幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

昨日、今日は三井さんがお休みだからか、
板が購入検討者からの真っ当な意見交換でいいですね。

いつもなら売り手側の苦しい言い訳、批判がありますけど。

ところで南側の眺望ってどうですかね？
やっぱり高層階でも後から立つマンションに視界は遮られるのでしょうか。

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>>1125 マンション検討中さん

エレベーターは低層、高層ともに3台です。

高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。

高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。

大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。

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>>1127 マンション検討中さん

マンマニさんの情報だと

低層　3台
高層　2台（内1台は非常用、ただし非常時以外は高層専用）

その他ゴミ収集用、駐車場が各1台

でしたよ。

つまり

低層3台
高層2台

ゴミ収集用は別にあり

が正解かと。

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>>1128 匿名さん

ホントですか？

私も最初、高層が二台かと思い、営業に尋ねたのですが、、、ゴミ収集用 兼 高層用が一台あり、合計3台と言われました。

で、ゴミと一緒にエレベーターに乗るのは嫌だといったら、ゴミの収集はエレベーターの利用頻度が少ない時に行いますと。

もう一度、確認してみます。

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>>1129 マンション検討中さん

マンマニさんに直接ご相談した際にもお話されていたので間違いないと思いますが

低層3台
高層2台

ゴミ収集用1台

で間違いないと思いますが一応確認されたほうがいいですよね。

たしかマンマニさんもゴミ収集用は高層階を兼ねるとおっしゃっていた気がするので正解は

低層用3台
高層用2台＋ゴミ収集用1台

かもしれません。

私達が低層階購入のため低層のことを聞くばかりでしたので営業担当にご確認してみてください。

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まとめると

低層用3台
高層用3台（内1台は非常用を兼ねる　内1台は管理用を兼ねる）

が正解みたいですね。
ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。

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ここも上から降りてくるエレベーターを低層階の人が止めると高層階を買えなかった貧乏人が止めるなよとか思われるんですかね。
豊洲のタワマンではマンションカーストで上から降りてくる2億ション以上階からのエレベーターがある時は止めちゃいけない暗黙のルールがあったんですよね。

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どなたかBー2街区の建設が1年遅れた理由を営業から聞いた人いますか？
自分で聞けば良いのですが、聞きそびれてしまったので、、、

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どーなんですかねー？
結局、どんな方が住むのかによるのでは？？

とは言え、ここは最高でも9000万で、億ションはないですからね。

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暗黙のルール（笑）

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ここ高いって言うけど、1億を超える部屋は無いんだよね。パークタワーやシータワーは億超えはあったようだから、皆が言うほどじゃないのでは?

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専有面積

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シータワー　150.81㎡
パークタワー173.06㎡

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◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い！

　各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、

「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。

　そのうえで、ランキングをSPA！編集部で作成（※下記参照）。

　千葉県からは海浜幕張がランクインした。

「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」（幕張在住歴27年・女性）と不満の声が。

　人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。

＜住んだら地獄な街ランキング＞

1位　谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗

2位　鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑

3位　春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり

4位　白金高輪……夜は早く、人通りも少ない

5位　幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ

― 首都圏［ヤバい街］ランキング ―

日刊SPA！

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皆で一期をボイコットすれば、三井も現実と向き合うでしょう。
そもそも住むのがまだだいぶ先なのに一期で契約する人なんているのかねぇ、、

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>>1139 マンション検討中さん

このランキングの調査はいつ時点のものですかね？

10年くらい前に谷根千に住んでて今も用事で足を運びますが、確かに10年前はそんな感じでしたけど、ここ数年で結構、変わってきていて、夜遅くまでやってる店も増えてきてます。

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>>1140 匿名さん
第1期ボイコット決めて、とりあえず都内の賃貸続行を決めました。
坪160万、管理費平米あたり170円になるくらい人気が無いといいなあ。
流石にそれは無理だろうけど。
210万、270円の値付けはないわー。そこまでの価値はないわ。

思い起こせば2008年なら、勝どきのタワーが（当時日本一の階数のtokyo towersですら）坪160万で買えたのに、今は倍くらいする。
結果、幕張徒歩15分でもこの値段。
人口減ったら2008年はたったの9年前。不動産相場なんて10年もあれば激変する。怖いわ。
とりあえず一期は様子見しますわ。

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基本大手は期毎に平均坪単価レベルで価格を変えることはしないよ。すみふを除くと。

