幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

階数によって違うとのことです。
12000円は屋根なしの屋上です

価格表の値段を見ましたが、都内も十分選択肢に入る価格ですね。

実際、都内物件と比較・検討している方ってどれくらいいるんでしょうか？ 資産性を考えたら、都内の（駅近）物件とここは比較対象にはならない（成れない）でしょうし、、、都内と比較する場合に、色々あるとは思いますが、資産性よりも優先される（したい）検討事項があれば、どなたか教えて下さい

勤務先が近辺ならここ検討するでしょ。

>>1328 名無しさん

住環境。とくに子育て環境ですね。

資産性に関しては、正直ここの価格帯で買えるマンションは東京にないですよ。少なくとも23区内の一部を除いて。

>>1329 匿名さん
勤務先が海浜幕張の近辺なので職住近接を選ぶか、少し離れるけど資産性を考えて都内物件住まいとで悩む、という理解で良いでしょうか？

>>1330 検討板ユーザーさん
住環境の要素は色々あると思いますが、仰るとおり、子育て環境には不自由しない環境な気がします 保育園・幼稚園の数・質、小〜中学校に問題なさそうで、教育レベルは他地域より見た目では高そうです（当然子ども自身にも因りますが）

資産性に関するご指摘は「都内よりも安価」というご意見として理解してよいでしょうか？

>>1332 名無しさん

高いかと聞かれれば高いです。でも、市況の影響なんで、上がり方は都内に比べてマイルドだと思います。

あと、将来の資産性という観点からも、マンション全体として、金利が上昇し始めれば、価格下押し圧力がかかりますよね。都内、駅近ならば、それでも資産価値が保てるかもしれませんが、正直、そういった物件には手が届きません。。ならば、資産価値を少しでも保つためには、別の切り口が必要かと。

>>1333 検討板ユーザーさん
そうなんですよね
やっぱり高いんですよね
だけどここを検討する、ここが検討対象になるってくるっていうのは、他に比べて、やっぱりなにか色々の理由がないと考えないよなー、フツウ…って思いまして、自分に置き換えた時にどう皆さん考えてるのかなぁとお伺いしたかったところです

駅遠なのにこの値段・値付け、共用施設そんなに豪奢でもないのにこの管理費設定…で、ベイタウンの借地に照らし合わさらて安くない月額駐車場料金…

都内物件と比較した時には、まだこれでも安い方だから、っていうだけ？

でもやはりここを検討するとなると理由があるし、そんな方も多いんだろうなーって
それを先読みして価値判断した業者側がこの強気の値付けしてきてるのかなーって感じています

他にもご意見ある方、ご投稿お願い致します
何だか一見、持ち上げ投稿にも見えてしまうかもしれませんが、そうではなく、客観的に外から考えたい一般ユーザーであり、業者・関係者ではありませんのでどうぞ、悪しからず

>>1334 名無しさん
建築費も上がり続けているし、マンション適地も奪いあいだし、このご時世新築が高くなるのは仕方ないの。これ以上安くしろというのは企業に慈善事業をしろと言ってるのと同じで無理な話です。反対も我々も別に無理して買う必要はないわけだから、嫌だったら戸建なり中古なり買えばよい話。それで需給が一致しないようなら今後多分誰も新築マンションなんて建てなくなるだけ。
うだうだ悩んでもどうにもならない気がしますよ。

建設費が高騰してるのは確かだけど、他の業界だと技術革新とかで吸収したりするんだよね。

建設費を堂々と転嫁できるのは、大手寡占になっちゃったってのも大きいと思うけどな。デベは高収益を記録してるし、中堅デベがミニバブル後の不動産販売不振でばたばた倒れちゃったから、価格競争が起きない。

>>1336 匿名さん

資材高よりも人件費高騰の方が、影響がデカイと思います。人手不足で工期のびれば、それもコスト要因になりますし。

建設資材は上昇しているとは言え、2000年代リーマン前に比べればマシかと。

>>1335 匿名さん
誤解なき様にと思いますが、特段、悩んでいるのでなく、この掲示板を知って閲覧・ご意見されている皆さんがどう考えていらっしゃるのかなーと、価値観などを共有というか、知りたくての投稿・意見募集なのであります

