幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

今日、事前説明会に行ってきました。徒歩15分は公園を通り抜けた場合の距離換算と説明を受け、びっくりしました。また、A街区には商業施設が連なると思っていたのですが、大型スーパー１つのみという点が残念でした。モデルルーム向かいにあるような洒落てる小型店がたくさん誘致されるのを期待していたのですが...。巡回バスが通るという点はプラス評価です。

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>>643 マンション検討中さん
公園を通り抜けないルートというのはありえないと思うんですが。。

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私有地を通り抜けるのを駅徒歩に謳うのはNGだけど、一般に通り抜けられる公園はOKだと思うけど。

以前、駅直結のデパートを通り抜けたほうが近いケースでは、迂回路を駅徒歩としていたのを見たことがある。

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三井さん
本当に6棟4000戸を売り切るつもりなら、海浜幕張駅の東口に改札を作りませんか？駅距離で3〜4分くらいは違ってくるはずで、駅遠のデメリットが少しは緩和されるんじゃないでしょうか。どのくらい費用がかかるのかは良く分かりませんが簡易的なものであれば10億もあれば作れるのでは？プロジェクト全体の利益想定が500万×4000＝200億程度であれば、投資としてありえない話ではないと思います。

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三井にまちづくりを期待しちゃダメ。他のエリアでも、タワマン何棟も建設して、やはり駅が激混みになってるケースがあるけど、なんもアクション起こしていない。 そういうの期待するなら東急みたいに、鉄道事業と不動産事業を行っている会社でないと、。エリアが違うけどね。

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三井が駅作りするわけないでしょ。そんなやる気もないどころか、そもそもそんな権限ない。何を言っているんだか。。

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1棟目から頓挫しないように、販売期を分けて売れてない感を出さないようにするんじゃないかな。周りに聞いても、1棟目から頓挫する説が有力だけど。

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賢い消費者は11月はボイコットして暫く様子見るんでしょうね。

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平日朝の通勤時間帯の海浜幕張駅のホームはすでに混雑しています。
電車は超満員です。これ以上海浜幕張から乗る通勤客が増えるとパンクしそうです。
JR東さんへ。海浜幕張始発の電車を増やしてくださいませ。

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ちなみに、春や秋には、海浜幕張までの歩行はよい運動になりますよ。
メタボ対策や心血管病予防のために歩きましょうよ。
ただ、公園内は夜は真っ暗で、ときどきホームレスが寝ているので、
女性や子供さんはバスを使ったほうが安全ですね。

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ここに限らず、各期で要望書を集めて売れる見込みの部屋を販売して、完売させる。そして、次の期では即日完売と宣伝するのがパターン。即日完売ってお約束というか、売る側の演出。

一期で人気をはかるバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。小出しに時間をかけてだと苦戦するパターン。

入居の段階で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、その辺は慎重に判断が必要。

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>>648 匿名さん
JRは金さえどこからか出ればやるよ。千葉市を巻きこんで若葉地区活性化とか言ってやってくれないかな

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今、千葉市が注力しているのは千葉駅周辺。JRもね。

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ここは坪単価平均180以下じゃないと苦戦しそう。

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>653

そういうことまでして、完売しないとかなり深刻な状況ということ。売れ残りがあると、その後に、先着順として売り出すからウォッチしていれば状況はわかる。一期は様子見するってのも一つの手。

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マンションバスはないんでしょうか？
6棟で共同運営すれば少ない管理費で賄えると思うのですが

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シャトルバスを運行するなら最初にアナウンスするよ。

プラウド新船橋で売主負担ってのがあったね。実際は販売価格に転嫁だろうけど。

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京成が新路線作って待っててくれてるのに、さらにシャトルバスっているの？

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ベイタウンでも独自のシャトルバスを走らせているのは徒歩20分のアクアテラスとベイフロントのみ。今までの実績から徒歩15分ではシャトルまでやらないだろう。てか若葉は道路が単純だから路線バスでもそれほど不便しないでしょう。

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駅近うんぬんよりも、万一の時の液状化が心配なんですが、
みなさんどう考慮しているのでしょうか？

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液状化が心配なら単純に埋立地は検討から外すしかないかと
色々対策したところで埋立地は埋立地です

