プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

実際話を聞いてきました
けっこうお部屋は決まってきていましたよ！
ここでアンチなこと書いておられるのは隣のマンションの方なのかな？
価格も桃山という場所の人気を鑑みても良心的かなと。
わが家のように共働きで夜間しか家にいないのであれば
西側でも問題はないように感じました。
子供の声も聞こえるし、言うほど騒がしくないし、
検討してみようかと思っています。

[けっこう部屋は決まってきていましたよ!]

先週末配布されたプレサンスロジェ伏見桃山の広告。

予告広告　　本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。あらかじめご了承ください。販売開始予定時期/平成29年3月下旬

　　この広告何？？？

>>102 匿名さん
プレサンスはファミリータイプでも、投資物件として友の会で購入するオーナーがいますよ。優先的に上客のそちらに声がかかって、有利な部屋は決まってるのでは？

ということは有利な部屋は投資物件として販売前に決まり、いずれ転売されたり賃貸になるということですか。定住を希望する一般購入者は後回しのお余りを買わされるわけですね。101さんがすでにけっこうお部屋は決まってきていましたよ！と投稿されているので、販売開始予定の３月下旬までに投資物件としてまだ埋まっていくかもしれませんね。定住希望者には住み心地悪そう。

周辺相場より、貸したら月に14~15万の家賃収入ってとこでしょうか？西向き真っ暗な部屋は、幾らで貸すんでしょうね。
桃山学区ならばもっと高く貸せそうなのが残念なところ。

京都も急激に投資用マンションが増えてきましたね。お金持ちの中国人も参入されているようだし、良質なマンションの見極めが難しいです。ここがそうだとは知りませんでした。

１０１です
そうなんですか…投資目的が多いのですね。
長く住むことを目的にしていたのでそのような方が多く住まわれる物件であるなら抵抗があります。
ここを確認しておいてよかったです。
広告には確かに販売開始まで契約はできないと明記されていますね。
私が見に行った時は価格が手頃な所はそれなりに決まっている印象を受けましたが、それが投資家の購入だと思えばこれ以上この物件を考えるのは控えた方が良さそうですね。
前向きであっただけに残念です。

>>107 マンション検討中さん

価格はおいくら位だったのですか?

ちなみに電車は毎朝5時台から夜は0時過ぎまで走ります。平日昼間はいないから関係ないというのはあまり当てはまらないかもしれません。早朝夜間は周囲が静かなだけに、電車音はかなり響きます。また、窓の等級がいくら良くても、窓を開けたらなんの効力もありません。季節のいい時期には開けたくなるものですが、テレビの音などは聞こえなくなります。

ゴミは京都市の回収らしいです…有料袋を各自で買って。京都市のゴミ袋、結構高いんです。
出せる曜日までベランダで臭いのを我慢するから、真夏西向きなんて地獄です。
コンシェルジュいらんから、毎日ゴミを出せる業者にしてもらいたい。せめて今どき常識の生ゴミディスポーザーは付いてるのかなあ？

立地は良いし周辺環境が変わるリスクも少ないし資産性は高いけど、
家賃に月１５万も出すような人が何人もいる地域ではないので、
投資なら転売目的でしょうね。
電車はこの辺りは減速して走行しているので通過音はそのうち慣れると思いますが、
南側の労基は意外と人と車の出入りがあるし、平日昼間はそれが騒々しく感じるかもしれません。

>>110 ご近所さん

大手企業など、会社が家賃の三分の二とか補助してくれるケースもあり、そのような方が高額な家賃を払って住んでいたりしますよ。

それから、南側はグランドの砂埃と土日早朝からの野球音にも悩まされるようですよ。日当たりと見晴らしはいいですけどね。

>>109 マンション検討中さん

ゴミ置き場はオープンスペースではないので、京都市では回収できないのでは? それとも誰かが回収日にコンテナを外に出すのでしょうか。

一階の方は猫害にあうので、ベランダにゴミは置けないと思います。

>>112 通りがかりさん
初期の地域説明会では京都市回収だと説明されたそうですが、もしかしてオープンスペースゴミ置き場を反対されて、業者回収に変更したとか？それなら嬉しいです。
せっかくのマンションライフ。管理費も高いんだからゴミは24時間出したいです…