なので、アドバイス的な御指南はご無用でございまして、所謂個々人の皆さんのこの物件に対する見方、みたいなものを良かったら教えて下さい

そうですねー
私は都内の物件も見ましたけど、隣の建物との間隔とか狭いのが気になりました。
ここは駅から離れているだけあって、６棟建てるわりには広々としているところが
魅力的かと思いました。

最近分譲された幕張ベイフロントタワーに比べて、こちらのタワーは3割ぐらい高い印象ですが、どういう理由からでしょうか？

>>1340 マンション検討中さん
建築費用高騰、土地所有権、免震構造あたりが原因かと。たしか三井はアクアテラスで高く売り出して失敗した反動でベイフロントをかなり安くだしてたのもあると思います。

>>1340 マンション検討中さん

首都圏マンション市場動向をみると、2015年に平均価格が約2割上昇したそうです。1年でです。ベイフロントは上がる前に販売されていたので市況上昇の影響を受けていないと思います。2016から2017年は、平均価格こそ上がらず、高原状態ですが、東京を中心にコストダウンのマンションがでてきてますよね。

パークハウスもオイコスとか、プラウドのオハナとか、、メジャー7で廉価ブランド出てきてますし。

昨日入っていたチラシをみて一言。「うわっ　高い。」
ベイタウンのグリーナやTHE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEの売り出し価格に比べて1000万くらい高いのとちゃいますか？
築1年になる検見川浜のマンションも、先日950万円引きで売り出しても売れてないのに。
値段の付け方、なにか勘違いなさっているかと。ここは敷地内スーパーもなければ、海まで徒歩5分でもなければ駅まで徒歩3分でもありませんし、京葉線の駅間のスピードの出ている場所の線路沿いですし。う～ん、22階100平米5000万円なら検討しますが・・・（ちなみに、それ以上の金額でも現金一括で買えますが、価値と価格の比較の問題で申し上げていますので。）

>>1343 マンション検討中さん

検見川は950万円値引きですか。。。お詳しいのですね。キャッシュで5000万出せる人が相手にするマンションだとはおもえませんが。

私もこの立地でこの仕様でこの価格は無いですね。
津田沼のタワマンでも高く設定し過ぎです。

>>1343 マンション検討中さん
今の相場の値付けとしてはこんなもんですよ。著名なマンションブロガーも平均坪200万を予想していて実際はそれを少し下回ったので前評判よりは少し安いくらいです。既出のスレをあまりきちんと読んでいないようなので繰り返しますが、マンションには相場があり、今と数年前では相場が全く違います。数年前に日経平均が15000円だったから今のその値段で売れというくらい見当違いなご意見と思います。
勘違いしてるのは貴殿の方かと。

https://manmani.net/?p=4807

少し前のマンマニさんの記事です。
いい読みでした。

高いと思うなら買わなければいいだけ。
逆にそれだけ魅力があるんだろうけど。

マンマニって企業の宣伝でギャラもらってる宣伝屋でしょ
信用できる根拠の提示が無いし
ギャラを払ってモデルの女子とか使う時点で気持ち悪い

マンション価格は現在の市況からある程度理解出来るけど、
管理費等のランニングコストが高くて悩む。

駅徒歩15分で、12000円〜22000円の駐車場って
海浜幕張の他の物件もこんなに高いのな。

自分の感覚では駅徒歩15分だと5000円ぐらいかなと。

>>1349 マンション検討中さん
マンマニ氏はデベロッパーから宣伝費を貰わずに公平な記事を書くのがウリですね。

デベロッパーが宣伝費を払っているのならば上記の記事内容は有り得ないでしょう。実際に最初の坪単価からマンマニ氏が語る限界額まで下がったのだから的を得ているかと。

ギャラを払ってモデルを起用するのはスーモなどもしていたかと思いますが。

>>1350 匿名さん

駐車場の相場も知らないのか？
京葉線の高架下でも一万くらいするよ。
これじゃ、マンション価格も高いと騒ぐはずだ。

http://www.jks-jrg.jp/search/detail_00565/

ご参考に。

>>1350 匿名さん
民間の月極駐車場を借りる感覚で考えてはいけません。
マンションの駐車場費は結局管理費や修繕積立金に充当されるので単純に安ければよいというものではありません。時々駐車費が安いことを売りにしているマンションがありますがそういうところは大抵管理のレベルが低かったり会計がやばかったりします。

