ドレッセ中央林間

>>1030
>>1033
>>1034
金利が低いから負担が少ないのは売る側の誤魔化しということですか。変動や固定にかかわらずローンの金利を払うことはすなわち、
①物価が上がっている→金利を相殺。損しない。
②物価が下がっている→金利を相殺出来ないから損する。
と主張したいと理解しました。

①の場合、物価が上がると金利も上がっちゃっていますよね？
そうすると、物価が上がれば「金利を相殺できる」というご主張が理解出来ません。
何かしらの話が抜けてしまっているようですので、
よろしければご教示頂けると幸いです。

金利上がった時の回避策は、私の理解では、下記です。認識齟齬ありましたらご教示下さい。
・ローンは固定金利にする
・物価が上がってしまった
・物価上昇に連動して金利も上がってしまう
・ローンが固定金利のため低い金利で固定。物価上昇分、金利を相殺できる
→すなわち固定金利にすれば、金利が上がった時の負担に耐えられるかと。


ちなみに住宅ローンの変動金利を選択した場合は、
将来の急激な物価上昇（金利上昇）の、
負担が高くなってしまうと勘違いされていませんか？
・5年ルール
・125%ルール
という、どの銀行も例外なく制度がちゃんと働きますので一応救済措置として覚えておいたほうが良いかと。


変動金利が上がる局面がわかったら、固定金利に借り換えればいいのでは？という事が思いつきますが、残念ながら、固定金利の方が先に上がってしまうのでそれは無理です。
※理由参照下さい。

では対応策ですが、
変動金利が上がって、いつから支払い増える事がわかったなら5年ルールが適用される前に、
繰り上げ返済をするくらいの計画性、リスク軽減策を検討する方が良いと思います。



※理由
通常、変動金利は短期金利に、固定金利は長期金利に連動します。短期金利は無担保コール翌日物と呼ばれる、金融機関同士で１日だけお金を融通しあう金利が基準になります。難しそうな名前がついていますが、日本銀行がおおむねコントロールをしている金利です。
長期金利は日本国債の10年物（発行から10年後に返済される国の借金）の売買によって決まります。テレビのニュースなどで報じられる金利は、大抵が長期金利のことです。
金利は長期金利から上がるのが一般的です。
金利が上がったら固定金利に借り換えればいいという考え方もありますが、変動金利が上がる時には固定金利は先に上がっています。つまり先に「逃げる場所」がなくなってしまうわけです。
こういった市場の変動を相手に正しく判断をしなければいけないという状況は、株の売買と似ています。マーケットを相手に正しく判断することは非常に難しく、常に適切な判断ができることはまずありません

いまの金利で得をするのは”固定金利”ですよ。
例えば、三井住友信託銀行では以下になります。
変動金利0.495%
固定金利1.07%(30年)
※2017.10.2時点

現在の金利は上記になりますが、現在は”変動と固定の金利差が小さい”です。金利差が小さい時ほど固定金利が得をします。
このご時世、北朝鮮がミサイル飛ばしたり、アメリカのトランプ大統領が何をするかわからないので、固定金利にすべきです。

>>1042
ありがとうございます。
ただ注意点があります。
大抵、住宅ローンをする我々は、価格が確定していない新築マンションの契約にハンを押すわけです。
新築の融資実行金利は、例えばここだと2019年2月などと決められてしまうことが通常です。（欲しい部屋を買うため仕方ない事です）
一方で、中古マンションでは融資実行金利はある程度コントロールしやすいので大きな違いですね。

固定金利の利率が、融資実行時にどうなっているかは、神のみぞ知ります。

どうか金利1.00〜1.70くらいまで、楽観的にならず、悲観的な金利でも検証することをお勧めします。

ただ新築マンションは、中古マンションにはない住宅ローン減税が10年間適用されます。
5000万の価格であれば10年間トータルで310万〜400万近くが、年末の所得税から控除されますね。

そもそも住宅ローン減税は、住宅購入促進のために設計され税制改正によって施行されてます
住宅をどんどん買えば、銀行も金利で儲け、家具屋も設けいろいろと経済をまわしていく思惑が背景としてあるようです。こな内容も今や陳腐化しつつあるので損しないため、リスク回避するため、幸せな生活を送るため、常に、政治の動向、社会情勢の情報収集は怠らない事ですかね。