プレサンスは投資用マンションの販売で急激に業績を伸ばした会社だけど、購入にあたっては販売会社と同時に設計事務所、施工会社も同時にチェックする必要がありますね。ここは設計は礎建築事務所、施工は営業停止になったNIPPOでしょう。ごみ置き場よりこちらのほうがよほど重大だと思うけどなー。

プレサンスってだけで叩かれてるけど
住みやすい街で構造がしっかりしてればそれなりに価値はあるのではないの？
ここのマンションの評価が知りたいのに
なんかそういう話題があんまりないね
他のマンションスレだとそれなりに学区とか
地域の話題がでてるのに…

>>117 口コミ知りたいさん
地域や騒音環境については、真隣のパラドール伏見桃山グランプレイスのところで散々議論されてますよ！とても参考になると思います。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

ここらが住みやすい街であることは間違いないですよ。
近鉄（竹田経由地下鉄烏丸線）、京阪での市内中心部へのアクセスの良さ。
スーパー、病院、銀行、飲食店、日常生活で必要な施設は全て徒歩圏内だし、
車どころか自転車がなくても特に苦労しません。
大手筋商店街はいつも賑わってて、イオンに人が多くても混んでてウザいとしか思いませんが、
不思議なもんで商店街だと人が多いと心もウキウキと楽しく歩けます。
商業施設以外でも、御香宮神社は雰囲気も良く散歩コースにお勧めで、
酒蔵の景観や宇治川派流の桜もなかなかのもんです。
公園や保育所も近くにあって、塾や習い事の施設もいろいろあるし、
子育て世代には特に住みやすい地域です。
そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

観月団地のライオンズが㎡６０万程度、中古のパラドールが㎡５０万程度で販売していたみたいなんで、
それらと比べて妥当な価格なら、資産性の高い良い物件だと思いますよ。

御香宮のお祭りも毎年ワクワクしますよね。花笠が大手筋商店街を練り歩いて、夜店もたくさん。大手都市銀行支店が大手筋商店街に結構あります。
利便性の高さと、安土桃山時代からの歴史と風情、下町の人情と活気と暮らしやすさが入り混じった街です^_^

>>119
お隣さん売りに出てます
新築から300万円くらい上乗せしてるんじゃないですかね？
資産価値が高いかどうかは成約しないと判断はできませんけどね

3年前のエスリードとパデシオンも売りに出てるけど強気です
中古で売りに出す場合は値下げ交渉前提で200万くらい高く出すとは言いますけどどうなりますかね


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パラドール伏見桃山グランプレイス|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170057)
価格　2,980万円
所在地　京都府京都市伏見区奉行前町
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩3分
間取り　2ＬＤＫ
方位　西
専有面積　59.67㎡
階数　4階/地上5階
築年月　2015年(平成27年)01月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
パデシオン伏見墨染セントラルマーク|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7160318)
価格　3,180万円(消費税等含)
所在地　京都府京都市伏見区深草越後屋敷町
交通　近鉄京都線伏見駅 徒歩7分
間取り　3ＬＤＫ
方位　南
専有面積　72.64㎡
階数　3階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)06月


http://chukai.kintetsu-re.co.jp/search/Detail_Bukken.cgi?mode=&bkn...
エスリード伏見桃山グラセント|中古マンションの購入|近鉄の仲介|近鉄不動産(7170027)
価格　3,680万円
所在地　京都府京都市伏見区新町３丁目
交通　京阪電気鉄道京阪線伏見桃山駅 徒歩5分
間取り　3ＬＤＫ
方位　東
専有面積　71.02㎡
階数　1階/地上7階
築年月　2014年(平成26年)08月

