000円/月（予定）とのことです。

利用料の差は
平置き式＞自走式
となるようです

>440

長谷工ローコストマンションでプレミアはないでしょ。

>447

運用といえば、修繕積立をどう運用するかってのも問題になる。ここの規模だと、入居時の一時金だけでもペイオフ対象の金額を余裕で超える。分散せずに銀行預金なんてことすると、その銀行が破綻したらアウト。

>443

長津田始発は車両基地があるからでしょ。変わらないよ。

昨日の読売新聞に外部コンサルタントをめぐるトラブルが急増という記事がありました。いい加減なコンサルタントが多いいうことです。

>>453 マンション検討中さん
企業で管理職の経験者であれば、外部コンサルを言い方は少し悪いですが有能な手足として使いこなすあたまはあると思います。
何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

もし、外部コンサルやとうなら、まずコンサルスキルの力量をはかることから始まるでしょう。

書類審査やコンサル実績でもちろんふるいに落とす。

まずコンサルの最初の仕事は、管理項目の経費の削減について問題点の本質の分析や改善提案をしてもらい、
無事、経費の削減できれば、その削減分でコンサルへの費用を捻出できる。

これが出来なければ、そのコンサルを切ればいい。
ただし、外部コンサルとの契約書をしっかり確認して、即時解約できるのか、いつなら解約出来るのかを確認して、経費が無駄となるリスクを最小限にすること。

何事も失敗やリスクの確率を下げる段取りで進めるのが重要。

読売新聞の記事は、コンサルのトラブル情報だということですね。
それなら、われわれはきっとめぐまれますよ。
世の中に、コンサルによるマンション管理実績が蓄積されれば、トラブルが起きる数だけ、人は痛みを避けようとし、
より精度の高いトラブル対策集やベストプラクティス集を手に入れられる、
そんな世の中に期待できるということかと思われます

読売新聞の情報は、逆に捉えるといいニュースです

やたら外部コンサルを推奨する人がいるようだけど…
そのコンサルを選ぶのもこのマンションの住人ですよね。
800戸を超える住人の総意で選ばれるコンサルなんて現実問題不可能じゃない？
かといって、業者推薦のコンサルだと意味ないし。
コンサル選定を前提にした話はしていませんので、管理組合と管理会社派遣の社員がまずは住人の大多数の
合意のもとでのマンション管理ができるか否かを議論しませんか？
どうも、コンサル前提で話をされるので、業者の回し者？と思ってしまいました。
マンションは小さな地域コミュニティです。本来ならば住人の方ばかりで取り決めできるに超した事はない
はずです。

長谷工の素敵ネットというやつで、管理組合で行った会議の議事録が閲覧できるとかありますが、誰が、議事録書くんですかね？やっぱり組合に選ばれた人が議事録書くんですかね。。

>>451 匿名さん
ペアオフは1000万が限度でしたよね。この大規模だと余裕で超えてしまいますね。

>>449 マンション検討中さん

高い！大規模だからもっと安いかと思ってた。

>>458 マンション検討中さん
大規模だと一概に安い訳ではないでしょう。マイナーデベは小・中規模しか作れないので、大規模は大手ブランド価格になりますからね。
条件の悪い部屋が増えるから買いやすい部屋数も増える、スケールメリットで管理費が抑えられるというくらいではないでしぃうか。

〉456
ふつう管理会社が書くようです。

大規模だと管理費が抑えられることはよくある事ですが、ここは敷地と植栽の規模・共用施設の多さが仇となって高いんですね。
管理費12400円＋修繕費7800円＋駐車場代10000円〜17000円だと、毎月のローンの他に月30200円〜37200円払わないといけないって、厳しくないですか？
地元の人達がメインターゲットなのかと思ってましたが物件価格も高いし手が出せる人がどれだけいるのでしょう？

