アデニウム上麻生 ザ・レジデンスってどうですか？

やっぱここやばいですか…？

ジョイント・コーポレーションの完成販売＝訳あり物件の再販って構図かな。玉川学園でも既存不適格物件販売してた。しかも、希少性高いなんてセールストーク使って。

>>121
自分で見て考えた方がいいですよ。
ここのネガティブな書き込みは当てにならないです。

>120

この条例に該当して、既存不適格ってことだね。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

見て自分で判断は当然だと思うが。ネガティヴな書き込みも根拠はあるだろう。いいも悪いも情報はたくさんあったほうがいい。

検討するときはメリットとデメリットを天秤にかけて判断する。営業はポジ情報しか説明しないから、ネガ情報のほうが貴重。知らずに契約しちゃって後で知ってしまったらそれこそ後の祭り。

ネガ情報を排除しようとするのはどんな立場かわかるでしょ。

中は見ていないが、前を通ってみた。プリズンぽい。シンプルでいいと思うか、殺風景で牢屋のようだと思うかは個人の自由だが。まわりの道がもう少し便利ならね。

坂に囲まれて暮らせるのはこの物件の特徴

売主変わってるから損切りして転売したのかと思いきや社名変更。

ついに長谷工、デベに参入ですか。

>>123 マンション検討中さん

ありえないですね！売ることで精いっぱい。。。

車の音は全く聞こえないように感じた。
ウグイスの鳴き声がよく聞こえてとにかく静かな印象。

日中に下の方の入り口がある道に行ったら、なんか大声で宴会でもやってるようなバカ笑いと嬌声と赤ん坊の泣き声ですごいうるさかった。窓開けっ放しなんだな。まわりの家に反響して普通の立地より音が響く。小さい子供のいる家庭が多いんだろう。壁の防音はどうなってるのか。壁薄いって話も出ていたけれど。基本、平日日中は在宅しないが、休日もあれだったら最悪。

荒川建設工業は破産し、晴建（○鋪代表）に生まれ変わりました。
表向きは赤坂の事務所ですが、破産調査にバレないように隠し事務所（下記の四谷）で悪事を重ねながら頑張っています。
東京都新宿区四谷2丁目11番9号

ああだから建物前の空き地の工事がなかなか始まらないのか。あそこはまだ荒川建設の土地だよな。それとももう他所に売っぱらった？何が建つか確定するまで様子見なんだが。

小型犬と思われるのがけたたましく鳴いてた。ペット可なんだな。

建設中も何度か崖崩れがあり、地盤が強いといって主張するけど…ゲリラ豪雨とか…新しいうちはよくても、大丈夫に思えませんが…

最近大雨等での災害も気になります。こちらは、土砂災害の警戒区域になっているのでしょうか。

しっかり土砂災害警戒区域。ハザードマップは市が公開してるから、自分で調べないと。

>137

地盤（＝支持層）と表層は別。

>137
何度もあったんですか？本当に？
でも良かったですね、崩れる斜面がなくなって代わりにでっかい建物になったからもう崩れませんね。それとも建物ごと動くって話ですか？

>>140 匿名さん
工事前も、工事中も崖が崩れて、新聞にも出てましたよ。工事中も、一生懸命に隠しましたけど…あの工程見てたら、そのうち、歪みが出てきちゃうんじゃないかな。

>>141 口コミ知りたいさん
ネットで調べたのですがニュースを見つけられませんでした。お持ちでしたらアップを

風説の流布じゃない？
絶対よいマンションだと思いますよ。

>>143 マンション掲示板さん
そうですよね
ぜったい見ているはずなのに1週間音沙汰ないのはおかしい。ライバルかな？

初心者なので教えてください。
ジョイントコーポーレーションから長谷工に売り主が変わるってことはどういうこと？
良くあること？
それとも何か問題があるの？
中古マンションってこと？

>145

ジョイント・コーポレーションの経営が傾いて長谷工が買収。

売主の変更とは関係なく、竣工後1年たってるので新築は謳えない。

あと、よくない話としてはここを設計した荒川建設は、横浜で土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としたのが認められなくて高さ制限違反で建築確認取り消しなんてことしてる。横浜市では過去に一部を盛り土してそこを地盤面にして高さ制限違反って事例があった。それで条例改正してるけど、その抜け穴を使ってるのでかなり悪質。