なので一期の値付けって重要。

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>>1131 匿名さん

どちらにせよ、高層階行きの１台はゴミと一緒のエレベーターを使うっていうことですね。

ゴミの臭いって結構残るんですよね…
特に夏場とかヒドい。
衛生的にも心配。

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管理費、修繕費は入居後に総会やら何やらで
変えればいいと思うよ。
相当もめるけど。

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>>1142 マンション検討中さん
安くなれば住みたいと思う人がいる以上はマンションの価格は下がらないのですよ。

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>>1145 匿名さん

機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう？

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>>1144 マンション検討中さん

生ゴミの匂いについてはディスポーザーがあり、毎日回収するみたいなので、それなりに抑制されるとは思いますが、、これも住人の心がけ次第ですかね？

ゴミ回収と高層階エレベーターが兼用になるのは仕方が無いかと。別にするとさらに管理費上がりますからね。

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管理費が高い要因

各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
コンシェルジュサービス
物件価格が高いから
保育所施設があるから？
駐車場のエレベーター

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どなたかベイタウンからの移住を決めた方、おられますか？

もし可能であれば、パーク・タワーズの購入に際して、ネガティブなでありながら、排除の
要因にならなかったことがりましたら、是非、教えてください。

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>>1151 ベイタウンからさん

参考になるかわかりませんが一応ベイタウンからの住み替えなのでお返事いたします。

うちは近居です。子供が巣立って部屋を持て余しています。

親世代（私たちです）→ベイタウンからの買い替えでベイパーク2LDK
戸世代→都内賃貸からベイパーク3LDK

を予定しています。

気に入ったところは棟同士が離れているため囲まれ具合がベイタウンほどないところです。

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>>1142 マンション検討中さん
第１期でボイコット…おもしろい考えですね！
たしかに第１期は博打なところあるし、修繕積立とか計画が決まってないのに資金だけは決まっているという計画性の低さ…。
捉え方は人それぞれだけど、どうなんだろうなと不安になります。

バスがあるっていっても、第１期塔は朝とか最後にバスに乗るので将来的に他の塔ができて満員で乗れません！ってことになりそう。
本当考え方って色々ありますね。

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長期修繕計画って契約前の重要事項として説明される。重要事項説明書って冊子として印刷されているから、その準備期間を含めてすでに決まってないとおかしい。説明できないはずはないんだけどね。

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>>1149 マンション検討中さん
ご教示有難うございます
納得できるようなそうでない様な…
他物件との比較でも、ベイパークはこれで妥当なんでしょうか？ 自分で調べ切っておらず心苦しいのですが、是非また教えて下さい

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価格と間取りが公式で更新されましたが、
なんか変な感じが、、苦笑
この間取りで4990万円みたいになってます。。
きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い
くらいの価格と間取りなんだよなあ。

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>>1156 マンション検討中さん

みました。
これマジなんですかね？
うちの希望で400万くらい下がってますね。

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正直これでも高いのでは。
規模が大きいだけに失敗は許されないでしょうし。

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>>1159 マンション検討中さん

どれだけ安く買おうとしてるんだよ。

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>>1158 ベイタウンからさん
高齢者住宅を誤解されてる方もいるかと思いますが、ベイパークにできるのは高齢者向賃貸住宅です！
老人ホームと全然違うので、ご注意を！

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若葉地区に資産価値はありますか。
東京駅から電車で40分、徒歩15分　毎日の通勤は大変。
都内の物件には負けますな。

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まあ、誰も都心部と張り合おうとはしてないでしょ。

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>>1162 匿名さん

ですね。

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都心マンション、70㎡8000万円　車無しで生活するか、
このマンションで100㎡、車有りで生活するか、価値観様々だと思いますよ。

もちろん、都心マンションは都内通勤通学先が多数あるのでその分資産価値も高いでしょうし

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>>1160
中古で売れるような物件じゃないでしょ。

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>>1165 マンション検討中さん
100平米を買える人は車有り生活も出来るでしょうが、大多数の部屋では駐車場も抽選になります。
MRで聞きましたが、購入検討者の8割（以上？）は車所持希望されているそう。対して、駐車場は戸数の7割。

都内じゃないのに車を諦めないといけない世帯も出てくるでしょう。

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モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。

駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。

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>>1168 匿名さん
この物件で車なしで生活できます？
二台希望も難しいですか？

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そんなに車必須な生活してるのか？

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老後の生活を考えたら車が無くても生活出来るところでないと後悔すると思う。
そういった視点で、海浜幕張エリアはどうなのだろう？