日本人はお金の知識、めちゃくちゃ低いからね。
401kだって勉強した人だけが辿り着いて選択する老後の自己防衛策。
損するから、普通預金だけでよいとか、そういう人に限って無謀な住宅ローン組んで破綻するんです。

制度の仕組みの勉強の連続。
大人になってお金の勉強しなきゃいけないです。
だって学校で教えてくれないし親も教えられる人少ないし。
自分でちゃんとお金の制度・仕組みを利用して、考え抜けるか、にかかっています。
ローンで返せなくて失敗する人は、ほとんどがめんどくさがって考えられてない人と断定できます。

ローンで失敗する人は後を絶ちません。
日本の政治にも問題ありますけどね。
教育改革に盛り込んで欲しいです。

区画要望書を提出された方は、提携銀行による住宅ローン事前審査を通過された方々の集まりです。
田園都市線沿線にマンションを構えられるその経済力・稼ぐパワーに恐れ入ります。

>>1045
事前審査の結果で金融機関から注文付けられてる人だっていますよ。たとえば頭金500万ないと融資できませんとかさ。大手企業勤めて、たとえ転職してても1年以上勤続経ってるとかなら何も注文つけられないですけど。それだけ振るいににかけられます。

>>1045さん

金融緩和が続いているために、お金が借りやすくなって、
ミニバブルが起きているようですからね。
次はミニインフレという噂？
でも、その先は・・・神様だけが知っている。

今は10年固定でも金利が１％を割っているので、住宅ローン減税（10年間住宅ローン残高の１％を減税）を利用して１０年で返済できるなら、上手くやればお金が少し儲かったりします。まあ現実には手数料がかかるので儲けるのは難しいですが、４０００万円くらい１０年も借りてほぼ利息ゼロというのは現在ならではの大きなメリットです。

もちろん、ドレッセが完成して住宅ローン開始まで今のような超低金利が続いているかは不明なので、もう少し悲観的に予定を組む方がもちろん良いです。

転勤で一時的に賃貸にすると
ここは月額いくら位なら入居者いるでしょうか？

>>1048周辺住民さん
4000万円を10年で返済できるわけねーだろ！
理屈ばかりこねてないで現実を見ろ！
不動産転がすにしても、この800戸の団地を転がすやつがどこにいるんだよ。

元販売業者です
どんなマンションでも最終期には物件価格の2割～3割は値引きするよ
ちなみにマンコミにもライバルマンションの掲示板で叩きまくってました
さらに分譲時の価格表には実際に買った金額ではなく、
値引き前の正規の価格で表示されるから全部内々での話だけどね

特に800世帯オーバーですから入居開始時に空室戸数が多いと、幽霊マンションになり、日本人の特徴「売残ってるってことはよくないんだ」と考えて売れない。

販売側の選択肢は以下の２つ
・安くして売る
・安くせずに売り続ける

安くせずに売り続けると・・・広大な敷地と建物の維持・管理問題
　　　　　　　　　　　　　　1年経つと新築表記ができなくなる

つまり販売会社は安くするんです。
今までも内々ではそうして売ってますし

消費税増税直前の駆け込み？
そんなのは一部の人が行うもので、実態は増税後こそ値引きでしょｗ

>>1050
そんな怒らなくても。
>>853

>>1051

危うく1期で買うところでした。先ほど電話でキャンセルできました。ありがとうございます。

>>1048
この低金利時代、4000万を35年低金利でわざと借りて余ったキャッシュを住宅ローンより利率の高い金融商品（国債・債権・REIT・投信・株式・外国債・為替）で運用するのがセオリーでは？
うまくいけば利息ゼロとは。キャッシュを10年で使い切るのは意味がないですが。
例えば株式でもリスク分散すれば年利2%になりますから、配当で得た利益を別の株式へ複利で運用‥.繰り返しです。
今の住宅ローンの低金利は異常です。
大金を低金利で借りれるなら、
それより高い金利で株主になったり債権を買いましょう。
ちまちまやらず、ちゃんとやるならお金に仕事させましょう。
ただし、自己責任ですが。

