ドレッセ中央林間

＞ALC壁が万が一壊れても躯体への致命的影響は無い

ALCの部分は躯体じゃないからね。建築基準法で震度５強で損傷なしってなってるけど対象は構造部分のみ。構造部分ではないALCは壊れても設計上問題なし。壊れた時の補修費は住民の自腹。ただ、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画にはそのための予算は組み込まれていない。計画外の出費をどう調達するかが問題になる。売るときに壊れることが前提の設計ですって説明すべきだと思うけど。

>>2630 匿名さん
だから、長谷工施工にもグレードはあると書いてあるでしょう。
中には二重床、御影石のカウンター、タンクレスと豪華仕様のもあります。その場合、管理は旧財閥や野村。
ただ、ここは長谷工らしく直床、トイレ洗面もなし、長谷工管理というだけです。
辺境と書かれようが、田園都市始発駅5分、ビックスケールですし、それを高いと見るか安いと見るかは自由でしょう。

>2461

用語としては２重壁。あと、180mmの壁は最低限レベル。

>>2640
わかってて1割だけALC壁にしてコストダウンし大衆向けに仕立て上げる。
豊洲で数百億かけて汚染除去しろって非現実的な話をしてるんじゃない。
躯体に影響のない範囲で、数百万コストダウンするたら合理的ではある。
大地震でも、強い震度が生じる地域は、宝くじ当たるより低いレベル。
その確率も怖いからと、数百万かけてでもALC壁やめるかといったら現実できない。
一部にALC壁使ってても耐震制度高い評価得ているのはなぜ？かというとしっかり、RC造で作ってるから。
合理的に考えないと、価格は青天井

ここって玄関ドアが大梁の下にある。大梁が損傷するような大地震だとドアが開かなくなって閉じ込められるリスクがあるからご用心を。耐震ドア枠でも大梁の重みには耐えられない。

長谷工だか東急だか知りませんが、営業さんが書き込んでいる気がします。

駅遠一戸建から検討中。
贅沢は求めません。
駅近、買い物便利、専用ガーデン、広大な敷地・・・

>>2644
専門家から見て、今の世の中のマンションどうでしょうか？
一般庶民はこの時代のマンションの作りでは、幸せな生活は送れないのでしょうか？

しっかりコストダウンしてるのに販売価格が安くないはぼったくり。

>2627

長谷工だと思う。販売に長谷工が絡んでいるオハナ物件板もこのパターン

>2649

建物のつくりとしてはミニバブル前の物件のほうがしっかりしている。設備や内装はリフォームでどうにでもなるし。

>>2647 匿名さん

知識量からしてほぼ間違いなさそう

>>2650
コストダウンにだけ言及して多角的な評価（中古相場や敷地面積に占める占有割合の多さ）を握り潰してぼったくりというのは、ただの言いがかり。

>>2648 マンション検討中さん

広大な敷地、ガーデンはデメリットの方が多い気がしています。
維持費が掛かるのと移動が大変なのと虫や鳥が多くなりそうですよね。

>>2644
営業というか公正中立なマンションマニアさん、とお見受けしますが。
ALC壁の相模大野の3.11のくだりとかどこの板でも同じ論調ですよね。

でも素人向けには、書き方だと思います。
最低限＝品質が担保と言えばよいでしょう。
壁が180mmあればマンションとしては合格点。
ただしエレベータ隣接住戸は250mmないと。
ほら、書き方。

200㎜以上ないと品質は担保されないでしょ。

>>2655
大規模は敷地の広さから一般論でも駐車場が遠かったりする。
ガーデンは資産価値の観点からメリット。
維持費は管理費から出るけど、スミフの長津田より2000円程度管理費が高いのはガーデンの広さからくるメンテ費と睨んでる。
ただ大規模の方がマンションの顔（エントランス）がスケールメリットゆえ豪華になるから、一般論で中古受けは良いと言われてる。
駅5分表記でこの規模は逆に希少感はある。
駅5分内で他にこんな大規模あまりお目にかかれないから。

>>2657
プラウドとかパークハウスとか高級ブランドならそうだが中高層マンションなら鉄筋コンクリート壁180mmで遮音性能満たすけど。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/xoypangtuj

