ドレッセ中央林間

>3150

だから張りぼての箱でも十分ってか。

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業者さんの方々、日曜なのに沢山のコメントおつかれさまです。

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エコノミーって座席とシートベルトあるよね。立ち席レベルじゃないの。エアポケットにはまったら命がない。

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まあ大規模低迷マンションの縮図。

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立ち席レベルって嫌だな。

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>>3144
施工トラブルって？傾きマンション？？

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>>3150さん
立地、緑化率多くgood.機械式駐車場じゃないのもits better.
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/06/no14920178.html?m=1

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>>3157
マンションの緑被率が何％かというのは、マンションの価値を左右するものであり、注目点のひとつです。ちなみに、植栽とランドスケープがマンションの価値を上げる効果について述べると次の６点と考えられるとされます。

➀建物のデザインを引き立てる（植栽自体が外観デザインの一部になる）
②住まいの個性を生み出す（緑の意匠が特徴となる）
➂季節感を生み出す（都市の暮らしに四季を感じさせる）
④外的影響から守る（外からの視線を遮る）
➄無機質な建物に彩りを添える（目に優しい・入居者にも周辺住民にも癒しを与える）
⑥建物の劣化を樹木の生長が補う（経年による価値の向上）

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>>3158さん
但し、樹木や庭の維持には、それなりのお金がかかります。

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植木と施設を数十年間維持する為には莫大な金額が掛かってしまいますね。

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ガーデンのメンテナンスは管理費に込みですよね。
過去の投稿より
⬛️マンションレビュー
http://mansion-madori.com/blog-entry-5344.html
管理費は181円/㎡。
この管理費でガーデンや植栽がきれいに保てる、非常に素晴らしい
⬛️契約者、重要事項説明
>>2200
>>2201
>>2204
管理費は一般的なマンション管理費の平均未満になっています。 大規模のスケールメリットを享受できていること
重要事項の管理費用の項目の中には、緑被箇所の植栽などのメンテナンス項目がしっかり入ってることは確認済みであること

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2746：匿名さん[2018-02-12 12:12:23]
こんな田舎なのにこの価格。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6...
23区のここが安く感じました。背中を押してくれました。
ありがとうドレッセ中央林間。


↑過去投稿で気になっていた、赤羽なのに安い理由がわかりました。
緑化率少なくリセールは普通。駅は不便で利便性悪いから。
評価
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=347


中央林間はその逆ですね。
緑化率多く、駅は利便性良し。

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すみません。リンク切れてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

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管理費や修繕積立金は、今の計画では段階的に上がって行くことになっています。
このマンションを含め、多くのマンションでは段階的増額方式で、
最初の５年間とか１０年間は安く見せています。

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長期修繕計画は30年後までです。
見せてもらいましたがこの方のスレの通りです。
もちろん修繕費は段階的値上げします。
>>2884
管理費は据え置きです。
駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと、駐車場収入は補助になるのでしょう

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駐車場独立会計にしているケースは珍しくて、駐車場利用料は管理組合の会計に組み入れってのが多い。ということで、駐車場利用が少なくて想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収支が赤字になる。

駐車場って少なくて足りなくえも問題だし、多くて余っても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の項目があるはずだけど、その集計結果を確認して判断。アンケートって情報を出すだけでなく、情報を受け取らないと。

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管理計画も確認したほうがいいよ。みんな管理費は気にするけど、それをどう使う計画なのかについては無関心。

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長期修繕計画は、販売時に作成する３０年目以降に、それまでにないエレベーター、竪配水管の交換といった大物が控えている。当初計画以上に値上げする必要になることは必至。

段階的値上げって、右肩上がりに給料が上がってた頃のモデル。給料上がらないのに、負担が増えるわけだからローンギリで買ったら破綻する。未納されると他人事ではなくなる。マンションって入居後はお隣さん同士運命共同体。

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もう少し待つか
http://president.jp/articles/-/24668

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>>3165さん

>>駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと

についてですが、この意味は駐車場の稼働率が80%で、
保守費用を考えると、収支±０
それ以上なら黒字，以下なら赤字といういみのはずです。

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>>3169
大前研一氏の言うことだから一理あるけど老後考えると時間があまりない。
中古でも良いけど、新築で愛着を持って老後過ごしたい願望を叶えるのもアリですよね

