アデニウム上麻生 ザ・レジデンスってどうですか？

提携企業優先ってあるけど、これ掟破りでしょ。

約半分が企業優先なんですね。
しかも完成は、来月3月中旬予定なんや。

静かで見晴らしは良いかもしれないが、周囲の道路が激セマ・・。軽以外の車持ちには辛い立地。かなり高低差がある崖地を削って建てた、いわゆる地下室マンションタイプ。ネットを見ると、地下室型は将来的な資産価値を不安視する意見もあるみたいですが・・。駅近ではあるので、あとは価格次第ですかね。

３階建てしか建てられない立地に地下室にすることで実質５階建てを建てちゃう。周辺から反対運動を起こされて問題になるケースも多くて、世田谷では地下室の独立住戸禁止って条例ができている。そうなったら既存不適格で資産価値なんてなくなる。地下物件はそういったリスクを考えないと。

完成売りだけど、入居は半年先なんだね。瑕疵担保責任って竣工から１０年だから、ここは実質９年半。

ジョイント・コーポレーションが以前、玉川学園で完成売りしていた物件は、条例ができたことによって既存不適格になっていて、元の売主からジョイント・コーポレーションに売主変更ってケースだった。ここも訳ありだったりして。ジョイント・コーポレーションって普通は青田売りする。

ちなみに営業は、条例ができたことによって二度と同じ建物が建てられない希少物件ですなんて説明していた。将来、建て替えできないのが問題なんだけど。

提携企業優先分譲住戸45戸って結構多いですね。
こういう物件を初めて見たのですが、どこかの会社の寮や借上とかに使われるってことなのでしょうか。
>>3さんの情報からすると、こちらのマンションができることで通勤時間帯の
周辺道路が混雑して大変なことになりそうですね。子供も通るでしょうし、
周辺環境は一度じっくりチェックしておいた方が良さそうです。
マンションデザインは悪くなかったかな。ランドプランがどうなってるのか気になりました。

提携企業って、会社の共済会とかが窓口になって販売を斡旋するパターン。提携割引をするところは結構あるんだけど、優先販売ってのはあまり見かけない。というかこのパターンの優先販売って不動産公正取引規約に違反のはず。

提携企業分譲住戸はたしかに珍しいです。所有権を企業が持っているという事になるのかな？こういった販売の仕方は法律で禁止されているという事なのでしょうか？

企業優先になってしまっているので、ほとんど良い部屋は埋まってしまっているんだとしたら、新たに購入を検討されている方はあまりいい部分を購入できなくなってしまうという事もありえるのかしら。

このマンションって、建物の上側の道路で出入りは可能でしょうか？
上側から出入り可能となると、新百合ヶ丘駅まで徒歩20分弱で歩けそうです。
柿生駅に徒歩9分で歩くよりも便利な気がするのですが。

＞上側から出入り可能となると、新百合ヶ丘駅まで徒歩20分弱で歩けそうです。
＞柿生駅に徒歩9分で歩くよりも便利な気がするのですが。

徒歩２０分は遠くないですか？
慣れてくれば何とも思わないかもしれませんが
家からさほど遠くない駅を日常で利用していると遠いと感じます。
乗り返したほうが楽なのではないかなと思いました。

３月中旬竣工予定となっていますが建物はどんな具合ですか？
完成後販売で建物内モデルルームなのは安心でいいと思いました。

それにしても複雑な土地の形をしているなと地図を見て思いました。
10さんがおっしゃっている意味が理解できました。
建物の外観デザインも気になります。
何棟かに分かれるのか複雑に繋がった構造になるのか。

勾配のある土地にも思えます。
上側の道路にも出られると何かと便利かもしれません。

完成物件でも確認できるのは内装や外観の仕上がり具合といった程度。欠陥なんかは最初の大規模修繕工事前の調査で発覚なんてケースもあるから安心はできないよ。工事の状況もわからないし。

横浜のすみふと三井の杭に欠陥があったマンションも最初の異変に気が付いたのは入居してから１年後といわれている。欠陥と確認されたのは１０年近くたってから。

こういうのってどこにでも起こり得るということなので、
住んでからも注意深く見ていくって言うことが必要になってくるのでしょうね

デベ側も定期点検的なことってしてくれるとかってありますのでしょうか。
その都度見ていかないとならないのでしょう。

本当は何事もないことが一番ですし、
何事もない所がほとんどですので、心配しすぎず、ただ気にかけておく、という感じで…

アフターサービスの定期点検って内装や設備の類。そもそも構造のチェックって容易ではない。横浜の杭不足の物件は、問題が発覚してから延々と調査を続けている。

なので建設時のチェックとエビデンスを残すことが重要。

杭不足のケースでは瑕疵担保責任で対応なんだけど、瑕疵担保責任って買主側に立証義務がある。

すみふのケースでは、入居して一年後に棟と棟の間の手すりがずれているのを住民が指摘していたんだけど、売り主は問題ないと放置。問題が発覚したのは、管理組合が自腹で調査してのこと。それから建て替えまでの交渉も時間がかかってる。

三井のケースは同じように棟と棟の間でずれが見つかって、住民が売主に指摘したんだけど、地震のせいと取り合ってくれず、市に相談したら同じ横浜市だったので市が動いた。こういう問題が起きたときって自分たちで動かないと対応してくれない。

価格わかる方いませんか？

出来ますね。というかメインのエントランスは上のようですよ。

専有部の欠陥と違って、共用部の欠陥、棟と棟の間の手すりのずれとかは、
完全に設計ミス、施工ミスの類になると思うのですが、
そういう場合でも管理会社によっては対応してもらえない場合もあるんですね。
管理会社を見ることも大切ですね。大京アステージの評判はどうなのでしょうか。

