ドレッセ中央林間

>2500 さん
言われてみれば確かに。
ブランドですか。
利害関係や視点によりギャップがあると思いますけどあえて評価するなら
・事業主（東急）としては中央林間もブランド
→多摩田園都市の第4の地域の位置付け
・世論としてはグランベリモールで成功した南町田迄
じゃないですか。
http://www.tokyu-cnst.co.jp/company/brandmessage.html

>>2492 匿名さん
東急ストアにABCマートやカルディができるみたい
https://townwork.net/detail/clc_1264577001/joid_50730123/

どの場所も皆同じような複合施設になって行くようですね。
鷺沼駅前の東急もそうでしたね。

まあ5年はかかるでしょうね

第３期の売り出し部屋に期待

>>2501 匿名さん
2と3の地域が田都のイメージを牽引していますね。

本マンションの現役平均年収１,０００万円くらいが下限でしょうか？？平均でしょうか？

>>2507
少子化で30代くらいでも親から数千万円とか補助してもらえる人も多いように聞いています。
年収500万円位でも購入できるのかもしれません。共稼ぎも増えていますからね。

日米両政府で合意されてる空母艦載機の岩国移転により大和市の飛行機騒音も2018年5月で無くなる予定なんですよね。
https://www.houdoukyoku.jp/posts/22204
半島情勢が世界的な関心事となる中、空母艦載機の岩国基地移駐は、例えば平壌までの距離が厚木基地に比べ500㎞も短くなり、およそ760㎞となる。

第一期では意外と30代～40代が多かったように聞いています。

>>2507 マンション検討中さん
中林で30～40代の1000万円以上を850世帯集めるのは一苦労でしょう。
レンジは500～1000前半、平均は700～850くらいではないでしょうか。

買いたい人、買える人が買うだけのこと。
購買層を分析する意味は何でしょうか？

>>2512 匿名さん
御近所付き合いや、管理組合の運営もあるので、購買層は気になるのではないでしょうか。

第一期で契約いたしました。
合同説明会ではシニア世代も何人かお見受けいたしました。
戸建てから買い替えのシルバー世代の方もいらっしゃるようです。
さまざまな世代の方が住まわれるようです。

ファミリー層にお求めやすくして欲しいですね。
第1期で一番価格が高かったブリーズコートはシニア・シルバー世代の比率は多そうですし
他の棟はきっとお求めやすくなり、ファミリー層の比率は高くなると思います。
次世代の担い手なしに857の街づくりの繁栄はあり得ないですから。

車通勤なので、駐車場に近いイースト街区がいいかなぁ・・・
価格はもう少し下がる？？

5年はかかるでしょうね。

>>2516
イースト街区のパンダ部屋は3777くらい？

エアリー低層〜2Fウォールはあるけど結構、最南境界に植栽ありますよね？植栽&ウォールでは？（図面は嘘かほんとか）ウォール感も実際は、薄まりそう。

予算優先ならありですね。

予算ファーストですか。
大和民ファーストではなさそう。中央林間相場高い。なぜ。

大規模・駅近でたぶん希少だからじゃないですか

田園都市線の急行停車駅では一番安い。

雪ふったせいで工期に数日レベルの遅延が起きるんでしょうね。てんやわんや。

雪ふったせいで工期に数日レベルの遅延が起きるんでしょうね。てんやわんや。

１日の雪や大雨は工期の想定内
首都圏で１週間雪が積もったら慌てるでしょうが。

さすが長谷工、マンションの事ですね。

今回は電車広告でも3,800万円台を前面に出してますね。

>2523 匿名さん
おっしゃる通りです。
渋谷以下下りでは
急行停車駅→10駅
準急停車駅→14駅
各停停車駅→27駅

準急停車駅では、南町田と中央林間は、中古市場としては、ほぼ同じか、中央林間の方が高いと思われます。
ドレッセ南町田シエルコートが築4年駅徒歩4分で4380万円で売りに出されています。
中央林間はセパルレが市場価格を牽引してますね。
しかし南町田の街開き後は逆転していくのでしょうか？？
だとしても中央林間から電車で1分で行けますから、新グランベリモール以外の住環境や、東京都と神奈川の違いでの判断になりますかね

