ドレッセ中央林間

大手の場合、値下げはあっても竣工後。それまで待てるかってのも判断材料かな。プレゼントだと家具や家電ってパターン。

一般的に値下げをするタイミングとしては、竣工前後か、新築と謳えなくなる竣工から１年目の少し前。

入居が2020年3月だと消費税増税の影響かあるってことですか？
その頃の金利がどうなってるのかも気になりますね。

なるほど！
でも仲介手数料は掛からないでしょ？
販売代理って

前回の増税の時は、増税前に契約だと、引き渡しが増税後でも増税が適用されないって特例があった。たぶん、そういったことが決まるのは増税の前の年末の税制大綱で。

まあ、第一工区なら増税関係ないでしょ。第二工区は増税前に完売しないと、その後は売れ行きが落ちるのは確実だから長期に売れ残るかも。

>353

新築の場合、販売費用は売主が負担。といっても販売代金に転嫁されているだけだけど。

転嫁されてるというか販売チャネルを増やさないと大規模は厳しいってことだよ。
ある意味利益を削っているぶんだけ代理店が吸収している。

販売代理に長谷工アーベストが入ってることからして、ここは完全に長谷工物件だね。

ちなみに東急電鉄は販売部門を持っていないので、系列の東急リバブルと、東急ライフィアが販売を担当する。厳密にいうと東急リバブルは東急不動産の系列だけど。東急ライフィアは規模が小さいから大規模物件の時は東急リバルるが担当したりする。

近くの中古が結構売りに出されているので、予算からそちらも検討中。

再開発がこれだけあるということは、見捨てられていく場所もたくさんあるという事か？

ここが見放されるってことも考えられる。慎重に判断しないとババをつかむことに。

マンションを１０年ごと位に買い替えていたバブル期とは違い、今や相当長い期間定住するかもしれない時代ですからね。

お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？
出っ張ると邪魔ですよね。
体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。

今のマンションにヘルスメータスペースあるけど、奥まで隙間になってるよ。

指摘されてみてみたら、確かに埃が溜まってる。今度、掃除しないと。

お、ここもなんちゃって徒歩５分物件だね。

徒歩５分以内でネット検索時に引っかかることが売手側にとって超重要。
１０年後の中古物件販売時でも大切なポイントになるからね。

朝はエレベーターも混んでて、待ち時間も結構あるから、玄関から駅のホームまでは１５分かな〜、雨の日は２０分くらい？
４人家族なら往復で合計１２０分／日、雨の日なら１６０分／日。

駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までだから、表示としては正しい。大規模だと、敷地に入ってから部屋まで時間がかかるってのは別の話。

エレベーターは８５０戸で８基。これをどう評価するかだね。一般的にタワマンみたいにエレベーターがエレベーターホールのように一カ所にまとまった場所にあって協調動作する場合１００戸に１基が目安、そうでない場合は50戸に１基が目安とされている。エバーコートとディライトコートはエレベーターが2つ隣あってるから、協調動作するなら目安通りなんだけど、ブリーズコートとエアリーコートは棟の両端にエレベータがあるから目安の半分。

あと、エアリーコートは共用廊下の部屋とは反対側にエレベーターがあるんだけど、その他の棟は部屋に隣接してエレベーター。音とか振動の影響があるかも。

まあ、長谷工だからこんなもの。

エレベータ、カレントコートに１基あるからトータルで９基だね。まあ、目安に対しては336でコメントした通り。

>>364
表示されてるのは敷地の端までの時間で、信号待ちの時間も含まれてないとなると確かになんちゃってですよね。
敷地が広いから奥にあるエバーとディライトコートはさらにかなりの時間をロスしますね。
隣の工場が大きいので肝心の南側の眺望は工場しか見えないのかな？