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認知症対策で高齢者の免許って、更新期間が短くなったし、認知機能試験や講習も増えてハードル高くなってる。アクセルの踏み間違い防止機能が付いてない車は禁止ってのも検討されてるらしい。年取ったら、車無くても生活できるってのが無難だろうね。

こないだ親が一時停止違反で捕まったら、認知機能試験受けないと免許停止にするって通知が着てびっくりした。半年前に免許更新して認知機能試験受けてるのに。

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>>1170 匿名さん
ここは車ないとキツくないですか？
都心の徒歩5分ならまだしも‥
今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。

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>>1173 匿名さん

では検討から外すしかないですね。

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MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ？』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした

どなたが書かれていましてが、確かに富士山ビューは、富士山丸見え、ではなく、ごく高層階でないとだいぶアパホテルが邪魔していて、ちょっとがっかりになりそうです

熱換気システムの件を訊き忘れて来たので、どなたか情報持ってらしたら教えてくださいませ

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>>1154 匿名さん
因みに、長期修繕計画、ちゃんと出来てました

大凡そちゃんと考えてるんだなーとは感じましたが、高いなー、と思うのには変わりはないトコロですが…

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配売開始って現時点では予定。見込み客が集まらずにずるずる遅れるなんてこともよくあるパターン。

あと、早期来場者をあまり待たせるわけにもいかないから見切り発車なんてこともある。それだと総戸数に対する販売戸数が少なかったりする。小出しにパラパラだと、苦戦するよ。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、売れ行きの判断は重要。といって一期だと判断は難しい。コメントしてる人もいるけど、見極めるためには一期はパスするって作戦もある。

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パスするのは勝手だが、条件のいい部屋は確実に無くなっていくよ。
それでも構わないならいいけど。

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条件のいい部屋から売ると、最後に売りにくい部屋が残って苦戦するから適当に割り振る。少なくともパンダ部屋は各期に用意するよ。

それに戸数が多いから一期で大部分を売り切るなんて無理でしょ。

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とりあえず登録だけしておいて、契約直前まで状況を見るって手もある。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。

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>>1177 匿名さん
嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです
値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか
とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと

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一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね。

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1期だけで半分の250戸が埋まりそうって相当好調じゃないですか？
逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

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期分け販売て１期が一番売れてその後じり貧ってのがパターンだから、一期で半分くらい売り出せないと後がきついよ。それから、アンケート出しても購入しないって人も出てくる。そういったことも実際に販売しないとわからない。

>逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

この論理ってすみふぐらい。それにJVって期間限定だから売り切る戦略でしょ。

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一期で半分も売れるわけない。

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ベイタウン内の某タワマンでは、3期に渡って販売されたが、1期で70%、2期と3期でそれぞれ15%づつ販売していたので、1期で半分も売れないとは言えないはず。

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一期で半分なら好調と言う方がいますが、他の見方では4000戸に対して250戸で16分の1になります。
超大規模は難しいですねぇ。

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あれだけネガの出たベイフロントも、入居時には完売で今や1、2割増しで中古販売されてる。

相場値上がりしてるタイミングでもここも普通に売れんだろうね。

ネットのネガって結局嫉妬がほとんどな感じですね。

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ベイフロントは販売時から安いって掲示板で言われてたと思ったけど
駅から遠いのはその通りだたけど

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マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです！190万円台ですかね。

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>>1190 マンコミュファンさん
記事読むと200弱って書いてあるので210くらい？高くはないですね。

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>>1191 匿名さん
いや、だから200弱ですって。。

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これ以上、安くなると困る

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間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな？

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ありがとうございます。ご忠告ありがとうございます。

野村不動産のオウカスのようですが、両親は我々とあくまでも同居を前提です。
しかし、将来的に介護が必要になった場合、タワーマンションでとはいかないので、そのための善後策です。

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ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。

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>>1177 匿名さん
すいませんが勉強のため教えてください。
竣工時点で未販売住戸があった場合のデメリットとはなんでしょうか？

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固定資産税が40万円/年ぐらい(減税期間終了後)になるそうですが、海浜幕張って
こんなものでしょうか？
これまで賃貸暮らしだったので、相場がよくわからないのですが、、、

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>>1198 マンション検討中さん

そんなにしないですよ。

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>1198

どの部屋で？　でも、一番広い部屋でもそこまでしないと思うけど。

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>>1200 匿名さん
確か80平米ぐらいの部屋でそのくらいと営業から聞きました。間違いかな？