中古のドレッセは東京急行電鉄(株)旧分譲のハイグレードマンションです。などと紹介されるのですね。
関係者から見ても分譲時の価格相応なのでしょうか。？

見た所、仕様はこことほぼ同じて、こちらの方がスケールメリットがある分、住環境は良いかな程度の違いしか見当たらなかったですが、南町田で駐車場空きなしはキツイのでパスかな。

南町田はまだ情報ないでしょ

新築情報はまだないですが、今から中古相場を確認する事で、今後の売主の値付けは予想できるのかと思いまして。まして同じドレッセの駅近中古だったので（ドレッセ南町田シエルコート）
恐らく、バブル後最高値をつけたマンション業界にしてみれば、いずれ来たる南町田の新築分譲も4000後半は硬いのではないでしょうか。
オハナとかならもう少し価格は抑えられるでしょうが、駅から距離があったり仕様が落ちる（語弊があるので、仕様を必要最低限にする）でしょうね。

>>2528
パンダ部屋はそうですが、
第2期販売予定価格帯の最高は6248万円なので、ウェスト街区の最上階角部屋4LDKはこれで売れ尽くしでしょうか。

>>2265
4K・8Kテレビについて。
どこのマンションも同じ問題ですよ。
アンテナは同じCS110度になるらしいけど、交換は場合によっては必要。
あと帯域広いから、同軸ケーブルの減衰が激しいのでちゃんと規格に合ったケーブルかどうか診断し場合によって交換
もちろん各住戸に、チューナーが必要。こちらは開発メーカーが2018年末放送開始に向け開発中。

管理組合がまず見積もりかな。
数百万円単位の費用なら、857世帯が1200円ずつカンパしないとね。スケールメリットは感じるね。ただ意思統一がね。
http://www.jushin-s.co.jp/jushin/8kuhdtv2.html

>>2529,2530さん
ドレッセ南町田シエルコートの価格推移を見ると、ここ半年で300～400万円も上がってますね。

https://realestate.yahoo.co.jp/direct/building/17958?ult_out=od_dd_bui...

私はパスします。

バブルの後に来る暴落
高値掴みにならないように注意しましょうね
無理に今、買うことのないでしょ
せめてオリンピック終わってからでもいいのでは？

デュオヒルズ南町田THE GARDENなんていうのが、急に出て来ましたね。

>>2536
ドレッセ南町田のように
4年で300万上昇なら
4年で300万下落ですね。（というより適正値）
2024年が最安値でしょうか。そこまで待てんです。

>>2538
オリンピック後、2024年をマンション価格下限値と仮定した個人的予測。

参考資料
https://archi-book.com/news/detail/90
https://archi-book.com/news/detail/73

2017年
建築費・↑11年震災後のピーク

2019年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↑震災後ピークを更新
新築需要↑上期は、消費税増税前年のため多少増
建築着工↓下落継続

2020年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・→タイムラグのため高値維持
新築需要↓19年下期からの消費税増税後で多少減
建築着工↓下落継続

2021年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・→タイムラグのため、まだ高値維持
新築需要→前年維持
建築着工↓下落継続

2022年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↓下落が始まる
新築需要→前年維持
建築着工↓下落継続

2022年
金利・・→低金利政策維持
ローン・→低金利政策維持
建築費・↓下落が目立つ
新築需要→維持
建築着工↓下落継続
・
2024年
金利・・↑市場オペ飽和状態低金利政策にブレーキ
ローン・↑維持か金利により上昇
建築費・↓2020年以来の最安値下限
新築需要↑副業や、契約社員が社員同一賃金で需要多少増
建築着工↑上昇