この物件はもともと「デュークガーデン上麻生」という名前で、近隣住民による反対運動があったのですが、結局、無事完成したのですね。

デュークガーデン、アデニウムと名前が違いますが、同じところが手掛けているんですか？それとも他社に売ってできたのかしら。

4月29日から建物内モデルルームオープン。ゴールデンウィークもお休みしていない人がいるんだなと思います。

特徴は「吹き抜け空間」です。廊下が吹き抜けで、開放感があります。最初は慣れないかもしれないですがプライバシーが保たれてよさそう。太陽光も降り注ぎますし、明るいマンションになりそうです。夜は星空が見えるでしょうか。

先月見てきました。
一階の一番安いところで3800くらい。
1階は目の前が住宅街で眺望は望めません。正門入口に続く道はせまく車がやっと通る程度。上の道路も狭く車は駐車場あるけどなかなか厳しいイメージ。
引っ越しは大変なのでは。
正門近くにはマンション反対の旗がたなびいておりますw

廊下の入口付近の吹き抜けが売りのようですが個人的には微妙。いうほど光は入ってこないですし裏が崖なので採光は難しく薄暗いです。廊下はいつも電気ついてます。
格子がやたら多くプリズンなイメージを持ちました。
眺望は三階以上なら少しはマシです。正面にプレミスト？が建つので。2段構造なので後ろの建物最上階で裏側の道の一階レベルで正門からはかなりの高低差があります。
上層階は5000位のようです。山というより住宅街に囲まれたマンションですね。

このマンションは当初、荒川建設工業が開発していたので「デュークガーデン」という名前がついていましたが、途中でジョイント・コーポレーションに譲渡されて「アデニウム」に代わりました。

荒川建設は、専有卸業者（土地の仕入れから建築確認取得までの一切を行って、それをそっくりデベロッパーに売ることを専門にする業者のこと）で、地下室マンションを多く手がけています。

２棟で９階分の高さですが、すぐ向かいの戸建も高い敷地に建ってるし、さらに正面でプレミスト上麻生も建設中（やっぱり地下構造なのかな？）ですよね。遠くまで見晴らせるのは上層の2階分くらい？駐車場は上の出口にあるけれどほとんど機械式駐車場みたいです。出入りは面倒なのでは。運用コストもかかって、車を使わない住民と機械の更新の時に積立金からの出費で揉めることがあると聞きました。下の正面側には駐車場はないみたい。

ここは造りがかなり特殊、というか独特というか、すごいですよね。
共用通路と玄関までのアプローチが長いなぁという感じで。
それぞれの住戸に独立性がすごくあるように感じられます。
吹き抜けがあるので
共用通路自体にも閉塞感みたいな感じはなくて良いのかもしれないです。
その分、高級物件的な立ち位置になっていくのでしょうか。

スラブ厚180㎜ってすごい。分譲で最低限レベルが200㎜って言われているのに。賃貸仕様？

西向きなのにLOW-Eじゃないんだね。夏は暑いよ。

吹き抜けに面した部屋、一方はエアコン設置スペースが庇にもなるけど、もう一方は吹き抜けに直に接していて庇もないから窓を開けていて雨が降ってきたのに気が付かないと雨が吹き込んできちゃう。個々のデベさんこういったノウハウないのかな。

設計･監理：荒川建設工業、建築確認：国際確認センター。デベは異なるけど六浦で建築確認取り消しとなった物件と同じ面子。違法性が指摘されたやり口はかなり悪質。ここも同じく地下室マンション。危険な香り。

ジョイントコーポレーションって以前玉川学園でも既存不適格となった他社開発物件を転売していた。分けありがお得意なのかも。

庇のない方は室内に出窓カウンターがあるみたいですね。
そこが一応対策となっているのではと思いました。
しかしこの位置に出窓があると子供がそこを伝って外に落ちたり…ということがありそうで。
落下防止の柵とかもないのがちょっと気になるかなあ。
雨のこともそうですが、色々と気を使ってしまう作りですね。。
先月反対の旗があったとレスにありますが現在はどんな感じでしょう？まだあるんですか？

そのカウンターが濡れちゃうでしょ。

キッチンにはカウンターが設置してあるので、ちょっと作った料理を置いたり、
朝の忙しい時間はカウンターで食事をしたりできそうなのが使い勝手が良いという面で利点。

ところでバルコニーは硝子柵になっているのでしょうか？
硝子タイプは安全面や外から見えてしまうという事に対して不安があります。

あと、Nタイプのバルコニーは斜めになってしまっているのでスペースが少し狭くなってしまうのは残念かな

完成後販売で、入居1ヶ月前から販売開始って言うことなんですが…かなりの自信があるからそのような売り方が出来るということなんでしょうか。なんだかまだまだ全容がよくわからない感じですけれど。駅までもそこまで近いというわけではないですが（遠くもないですが）、お値段どういう形になってくるのか。間取り自体はそこまでは全体的に悪くは無さそうなんで、あとはお値段勝負になりそう。

他社が業者に売り逃げした物件ってこと？

ジョイントって倒産した会社じゃない？

>35

青田売りできなかったのは訳ありだから。玉川学園前でジョイントが販売した既存不適格物件と同じパターンでしょ。

不適格物件って地下住戸だからですかね、完成後よく確認しての購入でしょう。資産価値は下がる可能性もあります　山林、でがけ地を切り開いて高低差を利用した建築ですから。
他でも建築確認取り消しとか条例違反とかリスクもあるかもしれません、価格が楽しみなところですが。