マンションの駅徒歩表記ってマンションの敷地まで。大規模物件は敷地に入ってから部屋まで遠い。駅徒歩５分に惑わされないようにね。

>2659

18cmで遮音性十分とは書いてないけど。

二重壁は太鼓現象が起きるリスクもあるしね。

>>2660
ありがとう。さすが公正中立なマンションマニアさん。
ただ中古販売とかでも5分表記が許されるのは事実。5分と10分では見た目の資産価値は大違い。

>>2661
では200mmのソースを出してください。
200mmは6000万なら買えますか？

小規模より大規模の方が何かと良さそうですけど、857戸2000人以上なのがすごく引っかかります

>>2664
6000万じゃ無理。
7650万からなら買える。ドレッセWISEたまプラね。

>>2665
今月のスーモの語りたいマンション特集で、施工40年経過した東京都板橋のサンシティ1915戸、超大規模マンションの特集が組まれてました。
大規模で長く住むからには、広い敷地に自然溢れる環境が四季折々に彩られ、住むほどに時が経つとより魅力的に映るそうですよ。
クラブ活動が盛んだそうで友人が出来たり人生が謳歌できるマンションと言われているようです。

あんまり価格が安いマンションよりは、これくらいの価格の方が自分の年収や価値観に見合ってると思い、

同じくらいの2000人と思えば、ご近所づきあいも気楽にできそうです。

あまり価格が低すぎるパンダ部屋も無いようですし、自身と同じくらいの2000人...と考えると親近感はたしかに湧きますね。恐らくぎこちなさもない。上下階で格差があるタワマンは嫌だなぁと思っていたので。

家主の年収850万円或るいは、夫婦共働きで世帯年収850万子供1人、DINKSなら世帯年収700万円の層向け。少なくともこれまでの1工区の価格データではだが。

大所帯だと統制は取りにくくなりますね。年収が同じ位でも人が多い分価値観の違う人も必然と多くなりますかね

>>2668 マンション検討中さん
大規模に住んだことがありますが、これくらい戸数があると上と下で年収2倍は差が開きますよ。
ローン審査すれすれの人もいれば、余裕で購入して教育費や海外旅行・服飾費に十分費やせる人もいます。
その真ん中がもっとも多いですが、バラエティーには富むと思います。

>>2671匿名さん
>>2613
上階がダディで下階オヤジでしょ。
ガーデンビューの下階庭付きはたしかほぼ5000万でしたからここは例外かも。
所得格差レンジが100〜500万程度なら付き合いもそんな苦にならない。
一方タワマンは数千万のレベルでひどい格差。

他に今の時代は、所得格差だけでなくコミュニケーション難民もいるから極力付き合わない人と2局化する。

とある年収ラインに基づく育ちの良さからであれば、年収とコミュニケーション力はほぼ比例しなくなる。人柄に尽きる。

ただ年収低すぎる育ちからくるコミュニティについては建設的なコミュニケーションがままならない＊＊になると思うから、そういうところに入居は御免。

>>2672 匿名さん
850世帯集めるとなると、とりあえず売主はローン審査に通る人にはどんどん売りますよね。金利も低いし、身の丈に合わないローンを組む人も中にはいらっしゃいそうです。
大和市は柄の悪い地域もあるため、所得というより、そちらの文化に馴染んだ人も入居されることもあるかとは思います。ダディとはタイプが違っても、悪い人でなければ問題なしです。

この辺りで857世帯もの需要があるのでしょうか？

あとは東急お得意のイメージ戦略で売り切るしかないです。
ダディのような華麗な日常、田園都市線オシャレライフをアピールするしかないです。
実情は、駅からマンションまでの整備されていない道路を毎日歩く日々が待っていますが。
二子玉川駅みたいに綺麗に整備された道路だったら良いんだけどなぁ。。

例えば10年後位にここを中古で買うとしたらいくら位下がっているでしょうか？
世帯数が多いので中古も多く出たら価格は下がりやすいですか？
共用施設は利用者が多いと劣化しやすいですか？ガーデンと共用施設の維持は大変そうですね。