詳しくないのであれば関わらないのが賢明。ここも発覚していないだけで何かやってるかも。

>>146san

教えていただいてありがとうございます。

マンション見学を自粛していたので、お礼が遅くなりました。
検索してみたら、ジョイントコーポレーションの他の物件も、長谷工で買っている物件が見つかりました。

大手のマンションは、ブランドのイメージでやはりお高いので、地道に大手以外で探そうと思っております。
今も駅から10分以内に住んでるので、必須条件になってしまっているのでなかなか条件の合うマンションが見つからないのですが、急いではいないのでじっくり探します。

今回、ホームページを見ていただけなら気がつかなかったことでした。
掲示板の売主とホームページの売主が違うのが不思議だったんです。
いろいろ参考になりました。
御礼とともに今後の報告させて頂きました。

>147

中堅デベを検討してるならコロナの件で不動産販売停止してるし、収束しても景気が落ち込むだろうから財務状況も調べた方がいいよ。恐らく破綻するところも出てくる。

引渡し前だと手付金は保全されるけど、引き渡し後、アフターサービス期間中に破綻だと受けられなくなる可能性がある。瑕疵担保責任は姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができたけど、竣工後十年以内に不具合が発覚した時に売主が破綻していると少なからず影響はある。

売主が変わるパターンで多いのは、売れ残りを転売業者が買い取って販売するケース。その場合、アフターサービスや瑕疵担保責任の扱いを要確認。

このマンションの「提携企業優先分譲住戸45戸」とは何ですか？

>150

一般販売とは別にデベと提携してる会社の社員を対象に優先販売した分。優先販売した場合は、その旨を表示する義務がある。

優先販売できるのって、友の会会員とか建設協定した場合に限って近隣住民とか限定されてるんだけどね。提携企業優先販売ってグレーゾーン。

有難うございます。
グレイゾーンですね。あまり聞いたことないし。近隣住民優待は珍しくないですが・・・

地下室マンションを優先販売とは・・・
上層階を優先販売したのですかね。

>>152 匿名さん
会社同士のギブアンドテイクなんだからグレーではないな。
これもビジネス。

ここのデベさん、玉川学園の既存不適格物件を条例が改正されて二度と同じ建物が建てられないから希少性が高いなんてまるで価値があるかのように説明する何でもありの会社。

グレーなんて赤信号みんなで渡れば怖くないでしょ。

近隣住民優先も建築協定が前提なので、沿線の某物件みたいに市民優先なんてルール違反なんだけどね。

ルールを守らない会社だから売ったら最後なんてことも。法律はちゃんと調べないと。

>>154 匿名さん
建築に明るいのですがこの説明ではよくわかりません。
詳細な説明をお願いします。

既存不適格は将来建て替えができないので価値は下がる。それを逆に説明してるんだもの。

ちなみに柿生物件だとプレミストが敷地に都市計画道路がかかっていて、実施されると既存不適格になる。駅前の再開発で道路計画進むかもしれないから要注意。

>>142 マンション掲示板さん
崩れたのは本当。原因は知らんけど。http://www.matiren.com/subpage114.html

いつ完売するのだろう…
3年位販売してる

提携企業優先分譲住戸は45戸すべて売れたのでしょうかね？

ジョイント・コーポレーションから売り主さんが長谷工になってます。
2年前に見学に行きましたがまだ販売しているんですね？
と言いつつ、自分も書き込みの中で、デベロッパーの経営状況を見たほうがいいといわれ
上場企業に絞りました。
この掲示板でアドバイス頂いたので報告です。

調べたら、ジョイント・コーポレーション自体が長谷工不動産になったみたいですね。長谷工グループの再編でそういう風になったとググったら出てきました。
ですので、売り主の実態自体は変わらないのだけど、
名称が変わったというような認識になるっぽいです。

6戸販売中なんですね。
買いやすそうなお値段で広めのプランなので、残っているのが意外な感じがします。
全室アウトフレームでウォークインクローゼットも各部屋にあって西南向き。
いいプランだと思うのですが。
もっと2LDKとかもあると良かったのかな。
キャンセル住戸も出ているみたいですが、その6戸とは別なのかな？
ブライトヒルズ最上階 南西向き 3LDK 70㎡超。
最上階だからお値段はけっこうするのかもしれません。

>163

工事中にがけ崩れあったみたいだし、設計の荒川建設も訳ありなうえに破綻。不動産は残り物にお買い得ってないことは理解の上で判断かな。

売主も身売りだし。

Rタイプのリビングは１７．７畳もあれば十分ですよね。
テーブル置いて、ソファ置いて、あと細々したものを置いても
十分にゆったり過ごせる。鍵型の間取りが気になってしまった。
１５畳でも十分ですけどね。

リビングに収納があって奥行きもありそうです。２個収納があるので小物類と少し大きなものと分けて収納できるのも魅力
掃除機もしまってけるのでさっと取り出して掃除機を利用できそう