結構、強気な価格ですよね。

>>119
> そして、伏見というだけで購入候補にしない人が多いので、他地域に比べ明らかに割安。

最近はそうでもないようです。特に、丹波橋駅、伏見桃山（桃山御陵）駅周辺は高いです。

あと、観光客、特に外国人に大人気な観光地が伏見稲荷です。
日本酒好き、竜馬好きな人も伏見に悪いイメージを持っていないと思います。

伏見という名前を好んで、外国人や首都圏の方が投資用に買われるケースも増えているんだと思います。

地元で安く買いたいと思っている人には迷惑な話ですが・・。

>>123

京都っぽい名称を付けるマンションは府外の方に人気だもんね

『伏見』とか皇族の名前にもなってるし京都らしいもんね

昔からの京都民は『伏見区』と聞くと大阪でいうところの『西成区』みたいな印象なんだよね

左京区下鴨に住んでますが、ちょっと行くと治安の悪いところがある。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山は、別格だと思う。
路線価 坪単価100万エリア
年収5,600万だと住めないエリア。
伏見区でも、丹波橋、伏見桃山を外せ外せば、
皆さんが思っている伏見区でしょうね。
伏見桃山エリア もう土地がないから、よく検討しましょう。

酒造会社や公務員宿舎がどんどんマンションに変わっていってますね。
次は、指月城の東側とかじゃないでしょうか？

あと、駅からは西に離れますが１号線に近いところにも空き地がありますね。
商業施設が多いところなのでマンションが出来るかはわかりませんが。

>>125
>>126
『丹波橋駅』『伏見桃山駅』徒歩圏内でもマンションがガンガン建設されるのは今後数年だけかもね
伏見区って基本的には分譲マンションの需要は無いから建たないよね

平成25年・2013年以降のアベノミクスミニバブルとか、
平成20年・2008年のリーマンショックまでの景気回復とか、
そういう時だけ京都中心部の価格が上がって購入できない層が伏見区に流れてる感じだよね

今のミニバブルがはじけたらまた資産価値落ちるやろうな
かといって今買うなら他は高いしね


『伏見区の分譲マンション一覧』

平成18年　プライマリーコート伏見桃山
平成19年　エスリード淀
平成19年　グラン・コート向島
平成19年　ネバーランド桃山御陵ロジュマン
平成19年　イニシア伏見丹波橋
平成20年　イニシア伏見
平成20年　グレース・フリーロア伏水
平成20年　パデシオン桃山
平成20年　エスリード醍醐駅前
平成20年　グランスイート醍醐駅前
平成20年　クレアガーデン伏見桃山
平成20年　エイジングコート淀城公園
平成25年　伽羅コート伏見駅前
平成26年　エスリード伏見桃山グラセント
平成26年　オルフェアライフ伏見稲荷
平成26年　プライムメイツ伏見丹波橋
平成26年　パデシオン伏見墨染セントラルマーク
平成27年　パデシオン桃山南口駅前
平成27年　パデシオン伏見駅前
平成27年　Aito
平成27年　パラドール伏見桃山グランプレイス
平成27年　ファインフラッツ京都桃山　御香宮
平成28年　エスリード伏見丹波橋
平成28年　ライオンズ伏見桃山　指月城
平成29年　パデシオン伏見藤森グランドプレミアム
平成29年　ライオンズ伏見寺田屋西グランフォート
平成29年　レ・ジェイド伏見中書島
平成30年　プレサンス ロジェ 伏見桃山

京都中心部が買えない層が伏見区？
3000万台だと大阪市内、神戸市内買えるよ。
京都中心部 5000万台で購入できる層って限られてるよ。
だから、西院、岩倉、京都駅、堀川近辺で探してる中でも、京都市内で、メガバンク有り、商店街有り、こんなエリア伏見桃山しかないよ。
京都中心部って(笑)
あなた年収いくらなん(笑)

http://tochi-value.com/kyoto/fushimi/#st-rank
路線価
二条駅 坪単価100万
西院 坪単価98万
伏見桃山 坪単価97万
円町 坪単価91万
近鉄丹波橋 坪単価85万
桂 坪単価70万


近鉄た

ここを検討してます。実際住み始めたあとに、機械式駐車場の騒音や排気ガス等で隣接マンションと揉めないか心配です。
マンション建築は止められなくても、迷惑行為が気になったらのちのち管理組合に申し入れはされると思うし。
逆に、故意じゃなくて最上階の車に物が落ちて傷ついたら、こちらは相手マンションを訴えられますか？警察介入？
駐車場の真後ろって機械の音はうるさくないのですか？
早朝夜間の車の出入りが禁止になるとか、結局買った側も苦労しないか心配です。デベロッパーは売ってしまえば終わりですから…

