幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

好評につき○○ってのはまず、その逆の状態。見込み客が集まってたらさっさと販売開始する。アンケート出してくれた人を待たすことになるでしょ。

以前要望書を出した物件で、登録した段階では倍率が付いてないことを営業に確認してたんだけど、ふたを開けたら４倍も倍率が付いて落選。

登録期間の１週間でそんなに駆け込みがあるとは思えないから、騙されたのだと気が付いた。

>>1447 匿名さん
2倍でも半分は外れるから、不自然に見える嘘をついてまで倍率を偽るメリットはなさそうだけど。本当にたまたまじゃないの？

不動産の営業なんて千三つやなんて揶揄される職業。書面で確認した以外の口頭だけの話を真に受けたのが間違い。

>>1441 匿名さん

SW の 106pt の19階以上は案外埋まっていました。19階と30階のスカイラウンジの間では、どこがおすすめでしょうか？

ご教示よろしくお願い申し上げます。

>>1450 教えてください。さん

SWの106が案外埋まっていた、というのはMRで確認されたのでしょうか？？もうバラの花ってついているのかな？？

駐車場は優先住戸以外は抽選で、はずれた場合外部で探すことになりますが
近隣（高架下は満車で開く予定がないとのこと）で探してみましたが
なかなかありません。
　そこで皆さんに提案なんですが、抽選で外れた場合、ほかの街区の空いてる場所
を暫定的でもいいので月極有料駐車場として利用できるよう契約の前に要望を出しませんか
意見が多いほど真剣に売主も検討すると思います。

保育園やめて駐車場作って欲しい

>>1452 マンション検討中さん

ここの開発区の２つ向こうのエリアには、マンション建設が始まるまでバーベキュー場にするらしいですよね。ならば専用駐車場もできるし、その一角を契約駐車場にすることは可能かもしれないですよね。
ただ、ここは取り敢えず竣工時点で売り切れるかどうかもわかりませんし。販売が7割から8割くらいならば、恐らく殆どの人が駐車場ゲットできますから、、まずは第1期の売れ行き見てからですよね。

>>1451 マンション検討中さん

もちろん確定はしていませんが、希望者が多いということをしっかりと確認しました。ですので、抽選に外れた場合にどこに行けば良いかを考えてる状況です。

>>1455 教えてください。さん

106狙っているならば、少なくとも四隅のお部屋のうちのどれかですよね。高層階が希望となると眺望も重視してますよね。ですと北西あたりが対象でしょうか。前出のコメントですと、今回販売予定のない部屋も状況次第で販売する可能性があろそうですので、交渉の余地はあるかもしれません。

南向きは開発が進めば眺望が抜けませんし、東は眺望が邪魔される懸念はないものの、眺めはつまらないかもです。

>>1456 マンション検討中さん

ご教示頂きありがとうございます。一番眺望が良い30階以上のスカイラウンジの上の方が、抽選に漏れて、下の階に降りてくる可能性を懸念しております。いずれにせよ、抽選で当選したいものです。

第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。
アンケート期間２週間も延長ですしね・・・
人気の部屋でも２倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。

好評につき要望書延長ってのは一般的に逆ですからね。
やっぱりローンは組めても、高い維持費を払える人は少ないんでしょうね。

ちゃんと10年後も返済ローンとは別に管理費+修繕費約５万、
駐車場もなら約７万くらい払える人に住んでほしい。

10年後に修繕計画では修繕費２倍以上に上がるからね。

買っておいて、後で払えないとか勘弁してほしいわ。

＞＞１４５３

駐車場が必要な人もいるけどいらない人もいます。
それと同じで保育園が必要な人もいます。
我が家がそう。

＞＞１４５８

人気の部屋ってやっぱり西向き？？

富士山、ちょうどアパタワーで隠れて見えないでしょ。

しかもZOZOパークのナイターが夜もこうこうと光ってて眩しいし。

>>1460 マンション検討中さん

修繕計画ってちゃんと示されていないのでは？2倍以上とゆーのは、どこからの情報ですか？

>>1461 マンション検討中さん
駐車場は敷地内にないとかなり困るけど保育園はそんなことないよね。他にあるんだから。

>>1464 匿名さん

この手の大型案件は、保育園併設じゃないと、自治体の建築許可が下りないのではないのかな？記憶違いならすいません。

>1464

逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。

で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。

>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑

>>1467 匿名さん

なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑

>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。

>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした

将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。

>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー

>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです

タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。

中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな？何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。

>>1474 匿名さん
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-12-25
これ参考になります。

修繕費が上がることは当然だとおもいますが、具体的にどの程度上がるかはしらなかったので、勉強になりました。

段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

中古を買うときは積立金のストックも要確認。

管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか？
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。