駐車場使用料は周辺の相場よりやや安めと言った程度に設定するのが一般的。最近、周辺相場より高い金額に設置するケースがあるけど、駐車場設置率が低くて足りないってるのがわかってるから、諦めてもらおうって売る側の魂胆かな。

保育園なんか作るから駐車場が足りなくなったのでは?

>>1356 マンション検討中さん
モデルルーム訪問されてますか？
駐車場の抽選に参加できない間取りもあるため駐車場が足りないということはほとんどないですよ。

>>1356 マンション検討中さん
建築コストダウンの一環でしょうね。建物の延べ床面積は容積率×敷地面積でキャップされます。駐車場も容積率の対象になるので、駐車場をたくさん作ると部屋として売れる面積が少なくなり、結果として部屋の坪単価があがってしまいます。

まだモデルルームには行けてません。
駐車場の抽選に参加出来ない部屋があるのですか？
それは驚きました。安い部屋とかが参加出来ないのでしょうか？

逆だよ。保育施設を作ると容積率緩和を受けられる。それでも駐車場設置率が低いってのはぼったくり。

あと、保育園が出て行ってしまったら既存不的確になるってリスクもある。

>>1359 マンション検討中さん
シングルとディンクス向けのお部屋です。

>>1360 匿名さん
それってかなり最近出てきた話でしょ。ベイパークに適用されるんですか？保育園が売主に期間限定で補助を受けているような場合（住民限定託児所に多い）、期間後に出ていかれるリスクありますね。

大規模マンション建てる時には、認可保育園を隣接しないと役所から認可が下りないと、思ってました。。

辛口で有名なマンションブロガーが当物件を大絶賛しています。
http://x1mansion.com/makuhari-baypark

駐車場足りない見込みだから狭い部屋は抽選から排除だね。しかしこのご時勢で排除はまずいでしょ。該当者にそっぽ向かれかねない。

>>1364 匿名さん

彼の主観であって、個々の事情により何が大事かは人それぞれだと思う。

>>1364 匿名さん

クオン新浦安の下り以外は、概ねアグリーです。申し込みしましたけどね。

>>1364 匿名さん
この人はリセール価値原理主義ですね。リセールというのはあくまで幸福追求の一手段にすぎないことを忘れてはいけないと思います。この人のブログ、特に離婚したくだりは、リセールに固執するあまり家族の幸せを蔑ろにしてしまい、結局資産価値のある部屋を手に入れたものの幸せなマンション生活を手に入れられなかった失敗談として非常に興味深いものがあります。元妻が新浦安にこだわっていたそうで千葉の湾岸物件には何か思い入れがあるのかもしれないですね。

>>1357 匿名さん
駐車場抽選権なしの部屋もありますが、お高いお部屋は抽選なしの100%保証なので、主要な部屋は76%
程度の充足率です。これを足りなくならないとみるか、足りなくなると見るかは微妙なところですねー

>>1364 匿名さん
確かに大絶賛ですね。
そして批評の中身は極めて的を射てますね

>>1367 名無しさん
この記事読んで、納得なのにここを申し込んだのは何故でしょうか？
参考までに決めてを教えてください。宜しくお願いします。

今の価格は安いと思う、他地域の物件価格を考慮するともう1割高くてもよかったと思う。

駐車場足らないから、王様部屋は保証でしょ。入居後議決権は王様部屋の方が圧倒的に少数派。駐車場の無い下々の民が反乱を起こすかも。

というか駐車場の無い部屋売れ残るでしょ。

>>1371 名無しさん
1367じゃないけど限られた予算で広さと環境とほどほどの利便性を買おうとすると選択肢はおのずと限られてくるんだよ。君も大人になれば分かるよw