パラドールの南側１階も庭付き住戸でしょ。
ベランダからの落下物はその庭に落ちても隣のマンションには落ちんでしょ。

機械音は響いてうるさいし、隣人との関係を考えると夜間の不要不急の使用は避けるよう配慮すべきやけど、
住人には車を自由に使う権利があるからさすがに夜間使用の全面禁止はないだろうし、
その辺は個々の良識に委ねられるんじゃないでしょうかね。

駐車場の騒音はやはり気になります。投資物件として購入される方はともかく学区が同じ子供を持つ者はお隣のマンションの方と無縁というわけにはいかないですし。プレサンスというだけで叩かれているという投稿もありましたが、やはり隣人と気持ちよく住める設計にしてほしかったと思います。利便性も非常に高いだけに残念です。

西京区やら向日市の再開発地域より、このあたりの方が住みやすいと、私は考えます。

伏見といえば良くないえばイメージがあるみたいですが、このあたりは古くからの街並みもあり、暮らしやすいと思います。

駅から五分以内で、この規模でこれだけ周囲が開けた土地の物件はもう出ないだろうし、
無理くり戸数を増やして住人への配慮が足りない事業主の姿勢が残念。

これだけの立地と開けた土地なら、もっと優れた計画ができます。その分戸数が減り少々高くなっても、良いものには納得してお金を出す買い手も居られます。設計がダメダメで残念でなりません。薄利多売のデベロッパーならではのレベルの低い物件にならないことを祈ります。

設計者は礎一級建築事務所となっていましたね。計画中の丹波橋も現地に看板が揚がっていましたが、同じ設計事務所でした。プレサンスは伏見はこの事務所に発注しているのでしょうか？

ライオンズも指月城とか寺田屋西とか微妙な土地じゃなくて、
ここを買えば良いのに。
ここの南向き上層階なら、坪単価200万でも勘違いとは言わんわ。

隣のマンションに住むものです。
わが家は南向きではないので対岸の火事ですので言えるかもしれませんが
駐車徐云々の話題に関しては、購入段階でこの土地に何かしら建つことは予想できていたので、それを踏まえて南を選んだのでは？と思ってしまいます。
こちらのマンションに住まわれる方は、深夜にエンジン音を響かせる等悪質な行為をせずに常識的な使い方をするなら、何も負い目を感じられる必要はないはずですよね。
夜間に必要があれば車を利用するのも当然のことですし。
同じくらいの生活水準の方が廻りに増えることは本来では喜ばしいことのはずです。
わが家でも子供が増えるといいねと歓迎しているくらいですよ。

パラドールの反対運動も一枚岩ではないようですね。南側住民さんの鼻先に機械式駐車場が並ぶことを想像すると購入を検討するほうも胸が痛みます。お隣も南向きが購入時は他の向きより価格は高かったはずですしね。マンションの設計に関しては確かに事業主の問題で買った住民には責任はないと思いますが。将来ここも隣の労基が転売でもされてマンションが建てば西側住民は隣にマンションができて嬉しいとなるのでしょうか。何だかなーと思ってしまいます。

>>138 通りがかりさん

よくそんな無責任なことが言えますね。同じマンションにお住まいの方で心を痛めている方が少なからずいらっしゃるのは事実。あなたがその立場でないからといって、ひとりよがりな意見をここで述べるのは控えた方がよろしいかと思います。

>>140 通りがかりさん

住んでる人も十人十色なんだし色々な意見があるのでは？

>>140 通りがかりさん
どうして南側住人のためにマンション全体が一丸となって隣のマンションの建築内容に反対しなければならないのか理解に苦しみます。
ご近所さんが増えるのならほとんどの住人は穏便にしたいのが本音では？
こちらを検討している方々に非はないのですし…
良識的な駐車場の利用を求めることは理解ができますが、対立を煽ることとは違うでしょう。
マンション対マンションのような対立を望んでいる一部の住人が声高に主張しているようですが、ここで購入検討者に不安を募らせるのは酷だと思います。

