幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

徒歩15分、先日妻と一緒に駅まで歩きましたが、海浜幕張駅の改札まで実質11分でした。歩ける距離ですし、今日みたいな雨の日はバス使えば濡れないので、以外と都合が良い駅距離ですね！
自転車だとクロスタワーの駐車場と海浜幕張駅前の第1駐車場間は実質3分でした！公園内も整備される様ですので、一緒にスロープ歩道橋も数年内に出来ると良いですね。

>>3289 マンション検討中さん

駐車場の有無がリセール価値に直結するというならば、結局はこの地域でクルマが必須か否かという議論に戻りますよね。

で、前にアップしましたが、千葉県は全国でも有数のクルマ保有率が低い県。その中でも美浜区は顕著です。ベイタウンが美浜区内で公共交通インフラが弱い訳ではなく、美浜区で保有率が低いのに、ここは当てはまらないという推測は成り立つのでしょうか？

また、カーシェアのタイムズでベイタウン内を検索すると、5件ヒットします。完全なクルマ社会の場所にタイムズカーシェアは必要ないので、これが存在するということは、クルマ未保有か、足りていない家庭が相応数あるというとですよね。

ここでクルマが無いとダメと仰る方は、私観に基づくものが多いです。クルマが必須だ！という客観的なデータを出せとは思いませんが、マスとしてもう少し幅を持って物事を見た方が良いと思います。

>>3292 検討板ユーザーさん
近隣を良くご存知ないようだけどベイタウンやベイパークは美浜区の中でも他地域と全く異なる特異なもの場所です。データに基づく検証も意味があるとは思うけど、美浜区全体のデータをこの地域に当てはめても妥当性に欠きますね。
そしてベイタウンでは比較的駅近の物件を含めて車所有率が高いことが知られています。特に若い世代が多い築浅は顕著です。これは高架下の月極に空きが全くないことからも明らかです。

貴方こそ私観に基づく主張だと思います。

>>3292 検討板ユーザーさん

3289です。
推測じゃないよ。
自分は、ベイタウン築浅マンションの駐車場設置台数と空き台数(稼働率)を確認した。
具体的には、ベイフロント、アクアテラス、グリーナ、19番街。
念のため、ベイパークよりも駅近ないしは同等のブエナテラーサ、ビーチテラス、マリンフォートあたりも。(賃貸探してるふりをしてw)

結果、ベイパークの駐車場は少な過ぎるとの結論になった。仮に分譲時になんとかなったとしても、中古や賃貸を探すファミリーの選択肢には入らないなと。
ベイタウンに賃貸で住んでる層がどういう属性の人か考える(もしくは調べる)方がいいと思うよ。

自分はベイパークの駐車場設置率を聞いて不安に思って、ベイタウンを調査したけど、その程度もやってないのか。
美浜区の自動車保有率見てもねぇ。住人の属性が違うでしょ。平均年収見ても分かる通り、ホントあのエリアだけは特殊なんで。
ちなみに自分は投資目的で検討してたので、駐車場が理由でやめた。
でもホントに安い物件だし、永住が確定してる人には良いのでは、とも思う。
セカンダリー的には、月極駐車場が周りに設置されないと死ぬと思う。

>>3293 匿名さん

私としては、こんなデータもあるからもう少し幅を持って物事みた方が良いのでは？と言っているだけで、別にここで生活する上でクルマなんて不要だ！と言いたい訳では無いんですけどね。。色んな人がいますから。

だって、そもそも私もベイパークで駐車場申し込む予定ですし。今は都内でクルマ未保有ですけど、当たればクルマ探そかなぁと。

入居時に駐車場が当選して使えていたとしても、売却時や賃貸時には引き継げないんですか？一度出ていって順番待ちしないといけないとすると、車持ちの家族はまず検討対象にしてくれませんよね。車無しの人のみ対象となると、買手、借手候補者の数が数分の1になって、相当買い叩かれることを覚悟しないといけませんね。。。

中古になって半値なら買ってもいい
駐車場無くても我慢する

>>3294 マンション検討中さん

ベイパークは投資に不向きですよね。ここの板見ていても、投資用で考えている人を見かけた記憶がありません。

本州の動線から外れていて、かつ駅遠の物件を投資用で考えるとは、、、そもそもクルマ無いとダメだという立地って投資用には不向きなような気が、、マメな方ですよね。勉強になります。

>>3296 eマンションさん

引き継げません。
95平米以上の部屋を買っても同様とのこと。

>>3298 検討板ユーザーさん

ベイタウンって実は投資に最適だったりします。4000万しない物件を家賃20万で貸せたりします。地代払っても全然ペイする。

ベイパークも中住戸80平米を家賃20～23万ぐらいで貸せるポテンシャルは十分あるんだけど、駐車場不足で主な借り手である高収入の転勤族にパスされるからダメだね。

>>3300 マンション検討中さん
表面利回り5%程度でも回せるんですね。ベイタウンは維持費が高いからもっと利回りか必要と思っていました。勉強になります。

ベイタウンは家賃が高い?

