ドレッセ中央林間

東急電鉄にとっては渋谷の発展が第一で、
中央林間ごとき辺境の地にはほとんど興味が無いのが本音でしょう。

辺境だから当然
急行や準急停車駅の中でも一番安い

>>2581 匿名さん
二等地以下かもしれません。

田園都市線って全国屈指の激混みらしいけど開発目処はまったく立ってないの？マンションをポンポン建てるだけ？
小田急線はしっかり利用者の事を考えて複々線化工事による混雑率緩和をしてるみたいだけど。

そろそろ２期販売ですね。今回は安い部屋もあり、販売戸数も30戸と少ないので、直ぐに完売と予想。

>>2585 マンション検討中さん
既出。議論し尽くしてるみたいです。
ちょっと数字からトレンドを整理してみましょう。

田都の激混みとマンションポンポンは事実なのか？
因果関係はいかに？が、誰もが知っておきたい本質ですかね。

マンション↑だから
激混み↑
というトレンドは成り立ちますが、
下記はどう考えますか？？？

◯ステップ1
2つ要素を追加しますと、
トレンドはこうなります。

人口減により
マンション↓
複々線化
激混み↓

◯ステップ2
田園都市は1つの要素のみですね。

人口減により
マンション↓
激混み↓


◯ステップ3
1と2を数字から証明します。


◾️戸建・マンション 建築着工床面積
https://archi-book.com/news/detail/90
1988年 283百万平米
↓
2007年 157百万平米
↓
2015年 130百万平米

◾️田園都市線 - 乗車率推移
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/東急田園都市線
1988年 232%
↓
2007年 196%
↓
2016年 184%

全然マンションポンポン建ってないじゃないじゃないかい！。まさにその通り。
これからは住み替え、建て替えの時代よ。
一部の高齢者が、利便性高い駅近にしわ寄せする程度。
少子高齢化の今、今の所は、人口減という本流を誰も止める術を確立できておらん。

>>2586 マンション比較中さん
それはないでしょう。販売戸数の表記は参考にならないですよ。

田園都市線の混雑率が下がったのは、朝ラッシュ時間帯の急行をなくしたり、ダイヤを目一杯過密にしてるのもありそう。その分、目的地まで所要時間がかかったり、遅れが頻発するようになったのならデメリットの付け替えでしかないと思うんだけど。

青葉台で降りないとえっとして
長津田で降りないとやっぱりねと
そして中央林間

田都はこういうヒエラルキーがありますね

>>2591さん
現在混雑時、急行に鷺沼で入れない人がいますが、
間もなくたまプラで入れない人が出て来るでしょう。
ざまあ見ろと逆ヒエラルキー

>>2592 匿名さん
必死ですね。

>>2587匿名さん
そんな1988年(およそ20年前)なんかと比較してどーするんですか？(こんなに乗車率が減って凄いアピール？)
現状は184%も混んでいるのでしょう？
私は田園都市線を利用して5年近く経ちますが、快適とは思いません。複々線化している、かつロマンスカーが存在する小田急線が正直羨ましいです。
東急電鉄も、収益だけではなくて、利用客の事を考えた鉄道開発に力を入れて頂きたいものです。

小田急、確かに良くなりました。けど230%から180%なら、東急も努力しているのでしょう。

小田急線は複々線化工事によって192%→150%見込みと記載がありました。
よってキツキツダイヤの184%の田園都市線の負けです。

心にグッサリンカーン

>>2592
ヒステリンカーン

>>2591
年収850万以上・・・8%
年収850万未満・・・92%
http://lite.blogos.com/article/275326/
そろそろ92%の話に戻して、自分の身の振り方のほうをもっと考えましょう。
口に出してヒエラルキーで劣等感感じるとか何とかめんどくさいので付き合いたくないやそんな人と。

92％が2人以上の世帯年収なら8%になれるし、92%でも子供作らず一等地に住む人もいるし、92%のファミリー世代は青葉台とかでも駅遠に住んだりするし。だから駅近でそこそこ便利な所は需要は絶えずある。
表面だけみて中身見ずにヒエラルキーとかよくわからない話を押し付けないでほしい。

そもそも、家をローン組んで買える人は、日本において、社会的にしっかりと社会貢献してきてるし今後もする人。
その社会貢献した対価で、好みに会う家をどこ買ったって、他人にとやかく言われる筋合いはほとんど無いと思いますけどね。