>>142 通りがかりさん

おっしゃるとおりだと思います

せめて地下2階ピット式の駐車場に変更してもらうように掛け合ったらどうでしょう？
駐車場のキャパが減り、費用は高くなるかもしれませんが。
4段の機械式がそびえたつのはさすがに作る側も配慮がないと思います。

交渉については、パラドールの管理組合の力にかかっていると思います。
もう遅いかもしれませんが・・。

悲しくなりますね。お隣の反対されている住民さんにも、ここを検討されている方どなたにも非はないと思います。やはり事業主の設計、想像力の欠如がいちばん問題です。

私も隣マンションの住人ですが、本当に便利で楽しい地域なので、友人や親族にプレサンスロジェどう？って勧めてます(^^;
駐車場は結局地上3段地下2段で、ごく僅かですが距離と目隠し、ゴミ置場も譲歩されたように聞きました。パラドール側も諦めずに申し入れた甲斐が少しはあったし、プレサンス側も最大限に頑張った方じゃないのかな？オールOKな結果にはならなかったかもしれませんが。
パラドールが出来たせいで日当たりが悪くなった一戸建てのお宅も多々あるだろうな…と思いますし。お互い様なのかな、と。それが嫌なら、絶対に邪魔な物が建たない土地を探すしかないですよ。

プレサンスのせいでパラドール全体の資産価値が下がることはないのでしょうか。もし下がるとしたら、東や西の住民も対岸の火事ではいられないかと…

資産価値とか…笑
パラドールが建ったことで日当たり悪くなった地域の方もいたと思うんだけど、随分傲慢な方が住んでいるんですね。
私はプレサンス購入者です。
プレサンスだって将来的には南に何かしら建つかもしれないし、営業の方にもそれは言われたし、その辺は理解して購入しましたけどね笑

>>148 マンション検討中さん
え、購入って…広告の販売予定3月中旬っていうのは？もう実質売れちゃってるってことなんですか？予約金か何かでキープ？
良い部屋はやっぱり先にもう取られてるんですか？

>>149
友の会っていうのに入ったら購入できますよー
値引きとかは一切できませんので当然の如く高い値段ですけど、妥協したくないならすぐにでも検討して説明を聞きに行った方がいいと思います。
広告に３月って書いてる理由は知りませんけど…
ちなみに投資用ではなく、居住用としての購入です。

>>148 マンション検討中さん

こんな人と同じ所に住みたくない…笑

広告、でたらめということですね。

抽選会なしの完全先着順ということなのでしょうか。広告上は販売前なのに…

>>148 マンション検討中さん
情報ありがとうございました！
本気で欲しいなら急がないと、ですね^_^;

考え方や決断は人それぞれですね。利便性の良い立地だけに悩みましたが、利益優先の設計、施工、この販売方法になお不信感がつのってしまい、ここを検討対象からはずすことに決めました。

どこのマンションでも、優先枠は、ありますよ。
ライブ等、最前列に芸能人とか。
上場企業なら、株主、大株主等。
また、企業ですから、売上が一番。
某大手も、神奈川でずさんな、マンションあったでしょ。
マンションは、利便性、買える価格帯が最優先では？
利便性無視なら、宇治川南下したら、半値でかえますよ。

現在検討中の者です。
うちは予算と間取りの関係で即断できてないけど、
やっぱり魅力的だしなんとか工面してここを購入したいですね。
利便性も桃山っていう街並みも、色々な部分をカバーする魅力を感じます！ 子供の環境にも良さそうです。
お隣さんに良く思われていないのはちょっと恐いけど、
マナー良く生活すれば仲良くなれるかな？と期待します。
利益優先とか確かに指摘されると、そうなのかな？と不安にはなりますけど笑
他のマンションってそんなに利益優先とかにはしないものなのですか？

隣のマンションの東向きに住む者です。
プレサンスに対しては、ウチのマンション同様西側高架沿いを駐車場やゴミ置場にするのが自然な設計だし、
なんでそうしないんだろうという不信感は確かにあります。
また、直接的に影響を受ける南側の方は気の毒に思います。