冷蔵庫も手前にあるので取り出しやすいですね。
洋室には出窓カウンターがあるんですね。ちょっとしたものを置いたりできそうでいいです

収納面もそうだけど、全体的に使いやすさとか、住みやすさとか
ちょいちょいそういうのは考えられていると思います。

正直、柿生自体、ものすごくマイナーな感じの駅だし
その駅からも歩いて10分くらいの場所のマンションなので、
立地的には良いというわけではない。
建物そのものをその代わりに良くしようとしているように感じます。

マンションのほぼほぼ敷地内に建て売り5棟くらい作ってるね

＞＞１６８
まさかその建売の方も管理費が掛かるんですかね。
中にはそんな戸建ての物件もありますからね。
管理費というかセキュリティ会社が入っているから、
その分の費用が必要ってことですけどね。

竣工して４年が過ぎているのに、まだ販売しているってなかなか苦戦していますよね。
竣工後の販売であったとしてもこれはなかなか厳しそう。
その割は価格帯も立地から考えると高めの設定。
住んでいる人は早く売れてほしいでしょうね。

完成売りの物件って現物が見れるってことで青田売りより売れる物件は販売期間短かいよ。

もうすぐ竣工して４年になると思うのですが
まだ販売しているって中古物件扱いにならないのでしょうか？
価格を見ると正規価格かなと思いました。
この価格帯では完売は厳しいんじゃないですかね。

竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。日本語って難しい。

駅近のプレミストは大幅割引してました。こちらも販売価格下げないと厳しそうですね。ダラダラと売り続けても販管費がかさむだけ。

プレミストは損切して業者に転売ってパターン。ここもどこまで頑張れるかだね。ちなみにプレミストは既存不適格リスクがあるから安いからといって飛びつくと…。

売主により戦略が異なるのでプレミストが値引きするのでこちらも…という話にはならないのかもしれません。
ちなみにですがジョイント・コーポレーションさんの方針はどのようなものですか？
竣工後〇年を目処に価格改定するタイプか、個別に値引きを持ちかけられるのか、何か情報があれば教えていただきたいです。

ジョイントは中堅だったけど長谷工に買収されて財務的には強くなったからね。どうするのか。

買うタイミングを迷ってしまいますね…

>>173　匿名さん
>>竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。
これまで1年経過したマンションを「新古」と言っていました。中古の名前ではないんですね。1年経過したあたりが値引きタイミングでしょうか。

地下1、2階の目の前に戸建て7棟分譲中
出来上がったら窓からコンニチワ状態だよ
近隣から反対運動起こされて、次はマンション住人から反対されてそう
隙間があれば積極的に埋めていく感じ逞しいわ

新築の時期を過ぎると新古になるんですね！
新古マンションの場合は未入居なので中古のような値引はないんですか？
他の方がおっしゃるようにある時期を区切りに一斉に価格が改定されて再販売されるのかしら。

新築を謳えなくなる竣工後1年が値下げのタイミングの一つではではあるけどここはとっくに過ぎてるし。プレミストみたいに損切して転売業者にってパターンもあるけど、どうするんだろうね。

あとは系列の仲介業者から販売とか、賃貸ってパターンくらいかな。

>>179 匿名さん
マンション反対の次は戸建て反対？じゃ、何が建つんならいいんですかねぇ。
そんなに嫌なら業者より先に土地を買っておくしかない。
そもそもここに限らず、隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別な事じゃないけど、ここであえて書いて排他感情を煽る必要あるの？

>>182 匿名さん
マンション関係者の方？
お疲れ様でーす

>>183 評判気になるさん

このマンションには特に関係ないけど。一般的で当たり前のこと言ったら業者認定するのって、そうしないとなんか都合悪いの？それともそう思わないと自我が保てないの？

>>184 匿名さん

噛みつく前にスーモで写真の一つでも見てくれば？
マンション関係ないどころか、マンションの一部ですか？ってぐらいの所に建ってるよ
お住まいの方の手前大層な事は言いにくいけど、売れ残る理由がよく分かる気がするよ

>>185 匿名さん

噛みつく？おかしなこと言うなぁ。証拠もなく業者認定したのは誰なのさｗ
「マンションの一部ですか？ってところに建ってる」から何？マンションのすぐそばに戸建てが建ってるのってここだけなの？全国探してここだけとか極少数っていうなら「ひどい話だね」ってなるけど、べつに珍しい話でも極端に酷い話でもないでしょ。

