ドレッセ中央林間

んー、大和市大規模団地でこの価格は高い

マンション買取保証についてです
https://www.thailand-temple-run.com/menu/買取保障付き売却.html

買取補償制度は、東急リバブルが業界ではじめて導入した制度です。
たとえば、東急リバブルでは、最高で査定価格の90％で買取保証を行ってくれます。ですが、条件がありまして、専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んでいること、専有面積30平米以上、築30年以内に建築したマンションなどの条件を満たすマンションでないと、買取りの受付はしてくれないので注意が必要です。
この買取保証をつけるかつけないかで、売却のスケジュールなども大きく異なってきます。買取保証のメリットとデメリットを知って、適切にマンションを売却しましょう。

郊外で駅が遠くて利便性が悪い物件、地価下落に歯止めが効かない物件、時間が経つほど売れないであろう物件なら、買取保証で買い取ってもらうのに適しているでしょう。
逆に、売れる見込みがある物件などは、買取保証をつけなくとも希望の価格で買い主を待ってもいいでしょう。
期限がせまっていて、いついつまでに必ず売りたい、次の物件の都合で必ず売却したいなどの場合は、買取保証をつけて売ってみると、必ず期限までに決まった額の現金が手に入るのでおすすめです。

買取保証というシステムがあるちゃあるので、
万一に不安がある方はどうぞ不安を和らげたらいかがですかね。
ここは駅近ですよ。資産として、担保性に不安なら買わないでしょう。
終いの棲家とするならば、リスク回避システムはあるわけで間違いは特にないかと思います。

淵野辺があれだけ売れたのは2027年開業のリニア中央新幹線が影響しているかもしれませんね。橋本に新駅が出来るそうです。淵野辺から9分です。

淵野辺があれだけ売れたのは2027年開業のリニア中央新幹線が影響しているかもしれませんね。橋本に新駅が出来るそうです。淵野辺から9分です。町田より7分も近いです。

専任媒介契約は要注意。相場より高い査定をして契約を結んでからしばらくして、この価格では売れないから価格を下げましょうといったやり口を常習している会社もある。

高く売りたいのなら複数の仲介業者と一般媒介契約を結んで競争させるのが得策。ただ、これをやるには売れる物件じゃないとだめだけど。

新築（東急）も、売る時（リバブル）も、東京ってか。

南橋本が高くなったという話がないことから、単に安かったということでしょう。

ここの売主は東急電鉄。東急リバブルは東風不動産の系列。

東急って不動産部門が東急電鉄と東急不動産の２つがある。

売主の関係は調べておいたほうがいいよ。ここみたいにJVの場合、どこが何を分担してるのかも。それぞれに得手不得手があるんで、うまく分担できてればいいんだけど、そうでないと問題起こしてくれたりする。

分担といっても、この物件は実質長谷工でしょ。

ここの売主は東急電鉄。東急リバブルは東風不動産の系列。(ドヤァ)
実質長谷工の物件です。

長谷工ってヤバい？

施工が雑でトラブルが多い、あと、問題点を指摘しても対応しないってことで有名。ググればわかるよ。

安いのには理由があるだったんだけど、大手デベ物件だと長谷工施工でも安いわけでもないし。

>3133

超ヤバ。

最近、このあたりのマンションはみんな長谷工なので心配ご無用
プラウド宮崎台まで長谷工なのだから

名も知らないマイナー業者より、いいのではないでしょうか？

長谷工はヤバそうですね。長谷工以外にした方が良さそうですね！！

ただ、同じ長谷工物件でも、
管理会社についてはプラウドやパークハウスは自社の関連会社なのに、
ここはドレッセではなく長谷工の関連会社
この違いは何か影響があるのか無いのか？

長谷工は何かヤバってことですよね....？マンションを買う方は一体何を重視したらよいのでしょうか？
長谷工じゃないのは前提？

>>3140さん
長谷工で何もヤバくないと思います。
このあたりは、エコノミークラスどころか、
最近ではスーパーエコノミークラスのマンションまで長谷工ですから。
ビジネスクラスのマンションなどと勘違いしなければ問題ないと思います。

ただ、施工と管理が同じなのが、メリットなのかデメリットなのか解りませんが？

>>3135 匿名さん
何が超ヤバいのか教えていただけると嬉しいです

>>3133
雨風はしのげます。

>3143

期待できるのはその程度。施工トラブルに巻き込まれたら悲惨。

>3143

売主が大手だからビジネスクラスって勘違いする人が多いんだよね。長谷工施工だとエコノミーなのに。

共用部分の維持管理は管理組合が行うんだけど、実際の日々の業務は管理会社が実施する。管理と施工が別ならちゃんとチェック機能が働くんだけどね。まあ、施工が長谷工だから別会社でも、期待しちゃだめだけど。