ヒエラルキー信者は、視野が狭そうですね。

いずれにせよ中央林間、長谷工施工・管理・直床。
虚勢を張って住むマンションではないでしょう。

でも価格は高い

長谷工施工って他のゼネコンと違って、自社で土地を仕入れてプランニングしたうえでデベに持ち込んで施工の仕事を受けるってのがビジネスモデル。

なので長谷工が実質的なデベだったりする。
普通は施工会社より売り主が重要なんだけど、長谷工施工物件は別。

と、ここまでは、ただの長谷工批判者。

売主の名前を冠してる以上、長谷工でも売主のブランドコンセプトを具現化する施工をするのだから、物理的に価格を安くすることは出来ない。

立地と大手ブランドと長谷工は、それなりの価格はする。
グレードは同じように見えても、様々なパラメータで差が出てる

周辺の中古価格から比べて、妥当な価格かも。

>>2603 匿名さん
直床・長谷工管理は野村だとプラウドではなくオハナですよ。大手分譲でも格下です。

プラウド持ち出してくるあたり先の世帯年収850万8%の話の続きをしたい感じ。
プラウド自体は、供給戸数数万戸程度と考えると、田園都市線60万人住んでるとした場合、上位8％の人しか縁の無い価格の物件の話。
大衆向けで売主大手のマンションなんてごまんとありますが、最上級と比較して、劣ってるからダメマンションというわけでもないでしょう。

二重床にこだわるのは、首都圏だけ見たいですね。
悪いイメージ先行のようですが、メリデメをちゃんと確認しないと。
https://www.sumu-log.com/archives/5947/

遮音性については、スラブ厚・スラブ構造といったパラメーターもあるので直床・二重床の違いで比較するすることがナンセンス。

直床と二重床の根本的な違いはメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

タワマンでもないのに乾式壁使ってることから遮音性能に配慮した設計でないことは明白。コストダウンだよ。長谷工だもの。

>>2604 マンション検討中さん

それで妥当な価格と言えるのか微妙な気がするのですが

>2605

野村が長谷工手掛けた初期はプラウドブランドだったんだけど、ブランドを分けるようになった。地所も同じく。長谷工施工で同じブランド使ってるとブランド価値維持できないって判断だろうね。

>>2610さん
地所の相模大野物件では、長谷工なのに、ブランドはそのままですが？

>>2611 匿名さん
管理は地所。あとは構造や仕様がどうか。

>>2606 匿名さん
やはりリンカーン一家はメインターゲットではなかったのですね。
ビックリンカーン!

>>2612さん
構造や仕様は素人には解りません。

>>2614 匿名さん
二重床か直床か、設備の素材は公表しているはずです。

>>2610匿名さん
野村はしっかりブランド分けてくれていますが、ドレッセは施工会社をシレっと長谷工にして価格はそのまんまですか？
素人相手にした価格設定でしょうかね？

>>2616さん
2603さんが、長谷工でもいろんな構造や工法があるとか書いていますね。
ドレッセやザパークハウスの時は、オハナなどの時の構造や工法と違うということなのでしょうかね？

長谷工は基本的に同じ設計でコストダウンってのがパターン。

>>2608
その言い方、語弊ありますよ。
なぜそこだけデメリットみたいに言うかな？他マンの営業さんかな。

乾式壁は明確にC1、C2タイプの一部って書いてますね。構造上の制約で、断りをいれてる感じ。
そのほかは、鉄筋コンクリート壁。丈夫で遮音性も確保される。
乾式は、鉄筋コンクリート壁よりは軽く、ALC壁より丈夫と言われてる。タワマンは構造上、壁を軽くしないといけないから、上階はALC壁や乾式使うしかない

ここはバルコニー側と回廊側はALC壁。最近のマンションはどこもこのパターンばかり。

長谷工でも価格が高いのは、人件費が高騰しているから。
オリンピックに向けて都心部の建設に人手が取られてるせいで、数年前の長谷工と同じ資材調達を行っても人件費がかさむので1〜2年前と比べて価格が高い。
ここの営業の方も巧みな営業トークで頑張って売り出して下さい！

>>2618 匿名さん

長谷工も三菱のような大手の注文には従いますよ。だから、直床、トイレに洗面台なしは東急の注文でしょう。中央林間だからよしとしたのか、共用施設を充実させるために占有部をコストカットしたのか意図は分かりませんけど。
相模大野のパークハウスは同じ長谷工でも二重床、タンクレストイレでしょう。
コストカットはしたいけど、長谷工物件でもランクはあります。