先着順であと4戸だけですが、あと4戸っていうのがなかなか最後大変なんですね。。
価格だけ見ると安く感じるけれど、駅がマイナーな感じなので、
そこが気にかかる人が多いのかもしれない？？
値下げとかは特にしていないんですね？

＞駅がマイナー

小田急線って急行停車駅と各停で段違いだからね。以前は準急が結構あったんだけど。

＞なかなか最後大変

残り少ないと選択肢がないってことで、見に行っても無駄かなと敬遠されたりする。

＞値下げとかは特にしていないんですね？

どうだろうね。個別値引きだと表に出てこないし。まあ値引きしたら販売が動くか。

今週末は春の眺望体験会が開催されるようですが、
公式トップから閲覧できるバルコニーからの眺望も
面白いですね。
思わずぐるぐる回して周辺の建物や植栽を確認して
しまいました。

なら買います！

現地をご存知の方に教えてほしいのですが、新百合ヶ丘まで徒歩で行けそうですか？
「新百合ヶ丘へ11分」とあって、これはバスに乗る前提で11分ですか？バスなら4分で、徒歩なら7分ということですか？徒歩だともっとかかりそうと思ったものの、「意外と歩ける」ことなのかどうか…

柿生駅が最寄りだということはわかるのですが、気になったので質問させてもらいました。

>191

バスに乗る前提で11分

バス乗車が4分で、バス停までの徒歩が7分。

ちなみに徒歩時間って距離を分速80ｍで換算。信号待ちは考慮してないから実際に歩いてみないと。高い買い物なんだから。

>>191 匿名さん

斜面上の道を北に。突き当りを右に曲がって茶臼山緑地沿いに行けば尻手黒川には楽に出られます。そこから山口台を抜ければ歩けないことはないけど、そのルートを通っても新百合まで徒歩２０分はかかりますね。
休日のウォーキングやたまに散歩がてらならいい距離かもしれないけど、日常的には歩きたくないですね。

買い物して荷物持ってとか雨の日に歩きはきついかな。まあ、行きは散歩がてら歩きで帰りはバスとか。

まあ、マンション購入検討してるなら現地確認は必須。少なくとも朝、昼と夜。

そうなんですってね。
時間を変えて現地を何度か見に行くのがコツだと言われたことがありました。
車を利用する人は交通量とかも時間帯によって違ってくるのでしょうし、
徒歩の場合は通勤通学時の様子とかも見ておくとイメージがつかみやすいのかなと思います。

サイトを見たらもう最終期であと1邸だとか。
好評だったみたいですね。
条件的に良いものが揃っている感じがしますから、完売も近いのではと思います。
駅は近くないけど、広さと価格と向きが良さそうですし、角住戸でもあるとのことなので。

最後の1戸からなかなか動かない…
公式サイトを更新していないだけなのか、それともまだ動きがないだけなのか。
何階の物件なんだろうなぁ
高層階からマンションは売れていくと聞くのですが。
あまりここは値下げは積極的ではなさそう。

>>184 匿名さん

その通りです。
当たり前のこと言って業者認定はいかがなものかと思います。

業者より先に土地を買っておくしかないとか
隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別なことじゃないとかは業者ヨイショですから当たり前のことではないですよね。

数日前にこちらのマンションに問い合わせをした者です。実際は残り一部屋ではなく、3・4・5・9階に3,600万台～4,300万台の合計4戸空きがあるそうです。それぞれお部屋も広く設備も良いとは思いましたが、柿生駅徒歩9分がやはり引っ掛かり、今回は見送ることにしました。ここの中古も出ていましたが、未入居の方が金額的には良いかもしれないので、興味がある方は直接問い合わせした方が良いと思います。

戸数があと３戸担っているので、１９８さんが投稿された後に１物件動きがあったのでしょう。

広さがあるのもいいのですが、
もう少し安いのかな？と思っていて、思いの外値段がしてしまったみたいなのは
あるかも知れないなと思います。
値下げなんかは特に今はなく？？

>>197 マンション検討中さん

へ～、業者ヨイショですか？ある程度の住宅街に行けば４Ｍ程度の道を挟んでマンションと戸建てが向き合ったり、マンションが道を挟んで向き合ってたりするところはいくらでもありますけど、ここだけ特別酷いんだという理由を教えていただけますか？

初めて、こちらのホームページを見つけたのですが
残りあと３邸との記載を見ました。
マンションから駅まで徒歩１０分程度であれば交通便は良しという感じでしょうか。
でも、気になったのは竣工時期が２０１７年３月とあることです。
竣工後の販売ということですか？それにしても４年前？ちょっとびっくりです。