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ここ下駄ばきじゃないのに何で中間免震なんだろう。

この間、某デベの会員誌に免震装置のメンテについて記事があったんだけど、免震装置って地盤と建物は地震の時にずれるから、配管とかが壊れないようにフレキシブルになっていた。中間免震だとそこのところでずれるわけでしょ。その上下を貫くエレベーターシャフトって壊れないのかな。

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>663

液状化対策した、みなとみらいでも３・１１の時、建物に被害があったしね。対策のおかげか、液状化はしなかったけど、表層地盤が緩いから揺れは大きくなる。

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メーカーがどう考えてるのか、気になりますね。
モデルルーム訪問で聞いてみます。

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調べれば分かるけど、
ここはなぜか打瀬よりも液状化危険度が高いんだよね。
なんでだろ？

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知るかよ

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荒れてきましたね。こんな民度の低いマンションは嫌ですね。

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ここの欠点を考慮して買うなら買う。買わないなら買わない。自由だ。
1、タワマンにも関わらず駅から遠い。資産性については期待出来ない。
2、液状化危険地域。今後想定される首都直下型地震の際には危険。
3、北側に何故か建屋高さの高い老人ホームを近接。奇声が聞こえてくる可能性あり。
4、市況下落局面かつ千葉の割に予定価格が強気。

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先日モデルルーム行って来ました。予定価格、かなり高いです。完売できないと思いましたので、私は見直します。やはりオリンピック後の計画物件まで待ちます。

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>>669 匿名さん
どの物件も人が増え始めるとこんなものですよ。あれないのは人が少ない小規模物件くらいです。物件の人気や価値と荒れ具合はあまり関係ないですよ、これが。

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予定価格はいくらだよ

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乱暴な言葉で質問しても誰も答えませんよ。

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>>667 匿名さん

打瀬は宅地として分譲する際に液状化対策してませんか？
単純に対策済みかこれから対策するかな違いかと思いました。

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通勤の便利さを残しつつ生活環境の良さを求める方が検討しているのですよね。
海浜幕張にこだわる方は別ですが、そうでない方は他にどこを検討されていますか？
私は柏の葉キャンパスと流山おおたかの森です。

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勤務先によってそれぞれでしょ
幕張は成田勤務の方も多いと聞きます

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私も暫く様子見にします。19年3月入居だとまだまだ先も長いですしね。あの手この手で、11月に焦らせるんでしょうけど、そもそもが高いから一旦無視ですね。

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予定価格通りならファミリー向けの3LDKのプランでここは最多価格帯が5000万超えそうだけど5000万以上出せるお宅って普通に考えてすごいですよね。本当に500戸売れるのかなぁ。

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三井は低所得を相手にしないから大丈夫です。

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露骨に客を選ぶ。最初はパートが担当して、見込み客と認められたら営業に担当を交代。

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価格も高いが、三井は管理費が馬鹿高い。
管理費と修繕と固定資産税でローン以外に毎月5万払うんだったら買う意味ない。
賃貸でオリンピックや、人口減によるまともな物件価格になってからかんがえたほうがまし。

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高所得者がここを選ぶかも問題ですね。

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https://www.nikkei.com/article/DGXLZO85058970Q5A330C1L71000/

2年前の日経記事によると　
【マンションの販売価格は「建築費高騰もあるため未定」（事業予定者）。ただ、周辺相場などを勘案すると、「4000万円前後であれば需要はあるのではないか」（関係者）とみている。】
当時は4000万でもどうだろうという見方の記事。実際これは妥当な見立て。

ざっくり試算すると、事業費1800億、4500世帯。単純割で4000万/室ともいえるし、
土地が坪約50万前半。容積率300、公園や道路を抜いたとしても、一種単価20~25万程度、建築単価が110-120として原価は粗粗で坪140程度。販管費収益勘案しても、さすがに220万はぼったくりすぎでしょう。
素人バカにしすぎ。

これから市況はさげるのだから坪160-170万で75平米で3600-3900万くらいが、本来の実力。ただし坪180で4000。時代が時代なので190としても4300。
坪220は、やりすぎ。

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まあ予定価格は予定だから。1割は下がるよ。

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三井は殿様営業だからな。

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https://manmani.net/?p=4807
この結果がある程度当たってるのであれば大苦戦間違いなしでしょう。