ベイタウンは家賃会社持ち人が多い。

リセールを気にせず車も運転しない……免許を返上したお爺ちゃんお婆ちゃんにはイチオシの物件ですね

10年もかけて売るのだから、
いったん賃貸で幕張に住んでみて
気に入ったら買う、
という選択もありかな。

ベイタウンの方は、住戸分駐車場あるの？

ベイタウンの路上駐車を見たら
子供をベイタウンの学校に通わせるのが怖くなりました。

>>3306 マンション検討中さん

あるよ。
もちろん車持たない世帯も少しはいるが、金持ちが２台持ったりするので、ほぼ空きがない。
築２０年クラスの物件は知らん。

>>3294 マンション検討中さん

たしかに三井のリハウス ホームページでベイタウンの中古物件見ると駐車場の空きが一台とか二台とかですね…。

営業が駐車場は70%あれば十分で、希望者はほぼ間違いなく駐車場借りれると言っていたので私は安易に信用してしまった。

ベイタウンの状況を調べなかった私が甘かったです。。

ベイタウンは路駐できるから路駐している人が多いんですよ。私は築19年のパティオスに住んでいますが、うちは2割は空いているかと。そもそも100%完備か確認してませんが、全世帯分は無いと思います。月極め駐車場も空きはありますよ。15,000円ですが。

なんかここの人たちはマンションじゃなくて車に住むつもりなのかってくらい車の話してますな

>>3310 マンション検討中さん
築年数が20年近くなると高齢化してぽつぽつ空きがでるという話は聞きますね。築浅のうちはまず空きはでないね。

生活観とリセールにおいての大切な論議。
論議は高め、深めるため。
肯定と否定の意見交換はその体言と理解。
最後には人生、生活、家族単位での笑顔量で自分は決める。
色んな意見は本当に参考になるので感謝致します。

打瀬の公立なんかに通わせずに、すぐ近くのインターナショナルスクールに入れなよ。

ベイタウンのマンションでは、
駐車場の稼働率が悪くてすでにつぶしているところも
削減検討しているところも多いよ。

>>3309 マンション検討中さん

意外に神の見えざる手で、駐車場足りるかもしれませんよ。まぁ、希望を捨てずに、かといってリスクヘッジも怠らず。？でしょ

>>3315 通りがかりさん

ベイタウンのどちらですか？
築20年以上の高齢化してきている所とベイパーク比べても意味ないですよ。20年後にはベイパークも不足が解消されるでしょうけど、来年入居時に足りなきゃどーするのって話ですから。

>>3314 通りがかりさん
小学校までしかないインターですよ。
中学校〜高校はどうするの？
IBも取れないインターに入れる意味がわからない。

>>3315 通りがかりさん
古い機械式駐車場のマンションと比べても意味ないよ。機械式は古くなるとリプレースに200万〜／台かかるし、毎年の維持費自体も高い。駐車代も高く設定しがちだからある時期が来るとリプレースせずに廃止するという話になりやすい。ここは自走式だから全く事情が違うね。

自走式なのに機械式よりも駐車場代が高い。

千葉モノレールが稲毛海岸まで延伸される可能性
https://mainichi.jp/articles/20180127/ddl/k12/020/185000c

どうせなら幕張まで伸ばしてほしいですね。

三井のリパークが入りますので、三井にとっては駐車場台数減らすのは都合良いのですかね？

>>3321 匿名さん

景観が悪くなるし遅いし、モノレールなんて要らない。

三井のリパークにはカーシェアもありますし。

カーシェア入ると行ってもたった3台でしょ。使いたい時間帯や曜日なんてどの家でも似たようなもんだろうし、とても足りるとは思えないな。やっと空いたと思ったら深夜帯だけだったとかありそう。

