幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

>>1379 匿名さん

反対多数で否決される

数の論理では王様部屋は少数派。

>>1385 匿名さん
管理だけみれば駄目物件かもしれませんが、リセール価値を含めて考えればどうでしょうね。。この部屋は今は駐車場を借りてますが、次の購入者は他の住民との抽選に勝たないといけないなんていったら車持ちの人は敬遠するのでは。

>>1382 名無しさん
丁寧にご教示頂きありがとうございました。
どの場所でもずっと住んでいると新鮮味がなくなってきますが、
10年間環境が変わっていく中で生活するというのも、日々新鮮味があって
魅力ですよね

>>1381 検討板ユーザーさん

8割です。抽選できないお部屋があります。

駐車場が足りないで空き待ち状態ってことだったらリセール的にはそれが問題。稼働率は８割が目安かな。駐車場って足りなくても、多く余っても問題になる。

入居前だとどうなるかわからないけど、モデルルームのアンケートに駐車場利用希望もあるから、その結果を契約前に確認して判断かな。

唐突で申し訳ありません。

駐車場なのですが、2019年半ばに電気自動車を購入予定です。サイズは4700x1590x1890です。

どこの場所がおすすめでしょうか？もし詳しい方がおられましたら、ご教示ください。既に、セールスの方にも伺ったのですが、どこまで詳しくないようで、少し困っています。

戸建て購入して駐車場に充電設備設置（10万程度から可能）

リーフ乗って切実に感じたのは家に帰って来て充電出来ないとかなり苦痛です、既に手放してしまいましたが

>>1390 匿名さん

正確な数字ご存知ですか？

MRでもらった数字見て確認しましたが、
全住戸で見て、72%
王様部屋と抽選参加出来ない戸数を除いて、
抽選対象台数を抽選対象戸数で割ると73%ですが？

どういう計算で8割なのでしょうか？

>>1394 検討板ユーザーさん

正確には7.8割でした。駐車場優先権あるお部屋を購入する方でも車を所持しない方がいるとのことでしたから362÷463で計算してます。

つまり10人中8人が車を所有している場合8人が抽選にハズレることになります。10人中7人が希望なら37台余ります。

>>1394 検討板ユーザーさん

王様部屋って、いわゆる駐車場付き住戸のことで車を持っていなくても駐車場代の支払いが発生する住戸なので、他の住戸が代わりに使えるものではないと思うのだが？
そのへんの説明はなかったの?

>>1396 マンション検討中さん

ん？？それは違うよ。

おかしな計算ですね。

母数を463とした時点で希望者は全体の9割という計算をされていますよね？

下の計算で、10人中8人が車を所有している場合8人ハズレって計算されてますけど、
母数463に減らしたうえで、そのうちの10人中8人が車を所有している場合って意味不明。

全住戸の8割が車を所有している場合は、497×8割=398。398戸-362台で36台の不足ですよ。
7割は面倒なので端折りますが。

>>1398 検討板ユーザーさん

いや、多分、
駐車場の総数362を
総戸数から抽選優先権が最も劣位の36戸を引いた463で割ってるだけかと。

>>1399 名無しさん

まとめると

駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。

つまり362台に対して463戸ある。

10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。

適正台数かと思いますが

その裏で抽選権のない駐車場難民がいる。

>>1401 匿名さん

抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。

>>1401 匿名さん

そうですね。まぁ、そこの部屋を購入する場合は、駐車場の確保は厳しいことを事前に知っておく必要がありますね。

ただ、個人的には463戸で、8割もいかないのでは？と思ってますが。ここはベイタウンから移り住むには、ちと高く見えてしまうので、購買力はあっても、二の足踏むひと多いかも。都内からの移り住みがメインになれば車持たない人が多くなる可能性があります。私の周りにはペーパーかなりおおいですから。
で、どっちも伸びなければ、販売自体が苦戦必至ですね。

で、竣工で部屋が埋まらなければ、抽選劣位の部屋に抽選権がまわってきますね。ギャンブル要素高いね。笑

ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。

前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。

時給1500円×24時間×2人＝72000円/日
72000円×30日＝2,160,000/月 (人件費)