買いたいけど高いし、安いの待ってるけど、クソマン扱いパないなｗ
直床か二重床とか分からないけど高いなら安くしてほしいわｗ

株価は高くなっているので、利益はでているのでしょう。

東急はイメージ戦略が強みだから、ダディのオシャレな雰囲気を武器に、客に高値掴みさせるのは得意

長谷工で約800世帯って、オ◯ナ淵野辺と比較して、クオリティが変わらないと感じました。
唯一変わると感じたのは、ドレッセの高い価格設定だけ。

>>2621さん
相模大野のパークハウスも直床のようですよ。

>>2626マンション比較中さん
〜のマンションも同じ、という意見が聞きたい訳では無いです。
長谷工における、赤信号みんなで渡れば怖くない、と言われても説得力が無いです。

同じような構造で数多く手がけているのなら、工事の失敗も少ないでしょうから、むしろ良いのではと思っていますが？

お子さん、お孫さんのいらっしゃるご家族さまへ
つきみ野イオンの閉店に伴い、
近くに小児科が移転です。
http://murata-kids.info/info

>>2627検討板ユーザーさん
長谷工という文字だけで安かろう悪かろうと、決めつけるほうが説得力ない。
坪単価350万未満なら長谷工にだって手がけられる。

周りみえてるのかな？見えてないんだろうなあ。

逆に、長谷工が高級路線打ち出すのだって時間の問題。というか、あえて動いてないだけ。

株価も安定の機関株主がついてるし、主要株主は米国のゴールドマンサックスなど。財力あり企業としては準大手ゼネコンといえど、ほぼ大手ゼネコン。
首尾一貫したマンション施工能力がある。

賃貸から持ち家への一次取得者の需要を、喉から手が出るところに、長谷工は作る。経営戦略だから
あえて高級路線はやらない。

ドレッセも、ついこないだのドレッセ二子新地。
二子玉川から徒歩20分の1.5等地に、坪単価200万後半から300万超えているかと言うところに、長谷工施工で売れてる。

そんなにダメだったら、とっくに淘汰されてるから。
有る事無い事クレームつけないでさ、
もう少し説得力ある長谷工批判をしたらいかが？

長谷工は首都圏の給与ランキングでは常にトップ100位以内ですね。30歳平均給与750万くらいあるでしょう。長谷工も例外でなくゼネコンゼネコンしてますからね〜。
長谷工批判してる人は、長谷工社員の給料にも高過ぎるって批判を始めるのかな？惨めな被害妄想でも抱いてるのか。

大京と長谷工はあのバブル後も生き残りました。

２６３１さん
それを言っちゃうと、長谷工のくせに給料もカット！カット！と批判者から言われちゃいますよ。
長谷工という単語に過剰拒否反応する人がはやくこの世からいなくならないかね。
話がいつもここで止まって不毛。

>>2630
マンション界を牛耳ってるともいえる長谷工ですから、それだけ批判の目に晒されるのは人気者の証であり宿命とも言える。

>2619

ALCは３・１１の時に相模大野のマンションで壊れちゃったりしてる。そういうのわかっていて平気で作っちゃうんだよね。

久々に覗いてみたら、長谷工の話題で持ちきリンカーン
相変わらずヒステリンカーンな投稿が多くてびつくりんかーん！

>3630

バブル後に破綻しかかってるけどね。

>>2635
20階建未満のマンションの壁は、鉄筋コンクリート壁180mm以上ダブル配筋が一般的。そこにビニールクロス直貼で遮音性も高い。

最近は、鉄筋コンクリート壁9対ALC壁1のハイブリット方式が多い。
ここもそう。
ALC壁が万が一壊れても躯体への致命的影響は無いから、という立て付けで、コストダウンの目的でハイブリッド方式としている。

ALL鉄筋コンクリート壁は、今や高級路線になってしまう。大衆には買えない価格のマンションの出来上がり。

少量のALC壁の批判するなら、タワマン批判した方が有意義かと。
タワマンは、高層階を軽い仕様にしなきゃいけないから壁も貧弱でお隣のあらぬ声も聞こえてくるとか。
タワマンで眺望を取ると大地震で壊れることを理解しといた方が良い。

>2638

ここはコンクリの壁のところもクロス直貼りでなく、二重壁。それもコストダウン。コンクリ壁にクロス貼るには表面を平らにしないとだめだから手間がかかる。

タワマンは軽くするために乾式壁やALC使わざるを得ないけど、それだと強度保てないから免震や制震にして揺れから守る。耐震構造でALCは無防備。

>>2639
2重壁といったら語弊があるけど、それをいうなら3重壁。各住戸に向かい合ってクロス貼りしてるから。
たしかに鉄筋コンクリート壁にクロス直張りが一番遮音性高いと言われてるけど、それも高級路線になってるよ。
直張りは、平らにするだけじゃなく、重力に逆らって貼らなきゃいけないから、職人さんの技術力が高くないと綺麗に貼れない。
しかしRC造の180mmの壁は確保されてるんだから、住めるレベルでしょう。