>>2676 匿名さん
共用施設はママ友軍団が占有したかと思えば、10年くらいするとあまり使われなくなってしまったりもします。
積極的にマンション内の交流を深めたい人は使い、必要以上は関わりたくない人は近寄らないという感じでしょうか。
資産価値は中林にまだマンション用地があるか、田都に今後もビックプロジェクトがあるかで変わってくるのではないでしょうか。

>>2675 検討板ユーザーさん
二子玉(世田谷)と中林(大和市)では住民のタイプがかなり違いますよね。
それがそのまま、街のイメージに繋がっているという。

このマンションのレビューが書いてありました。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5344.html

ドレッセ中央林間ランドマーク

ローンの金利は引き渡し日近くの金利ですよね？
株式市況は何て日なんだ！

直床と二重床の違い
これまでのまとめ

①遮音性
直床と二重床の違いだけで、『二重床＞直床』となるのは世間の完全な、認識誤り
→スラブ厚等のパラメータがもっとも重要である。
>>2607
>>1246

②将来のメンテ・間取り変更
・これは圧倒的に二重床が有利。
・メンテ
→将来リスクと費用対効果（ベネフィット）は不明

・間取り変更
→比較的、富裕層による機会が非常に多いと思われる。

③地域性による違い
東・・・首都圏は二重床支持派が多数
西・・・ほとんど直床
>>2606

地域性の違いは、納得できる。

④総括
・二重床は、富裕層に圧倒的支持されている。
・なぜか中流層にも支持されるが不要な可能性は高い

・メンテに迫られる発生頻度（統計値）や
メンテ難易度、
およびメンテコストの期待値にて費用対効果を出せば、
中流層以下は、直床が妥当であることが証明可能。（果たして、中流層以下が、ローンを支払い終わったあとに、数百〜数千万かけて間取り変更するかは、甚だ疑問である。）

・マンション選定において、直床・二重床の違いを正確に捉えることで、後悔のない選定が可能である。

直床はお金のあまり無い人には向いてるのですね。
その割にマンション価格は5000万円前後で割高ですが

直床と二重床の違いで1住戸あたり100万円のコストダウンと仮定しましょうか。
視点を変えて総合的な確認が必要かと思慮します
>>2650
>>2654

直床はお金が無いって人向けって何だか言い方がキツイと思われます。

先のスレにあった通り、
中流層以下は、給与所得者の92%の事をいうとおもいます。

この辺だと長津田のすみふが二重床です。
5000万〜7000万の予算がある方向けになりますね。


もうちょっと物価が安い時代であれば、安く二重床が作れたのでしょうが、
時代による感じもします。

>>2683 検討板ユーザーさん
最多販売価格は第1期で4400万台3LDK
第2期で4200万台3LDKですね。

5000万前後とは、4LDKをお考えと言うことですか？
それとも他マンの営業さんでしょうか？

>>2682
マンションを、買いやすくするためにコストダウンするのは、しっかり理解し、買主が判断できていれば非常に合理的な考え方だと思います。


しかしマンションの半世紀以上の歴史において
商品は、イメージが重要ということに、重きを置きすぎているため、
イメージ悪化、風評リスクを恐れるあまり、
床の違いをちゃんと説明してこなかったデベロッパーや施工会社の悪しき習慣に、本質があると思います。

この解決には、
国土交通省など旗振り役となり、
法律で、説明、開示しないと罰則化するなどの
対応策がないと解決しないでしょうね。

ただし、経済の観点からすると、
あまり決まりごとやしがらみを多数用意し過ぎてしまうと、経費がより嵩み、
経済発展を阻害する面があるのは否めませんが。

正直、床なんてどーでもよい人多い
ただ騒音は気になる人凄く多い
結果、必然的に床の話にたどり着いてしまう
重要事項説明には床の種類や性能は書いてあり説明されるから
ただ素人はチンプンカンプンで床の説明にたどり着いた頃には、分厚い説明書にグッタリンカーン。
ただネットリテラシー高ければ正しいスペックに辿り着けるから余計なお世話。

>>
床の話になると急にヒステリンカーン

この物件の価格帯から考えると直床で十分。
変なところにお金掛けてなくて良い。

>>2690さん
第一期でも、ちょっと良さそうな部屋は5,000万円近くしましたよ？