パークコート渋谷 ザ・タワーってどうですか？

モモレジさんのブログ（解説）を読んだら参考になるよ。

借地権は実際は何の問題もなく逆に優良物件も多いのに、転売市場では予想以上に不評でほとほと参った経験がある。
ここはそういった常識を打ち破る、初の物件になる可能性を感じる。
けど、マンション購入層の審美眼って高額帯でさえかなり低いんだよな・・・
あと融資（ローンに限らず）の担保価値は必ず低く見積もられるか断られる、これは自称プロ評論家の誰もはっきり言わないけれど事実。
ここの2軒目、融資で行こうとしたら大手三行共にゼロ回答だった。ちなみに中小、小規模事業者でも、赤字でもない。個人の住宅ローンなら大丈夫だったけど。

定借に関係なく、住宅ローン以外の融資は厳しいよ。
3割自己資金を入れれば大丈夫だと言われたけどね。
スルガの件における金融庁指導が一段落したら（半年か1年）、少しは甘くなると思う。
今は銀行も金融庁には歯向かえないからね。

>常識を打ち破る、初の物件?

沖さんが、定借で含み益１億円出しているのに？
モデルルームに行ったなら、紙もらったでしょ？

定借だからここのセカンドマーケットは全く予想できません。そこが不安と言えば不安。ただ特に南向きの坪単価は魅力的。買うかどうかの難しい選択ですね！

>>2755 マンション検討中さん

南はお買い得過ぎます。バーゲンセール。北との眺望による単価差差は、中古では縮小するので、値上がりする確率大。

南側は、当初より約3000万円近く低い値付けになりましたから…もちろん最初が高過ぎたのでしょうが。かなりリーズナブルだと思います。

>>2757 マンション検討中さん
南向きとは南西？南？南東？すべてですか？

南向き全体ですが、南と西南が大きく下がりました！

>2757
坪600以下？

西南は下がったと言っても29階以下はお見合いの可能性がありますからね。
それと、3Ａならともかく1億以上の1ＬＤＫは悩ましい。

南東はもう少し人気になってもおかしくなかったのでは？
南東側に渋谷ﾎｰﾑｽﾞ建て替えがあるとしても。

南はどうしてここまで安くしたのか？？？　いわゆるパンダ。
行燈とはいえ3ＬＤＫ、31階以上は行燈部屋も4畳あるし。

南方面はこれから建つ建物とお見合いになると思うのですが、中層階以上ならうまく眺望抜けるのでしょうか？

そうなると北方面の坪850?は少々高く感じてしまいますね

定借だからといっても、地代も権利金も全額含まれた価格。
解体準備金もほぼ土地の固定資産税と同額。
う～ん、激安だと思うけど、人気はパッとしないですよね。

皆さん下層階を待ってるのですかね～。だとしたら三井の誤算。

将来お見合いの可能性のある角部屋Ｉタイプをお隣中住戸Ｊタイプより安くした。
それにより、Ｉタイプが非常にお買い得に見えたため人気が集中した。
その分、Ｊタイプの人気がなかったので、お買い得Ｉタイプよりも更に下げざるを得なかった。
これが南向きＪがバーゲンセールになった経緯。

>>2762
今回販売対象の22階以上なら南でも眺望は抜けます。確かに同じ間取りの北側は、眺望は素晴らしいですが高いですね。

>>2764 匿名さん
Hタイプが下がった理由は何ですか？

>>2761 匿名さん
JとHが同じ単価はすごいよね。普通は1Lの方が面積狭いから3Lより単価高くなるのに…

階数にもよるけど、２２階ならＥも単価的にはＪと同等。おまけに３ＬＤＫ，角部屋。
広いからグロスが高くて手が出なかったが、予算があえば欲しかった。

ここは高層階の現金買いで数億円の高い部屋、坪単価安い部屋は売れてるけど、A、CやMの単価高い所は一期で全く申し込み入ってない。値付け高すぎるのもあるけど、1億後半から2億は本当に値動き悪い。
後は22階以上の安値が坪600強だから、下層階が坪600以下でかなり安く売り出されるのが一番のリスク要因。
建築は詳しくないが、他の定借より解体準備金かなり高いのはタワマンだからか？

21階以下も北やその隣などは、勿論、同じ方角の上層階よりも安いですが、南の坪600までは下がらないと聞きました。本当かどうかは保証できませんが。
南低層は、区役所とお見合いなので、坪600から更に下がると思います。

南西、南東の低層はどこまで下がりますかね?

