《契約者専用》プラウドシティ武蔵野三鷹

>>2523 マンション住民さん
全く同感です。
個別の議案を議論すること自体が無駄です。
どなたかも書かれていましたが、全ての議案1-4を一度白紙撤回することです。
白紙撤回し、議案そのものを見直すこと、そしてこれからの理事会運営を住民の意見をしっかり取り入れてやっていくことに方針転換すること、を宣言することです。
理事会は勇気を持ってこれをやってください。

>>2524 住民板ユーザーさん4さん
それが勿論ベストなんですが、理事会の自浄頼りになってしまう現状です。
理事会側にその考えがなくても、次回説明会時にその提案が住民から出て、かつ参加者がそれなりにあれば可能性はありますが。。。

そうならなかった場合にも備えてゆくべきではないでしょうか？

>>2524 住民板ユーザーさん4さん

無駄と言いましても、理事会が多数の無関心層を押さえている現状では、少数派の意見は通らないと思ったほうがよいです。掲示板で何を言われようが、これ以上広まらなければ理事会は安心してこれまで通り活動できます。

管理組合のきめごとは良くも悪くも多数派を握ったほうが勝つルールです。理事会は議案を決めて総会を開催する強力な権限があり、提案された議案はほぼ無条件で可決されます。現実世界の賛同者を増やせないと勝負はついてます。

様々な方法でお知り合いに状況を知らせて無関心を減らす、説明会に参加していただき多数の人が理事会の進め方に関心を持っていることを実数で示す、それが独りよがりな理事会を牽制する一番効果的な方法だと思います。

>>2526 匿名さん
勿論一般普通のマンションでは、こんな権力の悪用は行われておりません（ここまでの強行は稀ですよ）
一緒に暮らす住民ですからね。

何とか理事会運営を常識的な軌道にのせさえすれば、毎回こんな心配はしなくて済みます。
それまではかなり関心を強く持たなけばいけません。

住民の多数が反対する議案は、総会議案には上がらない（その前に検討会にての住民の意見を尊重し廃案となる）事が一般的だと思います。
それ程、総会では可決の可能性が高いのです。

ただ、このマンションはそうではないんですよね。理事会内で決めた事がそのまま総会にあがる。そうして可決しておいて住民から充分な信任を得たとするから悪質です。

>>2528 住民板ユーザーさん1さん

そうですね。
このような最重要事項に関していきなり決議案をまとめていること自体が、
通常では考えられないことですね。

住みはじめて1年も経たずに余計なことばかりを急いで、
とんでもない理事会ですよ。

もちろん住民側として出来ること、アクションは起こしますが、
まずは現状に対して理事会には猛省、自浄をしてもらいたいものです。

・急な管理会社の変更検討
・急な修繕費の見直し
・急な外部コンサルの導入検討
・住民とのコミュニケーション不足
・説明会での横柄な受け答え
・住民を締め付けるようなマンション掲示文

共用部に関わるアフターサービスのコンサル導入における業者選定も事後報告だったと記憶しています。

自分がオーナーの賃貸マンションなら、建物も自分のもの、収益も自分のもの。気に入らないサービスは切り捨て、コストカット優先経営、自分の好きなタイミングで維持費の値上げ、経営コンサル呼んで高度な経営したり、住民交流のイベントは不要だったり、何を好きにやっても文句を言う人はいない。

でもね、分譲マンションはサービス含めみんなで共有する建物で、みんなのお金を集めて、みんなの代表がみんなのための運営をするのが理事会なんだよね。理事会のメンバはたまたま選ばれただけ。賃貸オーナーみたいに、好き勝手な運営していいわけじゃないんですよ。

理事会だけで自由な判断をしていいって全権委任されてる訳じゃない。それを役員は理解すべき。いつまでも立候補してくれるのはありがたいねって、賃貸気分で特定の人達に理事会をずっとお任せしてると、本当に賃貸マンションみたいな雰囲気になっちゃいそう。

理事会が高度に運営されてるけど、サービスもイベントも何もない、コスト削減も住民に還元されず、逆に将来のためと前倒しで値上げされる、そんな住むだけの簡素なマンションを住民は求めてないです。

賃貸なら事前説明会も総会も無いからね。

>>2530 匿名さん
そうですね、住民が何を求めているのか？を理事会側にお伝えする機会が出来ると良いなと思います。　
そして無関心層を極力減らして、皆でより良いマンションにするにはどうしたらよいか？考え、協力できるようなマンションになるといいです。
災い転じて、、、と申しますが、遺恨を残さず良い方向に理事会が方向転換してくださるといいですね。