>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め（この規模のタワマンだど300円/m2近く？）の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。

1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。　困ったもんです

コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。

コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。

コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、

コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか？

>>1481 マンション検討中さん

500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。

都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…

都内、郊外を問わず、コンシェルジュは必要でしょうか？
そもそも、クリーニングとか宅急便とかの取り次ぎくらいのサービスくらいですよね？

ここの管理費が高いのはコンシェルジュサービス、各階のゴミステーションからのゴミ回収にお金がかかるからでしょうね。セントラルパークのタワマンでは、こういうサービスはなさそうなので。

てか最初にコンシェルジュが配置されることが示されているので、それが気に入らなければ買わなきゃいいのに。理由はともあれコンシェルジュが欲しいと思っている人もいるわけだし。。

そもそも、この規模のマンションには大抵いるでしょ。

住民の収入レベルとその住民が求めるサービスレベルの兼ね合いから、物件の平均坪単価と管理費の平米単価を合わせるのが適正と言われます。ここば坪平均200弱という話だから過剰サービスじゃないのかなぁ

>>1489 匿名さん

その理論ですと、首都圏か一部の大都市圏のマンション以外はコンシェルジュつけちゃダメってことになりますが。

坪200でも少し地方に離れれば十分、高価なマンションですよ。

コンシェルジュがいると、こんなに便利でいいものだと思えることは何でしょうか？ただの見栄のためにあるとしか思えない。病気の時とかコンシェルジュが買い物してくれるならあってもいいかなと思えるけどね。

コンシェルジュについて誰もメリットを言えない。
ここを買おうとしてる人達は何も考えてないの?

サービスを受ける事に慣れてない人が多いのにびっくり。

コンシェルジュがいないとダメ、っていう理由もないが、別に絶対に要らないってこともない。以前、コンシェルジュのいるマンションに住んでいましたが、ちょくちょく活用してましたね。クリーニングとか、レンタカーの手配とか、あとマンション内で不明なこと聞きに行ったりとか。そんなのいなくても良いって人もいるかもしれませんが、私はいてくれて便利だなとおもいましたよ。

で、何よりも１つのステータスにもなりますし。それで何が悪い、てな感じですよね。
元々、コンシェルジュがいることはわかってるんだし、それで良いと思う人が住めば良い。少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い。筋違いも良いところです。

>>1494 マンション検討中さん

その通りです。

最初からいるのがわかっていて入居してからいらないとか言う人は買わない方がいいです。

コンシェルジュがいることもマンションの価値なわけですから。コストパフォーマンスだけを求めるなら検見川浜に大規模新築マンションがありますね。あちらも見学しましたが良いマンションでした。本体価格、管理費などのコスパも良いです。ただ私たちは幕張ベイパークに決めました。

買った以上は元からあるサービスを廃止してはいけないという考えもどうだろう？コンシェルジュは要らないけど他は気にいって買う人もいます。入居後に、やっぱりいらないという人が多ければ当然廃止にすべきです。要らないという人が少数派なら残せばよいと思います。

>>1496 匿名さん

そりゃそうでしょ。誰もそんなことは言っていない。水盤だって止めちゃうマンションだってあるそうだし。
でも、それはコミュニティが、立ち上がって、ある程度運営した結果のことですよ。ハナから辞めさせるみたいなのは、ちょっと良識を疑います。まぁ、そんな人いたとしてもマイノリティなんでしょうけど。

>>1497 マンション検討中さん
総会議案だから管理組合が安定するまでやめさせるなんてできるわけがありません。そんなことは当たり前です。
誰もそんなことは言ってないといいますが「少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする！とか言ってる人間は買わなきゃ良い」というのは、
最初からいらないと思ってる人は買ってはいけないということでしょう。その貴殿の考えに疑問を提示したまでです。

最初の総会では、修繕積立のペイオフ対策しないとね。大規模物件だと入居時の一時金だけでおペイオフ対象になる金額。にもかかわらず分散せずに銀行預金と化してくれる。

そうですね。私が出すぎたようです。

まぁ、たかだかコンシェルジュをケチるような方が住人の大半を占めるなんてこと、まず起きないですしね。笑笑

何だか皆さん、もう部屋を購入したこと前提でコンシェルジュがどうとか話されていますが、第1期の部屋は結構な倍率になっている様なので、ほぼ抽選必至の部屋ばかりみたいなのですが、、、1期の抽選に漏れてもココが良いから次を狙う！の、方々が多いのでしょうか？

>>1501 マンション検討中さん

結構な倍率なんですか？？
なんか情報が錯そうしてますね。

でもまぁ私の場合、少し変わり者の嫁の意見を聞いて部屋の希望出したので、売れ筋とはどうやら違う見たい。まぁ、ダメでも受けは広いのでなんとかならないかな？？と思ってます。