2025年
団塊ジュニアが75歳になる。超少子高齢化社会の到来。郊外駅遠物件の、中古空室はもう手の救いようが無くなる。

こうして勝手にも予想してみると、
日本は人口減が進行するばかりなので、
普通に考えて今後家を買う人は、
大昔の原始人の＊＊みたいに、都心や駅近立地の需要のみとなるので、しまいにはこじんまりと固まって集まるのでしょうかね。

5年待って、駅遠物件を安く買うのもありって事になる。

郊外の駅遠物件を中国人が買いあさり、中国人が大量流入とか？

>>2541
中国人の不動産投資は、東京や大阪などの大都市や、箱根などの有名な観光地に集中。しかし、何回も旅行で訪れて中国の富裕層の日本への理解が深まるにつれて、小さい温泉地や外国人にあまり知られていないリゾート地にも、目が向けられる傾向が出てきたくらい。

そんじょそこらの郊外には、目も向けられない。超高齢化社会で廃墟になるのみ。


外国人の流入は今の政策では不可能。

日本に住んでる外国人は、世界トップレベルのハードルの高さの就労ビザや、永住権で日本に住んでる。

日本は、アメリカやヨーロッパと比較すると、ほぼ鎖国状態といっても過言ではない。
（日本への観光客は多いけど、流入は不可能）

だからこそ日本は治安がいいとも言えますが、
最近は平和ボケが継続中で、世界の教育水準から置いてけぼりをくらいつづけてます。

今後、価格が暴落して資産価値がゼロ近くになったとしても、
25年以上とか長く住むつもりなら、賃貸に住むことを考えれば、
今購入しても良いのかもしれないと思います。

ここは戸数が多すぎるので中古で常に何軒か出て、マンション内で競合するでしょうね。
中央林間や大和市では他にはマンション計画はあるのでしょうか。供給過剰だと値崩れしやすくなります。

857世帯は世帯数が多いからという理由で、駅近でも、値崩れはするんでしょうかね。
駅周辺世帯数は2万7000世帯足らずなので、地域がこの程度の世帯母数だと、見方によっては供給過剰と言うことなのでしょうかね。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000090807.pdf

中古に出された時の、他に勝りそうなここのセールスポイントは何でしょうかね。

>>2545さん
ガーデンと林でしょうね。

ここの戸境壁は鉄筋コンクリートにビニールクロス直張りだから隣人の遮音性能はそこそこたかそうですね

https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/zjrftcvcuj

戸境壁は180mmの鉄筋コンクリート壁だから別にケチってない。C1.C2タイプの一部は乾式耐火壁160mとのことで、遮音性能は180mmの鉄筋コンクリート壁に匹敵すると言われる。
https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-sinan/xoypangtuj
本来、鉄筋コンクリート壁使うべきのところ、高層タワーマンションは制約上壁を軽くする必要があることからALC壁採用で不安あったが乾式壁採用してれば軽くて遮音性能も落ちない

2LDK住戸はエレベーター隣接だから、コンクリート壁250mmは欲しいところ。無いとドアの開閉音がきになる。どのくらいの厚さかな。

>>2545 匿名さん
どの駅かというのもポイントでしょう。
横浜市ではなく大和市ですし。

>>2545さん
中央林間の今後のマンション計画が気になるところです。

>>2549 匿名さん
大和市にはいいイメージがないかなあ。

>>2551さん
大和という地名自体が紛らわしい。奈良県かと思うのが普通の人。
一層のこと市の名前を林間市に変えたらいかが？

田園都市‼︎

市の名前を変えるとは大胆な発想ですな。
大和という名前はそれなりに歴史あるようですよ。
なんでも東京都多摩地域にある東大和市の地名は、神奈川にすでに大和があったから東をつけたようですよ。

市名を変えるのは住民運動で10年スパンかかりそうですね。
住所変更など行政手続きが大変なデメリットもありますから。
現実的にはどうなんですかね。


ちなみにドレッセ中央林間の住所は、
今は下鶴間ですが、住民運動をきっかけに中央林間7丁目に変わるようですね。
今年の9月に施行されるそうです。（これから住む人は、既住民の運動に感謝ですかね）