駅とは反対側が入り口で、敷地までを表示ならなんちゃってだけど、ここはそういった悪質なことはないと思うけど。

筋違いな駅徒歩でネガってるのは、駅遠で売れてない沿線物件さんかな。あそこと比べれば奥の建物でも十分、徒歩物件だね。

>>366 匿名さん

エレベーターの設置場所はどこを見たらわかりますか？どこに記載されてるのでしょうか？

>>368さん
南側は工場なんですか？

南も東も工場です。

>>371 匿名さん
モデルルームでもらえる図面集に記載がありますよ。
やはりここは資料請求しただけのなんちゃって検討者が多そうですね。

エレベーターは確かに少ないけど
長谷工だからコスト優先で仕方がないです。

南側工場も眺望に大きく影響ありまさ。
将来的にはマンションが建って
日当たりにも影響あるかもしれません。

なんちゃって駅距離はルールでは問題ないけど、
実時間を論議するのは有意義。
信号も無視できるところじゃないし、
エレベーターや敷地内移動でのロスも
塵積もで効いてきます。
駅近マンションを買ったつもりだったのに、
とならないように事前に認識必要。

近隣新築マンション検討者ですが、
ここは色々と条件が悪いですね。
いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？
他に良いところがないから、
同じく長谷工のザブルームテラス南町田と同様に
大量に売れ残るのは必死だと思います

>いいところは大規模で共用施設が多い割りに管理費安いぐらいでしょうか？

それって実は危険なシグナルかも。販売時に売主が立てる管理計画が甘くて、管理組合の収支が赤字になって、入居後すぐに値上げを検討なんて事例もある。管理計画を確認して、キチンと見積もられているかを確認しないと。管理計画って管理費を算出する根拠なのに、要求しないと出てこないんだよね。

おまけだけど、375でコメントした内容は日綜商法として有名。日綜はデベとしても破綻しちゃったし。

周辺にどんな建物が将来建つ可能性があるかは、用途地域とそれに伴う制限で確認。

ここは準工業地域なので日影規制が緩いのと、高さ制限がないので将来にわたって日当たりが確保される保証はない。


あと、工場跡地に高いマンションが建てられるケースが多くて、問題になって横浜市では何年か前に高さ制限が条例で規定されるている。大和市で同じような動きがあると、ここも既存不適格になるリスクがある。その辺はちゃんと把握しておかないとね。

ここは以前工場だったのかな。土壌汚染があったかも確認しないと。

857戸は巨大すぎて想像ができない。
今いる40戸のマンションでも、なかなかまとまらないのに。

敷地北側の歩道が、建設工事開始前より広くなったのは、ありがたいです。
敷地北側車道は、現時点でも、狭く、路側帯もなく、逆走する自転車もよく見かけます。
敷地北西のコンビニ駐車場は、通勤通学時に、南側から来るバイクや自動車が
左折信号待ちを避ける為、けっこうな勢いで突っ切って行くのを見かけます。
警察も、ああいうのを取り締まって欲しい。
南側の道路は、横断歩道や信号機を整備するんですかね？
小学生の登下校時に、保護者や地域ボランティア？の見守りが必須でしょうね。
バーベキュー設備よりも、保育、学童、高齢者の施設を整備してもらいたい。
オークシティ屋上にも有料バーベキュー施設ができたけど、
飲酒したいから自宅のそばでやりたいと考えるのですかね？

共用施設は、多用途に使えるものがいいのでは？キッズルームは集会場にも使えるとか。
バーベキューも他の用途に使えた方がいいですね。
まさか、ゲストルームなんてないでしょうね？トラブルの元ですから。

ゲストルームは
・和と洋の2室あり
・利用料は無料（予定）
・貸切使用 月二泊まで
・リネン、アメニティ、タオル代は別途有償
だとのこと

パーティルーム
・1時間100円
・貸切使用
・9:00〜22:00利用可能
キッチンスタジオ
・同上
キッズ&パパママサロン
・無償
・9:00〜17:00利用可能
BBQコーナー
・1時間200円
・炉は一つ
・9:00〜17:00利用可能
シアタールーム
・1時間400円
・9:00〜22:00利用可能
・カラオケセット予定
ミュージックルーム
・同上
シガールーム
・24時間利用可
・開放使用

ペット足洗い場
・管理組合に申請必須
・年間1200円
・ペットは1住戸2匹まで
・体長は40センチ以内
・エバーコートの1階専用庭付き住戸のみ40センチ以上の大型動物飼育可能（予定）
・違反した場合、管理組合は飼育中止を指示することができる