通常、修繕積立金は決済用預金で管理するため、ペイオフ対象外（全額保障）ですよ。代わりに普通預金と違い利息は付きませんが、昨今の雀の涙にも満たない利息考えるとあえてデメリットはないですね。
あとはマンションによっては住まいる債や国債で運用するという手もあります。

>>1500 マンション検討中さん
別に言い争う内容ではないですよねー
総会でどちらの意見が多数派なのかで決めれば良いと思います。
コンシェルジェが不要と思う人は買っちゃダメみたいな意見も極端だと思いますし。
コンシェルジェ以外は満足という人もいるでしょう。
むしろ、絶対コンシェルジェが必要という人は、居住者が絶対コンシェルジェが必要
と言ってくれるような都内の高級タワーマンション買えば
良いという意見もあると思いますし。 決められたルールの中で要否を議論することを
否定する必要もないのではと思いますねー まー私はいてもいなくても良いですが、
いなくても困りませんねー

>>1501 マンション検討中さん

そうなんですかー 困りましたね。抽選外れてまで買うかは疑問ですね。希望の部屋であれば買うつもりですが、、、

>>1497 マンション検討中さん

その通りですよね。入居後に多数決で決めれば良いと思います。
どっちが良いかなんて、個人の考えですし、
コミュニティである以上、皆で決めたことに従うのは当然だと
思いますね。

今のところ西向きモデルルームタイプが全部屋1倍以上、最大5倍くらいでした。あとは1倍、2倍が多数。

要望書段階なので登録ではないですけど。
180戸くらいの供給に230組くらいが申し込んで漏れた50組が第2期に流れるか、他にいくかだと思います。

竣工前完売することは間違いなさそうですよ。

ほんとですか。前評判と違って人気あるんですね。
せめて第一期希望の人は、チャレンジャーとして全員それなりに希望の部屋を
購入できるように営業が頑張って割り振りしてほしいですよね

>>1507 匿名さん

人気があるのは良いことですが、そーゆーの聞くと、夜の睡眠が浅くなる。。。希望の部屋から多少ずれても良いので、一期で決めたいです。。

まったくもって同感。第一期希望者全員で幸せになりたいですねー

売る側は売れ残りを恐れるのか倍率が付く程度に販売戸数を調整する。ある意味わざと落選者出してる。

>>1469 マンション検討中さん

1469さんが書かれている通り、修繕費は５年ずつで上がり、10年目にはかなり金額に急上昇です。
上がる前にリセールという人も居ますが、そもそもかなりの維持費ですから、ネックになって売れないでしょうね。
他の棟もどんどんできますし。

どなたかも書いてましたけど、最低５万以上の維持費を払い続けられるか、購入するつもりの方はよく考えて欲しいです。

それと重要説明のときに必ず修繕計画の話はあると思います。国で25年の計画は示すことになってますから…
本来はもっと早い段階でちゃんと説明すべきです。突っ込んで聞かないと教えてくれない営業は信用できないですね。

>>1512 マンション検討中さん
色々見ていると気づきますが、最初の修繕費を安く見せ、後で値上がりカーブさせるのはこの物件に限らず業界の標準的な手法です。業界体質の問題なので営業さん個人を悪く思わないでください笑
野村のオハナシリーズなんかは珍しく35年フラットの修繕費計画を立てていて大分良心的です。長谷工起用なのが残念ですが。

修繕費の段階的値上げの計画は、未納問題を引き起こす要因になるとして国土交通省のガイド会陰では定額積立が推奨されている。

三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後管理組合が定額積立に移行して、HPで宣伝している。笑えるのはHPのスポンサーに三井のリハウスが名を連ねていること。三井は段階的値上げの問題を知っているのに正さない。管理組合が最初にすべき仕事はコンシェル廃止の議論ではなく、修繕積立の適正化かな。

http://www.midskytower.com/50years

>>1514 匿名さん

修繕費の積立計画は入居後に住民達が決めていくと説明されたんですけど、、違うのですかね？

入居後、どうするかは住民が決めることなんだけど、入居時の積立金は段階的値上げと定額積立の計画で異なるから売主が計画を作成してる、引き渡し時には住民がまずはその計画で継承することになる。

長期修繕計画は契約直前の重要事項説明の時に説明されるんだけど、1512さんがコメントしているように早い段階で説明すべき。野村は一部の物件では登録前に重要事項説明をしている。いいことだと思うけど何故か広まらないんだよね。