ただ、新たにここに住まわれる方に対しては何の悪意もありませんよ。
同じマンションに住む方が大事な隣人なら、
隣のマンションに住む方も大事な隣人です。

ウチのマンションには子供、特に修学前の小さな子供が沢山います。
恐らく、同じような世帯の方が沢山住まわれるでしょうし、
率直な気持ちとして、地域が賑やかになり子供にも新しい友達が出来るかと楽しみにしています。
もちろん、立場が違えば意見も違うでしょうが、これが一住人の本音です。

>>155 マンション検討中さん
私は日曜日に見学させてもらったうえで
検討から外しました。
あの傲慢な営業マン。最悪な対応でした。
ここも見てるんで担当の方にはバレるでしょうけど、あえて書きます！

まさか末端の営業マンまで傲慢とは…。
この物件、利便性以外の利点って何かあるんでしょうか。この界隈にはまだいくつか新築マンションが建つようですし、敢えてこの物件を購入する意義もないような…。

戸建てじゃないんだし営業なんてどうでもよくないですか？
マンションの営業なんてすぐサヨナラでしょう…。
マンションで大事なのは結局利便性と資産的価値。
気になって見に来ましたけど、このサイト見るとずいぶん評価が低いですね。
購入するからには１０年は住みたいところだけど、建物としての評価も低いのでしょうか？
その辺り情報あれば知りたいです。

学生時代に阪神大震災を経験した被災者です。時も移りここ伏見でマンションを検討しています。震災多くの被害を受けたのは木造家屋でしたが、同地域でもびくともしないマンションもあれば半壊に至ったり、全壊したマンションもありました。当時の法的基準はまもられて建立さてていたと思います。私の住むマンションは半壊し、亡くなられたり怪我をされたりしました。法的基準が満たされていれば事業主からは保証もされません。住めなくなってもローンは残ったままです。なので、マンション選びは慎重にならざるを得ません。事業主や営業マンは売って、はいサヨナラでしょうけど買ったほうはそうはいかないのです。
高架下の劣悪な場所に駐車場やゴミ置き場を配置せず、住居を取っているのはどうしてなのか、、、施工会社が営業停止処分が解除されたばかりの会社になっているのは何故なのか、、、施工の問題で営業停止になったわけではないにしても、法に触れる行為があった施工会社に発注する意味を考えてしまいます。私には利便性と資産価値だけで選ぶことは納得できません。

指月城や寺田屋西より格段、立地が良い。ファインフラッツの直近の中古売買価格から判断して納得。購入しました。

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
単に駅から近い、商店街に近いという意味では立地はいいと思いますが、土地柄的には指月城やファインフラッツの方が格段に上です。その分マンションの作りも重厚でしっかりとしたものになっているし、販売価格も高いです。学区も南浜より桃山の方が断然人気なので、お金のある方はそちらを選ばれるように思います。

パラドール伏見桃山→土地約3080㎡、82戸、近畿財務局最低入札額4億5千万で今井建設落札額約8~9億だったはず？(現在はデータ見れず)、耐震等級2(学校、病院レベル)、線路側は防音2重ガラス。浅沼組施行

プレサンスロジェ伏見桃山→土地約2970㎡、83戸、近畿財務局最低入札額3億5千万でプレサンス落札額約7億(建築ニュースより)NIPPO施行 防音対策は不明

桃山断層真上のこの土地でプレサンスロジェが通常マンションの耐震等級1なら、今井建設より安く手に入れた土地にパラドールより戸数を増やし、営業停止メーカーの弱みにつけこんで安い建築費で仕上げるマンションであることは想像できます。
また、パラドールは桃山断層真上の弱点を指摘される対策か、耐震等級2(＝建築費増大、実質室内面積も狭くなる)を売りにしたため、それほど今井建設の利益は大きくなかったことも想像できます。
以上、ご参考まで。

>>164 マンション検討中さん
指月城、土地柄的にいいんですか？販売苦戦してるようですがね。泰長老ですよね。24号線から東は御年配にはきついですよ。ファインフラッツも含めてですが。

>>164 マンション検討中さん

その分、という文脈が理解できませんが。

>>164 マンション検討中さん
私、お金あるんですが、こちらを買ってしまいました。(笑)