終の棲家のつもりの購入でも、売りに出す必要が生じることもあり得る。売れないと身動きが取れなくなって悲惨だよ。リセールのことは考えておかないと。不動産を所有するってことはリスクを伴う。

駐車場足りてなくて抽選の時、大騒ぎになった物件があった。とりあえず抽選の時に騒ぎが起こらないようにするための手段かな。実質は足りていないってことに変わりがない。駐車場足りないで空き待ちの状態だとリセールに影響出るよ。

そういえば騒ぎの起こった物件って三井だったような。

リセールするときには、駐車場の権利を引き継ぐことが出来ず、管理組合預かりになるようです。王様部屋の優先権も新築時のみで、リセールするときには引き継げないそうです。

入居後は管理組合で運営だから、１年目の管理組合総会で再抽選の動議出されるかも。

>>1378 検討板ユーザーさん
実際には管理人の裁量でどうにでもなるよ。売るときは駐車場の空きの公告をしなくてはならない物件でも、管理人と交渉してそのまま引き継ぎみたいな例はいくつか見てきました。

>>1357 匿名さん
抽選になる部屋の総戸数に対し、駐車場は7割しかありませんよ。7割で足りますか？

>>1371 名無しさん

かのブロガーさんの指摘は真っ当ですが、既に見えている点、あるいはここの板で議論された点なので、別に新味はないです。祭の終盤に祭の問題点を指摘しているにすぎません。で、見えている点については、詰まる所、自身が折り合いをつけられるか否かの一点になります。

また、ここを検討する前から、東京からこのあたりまで、色々物件を見て見ましたが、坪300くらいまで見て、納得出来る物件は無かったです。立地、周辺環境がひどかったり、専有部のコストカットが目立ちすぎたりしました。

ちなみに、クオン新浦安は、大規模なのにディスポーザーが無く、嫁の合意は得られませんでした。また、新浦安は既に出来上がった街で、将来的に大きく変わる訳ではないと思いました。

幕張は、タワマン6棟できても、棟間の間隔が広いこと、真ん中に広場があることから、地上から空を見上げた時の、抜け感が気に入りました。ありきたりですが、子育て環境も東京で比較した物件に比べてかなり良でした。

それと、やはり4500戸のバカみたいなマンション供給が行われることで、10年後の街が大きく変わることはほぼ間違いがないかと。インフラ整備しないと、捌ける訳が無いですからね。将来の姿を想像しながら、まちづくりを楽しんで過ごして行ければ良いかな？っと。
で、まちづくりが上手く行けば資産価値も上がるかもしれませんが、この部分については過度な期待を寄せていませんが。笑笑

>>1368 匿名さん
このブログ面白いので一通り読みましたけど、この人の元妻は完全に精神崩壊してるので離婚して正解ですよ。というか結婚する前に気付ければよかったんでしょうけど。

>>1383 匿名さん
そうですね。ただ、元妻側からの視点はないですし、結婚相手はだいたい自分と同レベルになるのが常なので名人氏にも相応の問題があるんじゃないかという気がします。

>1380

そういったことを管理人の裁量でできるとしたらダメ物件。共用部分は住民の共有物だから、どのように運用するかは管理組合で決めること。

>>1379 匿名さん

反対多数で否決される

数の論理では王様部屋は少数派。

>>1385 匿名さん
管理だけみれば駄目物件かもしれませんが、リセール価値を含めて考えればどうでしょうね。。この部屋は今は駐車場を借りてますが、次の購入者は他の住民との抽選に勝たないといけないなんていったら車持ちの人は敬遠するのでは。

>>1382 名無しさん
丁寧にご教示頂きありがとうございました。
どの場所でもずっと住んでいると新鮮味がなくなってきますが、
10年間環境が変わっていく中で生活するというのも、日々新鮮味があって
魅力ですよね