>>1051
安く買える情報ありがとうございます。
いずれにしても、買主がこのマンションがほしい！という強い動機が必要みたいですね。
売主の心理も、マンションを売り切らなければいけないという強い動機があるようですね。

あなた様の投稿を見ていると、売れ残りを買ったほうが安すさに関しては、得ということが分かりました。

一方で、買主の購入動機で、比較的重要度の高い
希望の階、欲しい部屋、欲しい間取り、エントランスへの距離は、
希望をなかなか満たすことが出来ない買い方であると理解しました。

上記のメリット・デメリットを充分に理解して、
買うタイミングを、選択したいものですね。

>1051

中堅デベかな。大手だと竣工までは値引き販売することってまずないけど。

値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。待てば値引きがあると思う人は待てばいいし、待っていたら売れてしまうと思ったら、早めに手を打てばいい。

高い買い物だからそういった判断できるくらいは勉強しないと。一期は結果が出てないから判断難しいってことで、様子見ってのもあり。まだ、いっぱい残ってるわけだからね。

>>1051さん

じゃあ、すずかけ台の某マンションなんかは、安く買える可能性があるということですね。

>1051

まだ、要望書の段階でしょ。そんなに慌てなくても。契約するまでなら、いつでもノーペナルティで降りることは可能。逆に契約しちゃうと、買主事由の解約だと手付金没収。どっかのCMじゃないけど契約は慎重にね。

値引きするタイミングって、売主の財務力とかその時の事情で様々。一般的には竣工の前後、新築と謳えなくなる竣工後１年の前後が多いかな。

値引き期待といっても、竣工時点で大量に未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。その辺の兼ね合いが難しい。

隣の「つきみ野駅」徒歩12分の「ソルフィエスタつきみ野レジデンスタワー」
築2年でも売れ残っていました。販売会社を変えたり、
あちこちにチラシ置いたりして、ホームページはつい最近完売、
となっていましたが、賃貸にでていました。

>>1059 匿名さん
オハナ町田は竣工半年前から大幅割引(笑)

ここも施工半年前に大幅割引（笑）とやらをやるでしょう。
2016年以降で、相模大野、町田、中央林間、東林間エリアは施工完了までに完売している物件が無いです。
おまけに、施工半年前に割引（笑）している物件ばかり。例えば、本年6月に施工完了したリーフィア町田なんかも、施工完了時点で7/42戸の空部屋があり、割引もされる始末。
ドレッセ中央林間も施工完了時点で完売は考えられない。施工完了の半年前になったら、強気な価格を割引する未来しか見えません。

本物件は、2018年9月(施工半年前)になったら、間違い無く大幅割引をするでしょう。(人気部屋が埋まっているのは承知の上ですが。)
直近2年間の近隣エリアの新築マンション動向を見てきて、間違い無いです。
あと1年後にこの内容を見返したら、予測通りになっていますよ。
東京23区内は施工完了時に完売しているのに、同エリアでは完売している物件が全く無い。

>>1064 マンション掲示板さん
79戸と規模は小さいですが
オーベル東林間は竣工前完売の目処がたちました。
あと竣工まで4ヶ月弱で4戸ですから。
割引もなさそうです。

でもそれ以外の近隣マンションで
竣工前完売はクレヴィア相模大野ラテラスぐらいでしょうか？
そこはもっと規模が小さいですが。
販売価格と価値のバランス次第で売れ行きは変わってるようです。

>>1065匿名さん
クレヴィア相模大野ラテラスは公式HPは完売御礼になっていますが、現在新築４ＬＤＫが賃貸に3部屋出されていますね。
本当は完売していないのか、もしくは売れなかったから割り切って賃貸へ切り替えたのか。または住民が購入後に手放したのか。

売れ残りの値引き購入ですと
カラーセレクト（建具、フローリングの色）、スタイルセレクト（キッチン高さ、洗面化粧台の高さ）、
キッチン吊戸棚の無料セレクトプランを選べなくなりますかねぇ？

結局、何を優先するかですよね。
価格の安さにこだわるのか？
気に入った部屋にこだわるのか？
（でも、中古になると、原則、広さだけの査定になってしまうのでしたっけ？）