来客用駐車場5台
・1時間100円
・24時間まで連続利用可

来客用自転車置場18台
・無償

カーシェアリング2台予定
・オープン型のため第三者使用あり

ベンダーコーナー2箇所
・24時間利用可

ゲストルームが無料ってのは珍しいね。使用後の清掃とか費用かかるのに。

共用設備のために価格が高いんですよね。
共用設備は、キッズルームさえもトラブルの元になりやすいのですが、
新規購入者には解らないので、魅力的に映るのでしょうね。
管理会社の問題ではなく、管理組合の運営方針の問題になって来ますからね。

購入後は、全て自分たちの管理組合の問題になって来ますよね。

駅近で共用施設ありのマンション
ドレッセブランドのコンセプトではある
家庭の稼ぐ能力の水準や共用施設のトラブルに目がいく、問題等に感じのであれば
ドレッセブランドに住むことを選ばなければよいのでは

こちらの管理費はいくら位でしょうか。共用施設と植栽が多いようですが、その費用が管理費ではなくて物件価格に上乗せされているというのはどういう仕組みなんでしょうか？

大数の法則であり大規模だからこそ備えられる共用施設を企画したということであるとおもわれますが、無用な産物と考えるものであれば、
次の選択肢としては、戸建あるいわ、周辺地域のマンション（東林間や南町田、町田、小田さが等）となるのでしょう。

ドレッセ横浜十日市場が公開されました。
横浜アドレス、青葉台が生活圏であることを考えると、
価格次第ではここと比較対象となりますね。

>>391 マンション掲示板さん

朝の急行は長津田始発なので、むしろ魅力的。そして横浜港北方面に出やすいのも魅力的。中央林間はどこへ行くにも遠いし時間かかりますよ。特に車は渋滞が酷い。人口密度が高いくせに幹線道路さえも片側一車線ですからね。横浜市も渋滞ありますが二車線が多いので遥かに走りやすい。

>>391 マンション掲示板さん

十日市場のドレッセは管理会社が東急コミュニティーなんですね。売主に東急不動産も入ってる。長谷工マターの中央林間より格上？

>>389 名無しさん
ドレッセ中央林間は、初年度
管理費12400円〜/月
修繕積立金7800円/月
のようです。


近くでラノベしたフォレスティア（中央林間駅徒歩10分）なんかは
管理費13790円/月
修繕積立金12190円/月
で売り出されているようです

修繕積立金の金額は、とりあえずの金額ですから何とも言えません。
１２年後位にある大規模修繕工事で足りるかどうかが問題で、
それを決めるのは自分たちの管理組合の責任になります。
購入後は、瑕疵を除き、自分たちの責任で行わなければならなくなります。
管理費も庭の手入れとか、ゲストルームとかで足りなくなれば、同様です。

修繕積立は長期修繕計画で段階的値上げと定期的な一時金徴収が設定されているケースが多いから、新築と中古を比較するときは、そのことを加味する必要がある。

ちなみに段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来未納を引き起こすリスクがある。ローンぎりで買っちゃうと後が大変。それに未納されたら他人事じゃないしね。マンションって住民同士運命共同体。

長期修繕計画は契約直前の重要事項説明として説明されるけど、早い段階で確認しておいた方がいい。そのほかの重要事項と契約書の内容、管理規約（案）とかもね。

あと、管理計画も確認しておいた方がいい。管理費の根拠となるものなんだけどね。こちらから要求しない限り出してこないし。

>>395 マンション検討中さん

管理費、修繕費も自分が予想してたよりも高かったです汗
ちなみに駐車場代はいくらなのでしょうか。

管理費・修繕積み立て安過ぎだよ、きっと。
これだけのマンションだから、植栽の剪定だって、相当の金額になるし、年に３～４回やって専門の業者に頼む
とそこそこの金額になりますよ。
大規模修繕も相応の金額になると思いますが、未納なく管理できるのでしょうか？
また、修繕時も組合が修繕内容を居住者の賛同を得るとこまでもっていけるかどうか？800世帯超えるって相当
各人の考えに隔たりがあるってこと。
外部コンサル？またそれにもお金かかりますよね。
結構、大規模だけに面倒くさいことありますよ。駐車場の定期メンテの時なんか、これだけの自動車、どこに
もっていくの？周りにそんなに駐車場はありませんよ。