低層階は北側方面と東側方面しか分譲しないでしょう。
355戸から上層階の戸数を差し引くと、前立てのない北側と東側となります。
狭い低層西側と南側は分譲しないのではないかと。

担当者の話とも合致します。

>>2772 匿名さん
貰ったプラン図面みると下層階もどの方角もタイプ分けされてるから売り出すんじゃないの？

19階予想坪単価（分譲しないタイプがあるかも）
北　720万65m2（中層階より10m2狭い）
東　750万47m2（40m2台1ＬＤＫ）
北東800万75m2
東北720万72m2
東南600万72m2（前立て）
南東580万74m2（全方位前立て）

低層は仕様が悪く、天井高は200mm低く、階差も考慮すると、この価格が妥当か。

しかし、安くした場合、1期契約者から大クレームとなる。

今更だけど全額一括の前払い賃料高いね。

北、北西、東北はもっと人気になると思ったけどなあ。
高いけど、お値打ちだと・・・？

22階以上も仕様は低い。
営業も立地が良いからと言い訳してたが2億強で全熱交換器なし、壁に穴は驚いた。

>>2777 匿名さん
全熱交換器で仕様を見るのは素人だよ。

>>2778 匿名さん

玄人は何をチェックしますか？

玄人は、出口を見据えて、
立地・ランドマークタワー・外観・エントランスほかの共用施設。
専有部では方角・眺望・間取り・天井高くらいか。

中古の客は、マンション名＞価格＞眺望＞間取りで探す。
－例－
パークコート青山ザタワーか檜町タワー、2億まで・南向きの２ＬＤＫ・前立てなし。なければ赤坂タワーレジデンスでもいい。

>>2780 匿名さん
ここが定借でなければ出口は問題ないだろうが、定借でかつ時期的にかなりの高値の状況で、出口の心配はないのかな？
売れなければ賃料収入で十分おつりは来るのは間違いないけど。

>>2781 名無しさん
そうですね。
経費で落とせるしかすのがよいですね。

>>2781 名無しさん

タワーマンション節税のニーズがあるので、新築で購入した人の出口は問題ないと思います。
そういう人は、買って賃貸に出し評価額を下げるのが目的ですから。

>>2780 匿名さん
おそらく、その2大タワマンにプラスされ、パークコート渋谷タワーの指名買いも出てくるでしょう

金ある老人には駅から坂道遠すぎ
タクシーもめんどい

ここのターゲットは50未満と賃貸・売却・セカンド目的の個人・法人。　
老人の実需ではない。

蛇足だが、
その賃貸・売却目的の融資が極めて厳しくなったので、三井は値下げせざるを得なかった。

私も実需で買う予定だったが、徒歩10分弱がどうしても引っかかり自分の会社まで遠くなるので今後出る他の駅直結マンションにする予定
融資は年収の4倍に抑えたので問題なかったが

>>2785 匿名さん
基本高齢者は実需でここは買わないでしょう。
相続税対策か投資でしょうね。

ここと文京区が競合する？
ここはザコート神宮外苑、南平台、中古ＰＣ青山、中古ＰＣ檜町が競合マンションだと思っていた。
目から鱗。なるほど。

いや、駅直結は便利ですよ。
また、遊びに来てくださいね。

何で住まいサーフィンの評価、ココ良いんだろう？

>>2789 匿名さん

誰もそんなこと言っていませんよ。
幻覚、幻聴？

あれ、もう遊びに来ちゃったの。
駅直結は早いね～。

>>2789 匿名さん

ここと競合となる駅直結はパークシティ武蔵小山くらいかなぁ
文京小石川は低地なんで足切りライン外ですね

>>2789 匿名さん
2787だが文京区ではない
もっと良い立地で出来るのあまり知られてないだろうな

>>2794 匿名さん
北参道ですか？

ですね

北参道？直結でも、副都心線じゃないですか。
意味あるんでしょうか、そんなの。
眺望は三方位良さそうなので、所有権ならここより高くなりそうですね。

買わないと決めたのに、気になるんですか。
遊びどころか昼から晩まで張り付いてますね。

坪600で買えればキャピタルでるよ

一期で、坪650はどうですか？