本当の意味で車が不要な都心立地ならともかくここでカーシェアでなんとかしようというのは無理があるんじゃないかい。

休日だと遠出使いする人もいるだろうし、日中は1日3回くらい使えれば御の字ですかね。3枠×3台＝9枠を車のない150世帯で分けあう計算ですね。車のある350世帯が2台目需要で使う分や外部の人が利用することを考慮すると更に苦しくなりますね…

参考まで
https://manmani.net/?p=9313

カーシェアはベイタウンに3ヶ所あるけど、土日祝の昼間時間帯は予約が一杯ですが、平日であれば大丈夫ですよ。

>>3328 匿名さん

ベイタウンにはタイムズカーシェアが5箇所ありますが、今週末で検索すると日中は全部埋まってますね。残念。

しかし、この板でベイタウンで住んでいる人はみんなクルマを持っている、と散々言われていましたが、カーシェアの借り入れ具合を見ると、言っている話と大分印象が変わりますね。。やっぱり私観かぁ。

まぁ、ベイパークのカーシェアが3台なのは、正直やや物足りないのは否めませんが、新しく出来るイオンの駐車場に、カーシェアが併設されることを期待してます。。

>>3329 検討板ユーザーさん
色々間違っています。
分譲済の物件で現に駐車場が埋まってる（附帯率がほぼ100%に近いにもかかわらず）というのは既出の通りです。
カーシェアの利用率が高いからと言って車の保有率が低いという事実の証拠にはなりません。ベイタウンは1台目のみならず2台目需要があるからです。ベイタウンに路駐が非常に多いのは賃貸層が駐車代をケチっているだけでなく2台目が置けずに路駐している世帯が多いからです。当然2台目を手放してカーシェアにした世帯もあります。ベイタウン約10000世帯に対してカーシェア18台が埋まっているからといって車保有率が低いと結論付けるのは早計と言わざるをえません。

これまでの契約者で実際のところ駐車場の希望者って何割ぐらいなんだろ、今のところ。

>>3330 検討板ユーザーさん

色々腑に落ちないことや、疑問が湧き出ておりますが、スレの趣旨から外れた話題で、他の方の目も気になるので、ここらでやめときます。

でも、真摯に？紳士に？？対応して頂いたことには感謝致します。ありがとうございました。

>>3331 マンション検討中さん

8割は優に超えているそうですが、これからの販売では駐車場希望者が減って行く見込みだそうです。(根拠は不明)

>>3333 マンション検討中さん

販売価格もお安い低層階、東向きの部屋が多くて、結果的に世帯年収が少ない方の比率が増えるからだと思いますよ。

>>3333 マンション検討中さん

第一期はベイタウンからの買い替えが多かったのに対して第二期からは都内からの検討者が多いからでは。

保育園の話はどうなったんでしょうか。事業者は決まったんですか？

外壁の色ですが、現状、赤・青系ですが、これから塗り替えはないのでしょうか？
白だと思っていたので、塗り替えが無ければイメージと違っていて残念です。

http://yoiie.sakura.ne.jp/sblo_files/yoiie1/image/P9140702.JPG

むしろイメージ通りだと思いますが？

今日は天気も良く、ベイパーク日和です！だんだんと春を感じる季節になりたした。でも、隣のバーベキュー施設、なかなかお客さんいません。まだ風が少し冷たいからでしょうか。4月になればお客さんが増えるといいですね！

ベイフロント前の写真をあげながら、ベイパークの話をされても…

ベイパークはあんまりベイな感じじゃないけど、それを言っても始まらないのでイオン直結マンションとして盛り上げていけば良いんじゃないでしょうか。

海とは程遠い

まー冷静に考えればタワマン特有の魅力は何もなく周辺環境（教育環境？）くらいしか魅力らしい魅力はないわけで、故にお値段も安く抑えられているんでしょうから、多くを求めても仕方ありませんよ。

ベイタウンもベイパークも立地条件は変わらないのでは？海浜幕張駅が最寄り、高層階からは海が一望できるのでベイはベイで良いのかと。歩きで幕張の浜、検見川浜にも行けますし。向きにもよりますがZOZOスタジアムの花火も見えるのはベイパークのタワマン特有の条件かと。イオンも徒歩2分ですよ。

>>3342 匿名さん

程遠い、とはまたネガって？ますね
まー距離感は人それぞれ、でしょうか

マンマニさんが1棟目と2棟目を比較してくれています
https://manmani.net/?p=13753

マンマニさん、ここで駐車場不足の話が続いていたから「車を手放すと生活満足度が上がることも？！」「今時の車を所有しない方々にも優しい街」と車手離そうキャンペーンしていてwww。
バス便も「アウトレットモール側にバス停があると駅裏手の商業施設出入り口を利用できるため改札口までも行き来しやすく」なんて書いてるけど、ロータリーからの方がすぐに駅に入れるし、バスの乗り換えだって楽なんだけどね。