悲惨でエコノミー。最悪じゃないですか。かなり、萎えてきました。

>3144
台風はアウト？

>>3146 匿名さん
管理会社はハセコーと？
期待できない管理会社って超ヤバいってことですよね？

不動産は箱より立地！

>3150

だから張りぼての箱でも十分ってか。

業者さんの方々、日曜なのに沢山のコメントおつかれさまです。

エコノミーって座席とシートベルトあるよね。立ち席レベルじゃないの。エアポケットにはまったら命がない。

まあ大規模低迷マンションの縮図。

立ち席レベルって嫌だな。

>>3144
施工トラブルって？傾きマンション？？

>>3150さん
立地、緑化率多くgood.機械式駐車場じゃないのもits better.
http://sumitaimansion.blogspot.jp/2017/06/no14920178.html?m=1

>>3157
マンションの緑被率が何％かというのは、マンションの価値を左右するものであり、注目点のひとつです。ちなみに、植栽とランドスケープがマンションの価値を上げる効果について述べると次の６点と考えられるとされます。

➀建物のデザインを引き立てる（植栽自体が外観デザインの一部になる）
②住まいの個性を生み出す（緑の意匠が特徴となる）
➂季節感を生み出す（都市の暮らしに四季を感じさせる）
④外的影響から守る（外からの視線を遮る）
➄無機質な建物に彩りを添える（目に優しい・入居者にも周辺住民にも癒しを与える）
⑥建物の劣化を樹木の生長が補う（経年による価値の向上）

>>3158さん
但し、樹木や庭の維持には、それなりのお金がかかります。

植木と施設を数十年間維持する為には莫大な金額が掛かってしまいますね。

ガーデンのメンテナンスは管理費に込みですよね。
過去の投稿より
⬛️マンションレビュー
http://mansion-madori.com/blog-entry-5344.html
管理費は181円/㎡。
この管理費でガーデンや植栽がきれいに保てる、非常に素晴らしい
⬛️契約者、重要事項説明
>>2200
>>2201
>>2204
管理費は一般的なマンション管理費の平均未満になっています。 大規模のスケールメリットを享受できていること
重要事項の管理費用の項目の中には、緑被箇所の植栽などのメンテナンス項目がしっかり入ってることは確認済みであること

2746：匿名さん[2018-02-12 12:12:23]
こんな田舎なのにこの価格。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6...
23区のここが安く感じました。背中を押してくれました。
ありがとうドレッセ中央林間。


↑過去投稿で気になっていた、赤羽なのに安い理由がわかりました。
緑化率少なくリセールは普通。駅は不便で利便性悪いから。
評価
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=347


中央林間はその逆ですね。
緑化率多く、駅は利便性良し。

すみません。リンク切れてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

管理費や修繕積立金は、今の計画では段階的に上がって行くことになっています。
このマンションを含め、多くのマンションでは段階的増額方式で、
最初の５年間とか１０年間は安く見せています。

長期修繕計画は30年後までです。
見せてもらいましたがこの方のスレの通りです。
もちろん修繕費は段階的値上げします。
>>2884
管理費は据え置きです。
駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと、駐車場収入は補助になるのでしょう

駐車場独立会計にしているケースは珍しくて、駐車場利用料は管理組合の会計に組み入れってのが多い。ということで、駐車場利用が少なくて想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収支が赤字になる。

駐車場って少なくて足りなくえも問題だし、多くて余っても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望の項目があるはずだけど、その集計結果を確認して判断。アンケートって情報を出すだけでなく、情報を受け取らないと。

管理計画も確認したほうがいいよ。みんな管理費は気にするけど、それをどう使う計画なのかについては無関心。

長期修繕計画は、販売時に作成する３０年目以降に、それまでにないエレベーター、竪配水管の交換といった大物が控えている。当初計画以上に値上げする必要になることは必至。

段階的値上げって、右肩上がりに給料が上がってた頃のモデル。給料上がらないのに、負担が増えるわけだからローンギリで買ったら破綻する。未納されると他人事ではなくなる。マンションって入居後はお隣さん同士運命共同体。

もう少し待つか
http://president.jp/articles/-/24668

>>3165さん

>>駐車場の稼働率は80%を見込んでるとのこと

についてですが、この意味は駐車場の稼働率が80%で、
保守費用を考えると、収支±０
それ以上なら黒字，以下なら赤字といういみのはずです。

>>3169
大前研一氏の言うことだから一理あるけど老後考えると時間があまりない。
中古でも良いけど、新築で愛着を持って老後過ごしたい願望を叶えるのもアリですよね