>>2531 住民板ユーザーさん1さん
形だけ開催して済ませようとした事前説明会に意味があるとは思えません。
きちんと住民の意見が取り入れられた、議案を決議する場であるべき総会も、理事会の案をただ可決するだけ。
これ程機能していなければ、賃貸と同じ、無いに等しいです。

管理会社変更や長期修繕計画見直しについても、前回説明会で質問及び理事会からの回答があったのに、全住民へ公表展開しないのはまずいのではないですか？
質問者に失礼ですし、理事会は口頭のみでのやり取りで済ませてしまう事は問題あると思います。
「我々が死んでも60年後建物は残ります」
「ブラウシアが採用しているからレーベンから見積りをとった」
「レーベン以外は管理費は野村より高額もしくは相見積もり不可であった」
住民が今後の可否を考える上で重要な情報を配布しない事は間違いです。
理事会への質問の場は現状説明会しかないのですから、全て公開して下さい。
何故要望のあった議事録が配られないのかわかりませんが、説明会が会議で無いとの判断であれば違う様式でも良いので内容を全て全住民へ公表すべきでは？そうでなければいつまで経っても、不都合な事実は公表しないとの誹りを受ける事になります。

植栽業者を、ブラウシアが採用している東邦レオに変更した後の評価も必要だと思います。

また、高度な理事会運営のために、ブラウシアが採用しているコンサルのメルすみごこち事務所を密かに検討してるようです。削減して浮いたお金を住民に還元せず、コンサルに大金を払う妥当性も聞かせてほしいです。

メルすみごこち事務所の費用をホームページで確認したら基本報酬だけでもとてもお高い費用でした。追加業務で追加料金が発生し次々にお金を使われる可能性もあると思います。

報酬
基本報酬イメージとなります。詳細は個別にご相談ください。

① 総戸数～49戸まで、理事会が２～３か月に１回
基本報酬：月額35,000円（税別）
② 総戸数～49戸まで、理事会が月1回
基本報酬：月額50,000円（税別）
③ 総戸数100戸
基本報酬：月額100,000円 （税別）
④ 総戸数：200戸
基本報酬：月額150,000円（税別）
⑤ 総戸数300戸
基本報酬：月額175,000円（税別）
⑤ 総戸数400戸～
基本報酬：月額200,000円（税別）
⑥ 総戸数400戸～、理事会等が月2回または常時2名体制（マンション管理士2名またはマンション管理士＋修繕技術者）
基本報酬：月額300,000円（税別）
　　理事会アドバイザー（マンション管理士等）が1名または2名（メイン1名＋アシスタント）での対応を想定しています。

>>2535 匿名さん
何年も運営がうまくいかない問題山積みの古いマンションならばともかく、築2年未満でコンサル入れないと運営ができないならば理事会の方々は向いてないのではないでしょうか？（能力がないとの意味ではありません）

安易に外部導入しお金を使う前に、交代されてみたらどうかと思います。それでも上手く軌道にのらなければ仕方ないと住民の賛同もあるのではないでしょうか？

>>2536 住民板ユーザーさん1さん
何にしてもここで言ってるだけでは何も変わりません。
説明会でしっかり質問し、理事会の考えを伺ってみましょう。

理事長の受け答えが前回の説明会と同じならば、個人の資質、能力の問題なので変えるしか解決策はありません。細かい事はその後でよいでしょう。次回説明会での対応は非常に重要でしょう。

理事会の方へ
11/17の説明会の時間と場所を早く公表してください。掲示板には「11/17午後」としか掲示がありません。
もう2週間前ですので場所確保してるんですよね？私はこの日は用事があるのですがこちらの大事な説明会を優先したいので用事の方を変更しようと思っています。でも時間が分からないので困っています。早く公表してください。

>>2536 住民板ユーザーさん1さん
2年アフターや10年アフター等初期の方が必要な気もします。

>>2540 住民板ユーザーさん1さん
まずは外部でなく住民の中にいらっしゃる設計士さんに協力頂いたら良いと思います。お金をかける事が最初の選択肢では幾らあっても足りなくなりますよ。