>>1063
>>1064
販売戦略の予測確認しました。
I工区はじっくり売られる可能性も否定出来ないのではないでしょうか？
2020年にII工区が控えてます。
I工区がたとえ遅めの成約だとしても、竣工半年前に値引きされるなど机上の空欄にすぎません。
しかし周辺状況の調査ありがとうございます。
あなた様が未来を言い切るほど予想通りには進まないと思われます。

眺望の良い（＝覗かれやすい）区画はこれからなのでしょうかね？

手前の住戸が良いかエントランスから4分ほど先の部屋が良いかですが、せっかくのガーデンや共用施設があるのだから手前すぎるのも微妙じゃない？マンション内の人の通行量もすごいでしょ。どうせ管理費払うなら奥のほうがいいとも思います。さらに安くなるならベストですね。フローリングの色タイプとかは万人受けする色にするでしょ。
850もあるのだからゆっくりじっくり様子見て考えますよ。

>>1064,1063マンション掲示板さん
予測に過ぎず、かつ、（笑）を含む文章にもかかわらず、まったく説得力が無い情報でびっくリンカンしてしまいました。
2018年9月に値引きと言い切っていますが、まだII工区がありますよ。
ちゃんと考慮頂かないと、無用な情報です。

ここより高くて買えないかもしれませんが、南町田の物件にも興味があります。あちらは、タワマンだけなんでしょうかね？

ブリーズコートはメリット強調、値引きなしで
引っ張るでしょう。

ブリーズコートが、第一期のパンフレットでも強調されていますね。
中庭が見えるメリットというのが。
外側のエアリーコートとかは、あまりお勧めしないということなのでしょうかね？
それとも、エアリーコートは人気が出て当然だから、
あえて中庭の見えるブリーズコートを強調しているのでしょうかね？

>>1072

まだII工区があるから値引きでしょ
本質を捉えて下さい

エアリーは隣の三菱冷熱さんしだいで・・・

無料の間取り変更（メニュープランにあるように）希望なので
高いと思いますが、言い値で購入せざるをえません。

>>1076
あなた様の回答、まったく納得できる予測じゃないですよ。
田園都市線沿いに大手による竣工です。
まず前提知識をしっかりとつけることをおススメします。本質をとらえる以前の問題だと思います。

いまいちど、正しい前提条件を示した上で、そこから導き出せる未来の予測を再度ご教示いただけないまでしょうか？

>>1079

値下げを認めない
否定しないと困るんですね

業者様おつです

何を優先するかは、人により様々で、
購入時期も子供の関係で、直ぐの人もいるでしょうし。

値下げは堅いでしょ

ソースは>>1051
なぜ値下げを否定する

>>1056
ソースはこちら。中堅デベと勘違いなされてるのでは？ここは、大手ですよ。

値下げは一言も否定してません。時価なんだからありえるでしょう。
論点は、竣工半年前の2019年9月に大幅値引き（笑）絶対される未来と言い切ってる方向けに言っています。
大手デベでII工区も控えているのに、そんな簡単に未来予測できないのでは？と。

>>1083
ご存知でしょうか
大手デベで目黒区でトップレベルの人気を誇るクロスエアタワーは分譲時に２５％の割引で販売しているお部屋がございます。
大手が値引きしないという根拠は？
既に値引きしてる実績を無視する理由は？

>>1085
>大手デベで目黒区でトップレベルの人気を誇るクロス>エアタワーは分譲時に２５％の割引で販売しているお>部屋がございます。
データが少ないですね。
その書き方だと、割引していない部屋もあると捉えられますか、認識あいますか？
大手デベが割引販売するには理由がいります。
そのような少ないデータで理由と根拠を求められても、回答できません。
もうすこしお互い、調査が必要かと。

直前のキャンセルとか、ローンが組めなかったとか、
訳ありですかね。
ありえると思いますよ。

今日締め切りの第一期は完売でしょうが、
問題は、次に何戸販売して、しかも完売できるのかでしょうね？

みんなお安く買おうと情報集め。
もう少し、もっとお値引きを〜〜〜

ブリーズコートは提示価格で完売でしょう。