警備会社の請負は、とある資料によると人件費の2倍から2.3倍だそうなので、マックスをとると約500万円/月。一戸あたり平均で1万円の管理費増加要因と計算されます。
まぁ、実際はこれよりも安いとは思いますけど。

どうですかね？
誰か教えてくださいまし。

>1405

机上の空論をしていないで管理計画確認すればいいだけ。管理費はみんな気にするけどその前提となる管理計画って要求しないと出てこないんだよね。

>>1406 匿名さん

そりゃそーだ。
管理計画は正式に決まるまで見ることが出来ず、それは竣工の時期になるということらしいですけど。管理説明会ではそう言われました。

>>1393 匿名さん

返信、ありがとうございました。

ベイパークの自走式駐車場の中で、一階の平面の場所、一階の屋根の下の場所、入口に近い場所が候補ですが、電気自動車用の充電器はない
らしいです。

そのために、将来的にどこにしておいたら良いかを迷っています。

>1407

初年度の管理計画は入居直前だろうけど、管理費の算出根拠としてそれなりの精度のある管理計画（案）は作成しているはず。それを提示しないとしたらボッタクリな計画（案）で見せられるものではないとか（笑）。

人件費だけで結構な出費がありそうなのがわかった

タワー用の駐輪場は駐車場の下なんですね。タワーの中がよかった。というか駐輪場のスペースを駐輪場にしてタワーの一階に駐輪スペースを作ればよかったと思う。

雨風はしのげるが、毎日地下から自転車を押して歩くのは辛くなりそう。特にご老人にはね。

ここの検討者で、船橋塚田駅近くのＡＧＣテクノグラス跡地再開発物件を検討している方はいますか？
土地は大和ハウスが落札したらしいですが、物件情報はまだでてきてません。
小学校と保育施設と商業施設が隣接地にできるらしく、価格もここよりは安いだろうから気になっています。

塚田、いいイメージない

外野としては何次までいくのか楽しみ

内野。。とゆーのかな？
申し込みした身としては、希望の部屋が買えたらそれで良いですね。。
人気が無くても、私としては、わかってないなぁと思うだけ。職業柄、他人の既成概念ほど当てにならないものは無いと思ってる。大事なのは自分の感性のみ♩

>>1416 マンション検討中さん

私も同意。私の知りうる限りでは、売却時の価値とか言っている人ほど、実際は売却しないままとゆーのも
多い

>>1416 マンション検討中さん

どの家買うかも、株式投資と同じで、条件が良ければセオリー通りに価格が上がるとは限らない。
そこには売り買いする人の思惑が介在するから。 駅近とか都心とか条件の良いものは、
確かに上がる確率も高いが、株でいうと誰もが欲しがる大企業の株を買うようなもの。
でも、大企業の株を買えば必ず儲かるわけじゃない。 結局はタイミングとか流れ、
いわゆる相場を見れる人が勝って、見れない人が負けるだけだとおもいます。
私は株式投資をやって、こういう相場観的な才能が無く、向いてないので、
身の丈にあった、自分が気に入った物件を買うべきだとしみじみ思います

駅直結のマンションでもない限り値上がりしないから、一生住むつもりで買えば問題ないだろう。

初めて買う人は一生住むつもりで買うからと言いますが
アドバイスする人は売る時のことを考えろと言います。
転勤、出産、死別、親の介護・・全くライフイベントがない人なら前者で
いいと思いますが、そんな人は果たしてどのくらいいるのでしょうか

>>1420 匿名さん

一生住む全体の方も、リセールの可能性を全否定しているわけでは無いとおもいますよ。

しかし、別に値上がりを期待しているわけではなく、そこそこの不動産流動性があれば良い事だとおもいます。その点、ここはベイタウンも含めてかなりマンション供給が多く、一大ベッドタウンであるとともに、不動産取引もそれなりに行われています。