管理は長谷工コミュニティ
一応、管理会社の規模でいうと、2017年で約26万戸の管理実績があり業界5位だそうだ。
住民だけで組織される管理組合だけだと、やはり現実的に管理だけに専念できないため、管理会社が培ったノウハウやトラブルQA対策による管理組合へのアドバイス、通常の管理業務をサポートしてくれるようです。
ドレッセ中央林間の管理説明会があるとのことで、参加して説明頂きました

ドレッセでも施工会社や管理会社はいろいろなんですね。今、気が付きました。

>403

ドレッセだけど、ここは実質長谷工マンション。ブランドに騙されてはいけない。

>401

第一工区と第二工区で入居が一年ずれるけど、修繕はまとめてするのか、ずらすのか。どういう計画なんだろうね。

ちなみに実家のそばのマンション、ずらして実施して、それぞれで外装の色の希望を取りまとめるなんてことしたから違う色になっちゃった。

>>404
ちょっと調べてみると、ブランドに関わらずかなりのマンションの施工が長谷工ですね。
大手はあまりマンションを作らなくなったのでしょうかね？

なんで長谷工なのにこんなに強気な価格設定なのでしょうか？ブランド？

長谷工って以前は中堅デベの物件の施工が多かったんだけど、ミニバブル後の不動産不況で中堅デベは破たん。一方で、鋼材価格、人件費の高騰でコスト削減したいデベの事情で、大手が長谷工と組むようになった。

ドレッセって名前を冠してるけど、実質は以前の中堅デベ物件だと思った方がいいよ。モデルルームでわかる設備や内装は大手の仕様に合わせるけど、建物は長谷工仕様。ここもALCに二重壁。ALCは３・１１の時、相模大野の某物件で壊れちゃったりしてる代物。

ここに限らず強気価格なのは、中堅デベの破たんで大手寡占になって価格維持をしてるためと推察。在庫が増えてるけど大手は財務力があるので、まだ、頑張っちゃってる。でも、ミニバブル後に大量に在庫を抱えたとき一部の大手は値下げ販売をしていた。いずれはそうなるかも。今は売る側も買う側も我慢比べか。

今は予定価格だからね。今後、要望書を集めるはずだけど、皆で要望書出さない作戦したら価格下げざるを得なくなるかも。

ちなみに要望書出してもなにも意味ないよ。要望書だしたら、重ならないように調整すると説明するんだけど、人気の物件で倍率が付くようだと調整なんて意味はない。一方で倍率付かないようであれば、調整する必要ない。

自社の系列に管理会社がある大手だと、通常は系列の管理会社を使う。引き渡し後も自社グループが利益を得られるからね。継続して委託があるって条件はあるけど。

東急電鉄は東急ファシリティサービスがあるし、大規模物件の場合、東急不動産の系列の東急コミュニティーを使う場合もある。ここは東急でなく長谷工の系列の管理会社ってことからも、長谷工が主体の物件ってのがわかる。

管理会社ってアフターサービスの定期点検以外に不具合があった時の窓口だったりする。管理会社が長谷工だと、その時点で対応を拒否るかもね。

長谷工って不具合をしてものらりくらり交わして対応してくれない。不具合対応するとコストかかるからね。建設請負契約には引き渡し後の不具合対応費用も含まれている。それを使わなければ自社の利益になる。

おまけだけど、長谷工施工だと内覧会時の対応にも長谷工がでてきて、理由をつけて対応をしてくれない。本来は売主の仕事なんだけどね。

第一期でマンション購入を考えています。
完成は1年半後なんですが、手付金を支払って下さいと言われています。
一年半も期間があるので、それまでに何かあったらと思うと不安です。
大規模な新築のマンションでは一般的な事なのでしょうか？

大規模に関係なく、青田売りの新築マンションでは一般的で、どの物件でも必要だと思います。
手付金の金額に関しては相談してみるのはありですが、万が一の解約時に手付金の金額に関係なく、物件価格の何％かを請求される場合もあるようなので、規約について確認しておいたほうが良いです。