＞ALC壁が万が一壊れても躯体への致命的影響は無い

ALCの部分は躯体じゃないからね。建築基準法で震度５強で損傷なしってなってるけど対象は構造部分のみ。構造部分ではないALCは壊れても設計上問題なし。壊れた時の補修費は住民の自腹。ただ、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画にはそのための予算は組み込まれていない。計画外の出費をどう調達するかが問題になる。売るときに壊れることが前提の設計ですって説明すべきだと思うけど。

>>2630 匿名さん
だから、長谷工施工にもグレードはあると書いてあるでしょう。
中には二重床、御影石のカウンター、タンクレスと豪華仕様のもあります。その場合、管理は旧財閥や野村。
ただ、ここは長谷工らしく直床、トイレ洗面もなし、長谷工管理というだけです。
辺境と書かれようが、田園都市始発駅5分、ビックスケールですし、それを高いと見るか安いと見るかは自由でしょう。

>2461

用語としては２重壁。あと、180mmの壁は最低限レベル。

>>2640
わかってて1割だけALC壁にしてコストダウンし大衆向けに仕立て上げる。
豊洲で数百億かけて汚染除去しろって非現実的な話をしてるんじゃない。
躯体に影響のない範囲で、数百万コストダウンするたら合理的ではある。
大地震でも、強い震度が生じる地域は、宝くじ当たるより低いレベル。
その確率も怖いからと、数百万かけてでもALC壁やめるかといったら現実できない。
一部にALC壁使ってても耐震制度高い評価得ているのはなぜ？かというとしっかり、RC造で作ってるから。
合理的に考えないと、価格は青天井

ここって玄関ドアが大梁の下にある。大梁が損傷するような大地震だとドアが開かなくなって閉じ込められるリスクがあるからご用心を。耐震ドア枠でも大梁の重みには耐えられない。

長谷工だか東急だか知りませんが、営業さんが書き込んでいる気がします。

駅遠一戸建から検討中。
贅沢は求めません。
駅近、買い物便利、専用ガーデン、広大な敷地・・・

>>2644
専門家から見て、今の世の中のマンションどうでしょうか？
一般庶民はこの時代のマンションの作りでは、幸せな生活は送れないのでしょうか？

しっかりコストダウンしてるのに販売価格が安くないはぼったくり。

>2627

長谷工だと思う。販売に長谷工が絡んでいるオハナ物件板もこのパターン

>2649

建物のつくりとしてはミニバブル前の物件のほうがしっかりしている。設備や内装はリフォームでどうにでもなるし。

>>2647 匿名さん

知識量からしてほぼ間違いなさそう

>>2650
コストダウンにだけ言及して多角的な評価（中古相場や敷地面積に占める占有割合の多さ）を握り潰してぼったくりというのは、ただの言いがかり。

>>2648 マンション検討中さん

広大な敷地、ガーデンはデメリットの方が多い気がしています。
維持費が掛かるのと移動が大変なのと虫や鳥が多くなりそうですよね。

>>2644
営業というか公正中立なマンションマニアさん、とお見受けしますが。
ALC壁の相模大野の3.11のくだりとかどこの板でも同じ論調ですよね。

でも素人向けには、書き方だと思います。
最低限＝品質が担保と言えばよいでしょう。
壁が180mmあればマンションとしては合格点。
ただしエレベータ隣接住戸は250mmないと。
ほら、書き方。

200㎜以上ないと品質は担保されないでしょ。

>>2655
大規模は敷地の広さから一般論でも駐車場が遠かったりする。
ガーデンは資産価値の観点からメリット。
維持費は管理費から出るけど、スミフの長津田より2000円程度管理費が高いのはガーデンの広さからくるメンテ費と睨んでる。
ただ大規模の方がマンションの顔（エントランス）がスケールメリットゆえ豪華になるから、一般論で中古受けは良いと言われてる。
駅5分表記でこの規模は逆に希少感はある。
駅5分内で他にこんな大規模あまりお目にかかれないから。

>>2657
プラウドとかパークハウスとか高級ブランドならそうだが中高層マンションなら鉄筋コンクリート壁180mmで遮音性能満たすけど。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/xoypangtuj