>>
中古のセールスポイントは大規模故のスケールメリットからくる、エントランスの派手さじゃないですかね？

ま、ファミリー世代中心なら、安易な子供学区変更はためらうでしょうから、中古が出る確率は世間のそれと同じ比率なんでしょうかね。

大和市と検索するとあまりいいことが書いていません。神奈川県内のイメージは悪いのかと思っていました。

>>2554 匿名さん
下鶴間から中央林間に変わるといいことがあるのでしょうか。

>>2556さん
中央林間に住む人はそれで資産価値が上がったと思うので、良いのでしょう。

>>2556
既出ですがこちらです。
http://www.city.yamato.lg.jp/web/content/000127813.pdf

斜め読みすると、
・これまで下鶴間は住所が煩雑で不便だった
・中央林間に住所が変わる事で解消および資産価値維持に貢献

とあります

この際、鶴間という地名を無くした方が良いのかもしれません。
南町田でも鶴間から南町田に代わった場所があります。

訂正します。鶴間は鶴間駅周辺のみとする。
駅名の影響は大きいですね。駅名に地名を合わせたらいかがかと？

>>2555
大和市のイメージはネットの通りかと。
主として、ヤ◯ザや重大犯罪が神奈川県内屈指の黒歴史があったからかと。

ちなみに>>1746で、最新の情報が分析されています。
大和市の犯罪率は、過去の産物のようです。
大和市は南北に長い地形であり、

南部地域→犯罪率高い→過去の産物
北部地域→中央林間含みもともと治安は良い


暴排条例が強化された昨今、
ようやく世間全体に浸透。
暴排条項を契約書に盛り込んだり、マネーロンダリング防止を目的とした金融庁による企業への牽制、改善命令など、社会の仕組みの構築は完了してますし、
世の中はもっと平和に向かってるんじゃないでしょうかね？

大和市に悪いイメージ先行したとした場合、
逆に将来性のある穴場、とも評することができると思いますかね？

個人的に状況を分析してみただけの結果なので、
間に受けないで各自のご判断で。

>>
アドレスに拘りあるなら方ならここは選ばないんでしょうかね。
車のナンバーも相模ナンバーじゃないですかね？
すこしズレれば横浜や湘南ナンバーのブランドナンバーもありますよね？
逆に大和市なのに中央林間にドレッセを参入させた東急の思惑はいかに？

田園都市線の路線ブランド化が第一でしょうが、
東急お得意の、駅前リニューアルもセットで推し進めてるところがあるので、大和市の将来生含めの判断がポイントになってきそうな感じですかね？

>>2561
建物数分の大和高校は神奈川県内１０指に入る
横のつきみ野中もレベル高い。
中央林間小学校周辺は住まいサーフィンの最新情報で親世代世帯年収平均830万前後。学力および住民世帯年収は大和市北部偏重が顕著。
田園都市線が開通してからなのか因果関係はよくしりませんが。。
だからと言って都心通勤者にとって電車激混みのデメを許容出来るかじゃないですか。

>>2563さん
大和高校は神奈川県内で４１位です。

>>2564
不足してました。
公立高校に限定して10指です。

超最新版（2018年版）では20指ですよ。（県内公立で上から19番目）
http://高校偏差値.net/kanagawa.php?k_type=1

19って...足の指もか（笑）

神奈川県には高校が私立公立合わせて380校ありますから、40位でも上位1/9に入っています。
公立としては旧学区ではトップ（今は学区はない）、全体としてはトップに準じたところです。

>>2562 匿名さん
長谷工施工のみならず、管理まで長谷工にした思惑も気になります。

>>2569
まずは要注意状態ではない事を確認。
売主4社には長谷工の名前はない。
売主と施工会社って通常利害関係にあるから、売主・施工に同じ名前ある物件は要注意。
ここみたいに。あと海老名のマンションもかな？
http://www.meitetsufudosan.co.jp/sumai/mansion/syuto/sinki/cnt468/sp/?...

