ドレッセ中央林間

東急が開発するのなら、田園都市線の混雑を解消するのが先です。今でも、通勤時間帯は、準急は長津田駅始発で、鷺沼から二子玉川間はひどい混み具合です。
戦闘機の爆音は、いずれ岩国に移転するそうですから、解消されるようですが。

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東急の田園都市線の混雑解消は無理です。小田急と違って複々線化は用地買収が困難を極めるから無理。
高架or地下化も現状の線を稼働させたままでは無理。
一方で、沿線の住宅開発を進めて、沿線人口だけは今後も増加する可能性あり。
これでは、田園都市線はますます混雑する方向ですね。
田園都市線沿いは都心に勤めるサラリーマンには向かないことに気づくべきでは？

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>>321 近くの住民で検討者さん

鷺沼から二子玉川どころか、渋谷まで身動き取れないレベルの激混みですよ？

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>>320 匿名さん
駐車場駐輪場が使いづらいのは何故ですか？
駅から遠い方向な上に渋滞ひどいからでしょうか？
それとも敷地が広すぎて、駐車場駐輪場まで時間がかかるということですか？

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駐輪場は二段式1214台・サイクルポート42区画と十分に用意してあるようですが、
どこか一箇所ではなくウエスト、イーストそれぞれ使いやすい場所に設置してあるのでしょうか。
また、ファミリーで住まれる家であればサイクルポートを利用したい方は多いと思いますが、申し込みは抽選になるのですか？

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庭とか共有部分が立派な分、マンション価格に上乗せされているのでしょうね。

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町田も大和も海老名も大規模マンションラッシュ。
いや、都内だって次々とタワーが建って行く。
埋まって行くのが不思議。

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働き方や子育てに対する考え方が変わってきて、夫婦共働き世帯とかは通勤時間を少なくして子育ての時間を作りたいと考えると、自然と駅近に候補が絞られてくる。後は通勤先までの通勤時間と、予算次第と街の雰囲気でそれぞれ選ばれてると思います。
駅近マンションは増えても、駅から遠い郊外のマンションや一戸建て、急行が止まらない駅周辺の物件は相対的に価格落ちてきてますよ。

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買うんだけど、１期で買うのと、売れ残り時に買うのだとどんなちがいがありますか？

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売れ残ったら値下げがあるかも。

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今の市況とこの規模を考えると1期で売り切れることはまずないため、それを前提で考えたほうが良い。
初期：気に入った間取りと気に入った階を選べる。エレベーターや階段の位置を考慮して人通りが少なそうな場所とか、エントランスに近いところや電線が気にならないところなど、いろんな視点で部屋が選べる。あとは建築オプションや無料のセレクトがあったり。
中盤：物件の評価が定まったタイミングで購入できる。まだ部屋の選択肢は残ってる。
最終：部屋の選択肢は少なくなっているが、その分割引やオプションがついてくる可能性がある。人気物件なら期待はできない。

初期から物件を見ているのであれば、いろんな物件と比較しながら検討できるので、後は自分がほしいと思うタイミング次第。

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多分、要望書を集めるけど、要望書が集まったところから売ると、最後に人気のない部屋が残ってきつくなるから、その辺は適当にばらして売り出す。なので、１期で気に入ったところが売り出されるとは限らないよ。

それから青田売りって売る側の都合で、購入者にとってはデメリットしかない。間取り変更とか、セミオーダー的なのはあって当然かと思うけど、最近、少ないんだよね。

さらに評価が定まっていないから、一期で慌てて買ったら、売れ戸残って後悔なんてこともあり得る。見る目がないとリスクでしかないよ。

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一期で人気をはかるバロメーターとしては、モデルルームオープンしてから販売開始までの期間と、総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと、苦戦するパターン。

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「見る目がないとリスクしかない」はまさにその通りですね。私もふらっと立ち寄った最初のモデルルームで契約しそうになりましたが、なんとか踏みとどまり、1年かけて色々勉強しなおしました。今振り返ると、あの時買ってなくてよかったと思っています。

この物件が良いかどうかは分かりませんが、自分の価値観に見合ったマンションを選べるようになるまでは、最初に購入することはリスクでしかないです。逆に、自分の価値観に見合ったマンションと自信を持って言えるのであれば、1期で購入しメリットを享受したほうが良いです。