リセールバリューについても相場観は人それぞれですが、そこそこの流動性があれば、早々に大崩れすることもないとおもいます。

子どもが小さいときは千葉でもいいけど大きくなるとみんな東京に引っ越すね

>>1422 マンション検討中さん
別にそんなことないと思うけど。むしろ子供が大きくなって手狭になって郊外マンションか戸建のパターンが多いと思うよ。

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

同感です

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

子供が大きくなって巣立ってしまったら、老後に都内に戻る選択肢はあるかもですよね。

超郊外で子供が近くに住んでいないと、老人が生活していくのは大変です。

これがとても参考になりました。

http://x1mansion.com/makuhari-baypark

>>1426 匿名さん

1364と被ってます。笑

明日の「インテリア相談会」に行かれる予定の方はいますか？
ほぼ無意味な訪問とは判っていつつ、モノは勉強のつもりでいるものです

>>1428 匿名さん

相談会に行きませんが、
営業さんからアンケートの状況などがきけそうですよね。
どれだけ申し込みはいってるのだろーか？？

私も勉強のつもりで行く予定にしてます

私も行く予定です。
参考になればいいと思ってます。

天気がよいですね。こんな日は高層階からの眺めは最高でしょうね。

私はこの前、台風が接近した時にMRに行ってきましたが、海が見える方向である西部屋に感心があります。ただ、海までの距離もあるし、竣工して30階以上層から眺望がどのようにみえてくるのかがきになります。

>>1434 マンション掲示板さん

MRで該当部屋からの風景シミュレーション見せてもらえますよ。
もし、見てなかったら、改めてMRで見せてもらった方が分かりやすいとおもいます。

まぁ、敢えて言えば30階でも海は遠いです。当たり前ですけど。笑
で、海に至るまでにアパホテルや、ここで次に建設予定のタワマンなど、多少、視界が遮られますが、特に問題視するレベルではないとおもいます。

千葉日報によるとJRは海浜幕張駅を改良する意思は全くなさそうだ。改札増やしてくんねぇかなぁ

無理だね

全体的にどの程度の希望が入ってるんですかねー
倍率付いている部屋もあると営業は言ってましたが

>>1438 マンション検討中さん
第1期で150-200戸が埋まりそう、と先日、担当の営業さんから云われてきました
云われた数字が本当なら結構な倍率になっている列もありましたね
申し込みの状況によっては、第1期では売出し予定のない部屋を開ける事になるかも、とも聞きました

この前、営業の方から電話があり、希望の部屋については一倍を守ってます。と言われましたが、アンケート期間も終わりましたし、これって安心して良いのかな？？
まぁ、今週末、また呼び出しされてるんでMRに行きますがね。。
なんか緊張する。