施工と管理が同じなのはコストダウン効果を狙ってるのかもしれない。
売主は普通アフターサービスも価格に載せるけど、
ここは売主系列の管理じゃなく、長谷工プレミアアフター。

施工と管理セットをトータルコストで受注する事で、売主による物件販売価格のコストダウンを実現してるのかもしれない。的外れな予想かもしれませんが。

そう考えると長津田のすみふマンションが、高いということに。施工は長谷工だが、管理もすみふ。
仕様は二重床とかでここより少し仕様高めなのもあるが5000万スタート。朝始発とぎりぎり横浜という売りだけしかないのに。アフターもすみふだから高いのではと。

>>2570
売主と管理が違う場合は、管理の品質やサービスに客観性を持たせることができ、競争の原理を導入することにより、コストダウンが図れるのでは。
売主と管理がイコールの場合はやはりイニシャルコストが高くつくはず。

>>2570さん
売主が東急１社だけではなく４社あるので、別の会社にしたのでは？

>>2569 匿名さん
近年の大手分譲を見渡すと、こんな感じでしょうか。

・お金持ちがターゲットの一等地は大手施工・大手管理
・二等地(本来は大手に施工させたいが、建設費高でコスト削減しなければならない)は
長谷工または自社施工・大手管理
・二等地以下が長谷工施工・長谷工管理

田園都市とはいえ、中央林間なのでドレッセ内の位置付けは低いのが実情でしょう。
横浜ブランドを求めない人が主要ターゲットのため、長谷工施工・管理でも支障がないと判断されたのではないでしょうか。

>>2574 匿名さん
確かに。たまプラのドレッセは東急施工、東急管理ですね。

>>2574
ありがとうございます。参考になります。
・物件地域がお金持ち向けでない
・建設費高でコスト削減は必須
したがって長谷工施工・管理になった、ということですね。
コストでの優劣という視点で、だいたい理解出来ました。

次の視点は、
施工と管理の優劣ですね。

まず管理の優劣ですが、
東急コミュニティと長谷工コミュニティでほぼ優劣は無いようですね。
>>2286の、管理会社格付けの通りです。


しかし、長谷工のほうは徹底的にコストダウンしてるのでしょうから微妙にコストが、低いのでしょう。

>>2574さん
間もなく販売予定の町田のスミフの物件などは、施工が多田建設ですが、
これはどんな部類に入るのでしょうか？

>>2577 匿名さん
1,5等地ではないでしょうか？
1等地でしたら、大成や清水を起用するでしょうが、町田の免震でスーパーゼネコンを起用すると、町田相場を越えすぎてしまうという算盤をはじいての結果だと思います。

長谷工管理ですが、野村だとプラウドではなくオハナ、その他大手でも大手管理物件よりも低価格物件に起用しているイメージです。
一等地ではなくともブランドエリアやタワーのような付加価値のある物件で何らかのブランドは演出したいけど、価格を抑える必要のある時は、自社、長谷工その他スーゼネ以外施工で大手自社管理。
そこまでブランドを演出する必要はないときは長谷工施工・管理となるのではないでしょうか。

>>2574 匿名さん
直床か二重床かでも位置付けは変わって来ますね。

>>2579さん
将来、20年後,30年後に配管（専有部と共有部それぞれ）の交換が
簡単に出来るように建てられているかという点も大きいですよね。

>>2574 匿名さん
ドレッセにしては二等地かつお手頃価格なので、簡単に買えちゃう人が結構といるのでしょうね。田園都市線や駅5分表記にしては価格がだいぶ安いのですね。

東急電鉄にとっては渋谷の発展が第一で、
中央林間ごとき辺境の地にはほとんど興味が無いのが本音でしょう。

辺境だから当然
急行や準急停車駅の中でも一番安い

>>2581 匿名さん
二等地以下かもしれません。

田園都市線って全国屈指の激混みらしいけど開発目処はまったく立ってないの？マンションをポンポン建てるだけ？
小田急線はしっかり利用者の事を考えて複々線化工事による混雑率緩和をしてるみたいだけど。