>>2540 住民板ユーザーさん1さん
いえいえ、2年アフター用には別のコンサル、さくら事務所に依頼してあるんです。昨年可決してます。こちらの費用も100万超え。
さらに別のコンサルを年間200万以上かけて頼む必要まであるとお考えでしょうか？

その為に住民が色々と削減し我慢し、、、

>>2542 住民板ユーザーさん1さん

それは本当なんですか。どうしてそんなことが事前に全戸に説明資料配布や説明会での議論なく、上手に総会通過させ、理事会は実行しているのですか？

総会の普通決議は
総会参加者の過半数が反対票を投じても、委任状が多く存在すれば、理事長が賛成すれば委任状の数だけ賛成票に入ってしまいます。そうすれば参加者の決定は覆り賛成可決されてしまいます。ですから、住民の皆様は安易に委任状を提出してはいけません。また止むを得ず総会を欠席する場合でも議決権行使書を添付して自らの考えを反映させて下さい。
国交相も標準管理規約46条コメント⑥にて、「議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をする事が望ましい」としています。
この事を理事会の方は広く住民にアナウンスする必要があると思います。知らない方が都合がよいで、何が民主主義？とならない為に。
現在の理事会では業者の選択までご自分達でされ、総会議案に上げて見えます。
総会で可決が前提の運営をされているにも関わらず、業者まで選べるとなれば相当な権力となり、キックバックや癒着に繋がる事もあり得ます（今の理事会さんがと言う訳でなく）
このような運営は大変危険で、勘違いの権力者を産むことになります。
議案作成前に住民の意見が反映されるようにするだけでも、権力暴走の歯止めとなります。まだ2年目です。どうか将来的な健全運営の為にも熟慮をお願い致します。
（もしも、仕組みで勘違いしている部分があれば是非ご指摘下さい。）

>>2543
2年アフターは将来的な修繕費の削減につながるので反対は少なかったのでしょう。
一期の理事会が抽選のマンションでは難しいので出来て良かったと思います。

>>2545 匿名さん
反対は少なかったとおっしゃいますが、、、

説明会の議事録さえ配布されず、総会欠席住民には内容が伝わっていないのが大問題なんです。
先の説明会の内容でさえ、質疑回答の大切な部分が全住民には伝えられていないんです。
良かったかどうかでなく、開示方法に問題あると思います。
説明会資料配ってオッケーではないと思いますよ。
昨年の議決内容理解してらっしゃらない世帯沢山ありますよ。現在管理費が黒字かどうかもご存知ない方もみえます。
一期理事は抽選の方が謙虚な運営されるだろうし、平和だったのではないでしょうか？

>>2545 匿名さん

実際に2年アフターをやるのは売主です。外部コンサルの指摘で補修場所が決まるわけではなく、理事会が売主と交渉するのでしょう？これまで野村グループを敵対視してきた理事会に、果たしてどれだけの交渉力があるのでしょうか。説明会の場で管理費の公開値引き交渉とか、センスを疑いますよ。
結局、パートナーズに点検頼んだのとたいして変わらない結果になりそう。これではただの無駄遣いですよ。

>>2546 住民板ユーザーさん1さん
私も電子的な議事録の公開等は進めて欲しいと思います。
ただ、抽選だと謙虚というより何もできない理事会になって2年アフターは手遅れになっていたのではないかと思います。

ここは、説明会と総会に実際出席しなければ問題点さえわからない特殊なマンションです。
なので、必ず次の説明会には出席します。早く時間と場所を教えてください。

理事長解任決議の総会を住民が求めても、総会日時場所をギリギリまで理事長が明かさない事により、解任総会に必要な出席者が確保出来ず、解任失敗となる事があるそうです。
まさか、今回の説明会もギリギリまで時間や場所を明かさないつもりではないですよね？
そんな疑念を抱かせないように、早く時間と場所を掲示してください。

>>2547 住民板ユーザーさん1さん

そんなことをしたら野村のブランドが激しく傷つくでしょうね。

>>2548 住民板ユーザーさん1さん
まだ2年アフター成果でてませんよ。

住民が望まない削減やりまくり、対立産むような理事会より謙虚な方がずっと良かったです。
他のマンションでも全部が全部2年アフターにコンサル入れてないでしょう？そんなに手遅れになるような重大事では無かったのかもしれません。今更言っても仕方ないですが。