長谷工については、今は、ブランドに関係なく、多くの庶民向けマンションは長谷工が手掛けているようですから、あまり気にしなくても良いのかもしれないと思っています。何せ長谷工ばかりなのですから。

>>416マンション検討中さん
赤信号もみんなで渡れば怖くないって言いますしね〜

>>418 周辺住民さん
長谷工が赤信号とは面白い例えですね。
赤信号でもメリットがあれば飛び込む覚悟を持っても良いですが、
メリットほとんどないですからね～

まだ手付け契約せずに、がっつかずに完成直前まで様子見だな
引渡時の金利がどうなるか分からないよ？
あくまで実行時金利だからね
消費税改定によって税金とかも変わる可能性もある
完成前に計画よりも販売戸数が少なければ嫌でもオプションやら内々での価格割引があるし、
なによりブリーズコートのエレベーター付近の部屋にこだわる必要なくね？
マンション内の徒歩数分を大きいと感じるか小さいと感じるかは人それぞれだけど、


後からオプション付いたり価格が数百万も安くお得に買えるならどうだろうｗｗ

大和の相場から比較すると高いわけだし、
施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
未入居物件が新築物件と同等の価格な訳がない
そして新築での完売はありえないと思うのだが、
詳しい皆様はどのようにお考えでしょうか。

賃貸で住んででも後買い安定？

>>420
>>施工から1年経つと新築物件の表記ができなくなります。
そのような場合には、何と表示されるのですか？参考までに。
中古物件の方に回るということでしょうか？

未入居です

レインズでは新築じゃないから中古

>>403 マンション検討中さん
建築費高騰のため、デベは長谷工を採用しても販売・管理は財閥またはメジャー7というマンションが多いですが、管理が長谷工の理由はあるのでしょうか。

大和市
団地(857戸)
長谷工
この条件で5000万円を越えるのが、かなり強気な価格設定だと思います。
東急ブランドというだけで、1500万円くらい高く感じます。

中央林間なら3000万円でしょ

今は金利0.6％くらい？だから100万借入で月の返済2,640円（35年ローンの場合）
5000万円で月132000円＋管理費・修繕金
返済総額55446068円

購入時金利が1％位になっていたら･･･
100万借入で月の返済2,822円（35年ローンの場合）
5000万円で月141100円＋管理費・修繕金
返済総額59279996円

大和市の価格ではないですね。

広い庭園を含む共有部分を、どのように評価するかなのでしょうかね？
それに賛同する人は購入するでしょうし。

通勤時間帯に、特急でも走らせますか、東急さん？

>>425 マンション掲示板さん
神奈川だけでなく東京も含めて探していますが、ほぼ全ての物件で「以前の相場より3割くらい高い」と評されています。
資源高で割高傾向なのはどこも一緒なので、今買うか、後で買うかは賭けだと思います。
首都圏がいつから下がるかは謎ですがね。

さすがに857戸の大規模マンションで坪220前後は無謀ｗ
新築の高騰は分かるけど、近隣新築マンションと比べて坪単価が高すぎる。
ただでさえ小学校からの距離というネックで購入を断念する人がいるのに、この値段は完全にやりすぎ

強気な価格にビックリンカーン！ですよ。

でも、駅近だし、2路線あるし、東急ストアのところが、小洒落たショッピングモールになったらそれなりに価値がでるかと。

>>432 マンション検討中さん

80邸くらいの規模なら価値は出るでしょう。100邸や200邸ならまだしも、857って。価値どころか不良在庫になるのでは…

80邸ほどの閑静な低層マンションであれば、5000万円でも許容範囲でしたね。
857戸と言ったら、一世帯3人だとすると、2,571人が住む大所帯の団地ですよ。

>414

手付金を払うと、手付解約といって手付金を放棄することによって買主は無条件に解約することができる。売主が破綻するリスクについては、５％以上の手付金を払うと売主に保全義務が生じる。保全の仕方はいくつかあるので、どういった保全をするかは営業に確認。