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>>1201 マンション検討中さん

それって見積もり出した時の話で、高目に設定していると言われませんでしたか？

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>>1202 マンション検討中さん

ご指摘の通り、見積の時の話です。パソコンで出してました。確かに少し高めに出しているとは言っていたような気もします。
正直高いなーと思いましたねえ

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>>1203 マンション検討中さん

軽減無しで20万円くらいだと思う

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軽減も勘違いしがちなのは対象は建物だけ。土地分は軽減がないから半額にはならない。なので軽減対象の時期の見込みも確認しておいた方がいい。

ただ、固定資産税の基準となる建物の評価額って登記されないと決まらないから、少し高めに見積もるってのは普通なんだけど、倍も高く見積もってると参考にならないよね。

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海浜幕張と一括りに言ってもほとんど借地権付きだから単純に比較できないですよね

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土地なんて数千円。
税金のほとんどは建物になる。

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>>1198 マンション検討中さん

うちも40万くらいと言われて高すぎと思いました。普通は20万くらいですが…
確認が必要ですね。

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ベイタウンで120平米の広さの部屋で税金は約30万円なんで、明らかに高過ぎる。
営業は話が違うって言われると困るから多めの金額にしてきたのかな？

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マンションの固定資産税は軽視できない。
築15年を超えても、6年目の時の税金額から殆ど減らない。

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>>1191 匿名さん
200弱は200よりちょっと下、200強は200よりちょっと上という意味ですよ。
だから、200万円以下ってマンマニさんが言ってます。

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>>1196 匿名さん
首都圏のタワマンで駅徒歩15分っていうのもないですよね？建物のスペックだけで値段が決まるのでは無いと思いますが。

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普通にあるだろう

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徒歩15分でもバスが沢山出ればいいですが、
通勤時間帯15分間隔は不便ですね。
自動運転バスとか斬新なことしてほしいです。

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先日ＭＲに伺い、購入する意思伝えました。
他のタイプでも埋まって来てるらしいですが…

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>>1212 検討板ユーザーさん
確かに都内のタワマンで徒歩15は晴海くらいしか見たことがない。
歩くが好きな人もいるし、資産価値気にしなければいいのではないでしょうか？

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実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。

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>>1215 マンション検討中さん


重ならないよううまく営業がさばいてくれるといいですね。
三井の営業ってうまくやってくれるのかな？

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>>1209 マンション検討中さん

素人質問ですみません。
ベイタウンって借地じゃないのでしょうか？
借地で20万なら所有権付きで40万もありえなくもないような....

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首都圏って関東＋山梨

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>>1219 マンション検討中さん

マンションの場合、土地の固定資産税+都市計画税は1万円もしないです。
大部分が建物の税金です。よくベイタウンは地代を毎月払うが土地の税金を払わないので差し引きゼロみたいなことを言っていますが、よく考えて下さい。地代で毎月1万円払うと年間で12万円です。一方の税金はたった1万円ですから、どちらがランニングコストが安いか一目瞭然です。

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>>1218 マンション検討中さん
正しく担当の営業さん次第ですよね（汗）
…あとは祈るのみです。

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土地は、総面積を戸数で割ると戸あたり10坪強。
当該地の路線価が二面接道で平米あたり13万と15万なので間をとって14万。
坪あたり46万。つまり固定資産税評価額は約460万程度。これに軽減率1/6をかけて、税率1.4%さらに、都市計画税は、軽減率1/3×0.3%をかけるので結果として年間1.5万程度です。あくまで簡易資産ですが。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/tokyo/chiba/prices/html/03281f.h...
https://www.city.chiba.jp/zaiseikyoku/zeimu/kazeikanri/koteishisan_kei...
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2016/kisairei/j...

建物は、基準となる建築価額を元に計算されます。
鉄骨鉄筋コンクリートで平米あたり26万程度。坪あたり86万程度
建築費26万✖️80平米=2080万。これに1.7%をかけると、35万程度。
ただし当初3-5年は軽減があるのでその半額。
結果として軽減がある間は20万程度を見ておけば大きくはずれないでしょう。

と、言った分析はしつつも買いたいけどステイですが、、、。

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>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん
細かい試算を大変有難うございます
相続の時に少し勉強したのでちょいかじりの知識しかなかっとことろ、大いに参考になりましたです

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>>1223 幕張買いたいが高いので一期はステイさん

的外れ。
そんなに高いわけないじゃん。

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