国が財政赤字削減のため、インフレ政策を始めるのではないかとか
読めないところです。

アベノミクス＝インフレ政策なんですが。

本音は景気高揚ではなくて赤字削減では？政治家は本音は言わない。
インフレには不動産は強いと言われてるが？

人手不足による人件費の高騰は
外国人を雇う事になるのかな？

シルバーはお金を溜め込むより使う方が
世の中のためになるのかも？

シルバーのごく一部が、金を持っているのであって全員がそうではない。しかもそういう人は荒波の中生き残った人であって非常に慎重。

永住するつもりなら悪くはないかな

よっぽどの荒波シルバーでないと購入は厳しいかもね

施工・管理共に長谷工、大和市、一重ふわふわ床なのになぜ3LDKが5000万円もするんですか？

>>3179 匿名さん
鋭い着眼点ですね。流石です。
その鋭い着眼点を使って、長谷工、大和市、一重ふわふわ床の真逆の良い点を挙げられるでしょうか？？

複数路線、田園都市線ブランド、駅近、ショッピングセンター直近、南町田再開発の近く。

小田急江ノ島線は、ほぼ快速急行と各駅停車だけになり
急行というのは通勤時間帯だけになってしまいましたね。
南林間の没落が著しいですね。

相模大野駅徒歩７分にプラウドが出来るようですが、長谷工ですね。
宮崎台に続き、プラウドも長谷工の時代のようですね。
プラウドよお前もか？プライドがないのか？

配当金は増やしますよ。

大手建設業がオリンピック景気で、
マンション建設を嫌がるようになり、
暫くは長谷工ばかりになるようです。

相模大野のプラウドは54邸ですか。駅から7分だけれども相模大野のほうがお高いのでしょうね。

団地っぽいのよりは遥かに上質に見えますね

ここより1000万円高いと予想

長谷工って以前は中堅デベ物件の施工を担っていた。リーマンショック後の不動産不況で中堅デベが破綻して仕事がなくなった長谷工に対して、建築費高騰でコストダウンが必要となった大手デベが手を組んだって構図。

そういった関係だから大手デベが売主といっても、長谷工施工物件は長谷工仕様に長谷工品質ってことを忘れないように。

野村は以前、長谷工施工物件をプラウドブランドで販売したけど長谷工プラウドと揶揄されるような状況で、新たにオハナブランドを立ち上げた。当初は、大手デベ物件出やすいってことで売れてたんだけど、安かろう悪かろうってのがばれては最近は売れ残り続出。

そこでまたプラウドブランドに切り替えたってところかな。情弱の人しか手を出さないでしょ。

水曜日なのに、今日はどこのギャラリーもやっているようですね。

オハナなのに、淵野辺はあんなに安いのに売れているようですね。立地が意外に受けたかしら。

オハナ淵野辺は安かろう悪かろうでは無い、質×コストパフォーマンスが、顧客に受けた結果で、完売間近なのですね

だから>>3190さんのような評価は、偏った考え方だということですよね。
悪かろう安かろうと断じていますが、
なにか長谷工というだけで良いところに目をつぶった書き込みされる方は、やはり営業さんだと判断できますよね。

その売れてる物件でも完成在庫でしょ。

オハナ淵野辺はラスト１のようですね。
価格＋駅近＋商業施設

昔より、完成在庫が多くなった背景はなんですか。
昔の常識は今の常識ではないのでは。

バブル期を超えているともいわれている価格高騰でしょ。低金利とはいえ所得が上がってないわけだから購入層が限られる。特に郊外物件は惨敗状況。その中でも長谷工施工物件はひどい。

それでも淵野辺のように入居日から１～２か月程度で完売すれば上出来でしょう。

高値硬直している理由の一つとして、リーマンショック後に中堅デベが破綻して大手寡占になっているというのがあると思う。中堅デベだと完成在庫になったら値下げ販売していたんだけど、財務力のある大手は値下げしないからね。

大手寡占のもう一つの理由は姉歯事件後の瑕疵担保責任履行法の影響で不動産への新規参入が妨げられていることかな。以前は参入障壁の低い業界といわれてたんだけど。

>>3195 匿名さん

まあここは5年はかかるでしょうからね。
完成在庫が半端ないでしょうね。

業者さんや、冷やかしの愉快犯の書き込みがすごいですね。
個人の分からないネットならではの無責任な書き込みの数々。

書き込みによく出てくる『5年』、実際その5年後にこのマンションどうなってるんでしょうか。
思い通りの結果になっていなかったら、私が間違ってました、って書き込む…
訳ないですよね。
おそらくここに書き込んだことも忘れているでしょう。

あまり誹謗中傷せずに見守りませんか？

購入したい人は購入すればよいし、購入したくない人は他を買えばよい。
得しようが損しようが、自己責任なのでよいじゃないですか。

購入を真剣に検討している中で、マイナスの部分も提起している方の書き込みはよく分かります。
購入する気がサラサラないのに、真剣に検討している方を不快にさせるような書き込みは一見で分かりますし、業者か愉快犯なんでしょう。