手付金は一割が一般的で、上限は２割って法律で決まっている。

ちなみに売る主側は手付金を倍返しすることによって一方的に解約することができる。施工トラブルで期限までに引き渡しできないと判断した時に、実施されることがある。

手付金の額は交渉の余地はある。保全される５％＋１円がいいかな。

ただ、大手だと相手にされない可能性は高いけど。

売主事由による解約となる場合は、手付金は倍返しで返ってくるから、手持ち資金に余裕があれば２割払うってのもありかな。

手付金や施工トラブルとかでの引き渡し遅延、引き渡しできないといった契約不履行時の扱いについては契約書で規定されているはず。契約書の内容を早めに確認しておくのがいいかな。

ちなみに契約してしまうと施工トラブルとかあった時、買主の立場って弱い。その辺も把握しておかないと。

昨日の14:00頃に通ったら、
工事現場が水たまりというより池になってた。
いくら工事中とはいえ水捌け悪すぎ。
購入検討者はちゃんと確認した方が良いですよ

857戸の中でも、最上階とかプレミアムの部屋があるんでしょうか。たまプラーザのワイズはやはり最上階はプレミアムで手が出ないほど高かったです。広い部屋で、駐車場の優先権利があったり。ここは、プレミアム部屋はいくらで、何部屋あるんでしょうか？

東急田園都市線には特急新設は少なくとも通勤時間帯は無理です。すでにいっぱいいっぱいのダイヤグラムですから、特急を走らせる隙間はありません。
このマンションを買う場合に、エレベータ近くの部屋を買う優位性は感じられず、寧ろ、エレベータ待ちの人々が
家の周りにいることのデメリットを考えるべき。このマンションでエレベータの一番の問題は、1つのエレベータ
を利用する予定人数が多く、その大部分が通勤時に集中することを考えると、エレベータがなかなか来ないこと、
最悪の場合、乗り残しが発生することです。
駅近・東急プラザがこじゃれた？笑っちゃいますね。一番遠い住戸だと優に10分以上駅までかかりますし、2駅利用可でも世の中で1・2位を争う満員電車の駅ですから、優位性はちっともないか？と。中央林間の東急にしても
市役所が入るのがメリットといえばメリット位で、こじゃれた店とはほど遠いラインナップになるか？と。そのよ
うなお店なら青葉台かたまプラまで足を伸ばせば？
800戸を超える入居世帯ですよ？管理組合が治めれるとはとても思えません。マンション管理の長谷工が社員を毎月の理事会には必ず派遣すると思いますが、一人二人ではほぼまとまらないでしょう。それだけ人数が多くなるとさまざまな意見が出るってことです。しかも、入居者の年齢層によっては管理に無関心な人も多くなるでしょうから、そうなると大規模終戦や共用部分の管理について絶対に後々もめることになりそうですよ。
みなさん、よく考えましょうね。

郊外に向かう他の鉄道は、複々線化で輸送力増強ってやってるけど、あれって都の連続立体交差の補助を受けての事業。田園都市線は都内はすでに地下だから補助を受けられない。輸送量が上がる見込みはないよ。

東急の苦肉の策が大井町線へのバイパス。でも都心に向かうわけじゃないから効果はほとんどなし。

朝の急行が長津田始発なのも改善されないのでしょうか？

東急グループ・東京急行電鉄（株）から見ると、辺境に過ぎないのでしょうね。

>>437 匿名さん
お金に仕事させるという考え方をお持ちのようで。
無利子である手付金に最大額支払わず、最低金額だけ支払い、融資実行までの期間を、定期預金や住宅財形、或いはリスク資産（株など）など有利子で運用するのが有意義かと。

今の住宅ローンという金融商品の低金利であれば、ちゃんとお金の勉強した人であれば、0.6%の住宅ローンを返済しつつ、同時にたとえば2%の金融商品に投資することを考えるわけだよね。
住宅ローンは、返済というが、金融商品に投資するのと同じ事であるわけですしね。

ただし、同時多発的に投資するためには、元本を稼ぐための能力なもちろん必要なわけですが。

>>399 名無しさん

駐車場は10000〜17000円/月（予定）とのことです。

利用料の差は
平置き式＞自走式
となるようです

>440

長谷工ローコストマンションでプレミアはないでしょ。