いずれにしても、きちんと見てから購入することができるので、
その点は良いんじゃないでしょうか。

ものすごく間取りのパターンが多いのですね…
大きく異なると言うよりは少しずつ違っているという感じなのかな。
広さとかあとは収納とか。

パントリーが付いているプランが有りました
パントリーだと食材とかキッチンペーパーとか
買い置き品を置いておくことが出来るのでその点はいいのかな。
お米を買い置きしておくのは災害への備えではいいとは聞きますが
何袋もキッチンに置いておくのは邪魔なので、
パントリーがあれば置いて置けます。

高台にあるので眺望もよいし通風もよく公園も近くで静かで落ち着いて暮らせそう
柿生であれば徒歩の許容範囲ですし、多摩線に乗りたくても自転車で行ける距離ですね。買い物は西友でしょうか。建築後の確認してからの購入ができるのは自己責任ですがメリットでもありますね。中国のマンションは窓が描かれていたものだったとネットニュースで見かけてびっくりしました。日本ではさすがにそんなコントみたいなことは無いでしょうけれど納得して買いたいですね。

ワケあり物件にしては金額が高い

公園近いって逆にうるさそう。西友なんてどこにあるの？地図見た限りではアップダウン多くて自転車には向かない地区だと思うけど。

西友新ゆりグリーンタウン店のことですかね。ロケーションのところに載ってましたね。
徒歩13分と結構離れてますし駅とは逆の方向なので、西友でどうしても買いたい時じゃなきゃなかなか行けないかも。
安めのスーパーなので嫌いではありませんが。
自転車移動だと電動が必須でしょうかね。
勾配がキツイ土地だと車使った方が適切のような気もしますが。

道が狭いし、駐車場は機械式だし、車でも不便そう。でも駅は近いから電車利用ならまだましか。

傾斜のある土地での自転車の上り下り、かなりきついと思います。
電動があれば楽でしょうけど、自転車置き場が2段式だった場合、置きづらいだろうなと思う。
そう考えるとやっぱり車が必須では。カーシェアを導入してるのは嬉しいですね。
あとは「直達」サービスというサービス。
提携スーパーが多く、自転車や車が無くても便利に使えそうだなと思いました。

配達とかたくさん来そうですよね。業者の車両の駐車スペースはあるのかな。ただでさえ狭そうな路上が混雑しないといいのですが。

そんなに道狭いの？

郵便や宅配のための荷捌きスペースを確保してるマンションってほとんどないんだよね。ここもそうだけど。

それから、一斉入居時は引っ越しのトラックの待ち行列が列をなして路駐なんて新築マンションのよくある光景。

スラブ厚180㎜ってすごいな。200㎜が最低限レベルといわれてるのに。賃貸マンション仕様？

水道の先分岐工法って将来配管が交換できないんだけどね。長いとはされてるけど、寿命はある。将来に交換可能な、さや管ヘッダーの方が主流なんだけど。

ゴミ回収サービスって、ここタワマンみたいに管理用エレベータがあるわけじゃないから、ゴミ運搬とエレベーターで遭遇しちゃうでしょ。微妙。

直達って玄関前に荷物置くみたいだけど、ふつうは禁止だよね。ここは各戸にアルコーブがあるから許されるのかな。そういうことするなら玄関前にボックスとか設置すればいいのに。

>>48 匿名さん

ちょっとびっくりするような傾斜と道幅でしたが。少し行くと普通の道に出る。周辺は自分で一度見た方が無難かと。

>>52 匿名さん 業務にもエレベーター使うってことはエレベーターも忙しいね。隣接してる部屋は騒音とか気にならないものなんだろうか。サービス多い割に管理用エレベーターはないんですね。

新百合ヶ丘と柿生、2つのエリアを便利に・・・とありますが、
新百合ヶ丘は、徒歩圏内ではないので生活環境のエリアとは言いにくい感じがします。
ただ、プラン内容は収納スペースも広くて使い勝手のよい仕様なのかなとは感じました。
柿生小学校まで徒歩１１分の記載はあるのですが、中学校はどこになるのでしょうか?
記載がないため、遠いのかなと思ったのですが情報いただけたら嬉しいです。

小学校微妙に遠いね
表記11分って子供が歩いたらどれだけ時間かかるか

>>56 匿名さん

柿生駅方面に歩いていき駅を過ぎ、左手に曲がると柿生中学校があります。徒歩10分強程度でしょうか。

麻生中学校の方もにたような距離にあります。上階の方から出て、新百合方面に向かうと左手にあります。

どちらの学区なのかまではわかりませんが、比較的近いです。

新しく公式サイトにアップされた地図を見ていると、
麻生中学校が地図の中に描かれていました。通学指定は麻生中学校なのかな？
きちんと営業さんに取らないとならないので
あくまで公式サイトの地図ではこうありましたよ、というだけのお話ですが。

新百合ヶ丘までですが、バスで行くのがなんだかんだで一番楽そうな予感です。

川崎市教育委員会のサイト（http://www.city.kawasaki.jp/880/page/0000018329.html）によれば、上麻生5丁目14番までが麻生中学校、15番からは柿生中学校の通学区域となっています。現地建物内モデルルームの住所は5丁目15-7なので、柿生中学校の学区に当たりますね。

公式サイトでも、ロケーションのページの一番下の教育施設という項目を見ると、柿生中学校が通学指定校と書かれています。麻生中学校は、新百合ヶ丘駅からのアクセスマップに目印として掲載しただけではないでしょうか。

新百合に向かう道には階段があるので自転車で行くのは難しいですね。柿生に向かう方は道がとても狭く車一台がやっとです。元々周辺の住民には強く反対されていたマンション建設なので現地で雰囲気を確かめた方がいいですね