マンションの駅徒歩表記ってマンションの敷地まで。大規模物件は敷地に入ってから部屋まで遠い。駅徒歩５分に惑わされないようにね。

>2659

18cmで遮音性十分とは書いてないけど。

二重壁は太鼓現象が起きるリスクもあるしね。

>>2660
ありがとう。さすが公正中立なマンションマニアさん。
ただ中古販売とかでも5分表記が許されるのは事実。5分と10分では見た目の資産価値は大違い。

>>2661
では200mmのソースを出してください。
200mmは6000万なら買えますか？

小規模より大規模の方が何かと良さそうですけど、857戸2000人以上なのがすごく引っかかります

>>2664
6000万じゃ無理。
7650万からなら買える。ドレッセWISEたまプラね。

>>2665
今月のスーモの語りたいマンション特集で、施工40年経過した東京都板橋のサンシティ1915戸、超大規模マンションの特集が組まれてました。
大規模で長く住むからには、広い敷地に自然溢れる環境が四季折々に彩られ、住むほどに時が経つとより魅力的に映るそうですよ。
クラブ活動が盛んだそうで友人が出来たり人生が謳歌できるマンションと言われているようです。

あんまり価格が安いマンションよりは、これくらいの価格の方が自分の年収や価値観に見合ってると思い、

同じくらいの2000人と思えば、ご近所づきあいも気楽にできそうです。

あまり価格が低すぎるパンダ部屋も無いようですし、自身と同じくらいの2000人...と考えると親近感はたしかに湧きますね。恐らくぎこちなさもない。上下階で格差があるタワマンは嫌だなぁと思っていたので。

家主の年収850万円或るいは、夫婦共働きで世帯年収850万子供1人、DINKSなら世帯年収700万円の層向け。少なくともこれまでの1工区の価格データではだが。

大所帯だと統制は取りにくくなりますね。年収が同じ位でも人が多い分価値観の違う人も必然と多くなりますかね

>>2668 マンション検討中さん
大規模に住んだことがありますが、これくらい戸数があると上と下で年収2倍は差が開きますよ。
ローン審査すれすれの人もいれば、余裕で購入して教育費や海外旅行・服飾費に十分費やせる人もいます。
その真ん中がもっとも多いですが、バラエティーには富むと思います。

>>2671匿名さん
>>2613
上階がダディで下階オヤジでしょ。
ガーデンビューの下階庭付きはたしかほぼ5000万でしたからここは例外かも。
所得格差レンジが100〜500万程度なら付き合いもそんな苦にならない。
一方タワマンは数千万のレベルでひどい格差。

他に今の時代は、所得格差だけでなくコミュニケーション難民もいるから極力付き合わない人と2局化する。

とある年収ラインに基づく育ちの良さからであれば、年収とコミュニケーション力はほぼ比例しなくなる。人柄に尽きる。

ただ年収低すぎる育ちからくるコミュニティについては建設的なコミュニケーションがままならない＊＊になると思うから、そういうところに入居は御免。

>>2672 匿名さん
850世帯集めるとなると、とりあえず売主はローン審査に通る人にはどんどん売りますよね。金利も低いし、身の丈に合わないローンを組む人も中にはいらっしゃいそうです。
大和市は柄の悪い地域もあるため、所得というより、そちらの文化に馴染んだ人も入居されることもあるかとは思います。ダディとはタイプが違っても、悪い人でなければ問題なしです。

この辺りで857世帯もの需要があるのでしょうか？

あとは東急お得意のイメージ戦略で売り切るしかないです。
ダディのような華麗な日常、田園都市線オシャレライフをアピールするしかないです。
実情は、駅からマンションまでの整備されていない道路を毎日歩く日々が待っていますが。
二子玉川駅みたいに綺麗に整備された道路だったら良いんだけどなぁ。。

例えば10年後位にここを中古で買うとしたらいくら位下がっているでしょうか？
世帯数が多いので中古も多く出たら価格は下がりやすいですか？
共用施設は利用者が多いと劣化しやすいですか？ガーデンと共用施設の維持は大変そうですね。

>>2676 匿名さん
共用施設はママ友軍団が占有したかと思えば、10年くらいするとあまり使われなくなってしまったりもします。
積極的にマンション内の交流を深めたい人は使い、必要以上は関わりたくない人は近寄らないという感じでしょうか。
資産価値は中林にまだマンション用地があるか、田都に今後もビックプロジェクトがあるかで変わってくるのではないでしょうか。

>>2675 検討板ユーザーさん
二子玉(世田谷)と中林(大和市)では住民のタイプがかなり違いますよね。
それがそのまま、街のイメージに繋がっているという。

このマンションのレビューが書いてありました。
http://mansion-madori.com/blog-entry-5344.html

ドレッセ中央林間ランドマーク

ローンの金利は引き渡し日近くの金利ですよね？
株式市況は何て日なんだ！