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お見合いの法則では、最初の三人は無条件にスルーして、その後に今までで一番と思った人に決めるのが、確率論的にベストの選択になるとされている。

まあ、少なくともいくつかの物件見ないと、いいかどうかの判断も客観的にできないしね。モデルルームってオプションいっぱいでよく見せてるし。ちなみにすっぴんの状態とどう違うかってのを確認したければ、完成物件を見に行くのが一つの手。完成物件でも通常、最初はオプション付けた棟内モデルルームを見せられるけど、何回か行けば素の部屋を見せてくれる。あと、パンフレットのCGと実際がどう違って見えるかってのもわかる。CGだと、色が若干実際と異なるし、質感もわからないしね。

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場数をこなすのはいいけど、デベによっては、強引な営業するところもあるからその辺の事前確認は必須。まあ、大手だとそんなことはないかな。

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物件価格は割高のようですが、管理費修繕費や固定資産税も高くなるんですかね？

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固定資産税の土地評価は路線価だし、新築の建物は標準建築費で評価だから、物件価格とは関係ないはず。

評価が確定するのは登記されるときだけど、見込み額は営業に聞けば教えてくれる。聞くときのポイントは、１年目、２年目と７年目を確認。固定資産税は１月１日の登記状態で課税されるから、１年目は土地だけなのと引き渡し後の日割り計算、２年目から６年目は新築の減免がある。

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税金に関しては登記費用と不動産取得税も確認しておいた方がいいかも。

ちなみに不動産取得税って本当は申告しなければいけないんだけど、登記簿で所有権の移転がわかるからしばらくすると県税事務所から連絡がある。

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建物の外壁がどんな感じになるのかは、モデルルームのバルコニーで確認できる。バルコニーって結構確認できることがいろいろある。

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大規模の場合、売れ残るリスクが高いから
慎重に見極めないといけない。
自分なら、よっぽど金があって、かつ欲しい部屋がない限り第一期は見送る。
オハナ町田なんかは
1年経ってもいくらでも部屋は余っていた。


あと、ここが本命と言うなら他のモデルルームは見た方がよい。
検討対象外のところで見て勉強し、
ここの噂や情報を他のデベから聞くのも有効な手。

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知識がないときには悪い条件でもデベの説明で良く見えてしまうもの。
服屋で店員に唆され、
なんでこんなの買ってしまったと後悔する経験はあると思うが
買い物中はこれが欲しい、魅力的と思い込んでしまうもの。
独特の高揚感で判断をミスることも多い。
そんな時は思い止まって、
隣の服屋に入ると冷静になれる。
そこでもっと良いのが見つかるかもしれない。

ベストを探そうと思うと迷ってしまうが、
比較対象を色々と勉強した上でベターを選ぶことは容易い。

あっ、ベストとは服のことではなく、The bestのことです(笑)

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>341

ライバルデベが、正直には言わないでしょ。客観的な評価を知りたかったら、ここのデベの系列を外して近隣の仲介業者に当たるのが一つの手。複数に当たればより確実。

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東急はたまプラの物件では予算で客を選別していた。アンケートの予算を低めに書いて、案内が来るかどうかで強気なのか弱気なのかわかるかな。

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大和でも町田でも海老名でも大規模物件の建設ラッシュ。数年後暴落予想で、今買うのを控えるのも有かもしれない。

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同じワイズだからここの広くて上層階を買うのとたまプラーザの低層階を買うのとどっちがいいかな。どちみち田園都市線を使うから混雑の事は知ってるので。

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間違えた、同じドレッセでした。

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ここ長谷工だよ。同列で比較するなんて・・・。

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長谷工って自社で土地を仕入れてプランニング、デベに売り込んで施工を受けるってのがビジネスモデル。ここみたいに長谷工施工で、複数売主の物件っ実質のデベは長谷工。ドレッセってブランドに惑わされると失敗するよ。

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ご意見ありがとうございます。
親の介護の関係があるので、購入はほぼ決定です。
ですが、後から安くなったりオプションとかつく可能性があるなら
1期で購入するのはやめようと思います。
本音はブリーズコートがいいですが、数百万の損と後悔を考えると、
お得に買えた感を取りたいｗ