>>2550 住民板ユーザーさん1さん
正当な理由があれば、蹴る事だってありえます。それでブランド傷つくとは思えないです。

これ、大事じゃないですか？
私よくわかってなかったから勉強になりました。

総会の普通決議は
総会参加者の過半数が反対票を投じても、委任状が多く存在すれば、理事長が賛成すれば委任状の数だけ賛成票に入ってしまいます。そうすれば参加者の決定は覆り賛成可決されてしまいます。ですから、住民の皆様は安易に委任状を提出してはいけません。また止むを得ず総会を欠席する場合でも議決権行使書を添付して自らの考えを反映させて下さい。
国交相も標準管理規約46条コメント⑥にて、「議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をする事が望ましい」としています。
この事を理事会の方は広く住民にアナウンスする必要があると思います。知らない方が都合がよいで、何が民主主義？とならない為に。
現在の理事会では業者の選択までご自分達でされ、総会議案に上げて見えます。
総会で可決が前提の運営をされているにも関わらず、業者まで選べるとなれば相当な権力となり、キックバックや癒着に繋がる事もあり得ます（今の理事会さんがと言う訳でなく）
このような運営は大変危険で、勘違いの権力者を産むことになります。
議案作成前に住民の意見が反映されるようにするだけでも、権力暴走の歯止めとなります。まだ2年目です。どうか将来的な健全運営の為にも熟慮をお願い致します。

>>2552 住民板ユーザーさん1さん
とても正当な理由とは思えませんよ。
管理委託費を未納等ならまだしも。

>>2554 住民板ユーザーさん1さん
さくら事務所に委託決議した事は変えられない事実なので、正当な理由が何か？等無意味ですよ。

問題は委託の経緯や事実などご存知ない方がみえるなかで、可決してしまう事ではないですか？

住民の議論と同意をもとにたまに大事な時にコンサルに依頼することは否定しません。
でも、長期修繕計画作成のための200万とか年何百万円のコンサルは不要だと思います。

>>2556 住民でない人さん
私もそう思ってます。
住民の議論て同意があれば、、、です。
そしてその同意形成は現在のやり方では、到底クリアされてるとは思えません。

それにしても、理事会はコンサルにどうしてこうも肩入れするのでしょうか？
コンサルに使うお金は全く無駄使いではないと、ジャブジャブお使いになる。

初期設定で修繕積立金50年均等方式のマンションが出てきましたね。オハナの30年均等方式に続いてこれから増えてくるのかな？
https://mansion-madori.com/blog-entry-6846.html

>>2558 住民板ユーザーさん1さん
国交省に電話して聞いてみました。60年均等マンションは存在しているにはしているらしいです。ただ、一般的ではない。30年均等化は沢山ある。

そして、60年均等で60年経過したマンションは確認できていないそうでしす。
つまり、60年均等化してどうだったか？計画通りだったか？検証できていないのです。

そんなギャンブルに乗れますか？

>>2558 住民板ユーザーさん1さん
建て替え物件で、引き渡し事の修繕積立一時金もなし。ですね？
私達一時金払ってますよね。返してくださるのかな？

>>2558 住民板ユーザーさん1さん

どうしても長期均等化を肯定したい方が混ざってますね。

その50年均等化物件は最初からその前提で売ってるでしょ？ 買い手はそれを納得して買うわけよ。このマンションは段階で値上げされることをライフプランに織り込んで買った人が多数なわけよ。一部の役員の理想実現のために現役世代なら余裕で払えるなんてトンデモ理論で強引に60年均等化を進めて大幅値上げをゴリ押しする根拠にはならんよ。

もうひとつのオハナは30年均等でしょ？ 普通の感覚なら受け入れるとしてもそれが限界でしょ。どうしても均等化にしたいなら30年で合意形成しなよ。60年は理想高杉。仮に現役世代なら負担に耐えられても、耐えた現役世代は誰も得しないのは不公平じゃないの？

>>2560 住民板ユーザーさん1さん
申し訳ありません、また釣られてしまいました。もう発言やめます。

>>2561 匿名さん
30年段階式を30年均等化にする計算式は国交省により公開されてますから、長期修繕見直し業者に200万近く払う必要もないんです。

それがギリギリ検討範囲だと私もそう思います

定期的に60年計画や長期均等化を応援する書き込みされるってのは、理事会は修繕60年計画を白紙撤回する気は全く無いのかもしれんね。

アンケートは書かれましたか。ここでの思いを全部書くスペースは到底ありません。ご意見のまとめ部分にも納得はいっていないですが、質問の内容以外にも、分かりやすく各自の思いを書きましょう。そしてマンション内の皆さんへ１人でも多く、現状を伝えて（議事録がない以上は、この掲示板をお知らせするしかないが）、
１１／１７の説明会に大勢が参加し、意見を言いましょう。何人も投稿されていますが、今回のことが、良い方向へ行くことを、今からでも修正が間に合うことを、祈ります。