建築確認が何度も変更になってますが、何かいわくつき物件ですか？

中学指定校は年度によって範囲が変わってきたりする場合がありますし、年度によって先生も変わって評判等も変わってきます。
同じような距離にあるならいいですが、どちらに通うかというのは確認した方が良いかもしれませんね。
同じような世帯が多くなってくると思いますから、小学校や中学校のお友達も増えて、
暮らしやすくなると良いですね。
子供がいると同じ学年のお友達がいると情報交換できますし、何かと便利です。

崖にあるマンションでした

駅に近いのもこのマンションを選ぶメリットなのですが、
カーシェアリングやごみ回収など、他のマンションにない素敵なサービスが
とってもいいなと思いました。
今流行っている宅配ロッカーもあるようですから、
はたらく主婦にとって、求めているものが揃っているマンション物件だと思います。

今販売してる柿生の物件の中では一番駅から遠いけどな。

共用廊下を玄関と離れて設計されているので、
隣近所から独立していて、プライバシーに配慮されているなと感じました。
部屋も大事ですが、集合住宅なのでこういう点はしっかりと考えられていると
長く安心して住んでいけそうだと思います。

なんか作りが変だった

エレベーターとか動線悪い

駅からの距離から考えると、全戸分くらいの駐車場は
あっても良いような気がしました。
ただ、カーシェアが出来るということもあって、
駐車場が確保できなかった場合は、マイカーを所持しない選択肢はあるかも。

新百合ヶ丘までは徒歩21分ということは、実質的なことを考えると、
基本的には歩いていくことはできないし、
自転車または車で行くことになるかと思います。
そうなると、マイカーの出番は多そうだなぁ。

カーシェアって使いたいときに使えるのかしら。
また、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

マンション、カーシェアあるのですか？
と思って、公式サイトに行ったら、オリックスのカーシェアリングサービスの導入をしているのですね。予約をネットですると、好きな車種を借りることができる、というタイプらしいです15分200円から。
一番気にしなければならないとするならば、オープン型かクローズ型か、というところなんだと思います。
オープン型だと、地域の人もこのマンションのカーシェアを使うことができるようになるとか。

カーシェアって使ったことがないけれど、
たまにしか乗らないくらいならば、カーシェアでもいいのかもと思う人も増えてくると思うし、
そうなると駐車場の抽選もそこまで熾烈ではないのかもしれませんね。

カーシェア、敢えてマンション内になくても、と思いつつステーションをマンション内に設置できるならば、荷物が多いときにはいいのか。

玄関前にゴミを置いておけば、回収してくれるサービスがあるということで。
かなりそれはありがたいことかも。
ゴミ出しのためにそれなりに身だしなみを整えて出るけれど、本当は他に外出予定がないときとか、
すごく面倒だなぁと思う女性は多いと思います。
あと、こういうのがあると、
最近増えているゴミを溜め込んでしまう住戸問題は起きにくいかも。

玄関前にゴミを出したら回収してくれるサービス、最初はいいなと思いましたが、ほかのマンションの口コミを見ると、共用廊下に生ゴミの汁や夏場はすごく臭うなどのデメリットもありました。

カーシェアリングは1台しか使えないのですか。
駐車場が1台分しか確保されていませんね。
この住戸数で1台だと足りないのでは。
買物施設が遠いので買い物をするときに使いたいと思ったのですけど。
カーシェアリング自体、利用したことがないので、使いたいときに使えるのかが気になりました。

車の維持費はかかりますし、アクセスが良ければそれほど車は必要ないのかもしれません。趣味やまとめ買いなどされる方は車は持っていたいけれど、ある程度年齢を重ねて時間に余裕が出てくればカーシェアもいいなと思います。駐車場の利用が減ってくればカーシェアの台数を増やすなど将来流動的だといいです。

マンションのカーシェアってリスクを抱えるようなもの。台数が少なくて利用が多かったら使いたいときに使えなくて、逆に台数多すぎたらコストがかさむ。

カーシェアのサービスなんてほかに普通にあるわけだし。

マンション内でカーシェアビジネスをするのはリスクしかないと思う。
別の土地でやってるのを利用すればいい。

小田急線のダイヤ改正があったので念のため調べたら、柿生ー新宿間、24分どころかどの時間帯も30分でも着かない。公式のトップページの記載を変えないのはおかしいと思う。建物に掲示されてる価格もグッと下がりましたね。

ちっちゃい字で乗り換え時間を含まずって書いてあるから間違いではない。新百合で５分以上待たされるんだよね。

新型ロマンスカー皆んなスマホで写真撮ってました。

マンションの話題からはずれるけど新型ロマンスカーの運行って公表されているのかな。木曜日と金曜日の同じ時間のロマンスカーで違ってた。新型の時は最後尾の席の人がビデオ回してたからその人は知ってたんだろうけど。

乗り換え時間含めなくとも24分じゃ現在では新百合までの最短時間。柿生までは残念ながらムリみたいですよ。

近隣住人反対していた崖地マンションはちょっと買いたくないかも。

スラブ厚が180とか、一部の上層階以外は眺望無しというのも微妙。

玄関ゴミ出しとかカーシェアリングなんかは将来維持費の負担になるし柿生までの坂か物凄くきついのも気になる。

崖地を背にして建っているので、湿気が気になりますね。
このマンション、住人板はまだないのですか。

近隣住民の大反対されたにも関わらず、建設を強行した問題マンション。
夜、向かいの坂道からマンションの居住状況の雰囲気が見て取れるが、明かりが灯っている販売済みの戸数は10世帯未満で、全く売れていないと思います。
ここまで売れない物件はこの地域では珍しいし、
どう見ても完売する雰囲気は無い。