>>1381 検討板ユーザーさん

8割です。抽選できないお部屋があります。

駐車場が足りないで空き待ち状態ってことだったらリセール的にはそれが問題。稼働率は８割が目安かな。駐車場って足りなくても、多く余っても問題になる。

入居前だとどうなるかわからないけど、モデルルームのアンケートに駐車場利用希望もあるから、その結果を契約前に確認して判断かな。

唐突で申し訳ありません。

駐車場なのですが、2019年半ばに電気自動車を購入予定です。サイズは4700x1590x1890です。

どこの場所がおすすめでしょうか？もし詳しい方がおられましたら、ご教示ください。既に、セールスの方にも伺ったのですが、どこまで詳しくないようで、少し困っています。

戸建て購入して駐車場に充電設備設置（10万程度から可能）

リーフ乗って切実に感じたのは家に帰って来て充電出来ないとかなり苦痛です、既に手放してしまいましたが

>>1390 匿名さん

正確な数字ご存知ですか？

MRでもらった数字見て確認しましたが、
全住戸で見て、72%
王様部屋と抽選参加出来ない戸数を除いて、
抽選対象台数を抽選対象戸数で割ると73%ですが？

どういう計算で8割なのでしょうか？

>>1394 検討板ユーザーさん

正確には7.8割でした。駐車場優先権あるお部屋を購入する方でも車を所持しない方がいるとのことでしたから362÷463で計算してます。

つまり10人中8人が車を所有している場合8人が抽選にハズレることになります。10人中7人が希望なら37台余ります。

>>1394 検討板ユーザーさん

王様部屋って、いわゆる駐車場付き住戸のことで車を持っていなくても駐車場代の支払いが発生する住戸なので、他の住戸が代わりに使えるものではないと思うのだが？
そのへんの説明はなかったの?

>>1396 マンション検討中さん

ん？？それは違うよ。

おかしな計算ですね。

母数を463とした時点で希望者は全体の9割という計算をされていますよね？

下の計算で、10人中8人が車を所有している場合8人ハズレって計算されてますけど、
母数463に減らしたうえで、そのうちの10人中8人が車を所有している場合って意味不明。

全住戸の8割が車を所有している場合は、497×8割=398。398戸-362台で36台の不足ですよ。
7割は面倒なので端折りますが。

>>1398 検討板ユーザーさん

いや、多分、
駐車場の総数362を
総戸数から抽選優先権が最も劣位の36戸を引いた463で割ってるだけかと。

>>1399 名無しさん

まとめると

駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。

つまり362台に対して463戸ある。

10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。

適正台数かと思いますが

その裏で抽選権のない駐車場難民がいる。

>>1401 匿名さん

抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。

>>1401 匿名さん

そうですね。まぁ、そこの部屋を購入する場合は、駐車場の確保は厳しいことを事前に知っておく必要がありますね。

ただ、個人的には463戸で、8割もいかないのでは？と思ってますが。ここはベイタウンから移り住むには、ちと高く見えてしまうので、購買力はあっても、二の足踏むひと多いかも。都内からの移り住みがメインになれば車持たない人が多くなる可能性があります。私の周りにはペーパーかなりおおいですから。
で、どっちも伸びなければ、販売自体が苦戦必至ですね。

で、竣工で部屋が埋まらなければ、抽選劣位の部屋に抽選権がまわってきますね。ギャンブル要素高いね。笑

ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。

前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。

時給1500円×24時間×2人＝72000円/日
72000円×30日＝2,160,000/月 (人件費)

警備会社の請負は、とある資料によると人件費の2倍から2.3倍だそうなので、マックスをとると約500万円/月。一戸あたり平均で1万円の管理費増加要因と計算されます。
まぁ、実際はこれよりも安いとは思いますけど。