第1期の総会事前説明会資料と第1期通常総会議案書を見直していますが、
事前説明資料では、長期修繕計画に関しての記述がなく確定議案ともされていません。

それが、いきなり通常総会の第8号議案の一部として上がっているわけです。

第8号議案に関しては内容が盛り沢山でした。
管理委託料の見直し
団地管理規約の見直しに向けた準備
長期修繕計画の見直しに向けた検討
カーシェアリング契約解約の検討
レンタサイクル契約見直しの検討
雑誌等定期購読の見直しの検討
コミュニケーションの充実、ウェブサイトの活用

そもそも第1期の総会にも関わらず、
何故こんなにも急ぐのか理由が知りたいですし、住民側も事前説明なしでは判断が難しかったと思います。

いち決議案の内容も多すぎるため、本来は細かく議決を取るべきなのではないでしょうか。

2週間前になってもろくに説明会の案内すらなく、このまま同じような体制で理事会の運営が進んでいくことに関しては大変憤りを感じています。

>>2561 匿名さん
建物の劣化に対しては皆同じ責任を持っているのに、初期に短期で売り抜ける人だけ安い修繕積立金しか払わない方が不公平では？

>>2567 住民板ユーザーさん1さん
その考えに固執されてますが、初期からいる人は一時金払っています。60年均等化だと初期からいる人の負担が一番重くなりませんか？

>>2567 住民板ユーザーさん1さん
不公平かどうか？が判断基準なのですか？

常識的に考えて60年は無理ですよ。理想論だけではついていけません。リスク高すぎます。

>>2569 住民板ユーザーさん1さん
説明会ですべき議論と思います。

時間と場所がなかなか示されないので、焦ってしまいますよね。わかります

>>2567 住民板ユーザーさん1さん

>短期で売り抜ける人だけ安いのは不公平

ここって短期売買が多い投資物件ですか？
フツーのファミリー向きの物件で、早期に売るとしても積立金で得するからではなく事情があって売る人が大半でしょうに。
修繕積立金が段階値上げのままだと短期で売り抜ける人がおいしい思いをするから不公平で、60年後の住民と今の住民が同じ負担になるよう積立金をすぐにでも値上げすべきという極端な考えが、正直なところよくわからないんですよね。

>>2568 住民板ユーザーさん1さん

その通りですよね。新築時は修繕積立金が低い分、諸費用で修繕積立金基金という一時金を先に取られてるんですよね。

修繕積立金基金を60で割って5年分の月額相当を計算すると、ひと月あたり実質は積立金を倍以上払ってることになると思うんですけど。

それを無視して均等化するのは新築購入者に不公平ですよ。

>>2566 住民板ユーザーさん

第8号議案で可決したから信任された、何やっても許されると勘違いしたの？

>管理委託料の見直し

管理会社をレーベンに変更！？
「ブラウシアになろう」

>団地管理規約の見直しに向けた準備

メルすみごこち事務所に毎年数百万！？
「ブラウシアで採用してる」

>長期修繕計画の見直しに向けた検討

修繕計画60年均等化で大幅値上げ！？
見直し業者に200万近く支払い！？
理事長の名言
「我々が死んでも60年後も建物は残る」

>カーシェアリング契約解約の検討

莫大な解約金を払い解約の結論ありき！？

>レンタサイクル契約見直しの検討

将来の駐輪場不足無視で解約ありき！？
「将来困ったら戻せばいいんじゃない」

>雑誌等定期購読の見直しの検討

利用率向上の努力無しに解約ありき！？

削減は住民還元せずコンサル費用に！？

>コミュニケーションの充実、ウェブサイトの活用

事前説明会がコミュニケーション！？
意見はスルーがコミュニケーション！？
ウェブサイトはいつ開設されるの！？
理事会宣伝用サイトじゃないよね！？


ウ～ン、今起こってることを8号議案に当てはめてメモってみると、色々と酷い…