>>1514 匿名さん
話としては正論だけど、修繕費を定額化すると周りの築浅マンションと比較して明らかに修繕費が割高になるよね。たぶん300円/m2くらいになるのかな。中古で売るときに苦労しそう。
永住目的ならフラットが適切なのは論を待たないけど、築20年くらいまでに売却する予定だったり運用目的だったりする人がある程度いると思うので合意形成はなかなか大変かもしれませんね。

重要事項説明書って冊子として印刷するから、早い段階で原案は決まってるはず。決まってないなんて営業が説明したら嘘だよ。

ちなみに早い段階で入手して熟読しておいた方がいい書類は、重要事項説明書の他に管理規約（案）と契約書。

>1517

今住んでるマンションも定額積立に移行したけど、異論はほとんどなかったよ。管理組合が事前に説明会開いたりして、役員の人は大変だったかも。基本的に大きな変更は管理組合総会一発ではなく事前説明してるけど。

今のマンションは元ゼネコンの人もいたりして、精力的に活動してくれてる。ただ、そういったことは期待できないから、最初から売主が定額積立に移行すべきだと思う。

小杉のタワマンの件は某週刊誌で知って、他でもやってるんだと思った。

>1517

小杉のタワマンのHPの説明読めばわかると思うけど、築浅では積立金が割安な段階的値上げの方が危険なんだよね。その辺は消費者が賢くならないと。

>>1520 匿名さん
それは財務的にはそうだけど売りにくくなるよね、っていう話をしてるんだが。

>>1512 マンション検討中さん

確認してきました。
修繕計画は2案あり、入居後に住民が選択します。

一案はほぼ定額ですが、具体的な金額は分からず。恐らく@300円弱くらいかな？
2案はやはり11年目に大きく上がります。はじめの3倍くらいでしょうか。その後の上がり方は小さいです。

今日Nスぺの再放送がある。免振タワマン検討者は必見かな。特別映像を追加って何だろう。

>1522

それって2案提示するけど、段階的値上げを設定ってパターン。入居後住民があとから考えろっことではほかのマンションと一緒。

１１年目に3倍って異常な上がり方。

みなさん、ローン審査はどの銀行を検討中でしょうか。前回営業さんから千葉と京葉銀行を使ったシミュレーションをみせてもらいましたが、
諸費用と変動金利でそれぞれ若干差がありましたけど、どっちもほぼ変わらない条件でした。
他にお勧めの銀行がありましたら、参考させてください。

長周期パルスによる免振タワマンの倒壊リスクに、中間免振は該当するのか？

>>1526 マンション検討中さん
三井住友信託 団信込みなら最安だと思う。

>>1528 匿名さん
あ、30年固定当初金利引き下の場合ね。

同感です。何故か、千葉関係の銀行を出しているような。

いよいよ、来週末に最終価格決定ですね。

>>1507 匿名さん

これは販売業者さんが書き込みましたね。
評判から聞くと半数が売れるなんてとんでもない。
良いとこ70世帯位の販売だと思います。

>>1532 マンション検討中さん

たしかに、1507さんのコメントは販売業者なのかも知れないですが、私が営業さんに尋ねたところ、要望書ベースの申し込み件数は200オーバーで、相違なかったです。

蓋を開けて見ないとわかりませんが、良いところ70世帯しか販売出来ないならば、相当の販売不調とゆーことですよね。
昨日、MRに行きましたが、相変わらず来客者で賑わい、営業さんもかなり忙しそうでした。さすがに70はないかと。

第１期１次で総戸数の半分いくかが人気のバロメーターでしょう

>>1532 マンション検討中さん
これは競合の販売業者さんが書き込みましたね。
評判て貴方、MRの出口で全員から感想でも聞いたんですか？思い込み激しすぎですよ！

>>1534 匿名さん
販売不振の昨今、1期1次で半数いくとこなんて1%くらいしかないと思いますよ。最近だと大人気のみなとみらい横浜北仲がなんとか半分いくいらいだと思う。

>>1534 匿名さん

そもそも価格表で値段入っているところで280ぐらいでしたので、
元から第1期で半分も売る気ないのでは?
現時点で200戸ぐらいの申し込みとの話を私も聞きました

まあ、色々情報ありますが、第1期一次は要望が少なくて、希望の部屋
がゲットできた方が私は嬉しいですねえ。

それは抽選前だから。一般的には一期が一番売れてその後じり貧になる。いずれ、期が減るにしたがって売れ残りを心配にするようになる。竣工時点で未販売があると入居者にもデメリットあるし。

ご教示ください。来週末に全ての価格が発表になりますか？

発表するのは1期で販売する部屋だけ。

>>1540 来週の価格決定さん
値段はほぼ決まりだそうです。
もし変わったとしても10万前後くらいと言われました。

マンマニさんがまた推していますね。自分で購入用に要望書を入れたというのはやはりココなのか。
https://www.sumu-log.com/archives/8743/