全然売れてないみたい！
先日見に行ったら600万円くらい引いてくれるっていってました。
あと1ヶ月くらい待てば1000万くらい引いてくれるかなー？

見に行ったら、拉致られませんか？

冷やかしだったらヤバイな。

20軒弱くらいは売れてると思うよ。でも建ったのは一年以上前で100部屋くらいあるんだよね。先日見たら周りの斜面が茶色く枯れてたけれど除草剤撒いたのかな。草刈りくらいケチらずにやればいいのに。管理が不安。

売れ残りマンション！
ここ買うならプレミストの方がマシ！
コストカットマンションを買うと後々後悔する！

プレミストは既存不適格予備軍。どっちもだめだよ。

プレミストはデザインも良いし、駅からも近い。
既存不適格予備軍ってまだ決まってもないことをワーワー言って、何か不都合でもあるのかな？

予備軍って時点で価値ないでしょ。

既存不適格の物件なんていくらでもあるじゃん？何をどう考えたら資産価値が下がることにつながるの？

訳あり物件いっぱい作ってるデベさんかな。赤信号みんなで渡れば怖くないなんてことして、車に突っ込んだらどうなるかわかるでしょ。

そういえばここのデベも、玉川学園で既存不適格物件売ってたけど、二度と同じ建物は立てられない希少性の高い物件なんて説明してた。物は言いようだね。

あれ？自分側に不都合があるとだんまりですか？

4月から住んでますが静かで日当たり良いし、良いマンションですよ

日当たり？南向きじゃないんじゃないですか？

南西ですよ

良いマンション！

売れ残っているのに良いマンションのわけあるかー！

マンションって完売まで何ヶ月かかるものなんでしょうか。
去年の春ごろから？もうほとんど売れたのかな。値段はもう下がらないかな。

管理費とか修繕積立金は大丈夫？

近くで販売しているシンビエンスは残り少ないぞ。道が細すぎて嫌悪されるんじゃないかな

住人が少ないままで修繕のお金がたまらないと将来どういうことになるんだろう。部屋の階は眺望以外は大差ないと思うけれど、3分の2は埋まってないとその点は心配。他のマンションではそういう問題ってどうなのかな。

管理費・修繕積立は区分所有法で区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主だから、管理費・修繕積立も売り主負担。

で、問題ないかと思いきや、未入居が多くて駐車場利用が少ないと管理組合の収入が減って赤字なんてことがありうる。ここは機械式が多いから使用しなくてもコストがかかる。

近くに公園、小児科もあるし、子育てには良さそう！

前の空き地に何か建つらしい。

2000万まで値下がりしたら買います。
柿生駅から15分。2000万が妥当。

立地的に湿気はどうでしょうか。また虫も多いもしますが。

>>110 マンション検討中さん
徒歩9分だよ？

後ろが崖だし、高層階でも虫は多そう。
柿生まで平坦、新百合も上の出口から出れば平坦なのはいいね。
駐車場は使いづらく見えるけどどうなんだろ？

平坦じゃないと思いますよ。現地見た方がいいですよ。

新百合ヶ丘という名の、各駅停車の柿生と百合が丘最寄りのマンションが数多くありますね。皆さんならどっちのが良いと思いますか？

柿生は美味しい焼肉屋さんがありますね。

2年くらい経ってると聞いた。でも1/3も灯りがついてないね。値段下がるかな。

止めた方がいいと思います。アンケートに一人と書いたのに、奥様と来て下さいと言われ、頭にきたので、アンケートを返してもらい、物件を見ずに帰って来ました。ファミリー向け物件を見に行った自分がバカでした。今時、結婚したくても出来ないLGBTの人を平気で傷つける売り主。二年経っても、売れず、急な坂道にあり、お年寄りがやっとの思いで、登ってました。若い人なら良いけど。見る価値ないです。　近くの徒歩5分の方が良いです。お値引き可能との事。

坂がきつくて、若くないと無理。60代位の人がやっとの思いで上っていた。車あるなら別ですが。1800万円が相場。駅から遠いから、値崩れします。
妻とは離婚したと話したのに、次は奥さまといらして下さいといわれた。
その販売員からは、絶対買いたくないと思った。

もの凄い訳あり物件だね。

http://www.city.kawasaki.jp/980/cmsfiles/contents/0000023/23089/tinjou...

やっぱここやばいですか…？

ジョイント・コーポレーションの完成販売＝訳あり物件の再販って構図かな。玉川学園でも既存不適格物件販売してた。しかも、希少性高いなんてセールストーク使って。

>>121
自分で見て考えた方がいいですよ。
ここのネガティブな書き込みは当てにならないです。

>120

この条例に該当して、既存不適格ってことだね。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17846/syamen...