販売価格はどれくらいなんですか⁉︎
お金あるならもっといいところ買ったらいいのに…と思ってしまいますが、考え方は人それぞれですもんね。いいお買い物ができたようで良かったです。

物件概要のところに出ていますが・・・

専有面積 57.51m2～90.87m2
価格 2,600万円台予定～5,400万円台予定

5階の90平米で5400万なのでしょうね。

>>169 名無しさん

あのう～、本当にお金あるんですが～。(笑)

>>171 マンション検討中さん
6000万は行きます。

既にモデルルームに行かれた方、
耐震等級について説明はありましたか？
ホームページにはまだ記載がなく、
隣のマンションは耐震等級2との事で、
こちらのマンションを検討する上で非常に気になります。
利便性が良いので前向きに検討したいのですが、色々な意見があり、正直複雑な心境です。

丹波橋、桃山御陵前 東側、駅近い、商店街近い、区役所近い。
丹波橋から桃山御陵前の間で、また、24号線の西側もう駅近東側は、マンション立てる土地がない。
ここが最後の分譲でしょうね。

最後の分譲とは言い切れないのでは⁉︎どこかの酒蔵が土地を売る可能性だってありますしね。

ここは便利ですが、京阪特急が止まらないのが難点です。商店街は近いけど区役所は微妙に遠い…。そこまで利便性を追求するなら丹波橋に近い物件の方が良いかも。

新築はしばらく出ないでしょうね。
ただ、設計思想や構造、設備に目新しいものがないなら、
もっと駅や商店街に近い既設マンションは山ほどあるし、
中古で充分な気もしますね。

伏見桃山エリアで、桃山学区なら、文句なし。

近鉄東側は、第１種エリアだから。
丹波橋、桃山御陵前の間に欲しいな。

>>181 マンション検討中さん

桃山学区なら戸建がいいかと。

マンションなら指月城か、近い将来泰長老の官舎も売却されてマンションになるのでは…。桃山学区で人気なのは小学校だけだし、泰長老は少々不便だけど小学校にはかなり通いやすいかと思います。24号線超えて40分かけて通うお子さんもいらっしゃるので…。

それから、ファインフラッツやロジュマン、ユニハイムなどの中古物件は、線路脇で活断層上、利益最優先で住民無視のプレサンスよりもよっぽど狙い目かと…。

ここの利点は周囲が広く開けてて、
特に南側が狭い敷地に建つ役所で、
今後も背の高い建物が建つリスクがほとんどないこと。

また、桃山学区じゃないこと。
桃山学区と言うだけで価格が1、2割増しになるけど、
桃山学区で便利なのは御香宮神社近隣の極限られた地域だけ。
共働き世帯増加による郊外の戸建から駅近のマンションへの需要のシフトは今後も続くし、
今後の発展はあまり期待出来ない。
そもそも、現状でも桃山と南浜で子どもの教育環境に具体的な差なんて見えてこないし、
効果の分からないことに数百万円投資するなら、他のことに使うべき。

プレサンスはどんな狭い敷地にも重い構造物の地下に機械式駐車場を取って、両脇の住戸で支える耐震性に脆弱ないわゆる下駄マンションを平気で建造しますよ。隣地だって売りださればそういうものが建つ可能性は十分にあります。ここを見て新築に拘らず良質な中古物件を購入することも選択肢に入りました。

京阪、近鉄の東側
24号線西側
桃山小学校区
伏見桃山 最強条件

>>185 マンション検討中さん

それってなぜ脆弱なのですか？
根拠が知りたいです。
ずっとここ見ていましたが、だんだんプレサンスを買えなかった人達か、隣のマンションの良く思ってない人達が
プレサンス下げを目的に叩いてるだけに見えてきた…

耐震等級だって調べたら１がマンションではむしろ普通で叩かれる要素ではないのですね。
勉強不足でここを見てると流されてしまいそうですが、
根拠なく批判されてる意見が多くあるよう感じました。

通常は耐震等級1が普通かと思いますが、ここは断層がある事が分かっているため、隣のパラドールは等級を2に上げているわけです。プレサンスの耐震等級が幾つなのか知りませんし、2なら大丈夫ってこともないと思いますが、とにかく設計上色々叩かれてしまう物件であるということは間違いなさそうですね。