そろそろ２期販売ですね。今回は安い部屋もあり、販売戸数も30戸と少ないので、直ぐに完売と予想。

>>2585 マンション検討中さん
既出。議論し尽くしてるみたいです。
ちょっと数字からトレンドを整理してみましょう。

田都の激混みとマンションポンポンは事実なのか？
因果関係はいかに？が、誰もが知っておきたい本質ですかね。

マンション↑だから
激混み↑
というトレンドは成り立ちますが、
下記はどう考えますか？？？

◯ステップ1
2つ要素を追加しますと、
トレンドはこうなります。

人口減により
マンション↓
複々線化
激混み↓

◯ステップ2
田園都市は1つの要素のみですね。

人口減により
マンション↓
激混み↓


◯ステップ3
1と2を数字から証明します。


◾️戸建・マンション 建築着工床面積
https://archi-book.com/news/detail/90
1988年 283百万平米
↓
2007年 157百万平米
↓
2015年 130百万平米

◾️田園都市線 - 乗車率推移
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/東急田園都市線
1988年 232%
↓
2007年 196%
↓
2016年 184%

全然マンションポンポン建ってないじゃないじゃないかい！。まさにその通り。
これからは住み替え、建て替えの時代よ。
一部の高齢者が、利便性高い駅近にしわ寄せする程度。
少子高齢化の今、今の所は、人口減という本流を誰も止める術を確立できておらん。

>>2586 マンション比較中さん
それはないでしょう。販売戸数の表記は参考にならないですよ。

田園都市線の混雑率が下がったのは、朝ラッシュ時間帯の急行をなくしたり、ダイヤを目一杯過密にしてるのもありそう。その分、目的地まで所要時間がかかったり、遅れが頻発するようになったのならデメリットの付け替えでしかないと思うんだけど。

青葉台で降りないとえっとして
長津田で降りないとやっぱりねと
そして中央林間

田都はこういうヒエラルキーがありますね

>>2591さん
現在混雑時、急行に鷺沼で入れない人がいますが、
間もなくたまプラで入れない人が出て来るでしょう。
ざまあ見ろと逆ヒエラルキー

>>2592 匿名さん
必死ですね。

>>2587匿名さん
そんな1988年(およそ20年前)なんかと比較してどーするんですか？(こんなに乗車率が減って凄いアピール？)
現状は184%も混んでいるのでしょう？
私は田園都市線を利用して5年近く経ちますが、快適とは思いません。複々線化している、かつロマンスカーが存在する小田急線が正直羨ましいです。
東急電鉄も、収益だけではなくて、利用客の事を考えた鉄道開発に力を入れて頂きたいものです。

小田急、確かに良くなりました。けど230%から180%なら、東急も努力しているのでしょう。

小田急線は複々線化工事によって192%→150%見込みと記載がありました。
よってキツキツダイヤの184%の田園都市線の負けです。

心にグッサリンカーン

>>2592
ヒステリンカーン

>>2591
年収850万以上・・・8%
年収850万未満・・・92%
http://lite.blogos.com/article/275326/
そろそろ92%の話に戻して、自分の身の振り方のほうをもっと考えましょう。
口に出してヒエラルキーで劣等感感じるとか何とかめんどくさいので付き合いたくないやそんな人と。

92％が2人以上の世帯年収なら8%になれるし、92%でも子供作らず一等地に住む人もいるし、92%のファミリー世代は青葉台とかでも駅遠に住んだりするし。だから駅近でそこそこ便利な所は需要は絶えずある。
表面だけみて中身見ずにヒエラルキーとかよくわからない話を押し付けないでほしい。

そもそも、家をローン組んで買える人は、日本において、社会的にしっかりと社会貢献してきてるし今後もする人。
その社会貢献した対価で、好みに会う家をどこ買ったって、他人にとやかく言われる筋合いはほとんど無いと思いますけどね。

ヒエラルキー信者は、視野が狭そうですね。