見て自分で判断は当然だと思うが。ネガティヴな書き込みも根拠はあるだろう。いいも悪いも情報はたくさんあったほうがいい。

検討するときはメリットとデメリットを天秤にかけて判断する。営業はポジ情報しか説明しないから、ネガ情報のほうが貴重。知らずに契約しちゃって後で知ってしまったらそれこそ後の祭り。

ネガ情報を排除しようとするのはどんな立場かわかるでしょ。

中は見ていないが、前を通ってみた。プリズンぽい。シンプルでいいと思うか、殺風景で牢屋のようだと思うかは個人の自由だが。まわりの道がもう少し便利ならね。

坂に囲まれて暮らせるのはこの物件の特徴

売主変わってるから損切りして転売したのかと思いきや社名変更。

ついに長谷工、デベに参入ですか。

>>123 マンション検討中さん

ありえないですね！売ることで精いっぱい。。。

車の音は全く聞こえないように感じた。
ウグイスの鳴き声がよく聞こえてとにかく静かな印象。

日中に下の方の入り口がある道に行ったら、なんか大声で宴会でもやってるようなバカ笑いと嬌声と赤ん坊の泣き声ですごいうるさかった。窓開けっ放しなんだな。まわりの家に反響して普通の立地より音が響く。小さい子供のいる家庭が多いんだろう。壁の防音はどうなってるのか。壁薄いって話も出ていたけれど。基本、平日日中は在宅しないが、休日もあれだったら最悪。

荒川建設工業は破産し、晴建（○鋪代表）に生まれ変わりました。
表向きは赤坂の事務所ですが、破産調査にバレないように隠し事務所（下記の四谷）で悪事を重ねながら頑張っています。
東京都新宿区四谷2丁目11番9号

ああだから建物前の空き地の工事がなかなか始まらないのか。あそこはまだ荒川建設の土地だよな。それとももう他所に売っぱらった？何が建つか確定するまで様子見なんだが。

小型犬と思われるのがけたたましく鳴いてた。ペット可なんだな。

建設中も何度か崖崩れがあり、地盤が強いといって主張するけど…ゲリラ豪雨とか…新しいうちはよくても、大丈夫に思えませんが…

最近大雨等での災害も気になります。こちらは、土砂災害の警戒区域になっているのでしょうか。

しっかり土砂災害警戒区域。ハザードマップは市が公開してるから、自分で調べないと。

>137

地盤（＝支持層）と表層は別。

>137
何度もあったんですか？本当に？
でも良かったですね、崩れる斜面がなくなって代わりにでっかい建物になったからもう崩れませんね。それとも建物ごと動くって話ですか？

>>140 匿名さん
工事前も、工事中も崖が崩れて、新聞にも出てましたよ。工事中も、一生懸命に隠しましたけど…あの工程見てたら、そのうち、歪みが出てきちゃうんじゃないかな。

>>141 口コミ知りたいさん
ネットで調べたのですがニュースを見つけられませんでした。お持ちでしたらアップを

風説の流布じゃない？
絶対よいマンションだと思いますよ。

>>143 マンション掲示板さん
そうですよね
ぜったい見ているはずなのに1週間音沙汰ないのはおかしい。ライバルかな？

初心者なので教えてください。
ジョイントコーポーレーションから長谷工に売り主が変わるってことはどういうこと？
良くあること？
それとも何か問題があるの？
中古マンションってこと？

>145

ジョイント・コーポレーションの経営が傾いて長谷工が買収。

売主の変更とは関係なく、竣工後1年たってるので新築は謳えない。

あと、よくない話としてはここを設計した荒川建設は、横浜で土地の一部を残して掘り下げて、残した部分を地盤面としたのが認められなくて高さ制限違反で建築確認取り消しなんてことしてる。横浜市では過去に一部を盛り土してそこを地盤面にして高さ制限違反って事例があった。それで条例改正してるけど、その抜け穴を使ってるのでかなり悪質。

詳しくないのであれば関わらないのが賢明。ここも発覚していないだけで何かやってるかも。

>>146san

教えていただいてありがとうございます。

マンション見学を自粛していたので、お礼が遅くなりました。
検索してみたら、ジョイントコーポレーションの他の物件も、長谷工で買っている物件が見つかりました。

大手のマンションは、ブランドのイメージでやはりお高いので、地道に大手以外で探そうと思っております。
今も駅から10分以内に住んでるので、必須条件になってしまっているのでなかなか条件の合うマンションが見つからないのですが、急いではいないのでじっくり探します。

今回、ホームページを見ていただけなら気がつかなかったことでした。
掲示板の売主とホームページの売主が違うのが不思議だったんです。
いろいろ参考になりました。
御礼とともに今後の報告させて頂きました。

>147

中堅デベを検討してるならコロナの件で不動産販売停止してるし、収束しても景気が落ち込むだろうから財務状況も調べた方がいいよ。恐らく破綻するところも出てくる。

引渡し前だと手付金は保全されるけど、引き渡し後、アフターサービス期間中に破綻だと受けられなくなる可能性がある。瑕疵担保責任は姉歯事件を教訓に瑕疵担保責任履行法ができたけど、竣工後十年以内に不具合が発覚した時に売主が破綻していると少なからず影響はある。