確実に売れ残るでしょうから、
投売り待ちですね

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大手の場合、値下げはあっても竣工後。それまで待てるかってのも判断材料かな。プレゼントだと家具や家電ってパターン。

一般的に値下げをするタイミングとしては、竣工前後か、新築と謳えなくなる竣工から１年目の少し前。

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入居が2020年3月だと消費税増税の影響かあるってことですか？
その頃の金利がどうなってるのかも気になりますね。

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なるほど！
でも仲介手数料は掛からないでしょ？
販売代理って

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前回の増税の時は、増税前に契約だと、引き渡しが増税後でも増税が適用されないって特例があった。たぶん、そういったことが決まるのは増税の前の年末の税制大綱で。

まあ、第一工区なら増税関係ないでしょ。第二工区は増税前に完売しないと、その後は売れ行きが落ちるのは確実だから長期に売れ残るかも。

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>353

新築の場合、販売費用は売主が負担。といっても販売代金に転嫁されているだけだけど。

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転嫁されてるというか販売チャネルを増やさないと大規模は厳しいってことだよ。
ある意味利益を削っているぶんだけ代理店が吸収している。

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販売代理に長谷工アーベストが入ってることからして、ここは完全に長谷工物件だね。

ちなみに東急電鉄は販売部門を持っていないので、系列の東急リバブルと、東急ライフィアが販売を担当する。厳密にいうと東急リバブルは東急不動産の系列だけど。東急ライフィアは規模が小さいから大規模物件の時は東急リバルるが担当したりする。

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近くの中古が結構売りに出されているので、予算からそちらも検討中。

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再開発がこれだけあるということは、見捨てられていく場所もたくさんあるという事か？

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ここが見放されるってことも考えられる。慎重に判断しないとババをつかむことに。

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マンションを１０年ごと位に買い替えていたバブル期とは違い、今や相当長い期間定住するかもしれない時代ですからね。

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お聞きしたいのですが、洗面所のヘルスメータースペースなんですが、体重計は奥までしまえるんでしょうか？
出っ張ると邪魔ですよね。
体重計利用しない方にとっては掃除が大変そうですね。中にほこりがたまりそうです。

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今のマンションにヘルスメータスペースあるけど、奥まで隙間になってるよ。

指摘されてみてみたら、確かに埃が溜まってる。今度、掃除しないと。

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お、ここもなんちゃって徒歩５分物件だね。

徒歩５分以内でネット検索時に引っかかることが売手側にとって超重要。
１０年後の中古物件販売時でも大切なポイントになるからね。

朝はエレベーターも混んでて、待ち時間も結構あるから、玄関から駅のホームまでは１５分かな〜、雨の日は２０分くらい？
４人家族なら往復で合計１２０分／日、雨の日なら１６０分／日。

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駅徒歩は駅の出口からマンションの敷地までだから、表示としては正しい。大規模だと、敷地に入ってから部屋まで時間がかかるってのは別の話。

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エレベーターは８５０戸で８基。これをどう評価するかだね。一般的にタワマンみたいにエレベーターがエレベーターホールのように一カ所にまとまった場所にあって協調動作する場合１００戸に１基が目安、そうでない場合は50戸に１基が目安とされている。エバーコートとディライトコートはエレベーターが2つ隣あってるから、協調動作するなら目安通りなんだけど、ブリーズコートとエアリーコートは棟の両端にエレベータがあるから目安の半分。

あと、エアリーコートは共用廊下の部屋とは反対側にエレベーターがあるんだけど、その他の棟は部屋に隣接してエレベーター。音とか振動の影響があるかも。

まあ、長谷工だからこんなもの。

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エレベータ、カレントコートに１基あるからトータルで９基だね。まあ、目安に対しては336でコメントした通り。

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>>364
表示されてるのは敷地の端までの時間で、信号待ちの時間も含まれてないとなると確かになんちゃってですよね。
敷地が広いから奥にあるエバーとディライトコートはさらにかなりの時間をロスしますね。
隣の工場が大きいので肝心の南側の眺望は工場しか見えないのかな？

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駅とは反対側が入り口で、敷地までを表示ならなんちゃってだけど、ここはそういった悪質なことはないと思うけど。

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筋違いな駅徒歩でネガってるのは、駅遠で売れてない沿線物件さんかな。あそこと比べれば奥の建物でも十分、徒歩物件だね。

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