>>3347 マンション検討中さん

マンマニさん第一期販売前から駅距離あるけど車持たない人にも便利だって記事書いてましたけど。

https://manmani.net/?p=9313

日付見ると昨年9月の記事になってます。

バスはロータリー向かうと遠回りだからアウトレット側のほうが便利じゃかいかな？イオンモール行くバス乗り換えるのはたしかにめんどくなりますけどね。

マンマニさんの記事にある読者のコメント見ると駐車場足りないと言ってる人もいれば駐車場余ると言ってる人もいますね。結局のところ入居が始まってみないとわからかい水準じゃないかな。

マンマニさんはぴったり埋まるって予想みたいだし、そこは否定しない。記事にあるように車なくても便利な街ってのも否定しない、というか同意。とても参考になる記事。

でもさぁ、一つだけ付け加えると駐車場を絶対に確保しなきゃいけない人は買っちゃダメってこと。掲示板で駐車場が必要って訴えてる人は買ったら抽選外れて痛い目あうかもしれないわけだ。

>>3349 匿名さん

同意です！
駐車場必須の人はこのマンションを避けるでしょうね！

ロータリーに入るためには通過する信号が2つ（比較的待ち時間の長い場所）増えるので、アウトレットモール側がいいというのは大半の利用者は同意出来ると思いますよ。

>>3351 マンション掲示板さん
でも歩く距離が増えますよ。
私は雨の日、風の日に歩く距離が増えるなら、長く乗っている方がいいですね。
打瀬側からのバスは、南側でも、ロータリー側でもどちらでも降りれるんですよね。

>>3352 口コミ知りたいさん
確かに、アウトレットモール側だとバス停に屋根とかないですもんね。
出来れば嬉しいですけど。

>>3345 評判気になるさん
2棟目がかなりの圧迫感あるだろうし、ベイタウンの20階くらいの前建てがまるで壁みたいにそびえてるよね…30階以上ならそこそこなんだろうけどそれ以下の見晴らしは諦めています。ベイパークからだと花火も距離あるしね。

>>3354 匿名さん

だからベイパークは立地が悪いって言われてるんだよ。

>>3355 匿名さん

その"だから"っていうのは、何を指しているのでしょうか？？

この掲示板見てますが、最近はここを買うのは絶対あり得ない的な意見が多い。この物件にいいところないんだったら、さっさとこの物件に見切りをつけて、買うかどうか迷うような他の物件を検討したらいいような・・・。

カーシェアについての投稿見つけました！
https://www.mlab.ne.jp/sp/columns/columns_20170927/

カーシェア、悪くないかも？ですね。でも、車好きにはなかなかマイカーは手放せませんが。
https://manmani.net/?p=9368

ベイパーク、イケてるかも？です。最先端ですね。ドローンによる宅配も数年内に実現し、話題になるかも知れません。私は期待します！

ドローン落下して事故が無ければいいけど

>>3356 検討板ユーザーさん

ベイタウン住民が言ってた動画を見た記憶がある

マンマニさんがかなりお買い得と推してるけど、適正価格だと思うな。転売益狙おうなんて考えない方がよいかと。

>>3363 住民板ユーザーさん

マンマニさんがお買い得と指摘しているのは高層階。ここは階毎の価格差が僅か10万円なんで高層が非常に安く見えますよね。

それと、マンマニさんも値上がりの可能性は低く、あくまで下がりにくいと指摘してます。
ここでキャピタルゲイン狙うのは無謀です。実需目線でどーぞ。

一般的に、駅近だったり利便性がいい「希少価値」のある物件は値が下がりにくいといいますよね。
こちらは駅遠だったり大規模だったりで「希少価値」は低い気がしますが、値を維持できるという根拠は何でしょうか？

>>3368 匿名さん
希少価値がある物件は値下がりしにくい、駅近物件は値下がりしにくい、はそれぞれ当たってると思います。
ただ、駅近だったり利便性が良い物件はたくさんあるので、希少価値はないと思います。(揚げ足とりしたいわけではありませんが念のため)
大規模である事は一般的には価格維持しやすいのではないでしょうか？