情報ありがとうございます。
営業の話が本当だとすると、第一期でそこそこ売れそうですねー
角部屋とか結構高いお値段ですけど、帰る人がいっぱいいるんですかね・・

好評につき、アンケート期間延長！　というチラシがこの前の土日に郵便で来てました。まだ油断は禁物ですかねー

>>1442 匿名さん

よ、、、余計なことを。笑
とゆーか、それって好評ではなくて実は不評なのでは？と穿った見方をしてみる。。

本当に一期で200捌けたらこのご時世まぁまぁ好調なんじゃないんですか。

>1440

重ならないように調整できるってことは人気がないって言っているようなもの。人気で倍率が付くような物件だと調整自体意味ない。

好評につき○○ってのはまず、その逆の状態。見込み客が集まってたらさっさと販売開始する。アンケート出してくれた人を待たすことになるでしょ。

以前要望書を出した物件で、登録した段階では倍率が付いてないことを営業に確認してたんだけど、ふたを開けたら４倍も倍率が付いて落選。

登録期間の１週間でそんなに駆け込みがあるとは思えないから、騙されたのだと気が付いた。

>>1447 匿名さん
2倍でも半分は外れるから、不自然に見える嘘をついてまで倍率を偽るメリットはなさそうだけど。本当にたまたまじゃないの？

不動産の営業なんて千三つやなんて揶揄される職業。書面で確認した以外の口頭だけの話を真に受けたのが間違い。

>>1441 匿名さん

SW の 106pt の19階以上は案外埋まっていました。19階と30階のスカイラウンジの間では、どこがおすすめでしょうか？

ご教示よろしくお願い申し上げます。

>>1450 教えてください。さん

SWの106が案外埋まっていた、というのはMRで確認されたのでしょうか？？もうバラの花ってついているのかな？？

駐車場は優先住戸以外は抽選で、はずれた場合外部で探すことになりますが
近隣（高架下は満車で開く予定がないとのこと）で探してみましたが
なかなかありません。
　そこで皆さんに提案なんですが、抽選で外れた場合、ほかの街区の空いてる場所
を暫定的でもいいので月極有料駐車場として利用できるよう契約の前に要望を出しませんか
意見が多いほど真剣に売主も検討すると思います。

保育園やめて駐車場作って欲しい

>>1452 マンション検討中さん

ここの開発区の２つ向こうのエリアには、マンション建設が始まるまでバーベキュー場にするらしいですよね。ならば専用駐車場もできるし、その一角を契約駐車場にすることは可能かもしれないですよね。
ただ、ここは取り敢えず竣工時点で売り切れるかどうかもわかりませんし。販売が7割から8割くらいならば、恐らく殆どの人が駐車場ゲットできますから、、まずは第1期の売れ行き見てからですよね。

>>1451 マンション検討中さん

もちろん確定はしていませんが、希望者が多いということをしっかりと確認しました。ですので、抽選に外れた場合にどこに行けば良いかを考えてる状況です。

>>1455 教えてください。さん

106狙っているならば、少なくとも四隅のお部屋のうちのどれかですよね。高層階が希望となると眺望も重視してますよね。ですと北西あたりが対象でしょうか。前出のコメントですと、今回販売予定のない部屋も状況次第で販売する可能性があろそうですので、交渉の余地はあるかもしれません。

南向きは開発が進めば眺望が抜けませんし、東は眺望が邪魔される懸念はないものの、眺めはつまらないかもです。

>>1456 マンション検討中さん

ご教示頂きありがとうございます。一番眺望が良い30階以上のスカイラウンジの上の方が、抽選に漏れて、下の階に降りてくる可能性を懸念しております。いずれにせよ、抽選で当選したいものです。

第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。
アンケート期間２週間も延長ですしね・・・
人気の部屋でも２倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。

好評につき要望書延長ってのは一般的に逆ですからね。
やっぱりローンは組めても、高い維持費を払える人は少ないんでしょうね。

ちゃんと10年後も返済ローンとは別に管理費+修繕費約５万、
駐車場もなら約７万くらい払える人に住んでほしい。

10年後に修繕計画では修繕費２倍以上に上がるからね。

買っておいて、後で払えないとか勘弁してほしいわ。

＞＞１４５３

駐車場が必要な人もいるけどいらない人もいます。
それと同じで保育園が必要な人もいます。
我が家がそう。

＞＞１４５８

人気の部屋ってやっぱり西向き？？

富士山、ちょうどアパタワーで隠れて見えないでしょ。

しかもZOZOパークのナイターが夜もこうこうと光ってて眩しいし。

>>1460 マンション検討中さん

修繕計画ってちゃんと示されていないのでは？2倍以上とゆーのは、どこからの情報ですか？

>>1461 マンション検討中さん
駐車場は敷地内にないとかなり困るけど保育園はそんなことないよね。他にあるんだから。

>>1464 匿名さん

この手の大型案件は、保育園併設じゃないと、自治体の建築許可が下りないのではないのかな？記憶違いならすいません。

>1464

逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。

で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。

>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑

>>1467 匿名さん

なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑

>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。

>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした

将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。

>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー

>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです

タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。

中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな？何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。

>>1474 匿名さん
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-12-25
これ参考になります。

修繕費が上がることは当然だとおもいますが、具体的にどの程度上がるかはしらなかったので、勉強になりました。

段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

中古を買うときは積立金のストックも要確認。

管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか？
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。

>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め（この規模のタワマンだど300円/m2近く？）の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。

1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。　困ったもんです

コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。

コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。

コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、

コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか？

>>1481 マンション検討中さん

500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。

都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…