このスレも四年前からありますし…。なかなか売り切れないのは本当に何故なんでしょうね。
価格帯は今時のマンションにしては割安だと思うのですが、もしかしたら同じような値段で中古も出てるかもしれない？
同じ値段なら個人的には未入居の方が良いのですけど。
今は先着順で3戸となってますがちょっと前のレスだと残り4戸となってり最終1戸となってたようですね。この間に売れた部屋もあったということでしょうか。

前方に見えるプレミスト上麻生も、ここより駅から近いのに売れ残ってますよね？
あちらは売主が見切りで転売したぐらいですね。

プレミストを見に行った者ですが、アデニウムは建築された経緯があまりよくない情報がネットで散見される。バルコニーの色が好みが分かれる印象があり当初から除外しました。実際に中古の物件もなかなか売れていないのでリセールもかなり難しいと思います。
また、プレミストも同じですが、神奈川によくある崖地マンションであることも、昨今の土砂災害を考えると、柿生という地名からも敬遠される人がいるように思います。

現在、先着順販売住戸が3戸でした。
4000万円弱なので価格としては高くないと思うのですが、駅からの距離があるように思います。
4戸のレスがあったので、1戸は売れたみたいです。

売れていないからといって、入居者への負担は変わらないと聞きます。
でも、早く売れてくれた方が気持ちはいいですよね。
応援したいです。

>売れていないからといって、入居者への負担は変わらない

未販売住戸の管理費、修繕積立は売主負担。で、問題ないかと思いきや入居が少なくて駐車場稼働率が低いと使用料が管理組合に入らなくて最悪赤になる。

>>204 匿名さん
プレミスト上麻生は完売しましたね。途中、売主が変わったりして、完売まで３年かかりましたが。
>>206 匿名さん
99戸中３件が売れ残りなら、駐車場は問題ないはずです。たいてい、はじめから駐車場の稼働率を90%程度に想定して修繕計画をたてているはずですから。

ここは価格が売りなのですよね。そりゃあ、新百合ヶ丘駅近くに住みたいですが、7000万円前後になりますからね。

広さも程よくあるのでコスパが良いということになるのでは。
あと3戸のままの情報ですが、7月19日時点での情報なので明日の更新で変化があるかどうか気になるところです。

間取りはどれも似たような雰囲気だなと思うのですが、設備面も細かいところで気が利いているなと思いました。
特にキッチンのマルチハンガーとか洗面室の収納の内部とか、使う側のことを考えてくれている気がします。

８月２日に残り２戸に減っていた！

先週の土日に特別商談会が開催されたようですが、
値引き交渉は可能なのか、または営業さんの方から値引きを持ちかけられた方は
いらっしゃるかが知りたいです。
少しずつ売れ進んでいるのは個別商談の結果なのかな？と想像しますよね。

30度を超える中、このマンションから新百合ヶ丘駅まで歩こうとしましたが、途中で断念しました。坂道がとんでもない威力です。
潔く柿生駅から電車に乗りましょう

柿生駅も近いわけじゃないし帰りは上り坂。

>>212 匿名さん
自転車道がまだ整備されていないので、新百合ヶ丘駅まで気軽に行けないんですよね。

あと２邸になっていますね。
１邸売れたということでしょうね。
間取りは悪くないのですが、駅までの距離が遠いんですよね。
その割にはこの価格。値下げの予定はないのでしようか。

>>215 匿名さん
後２戸なら、値下げは個別に相談して行うでしょうね。ただ、先に入居した人に気兼ねして秘密ということにする場合もあるでしょうね。
マンションによっては、堂々とホームページに値引きを書くところもあるようです。
まあ、スーパーで閉店間際に値引きするのと同じでしょうから、堂々と値引きしても良いかと個人的には思っていますがね。

おや、また残り３戸に戻りましたね。ローンが通らなかったか何かでしょうかね？

>217

一度販売した住戸を新規であるかのように扱うのはNGなんだけどね。ちゃんとしたデベはキャンセルとか再販売とかちゃんと謳う。

まあ、まだ販売してなかったところを新たに出したってことも考えられるけど。

8月21日22日、夏休み特別商談会だったみたいです。こういったのって毎週あるわけではない？
今週末の土日は「特別商談会」ではないんでしょうか。

残りは3邸？
あと少しですね。
ローン、去年の源泉徴収票が必要でしたっけ？
ちょうどコロナで影響があった年ですから、年収が低い人もいそうです。

一度販売した住戸、新規みたいに扱うのはNGなんですね。勉強になります。

>>219 匿名さん
キャンセルで意外にあるのが、現在の住居が期限内に想定価格で売れない場合ですね。
中古は希望売却価格から値引きして売れるケースが多いですからね。