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だから、最低でも1割は下げるって。

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>>687 匿名さん

マンション販売は歩留まり1割あれば十分みたいだからその結果からすると適正単価は210万ですね。ただし戸数が大きいので200くらいまでは下げるかもですね。

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価格が高くて買えない連中の愚痴が多いな。
そういう輩は、もう書きこまなくていいよ。

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幕張でこの値段なら東京買います。

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>>691 匿名さん

東京で坪220だとかなり辺境になりそうですけどね。葛飾とか足立とか。もう少し積んでもあまり状況変わらないよーな。(● ˃̶͈̀ロ˂̶͈́)੭ꠥ⁾⁾

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価格はさておき、通勤の利便性も一旦忘れて、、
海浜幕張と津田沼では、街として住みやすのはどちらだと思われますか？

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街だけ見れば断然海浜幕張。
大地震がなければ。

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>>693 匿名さん
街だけみたら海浜幕張かな。前に津田沼に住んでましたが、渋滞がひどく乱暴な人が多い印象てした。買い物は同等に便利ですが海浜幕張の方が上品なりました店が多いと思います。再開発の奏の杜はだいぶましかもしれませんが学区問題があるからね。

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ベイタウンからの住替えって、全体で何パーセントぐらいかな？

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質問なんですが、、
予定価格に対して実際の販売価格に結構な差がでることは良くあることなのですか？一般的な事例としてです。

前出のコメで一割は下がるだろうとあったので気になりました。

宜しくお願い致します

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ベイタウン（打瀬）の街並みは独特で素敵ですけど
こちら（若葉）がどうなるかはまだ未知数ですね

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>>697 マンション検討中さん
予定価格についてデベ元社員のブログ
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-06-05

最近だとパークタワー晴海
https://wangantower.com/?cat=142

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海浜幕張の路駐や割り込み、運転交通マナーの悪さはひどいです。
中途半端な成り上がりでそこそこの世帯収入のくせにロゴ入りブランド物が
大好きな田舎くさい気取った人も多く、ママ友づきあいが面倒で疲れると聞きます。
津田沼より海浜幕張が良いなんてことは絶対にありませんよ。

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>>695 匿名さん

買い物に関してはほぼ車必須の海浜幕張より津田沼の方が確実に便利だと思います。
駅前で大抵のものは揃いますし。

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街としての魅力はその町に歴史があるからで劣化が風格にもなります。
埋め立て地の平べったい新興住宅地では歴史がありませんからコンクリートと鉄筋が劣化すればただの薄汚い町並みが残るだけです。
ヨーロッパのように天然木や天然石を贅沢に使用した街を真似れば年月と共に風格のある町になれたでしょうにね。
タワマンにしても津田沼の方が倍以上の価格設定でしょうからライバルにもなりませんよ。
海浜幕張はバブルの終焉と共に終わった町です。

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>>699 匿名さん

ありがとうございました。
メチャメチャ参考になりました。

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海浜幕張に嫉妬してる人、多いんですね。

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貧乏人の遠吠えだな

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ダサい

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東京五輪後の選手村跡地に大量にマンション供給があることが決まっているから、それまでゆったり構えよう。

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買う気が無いなら書き込むなよ

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津田沼民の余裕のないことよ。。

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>697

モデルルーム早期来場者に予定価格を提示して、要望書を集めて、特定の住戸に人気が集まらない、あるいはその逆ってことがないように部屋ごとに価格調整するので、1割くらい違うことは珍しいことはないけど、全体的な価格が１割ダウンだと、相当人気がないってこと。

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駅力評価によると津田沼76、海浜幕張88で海浜幕張優勢ですね。個人的にはもう少し近いイメージですが。
https://www.sumai-surfin.com/place/station/JR1.php#13
津田沼タワマンの単価は300万台には乗らないはずなので価格差は倍もないですし、駅距離の補正をするとほとんど変わらない水準になると予想します。

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URLをミスったので再投稿
https://www.sumai-surfin.com/place/station/JR1.php#13

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検見川浜が売れるまでは価格は強気を維持せざるを得ない、というところ。一割は下がるよ。