どうですかね？
誰か教えてくださいまし。

>1405

机上の空論をしていないで管理計画確認すればいいだけ。管理費はみんな気にするけどその前提となる管理計画って要求しないと出てこないんだよね。

>>1406 匿名さん

そりゃそーだ。
管理計画は正式に決まるまで見ることが出来ず、それは竣工の時期になるということらしいですけど。管理説明会ではそう言われました。

>>1393 匿名さん

返信、ありがとうございました。

ベイパークの自走式駐車場の中で、一階の平面の場所、一階の屋根の下の場所、入口に近い場所が候補ですが、電気自動車用の充電器はない
らしいです。

そのために、将来的にどこにしておいたら良いかを迷っています。

>1407

初年度の管理計画は入居直前だろうけど、管理費の算出根拠としてそれなりの精度のある管理計画（案）は作成しているはず。それを提示しないとしたらボッタクリな計画（案）で見せられるものではないとか（笑）。

人件費だけで結構な出費がありそうなのがわかった

タワー用の駐輪場は駐車場の下なんですね。タワーの中がよかった。というか駐輪場のスペースを駐輪場にしてタワーの一階に駐輪スペースを作ればよかったと思う。

雨風はしのげるが、毎日地下から自転車を押して歩くのは辛くなりそう。特にご老人にはね。

ここの検討者で、船橋塚田駅近くのＡＧＣテクノグラス跡地再開発物件を検討している方はいますか？
土地は大和ハウスが落札したらしいですが、物件情報はまだでてきてません。
小学校と保育施設と商業施設が隣接地にできるらしく、価格もここよりは安いだろうから気になっています。

塚田、いいイメージない

外野としては何次までいくのか楽しみ

内野。。とゆーのかな？
申し込みした身としては、希望の部屋が買えたらそれで良いですね。。
人気が無くても、私としては、わかってないなぁと思うだけ。職業柄、他人の既成概念ほど当てにならないものは無いと思ってる。大事なのは自分の感性のみ♩

>>1416 マンション検討中さん

私も同意。私の知りうる限りでは、売却時の価値とか言っている人ほど、実際は売却しないままとゆーのも
多い

>>1416 マンション検討中さん

どの家買うかも、株式投資と同じで、条件が良ければセオリー通りに価格が上がるとは限らない。
そこには売り買いする人の思惑が介在するから。 駅近とか都心とか条件の良いものは、
確かに上がる確率も高いが、株でいうと誰もが欲しがる大企業の株を買うようなもの。
でも、大企業の株を買えば必ず儲かるわけじゃない。 結局はタイミングとか流れ、
いわゆる相場を見れる人が勝って、見れない人が負けるだけだとおもいます。
私は株式投資をやって、こういう相場観的な才能が無く、向いてないので、
身の丈にあった、自分が気に入った物件を買うべきだとしみじみ思います

駅直結のマンションでもない限り値上がりしないから、一生住むつもりで買えば問題ないだろう。

初めて買う人は一生住むつもりで買うからと言いますが
アドバイスする人は売る時のことを考えろと言います。
転勤、出産、死別、親の介護・・全くライフイベントがない人なら前者で
いいと思いますが、そんな人は果たしてどのくらいいるのでしょうか

>>1420 匿名さん

一生住む全体の方も、リセールの可能性を全否定しているわけでは無いとおもいますよ。

しかし、別に値上がりを期待しているわけではなく、そこそこの不動産流動性があれば良い事だとおもいます。その点、ここはベイタウンも含めてかなりマンション供給が多く、一大ベッドタウンであるとともに、不動産取引もそれなりに行われています。

リセールバリューについても相場観は人それぞれですが、そこそこの流動性があれば、早々に大崩れすることもないとおもいます。

子どもが小さいときは千葉でもいいけど大きくなるとみんな東京に引っ越すね

>>1422 マンション検討中さん
別にそんなことないと思うけど。むしろ子供が大きくなって手狭になって郊外マンションか戸建のパターンが多いと思うよ。

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

同感です

>>1423 住民板ユーザーさん3さん

子供が大きくなって巣立ってしまったら、老後に都内に戻る選択肢はあるかもですよね。

超郊外で子供が近くに住んでいないと、老人が生活していくのは大変です。