どこ買おうが、満足する人も後悔する人も必ず出てくるはずなので、無責任なコメントに左右されず自分の判断を尊重して欲しいですね。

相模大野のプラウドはエアリーコートというそうです（笑）

どこかで聞いたことありますね

プラウドとの比較対象はブランズですか。5000万後半からですか

鉄道史、最後の方勉強になりました。
http://ncode.syosetu.com/n5402bp/18/

先週オープンしたイオンモール座間賑わってました。
首都圏初出店のお店も多数あって楽しめました。広すぎて1日で回りきるのは大変。
中央林間からの道は混んでましたが、入出庫時の渋滞を防ぐ工夫が随所に見られました。大和駅側のオークシティも同じように工夫すれば良いのに。
逆にオークシティに行って見たら土日なのにびっくりするくらい空いてました。一時的でしょうね。そのうちうまく分散されると思います。

中央林間から西へ圏央道に向かう座間街道沿いに出来たイオンモール座間ですが、土日の日中ともなるとイオンモール座間を通過所要時間は30分は見たほうが良いかもしれません。
首都圏の車事情は朝早い行動のほうが得しますね

野村社員ですね。あの書き込み。

っえ？？？

3000人くらいが住む団地みたいなのに5000万円はちょっとなぁ
それに大和市でしょ

5000万は4LDKの価格では？
3LDK中心、価格帯は4000〜では。
大和市人口多く中央林間の将来性に期待できませんか。職住近接・育住近接をある程度満たせる地域ではないでしょうか。
中央林間は田園都市線が開通してから栄えましたよね。東急ブランドで頑張るでしょう。
でも小学校遠く、中学キャパが潜在問題のようです。
幼稚園・保育園・高校・大学の通学はまあ問題は無さそう。
マンション外観の団地感は感じ無いですよね。
ガーデンとエントランスに雰囲気があります

マンションの価格は解り難いですね。
最低価格の部屋は大抵、魅力の無い部屋で
業界ではパンダ部屋というそうですね。

買いたいような部屋は最低価格+500万円位で、
ここの場合には4,500万円以上でしょうかね？

でも、どこのマンションもそうですが。

仰る通りかと思います。方向がズレた書き込みにら訂正は必要そうです。なるべく情報は正確であるべきなので。

第2期2次のオフィシャル価格は3800万台〜4500万台と発表されているのに、
>>3210さんの投稿は、なぜ5000万と書き込んだのか疑問ですが、

詮索するとおそらく、昨年2017年11月頃？の第1期販売からずっとこのマンションの事が気になってるのでしょうね。第1期販売時に3LDKで最高額4900万台のお部屋が販売されていましたから。

今の状況で、●●なところがダメなのに5000万円台は高い、という言い方は、マンションを買う気がないのに無理やり批判しているように見受けられます
無理やりすぎてみんなビックリンカーンというところでしょつか。

第2期2次に8戸は少ない気がしますがどうしてなんでしょうか？
売れ行きは好調なのでしょうか？

先着順に出来ないから8家族分まとめて、何日かオープンにして、希望者に売る形。
詳しくは営業に聞いて。

一旦登録し競合したら抽選という場合と、先着順という場合があるようですが、
これは国の規制のようなもので決まっているのでしょうか？

超低金利の今だからこそ、住宅ローンの借り換えで得する方が500万人も眠っているそうですね。
http://news.livedoor.com/lite/article_detail/14467190/

んー、通勤電車で急行なし(実質始発なし)で、わざわざ乗り換えが必要なら、急行始発ありの長津田でマンション購入した方が良い

>>3219 マンション検討中さん
中央林間と長津田の時刻表を見比べて、ご自身の就業時刻としっかり見比べてから判断したほうが良さそう。
何か勘違いされてるようです。長津田から急行始発がありましたっけ？？？？無いですよね？？

ちなみにオフピーク通勤で大手町9時半出社の企業でしたら、中央林間からの急行や準急で始発で座って行けます。
さらに言えばオフピーク通勤で8時半出社とかでしたら、中央林間から急行や準急で始発で座って行けます。

長津田の始発天下となるのは1時間だけでは？？

大手企業はこれから働き方改革によってますますフレックスやオフピーク通勤の導入が増えてきています。コアタイムは10:00〜16:00と仮定したら、中央林間は急行・準急始発で通勤出来ます。

ちなみに中小企業は就業時間かわれるのでしょうかね...？

田園都市線に限らず都心は通勤ラッシュで溢れかえります。時間をずらす人も中にはいますし、重役、役員は早い通勤だったり色々あります。
たった1時間の始発のために長津田を選ぶのか、23時間365日始発である中央林間を選ぶのかは自明では