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アホか？
1割も下がるわけないだろう。

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住まいサーフィンは今や信頼性ないよ。

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営業が必死で笑えるね

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3.11の大地震以降では埋め立て地だというマイナス要因が大きいと思いますが、ここに住もうと思う人は災害は他人事としか思っていないのでしょうか？
家族の安全や安心を考えると埋め立て地のタワーマンションは選択に入りますか？

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>>713 匿名さん
検見川浜浜はしばらく完売しそうにありませんね〜。私も1割くらいは平気でさげてくると思います。予定価格を高めに出して後から下げるのは三井ではよく見るパターンです。

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地震が怖いのなら日本で住むとこなくなっちゃいますけど。

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さげないと買えない人は買わなければいいだけでは。

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1割下げないと
「買わない」と「買えない」　はえらい違い

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この予定価格だったら買わないとか、オリンピックまで様子見だとか、要は自分の経済力では津田沼も幕張も無理ってことなんだから諦めて引っ込んでればいいのにね。

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引っ込まれ過ぎても販売側や購入者は将来的に困るでしょ。
徒歩5分圏内に駅が２駅あるウェリス稲毛の坪単価は160万円台だったらしいので同じ大規模でも駅遠マンションのここがいくらで販売してくるのか注目ですね。

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主人がこちらの物件を検討しだし(住み替え)、何を考えているのか。
数年前、近隣○○タウンで分譲を購入したばかり。
見栄っ張りとミーハーな性格にもほどがある。
見栄っ張りだけど、都内のマンションは買えない。
だから、郊外のブランド限定。
少々高くてもローン組んで検討するんじゃないかしら、バカだから。
私は住居にそこまでお金をかける意味がわからない。
余裕がある収入でもない。
年収1500、子供が2人、これから受験も控えてる、老後資金だって。と考えたら…
無理できない。
検討されているみなさんは収入に余裕があるのだと思います。それを主人にわからせたい。

物件に関係ないレスで失礼しました。

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>>724 匿名さん
貴方の言い分だけ書かれても何とも言えないけど、夫婦でファイナンシャンプランナーに相談にでも行ってみれば？専門家から指摘されれば頭冷やすかもよ。

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匿名とはいえ掲示板で旦那を【見栄っ張りでミーハーでバカ】と書き込む奥様・・・
二人のお子様が可哀想だ

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免震構造は分かりますが、東日本大震災レベルの大地震が東北ではなくて関東近郊で起こった際は部屋や建物の揺れ方とか被害はどの程度になるのか？
若葉町や海浜幕張としてどのような被害想定や対策を取っているのかとかそういった情報もホームページでしっかり出してもらわないと埋め立て地のマンションは比較検討できないので困ります。

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その年収だったらやめとけ。
優先順位をつけられないみたいだから。

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正直、世帯年収が1500万円を超えるような世帯が千葉に多いとは思えない。
だったらもっとマンション価格は高いだろ。
アッパーな世帯がこんなところへ書き込むとは思えない。
リア充アピールに必死なインスタバカと同じ。

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千葉にマンション買うようなのは田舎者だろうね

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反対に田舎者ほどコンプレックス丸出しで東京アドレスにこだわると思うけどね
あと田舎者ほど他人が田舎者かどうか意識するという

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なんか嫉妬が凄いですね。

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普通の会話しませんか？

ところで、小学校は打瀬小とのことですが、
子供の脚で徒歩何分でしょうか？

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反対の意味がわからん

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>>737 匿名さん
子供の脚でだいたい12分～15分くらいかなと思います。
エレベーター待ちとかあると、家からだともしかしたら20分くらいはかかるかもしれませんね。
参考までにどうぞ(^-^)

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>>739 マンコミュファンさん

少し遠いですが通えますね。
放課後の習い事は、そのままベイタウンか一度帰宅してから自転車で駅前でも良さそう。

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>>740 匿名さん
習い事はベイタウンか、駅前になるんですね。
打瀬小や打瀬中では、帰宅しないで、学校帰りに直接習い事に行っても大丈夫なのでしょうか？
今住んでいるエリアの公立小中では、帰宅途中の習い事は禁止されているので、そのまま行けるというのが本当ならいいなと思うのですが。
ご存じの方がいらっしゃいましたら、教えてください。

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>>741 マンション掲示板さん

千葉市の公立に通わせてますが、一度帰宅のルールにありませんね。ただ区が違うので美浜区はどうなんでしょう。

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