売主が変わるパターンで多いのは、売れ残りを転売業者が買い取って販売するケース。その場合、アフターサービスや瑕疵担保責任の扱いを要確認。

このマンションの「提携企業優先分譲住戸45戸」とは何ですか？

>150

一般販売とは別にデベと提携してる会社の社員を対象に優先販売した分。優先販売した場合は、その旨を表示する義務がある。

優先販売できるのって、友の会会員とか建設協定した場合に限って近隣住民とか限定されてるんだけどね。提携企業優先販売ってグレーゾーン。

有難うございます。
グレイゾーンですね。あまり聞いたことないし。近隣住民優待は珍しくないですが・・・

地下室マンションを優先販売とは・・・
上層階を優先販売したのですかね。

>>152 匿名さん
会社同士のギブアンドテイクなんだからグレーではないな。
これもビジネス。

ここのデベさん、玉川学園の既存不適格物件を条例が改正されて二度と同じ建物が建てられないから希少性が高いなんてまるで価値があるかのように説明する何でもありの会社。

グレーなんて赤信号みんなで渡れば怖くないでしょ。

近隣住民優先も建築協定が前提なので、沿線の某物件みたいに市民優先なんてルール違反なんだけどね。

ルールを守らない会社だから売ったら最後なんてことも。法律はちゃんと調べないと。

>>154 匿名さん
建築に明るいのですがこの説明ではよくわかりません。
詳細な説明をお願いします。

既存不適格は将来建て替えができないので価値は下がる。それを逆に説明してるんだもの。

ちなみに柿生物件だとプレミストが敷地に都市計画道路がかかっていて、実施されると既存不適格になる。駅前の再開発で道路計画進むかもしれないから要注意。

>>142 マンション掲示板さん
崩れたのは本当。原因は知らんけど。http://www.matiren.com/subpage114.html

いつ完売するのだろう…
3年位販売してる

提携企業優先分譲住戸は45戸すべて売れたのでしょうかね？

ジョイント・コーポレーションから売り主さんが長谷工になってます。
2年前に見学に行きましたがまだ販売しているんですね？
と言いつつ、自分も書き込みの中で、デベロッパーの経営状況を見たほうがいいといわれ
上場企業に絞りました。
この掲示板でアドバイス頂いたので報告です。

調べたら、ジョイント・コーポレーション自体が長谷工不動産になったみたいですね。長谷工グループの再編でそういう風になったとググったら出てきました。
ですので、売り主の実態自体は変わらないのだけど、
名称が変わったというような認識になるっぽいです。

6戸販売中なんですね。
買いやすそうなお値段で広めのプランなので、残っているのが意外な感じがします。
全室アウトフレームでウォークインクローゼットも各部屋にあって西南向き。
いいプランだと思うのですが。
もっと2LDKとかもあると良かったのかな。
キャンセル住戸も出ているみたいですが、その6戸とは別なのかな？
ブライトヒルズ最上階 南西向き 3LDK 70㎡超。
最上階だからお値段はけっこうするのかもしれません。

>163

工事中にがけ崩れあったみたいだし、設計の荒川建設も訳ありなうえに破綻。不動産は残り物にお買い得ってないことは理解の上で判断かな。

売主も身売りだし。

Rタイプのリビングは１７．７畳もあれば十分ですよね。
テーブル置いて、ソファ置いて、あと細々したものを置いても
十分にゆったり過ごせる。鍵型の間取りが気になってしまった。
１５畳でも十分ですけどね。

リビングに収納があって奥行きもありそうです。２個収納があるので小物類と少し大きなものと分けて収納できるのも魅力
掃除機もしまってけるのでさっと取り出して掃除機を利用できそう

冷蔵庫も手前にあるので取り出しやすいですね。
洋室には出窓カウンターがあるんですね。ちょっとしたものを置いたりできそうでいいです

収納面もそうだけど、全体的に使いやすさとか、住みやすさとか
ちょいちょいそういうのは考えられていると思います。

正直、柿生自体、ものすごくマイナーな感じの駅だし
その駅からも歩いて10分くらいの場所のマンションなので、
立地的には良いというわけではない。
建物そのものをその代わりに良くしようとしているように感じます。

マンションのほぼほぼ敷地内に建て売り5棟くらい作ってるね

＞＞１６８
まさかその建売の方も管理費が掛かるんですかね。
中にはそんな戸建ての物件もありますからね。
管理費というかセキュリティ会社が入っているから、
その分の費用が必要ってことですけどね。

竣工して４年が過ぎているのに、まだ販売しているってなかなか苦戦していますよね。
竣工後の販売であったとしてもこれはなかなか厳しそう。
その割は価格帯も立地から考えると高めの設定。
住んでいる人は早く売れてほしいでしょうね。

完成売りの物件って現物が見れるってことで青田売りより売れる物件は販売期間短かいよ。

もうすぐ竣工して４年になると思うのですが
まだ販売しているって中古物件扱いにならないのでしょうか？
価格を見ると正規価格かなと思いました。
この価格帯では完売は厳しいんじゃないですかね。

竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。日本語って難しい。

駅近のプレミストは大幅割引してました。こちらも販売価格下げないと厳しそうですね。ダラダラと売り続けても販管費がかさむだけ。

プレミストは損切して業者に転売ってパターン。ここもどこまで頑張れるかだね。ちなみにプレミストは既存不適格リスクがあるから安いからといって飛びつくと…。

売主により戦略が異なるのでプレミストが値引きするのでこちらも…という話にはならないのかもしれません。
ちなみにですがジョイント・コーポレーションさんの方針はどのようなものですか？
竣工後〇年を目処に価格改定するタイプか、個別に値引きを持ちかけられるのか、何か情報があれば教えていただきたいです。

ジョイントは中堅だったけど長谷工に買収されて財務的には強くなったからね。どうするのか。

買うタイミングを迷ってしまいますね…

>>173　匿名さん
>>竣工から1年を過ぎると新築は謳えない。といって中古ではなく、未入居物件。
これまで1年経過したマンションを「新古」と言っていました。中古の名前ではないんですね。1年経過したあたりが値引きタイミングでしょうか。

地下1、2階の目の前に戸建て7棟分譲中
出来上がったら窓からコンニチワ状態だよ
近隣から反対運動起こされて、次はマンション住人から反対されてそう
隙間があれば積極的に埋めていく感じ逞しいわ

新築の時期を過ぎると新古になるんですね！
新古マンションの場合は未入居なので中古のような値引はないんですか？
他の方がおっしゃるようにある時期を区切りに一斉に価格が改定されて再販売されるのかしら。

新築を謳えなくなる竣工後1年が値下げのタイミングの一つではではあるけどここはとっくに過ぎてるし。プレミストみたいに損切して転売業者にってパターンもあるけど、どうするんだろうね。