マンマニさんが価値が下がりにくそうと思っている理由は本人の過去記事にもいろいろ書いてあるので、ご覧になるとわかるかと思います。
個人的には、そもそもの新築時の価格が(2棟目以降よりも)安い事が一番大きいかと思ってます。
あとはこの掲示板見てもわかるように投資の方が少ない一方で、契約者からの評価は高そうなので、大規模の割にはリセールで売り出される物件が多くなさそう、と予想します。

リセール時に駐車場空いてるかとか、6棟も建つと供給が多すぎるという意見も参考になります。

今は市場全体が高いので、資産価値についてある程度割り切れなければ手が出にくいですよね。

>>3369マンション検討中さん
駅近だったり利便性が良い物件は、たくさんあるので希少価値はない…これは、暴論ですね。

ご承知だと思いますが、不動産購入の鉄則は、ロケーションですよ。

初めて聞いたけど...
その話、もうちょっと詳しくお聞かせください。

将来、ここのマンションの価値が維持できるか参考になるのが同じようなロケーションにあるパークタワーとシータワーだと思うよ。

>>3372 匿名さん
パークタワー、シータワーはここより遥かに低い坪単価で分譲されているから、価格維持について同列には語れないと思いますよ。今の値段で買うとジャンピングキャッチになってしまうのはほぼ間違いないでしょう。実需購入であればそれも一興と思いますが残債割れしないように繰上げ必須ですね。

安さが売りでそれ以外は微妙なユニクロしまむらマンションという印象かなァ。1棟目より2棟目で頭抜けそうな高層階狙いがよさそうですネ。2棟目は駐車場も内廊下もキチンとしてくれると思うし。

>>3375名無しさん

2棟目に過分な期待をされる根拠があるなら、お示しいただけませんか。
検討したいと思いますので。

ベイフロント駅から遠くて、借地権だけど新築時より値上がりしてるよ。

駅近じゃないととか、一般論をすべての事例に当てはめようとしても無理でしょう。

ここも、そんなに下がらないでしょう。

ここや二棟目買うならパークタワー晴海とかの方がいいと思う。

同じ駅遠でも都心への距離や開発ポテンシャルなど考えると。

今後のリセール価値が分譲時より値上がりするか、あるいはある程度維持できるかは、当然分譲価格次第でしょ。
ベイタウン物件は普通借地との差を考慮しても分譲価格が大分安いから建築費高騰後のベイパークとは比較できんと思うよ。ベイパークでリセール維持は難しいだろーなー

>>3373 匿名さん

遥か低い？
何言ってんの、最上階では億超えだよ。

>>3379 匿名さん

ベイフロントは海が目前なところが評価されてるんだろう。一方のベイパークは目前が京葉線、板状マンション、パークタワー、シータワー、アパホテル、WBGなど高層建物が障害となって立地がいいと思えない。よって中古になっての下落率は比較的に近くにあるパークタワーやシータワーが参考になるよって言ってるんだが。

ベイタウンも初期に買った人は高値掴みしちゃってるのか。

若葉はうまく開発してほしいけど。
一棟目は市況対比で激安だけど、外廊下タワマンで駐車場も足りず失敗作だと思う。
分譲価格が安いだけに価格維持はするんだろうけど、それぐらいしか良いところがないw

シータワーは所有権で駅距離半分、内廊下で築17年で分譲時坪単価190万、今中古で180万くらい。これを考えるとベイパークで将来値上がりを期待するのは無理だね。ベイパークは同築年数で160万くらいかな。過熱気味の今の市況が悪化したら130万くらいにはなりそうだな。

>>3384 マンション検討中さん

海浜幕張の立地で激安だとは思えんが!

>>3385 匿名さん

ベイパークのアドバンテージは何か？
特に見当たらない、、、。
しかも4000戸も販売されるのでは、ランドマーク的なタワーもなさそうだし、値上がりは可能性ゼロなのだろう。

>>3387 匿名さん

いやー、立地はカスだとして、いくら仕様をチープにしても、建設費が高騰している現状で、大手のタワマンとしては激安なのは間違いない。

>>3384 マンション検討中さん

ベイタウンの初期で販売されていたパティオスは5000万〜6000万円だったと思う。今の中古価格は3000万円ぐらいなので20年ぐらいで半値になってるね。やはり高値つかみなのかな。借地権でランニングコストがかかるのもマイナス要因なのだろうがベイパークも借地料はかからないが管理費が高くてランニングコストは同じくらいなんだよな。