修繕積立は段階的に値上げの計画。最初で厳しいなんて言ってたら、積立金が上がった時に破綻確実。破綻して未納なんてことされたら、他人事ではなくなる。マンションって住民同士、運命共同体。

結局、このマンションの売り（長所）はなんでしょうか？

私は掲示板を拝見していても分かりませんでしたので、
教えて頂けると助かります。

>>461 さん
12年後に1回目の大規模修繕と考えると、修繕積立金7800×12×12で112万円のため、消費税10パーセントが加味された金額になってそうですよね。
あと20年後頃に2回目の大規模修繕で一戸あたり132万円税込必要と考えると、5950円の値上げが必要な計算で毎月の修繕積立金は13750円になりますね。
あくまでシミュレーションですが。
世帯年収は700万のラインから子供いるなら800万は超えてこないと資金繰りができなくなるリスクがありそうな感じですかね。

修繕積み立て、多いに越したことはありませんが、800戸を超えると未納者が出てきませんか？
未納者が出た場合、最初は管理組合の理事が未納者と交渉することになります。拉致があかない場合は
管理業者（長谷工？）の社員さんがやってくれますが。
実際に大規模修繕が始まった時にお金が不足することのないよう、途中で増額の話は理事会に振られる
と思いますので、ある程度は余裕のある資金計画が必要でしょう。

管理組合の役員会の議事録は原則組合理事の書記が作成し、理事に回覧して中身を証査してもらった後
に回覧する手はずだと思います。理事会議事録を社員に作らせたら、端々を都合いいように書かれちゃ
いますよ。総会の資料はBS・PLは社員が作ってくれますが、年間のまとめは組合理事の書記が作成後
に理事長回覧、社員に渡して製本といったはこびの筈です。800戸を超えるマンションですから、管理
組合もしっかりした人がならないと、大変なことになりますね。決まりごとは恐らく掲示板に張るので
しょうが、同時に各住戸に回覧します。回覧も回るのに時間かかりそうで、早急に連絡しなきゃいけな
い事象については、通信手段を検討する必要がありそうですね。（掲示板なん見てなかった…みたいな
苦情？結構でますから、回覧で押印させて担保するんですよ、大事なことは）

組合の余剰資金（積み立て金）については、面倒くさくても複数の金融機関に分けてペイオフの上限以
内での管理が必要です。万一のことが起きた場合に、住人全員の賛成でペイオフ以上の額を預けたのな
らいいのですが、一部でも反対があった場合には揉めること必至。管理組合の会計さんも、結構大変な
仕事になりそうですね。これも管理業者の社員は絶対にやってくれませんから、住人の方から選ぶこと
になります。自分からやりたいという奇特な方はそうそういませんから、全員が順繰りになっていくん
でしょうね。

快適なマンションライフを過ごすにはそれ相応の役回りに対する覚悟も必要です。管理組合の役員にな
ると、その年は毎月2日程度は休日がつぶれますし、大規模修繕や大型の案件が勃発しあ場合には結構
な日にちがつぶれますので、相応の覚悟はしておきましょう。

管理組合からの連絡っていまどきマンション内のWEBでじゃないの。紙で回覧なんて時代遅れ。

修繕積立金は管理会社が代行収納するから、最初は管理会社が銀行に預ける。その時、ペイオフ対策をしてくれなかったらアウト。管理組合で管理の仕方は変えられるけど、最短で最初の管理組合総会を待つことになる。その間に破綻したら、大変なことになるから管理会社の方針の確認は必要。

掲示板見てたら買うのやめようかなって思ってきた。

>>469 マンション検討中さん
やめた方がいいと思いますよ。良いマンションは他にもありますから。
よっぽど中央林間に住みたい人以外はホントにオススメできないマンションです。
大量に売れ残ったら本当に

ちなみに長谷工施工のオハナ町田は
竣工の1年前から約500万円引きしてるみたいです。
ここも売れ残って絶対にそうなりますよ