あとは系列の仲介業者から販売とか、賃貸ってパターンくらいかな。

>>179 匿名さん
マンション反対の次は戸建て反対？じゃ、何が建つんならいいんですかねぇ。
そんなに嫌なら業者より先に土地を買っておくしかない。
そもそもここに限らず、隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別な事じゃないけど、ここであえて書いて排他感情を煽る必要あるの？

>>182 匿名さん
マンション関係者の方？
お疲れ様でーす

>>183 評判気になるさん

このマンションには特に関係ないけど。一般的で当たり前のこと言ったら業者認定するのって、そうしないとなんか都合悪いの？それともそう思わないと自我が保てないの？

>>184 匿名さん

噛みつく前にスーモで写真の一つでも見てくれば？
マンション関係ないどころか、マンションの一部ですか？ってぐらいの所に建ってるよ
お住まいの方の手前大層な事は言いにくいけど、売れ残る理由がよく分かる気がするよ

>>185 匿名さん

噛みつく？おかしなこと言うなぁ。証拠もなく業者認定したのは誰なのさｗ
「マンションの一部ですか？ってところに建ってる」から何？マンションのすぐそばに戸建てが建ってるのってここだけなの？全国探してここだけとか極少数っていうなら「ひどい話だね」ってなるけど、べつに珍しい話でも極端に酷い話でもないでしょ。

先着順であと4戸だけですが、あと4戸っていうのがなかなか最後大変なんですね。。
価格だけ見ると安く感じるけれど、駅がマイナーな感じなので、
そこが気にかかる人が多いのかもしれない？？
値下げとかは特にしていないんですね？

＞駅がマイナー

小田急線って急行停車駅と各停で段違いだからね。以前は準急が結構あったんだけど。

＞なかなか最後大変

残り少ないと選択肢がないってことで、見に行っても無駄かなと敬遠されたりする。

＞値下げとかは特にしていないんですね？

どうだろうね。個別値引きだと表に出てこないし。まあ値引きしたら販売が動くか。

今週末は春の眺望体験会が開催されるようですが、
公式トップから閲覧できるバルコニーからの眺望も
面白いですね。
思わずぐるぐる回して周辺の建物や植栽を確認して
しまいました。

なら買います！

現地をご存知の方に教えてほしいのですが、新百合ヶ丘まで徒歩で行けそうですか？
「新百合ヶ丘へ11分」とあって、これはバスに乗る前提で11分ですか？バスなら4分で、徒歩なら7分ということですか？徒歩だともっとかかりそうと思ったものの、「意外と歩ける」ことなのかどうか…

柿生駅が最寄りだということはわかるのですが、気になったので質問させてもらいました。

>191

バスに乗る前提で11分

バス乗車が4分で、バス停までの徒歩が7分。

ちなみに徒歩時間って距離を分速80ｍで換算。信号待ちは考慮してないから実際に歩いてみないと。高い買い物なんだから。

>>191 匿名さん

斜面上の道を北に。突き当りを右に曲がって茶臼山緑地沿いに行けば尻手黒川には楽に出られます。そこから山口台を抜ければ歩けないことはないけど、そのルートを通っても新百合まで徒歩２０分はかかりますね。
休日のウォーキングやたまに散歩がてらならいい距離かもしれないけど、日常的には歩きたくないですね。

買い物して荷物持ってとか雨の日に歩きはきついかな。まあ、行きは散歩がてら歩きで帰りはバスとか。

まあ、マンション購入検討してるなら現地確認は必須。少なくとも朝、昼と夜。

そうなんですってね。
時間を変えて現地を何度か見に行くのがコツだと言われたことがありました。
車を利用する人は交通量とかも時間帯によって違ってくるのでしょうし、
徒歩の場合は通勤通学時の様子とかも見ておくとイメージがつかみやすいのかなと思います。

サイトを見たらもう最終期であと1邸だとか。
好評だったみたいですね。
条件的に良いものが揃っている感じがしますから、完売も近いのではと思います。
駅は近くないけど、広さと価格と向きが良さそうですし、角住戸でもあるとのことなので。

最後の1戸からなかなか動かない…
公式サイトを更新していないだけなのか、それともまだ動きがないだけなのか。
何階の物件なんだろうなぁ
高層階からマンションは売れていくと聞くのですが。
あまりここは値下げは積極的ではなさそう。

>>184 匿名さん

その通りです。
当たり前のこと言って業者認定はいかがなものかと思います。

業者より先に土地を買っておくしかないとか
隣に建物が建てば窓からコンニチワは別に特別なことじゃないとかは業者ヨイショですから当たり前のことではないですよね。

数日前にこちらのマンションに問い合わせをした者です。実際は残り一部屋ではなく、3・4・5・9階に3,600万台～4,300万台の合計4戸空きがあるそうです。それぞれお部屋も広く設備も良いとは思いましたが、柿生駅徒歩9分がやはり引っ掛かり、今回は見送ることにしました。ここの中古も出ていましたが、未入居の方が金額的には良いかもしれないので、興味がある方は直接問い合わせした方が良いと思います。

戸数があと３戸担っているので、１９８さんが投稿された後に１物件動きがあったのでしょう。

広さがあるのもいいのですが、
もう少し安いのかな？と思っていて、思いの外値段がしてしまったみたいなのは
あるかも知れないなと思います。
値下げなんかは特に今はなく？？

>>197 マンション検討中さん

へ～、業者ヨイショですか？ある程度の住宅街に行けば４Ｍ程度の道を挟んでマンションと戸建てが向き合ったり、マンションが道を挟んで向き合ってたりするところはいくらでもありますけど、ここだけ特別酷いんだという理由を教えていただけますか？