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国が財政赤字削減のため、インフレ政策を始めるのではないかとか
読めないところです。

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アベノミクス＝インフレ政策なんですが。

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本音は景気高揚ではなくて赤字削減では？政治家は本音は言わない。
インフレには不動産は強いと言われてるが？

人手不足による人件費の高騰は
外国人を雇う事になるのかな？

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シルバーはお金を溜め込むより使う方が
世の中のためになるのかも？

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シルバーのごく一部が、金を持っているのであって全員がそうではない。しかもそういう人は荒波の中生き残った人であって非常に慎重。

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永住するつもりなら悪くはないかな

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よっぽどの荒波シルバーでないと購入は厳しいかもね

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施工・管理共に長谷工、大和市、一重ふわふわ床なのになぜ3LDKが5000万円もするんですか？

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>>3179 匿名さん
鋭い着眼点ですね。流石です。
その鋭い着眼点を使って、長谷工、大和市、一重ふわふわ床の真逆の良い点を挙げられるでしょうか？？

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複数路線、田園都市線ブランド、駅近、ショッピングセンター直近、南町田再開発の近く。

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小田急江ノ島線は、ほぼ快速急行と各駅停車だけになり
急行というのは通勤時間帯だけになってしまいましたね。
南林間の没落が著しいですね。

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相模大野駅徒歩７分にプラウドが出来るようですが、長谷工ですね。
宮崎台に続き、プラウドも長谷工の時代のようですね。
プラウドよお前もか？プライドがないのか？

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配当金は増やしますよ。

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大手建設業がオリンピック景気で、
マンション建設を嫌がるようになり、
暫くは長谷工ばかりになるようです。

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相模大野のプラウドは54邸ですか。駅から7分だけれども相模大野のほうがお高いのでしょうね。

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団地っぽいのよりは遥かに上質に見えますね

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ここより1000万円高いと予想

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長谷工って以前は中堅デベ物件の施工を担っていた。リーマンショック後の不動産不況で中堅デベが破綻して仕事がなくなった長谷工に対して、建築費高騰でコストダウンが必要となった大手デベが手を組んだって構図。

そういった関係だから大手デベが売主といっても、長谷工施工物件は長谷工仕様に長谷工品質ってことを忘れないように。

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野村は以前、長谷工施工物件をプラウドブランドで販売したけど長谷工プラウドと揶揄されるような状況で、新たにオハナブランドを立ち上げた。当初は、大手デベ物件出やすいってことで売れてたんだけど、安かろう悪かろうってのがばれては最近は売れ残り続出。

そこでまたプラウドブランドに切り替えたってところかな。情弱の人しか手を出さないでしょ。

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水曜日なのに、今日はどこのギャラリーもやっているようですね。

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オハナなのに、淵野辺はあんなに安いのに売れているようですね。立地が意外に受けたかしら。

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オハナ淵野辺は安かろう悪かろうでは無い、質×コストパフォーマンスが、顧客に受けた結果で、完売間近なのですね

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だから>>3190さんのような評価は、偏った考え方だということですよね。
悪かろう安かろうと断じていますが、
なにか長谷工というだけで良いところに目をつぶった書き込みされる方は、やはり営業さんだと判断できますよね。

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その売れてる物件でも完成在庫でしょ。

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オハナ淵野辺はラスト１のようですね。
価格＋駅近＋商業施設

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昔より、完成在庫が多くなった背景はなんですか。
昔の常識は今の常識ではないのでは。

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バブル期を超えているともいわれている価格高騰でしょ。低金利とはいえ所得が上がってないわけだから購入層が限られる。特に郊外物件は惨敗状況。その中でも長谷工施工物件はひどい。

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それでも淵野辺のように入居日から１～２か月程度で完売すれば上出来でしょう。

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高値硬直している理由の一つとして、リーマンショック後に中堅デベが破綻して大手寡占になっているというのがあると思う。中堅デベだと完成在庫になったら値下げ販売していたんだけど、財務力のある大手は値下げしないからね。

大手寡占のもう一つの理由は姉歯事件後の瑕疵担保責任履行法の影響で不動産への新規参入が妨げられていることかな。以前は参入障壁の低い業界といわれてたんだけど。

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