ここに集まる意見は好意的なものから悪意あるもの、主観的なものから客観的なものまで様々です。情報や意見をどのように捉えるかはあなた次第。それでもなおこの物件に価値を見出すのであれば、誰の意見を気にすることもなく購入されたらよろしいのではないでしょうか。

パラドール伏見桃山を検討している時、ここの掲示板をとても参考にしていました。「断層の上にマンション建てるなんてありえない」「絶対買わない」という意見ももちろん参考に色々調べました。それでも耐震等級2に背中を押され、最悪マンションが強ければ生命だけは助かることを期待して、生活や通勤に便利な立地から購入しました。もちろん地震保険は手厚いものに入っています。大震災から年数が経ち震災の記憶が風化しているかもしれませんが、マンション内で災害から生命を守れるかどうかは重要なことです。
京都市の水害ハザードマップも検証し、桃山御陵より低地とは言え、大手筋の西の端や中書島周辺よりパラドールは坂の上でありギリギリいけると判断しました。地下駐車場は水没するかもしれませんが、家族の生命は守れると思っています。

構造設計等の専門的な知識は普通の購入者にはなかなか勉強することはできません。判断基準となるのはその土地に住み心地の良い良心的な住居設計になっているか、断層上のマンションである以上公開されているホームページや広告に耐震等級が明記されているか、販売方法が適切であるかなならざるを得ないのではないですか？中には思い込みによる知識で書き込まれることもあるとは思いますが、それも含めて議論の対象になり結果的に購入するかどうか自信の気持ちが収斂されていくわけですから貴重な場だと思います。

桃山学区ってそんなにいいんですか？小学校だけですよね？
中学を私立に行かせるつもりなら学区はどこでもいいような気がしますね。

学区が気にならないなら、何処でもいいでしょう。

>>191 マンション検討中さん

桃山学区は公営住宅や大規模な団地がなく、戸建の富裕層が多く住んでおられる地域です。そのため真面目なお子さんが多く、学校が荒れる率が低いようです。桃山小に行かせたいために近隣から桃山学区に引っ越す方もいます。中学はいくつかの小学校が集まるため私立に進学するお子さんも多く、受験勉強も盛んなようです。

南浜学区も小学校は特段悪いわけではないようですが、学年によりバラツキはあるようです。また中学が南浜小一校のみからの入学となるため、小学校からのパワーバランスがそのまま維持されます。私立中への進学で抜けるお子さんもいるため、部活動なども人数が足りない、専門教諭がつかないなどの弊害もあるようです。

この辺りは場所が少し違うだけで街や住人の雰囲気がガラリと変わることがあるけど、それもある意味魅力かと。

地域の特長詳しく教えていただけてありがたいです。

学区は先ずは桃山、次いで板橋、南浜はまぁ普通という評価です。ただ、あらゆる施設は大手筋に一極集中してて、そこを外れると、板橋はまだましですが他はスーパーもないような地域です。皆さん、利便性と学区の兼ね合いを考えて家を買われますが、あえて割高な桃山を選ばれるのは教育熱心な方で、そういうご家庭の御子息が集まるから桃山ブランドが維持されているのでしょうね。
南浜はそのまま桃陵中に持ち上って、変化がなく少人数というデメリットはありますが、刺激も少ないぶん、急に荒れ始める子も少なく落ち着いた中学のようです。

>>187さん

過去の震災で私の両親は築4年のその形状のマンションが倒壊し、母は亡くなり父は両足を切断しました。もっと築年数の古いものでも倒壊を免れたマンションも多くありました。今でもそういったマンションを目にすると憤りを覚えます。プレサンスは都市型投資用マンションとしてそういうマンションを多く手掛けて販売戸数を増やしたという認識がありました。客観性に欠け根拠にならないということであればお詫び致します。

>>187さん

197です。マンション購入を検討してここを見るまでプレサンスのことは知りませんでした。ここを見て他のプレサンスの物件のマンコミュも見ました。勉強になりました。良質な中古物件が良いかと考え中ですが、断層上ということで気になりやはり見てしまいます。

お悔やみ申し上げます。
しかしそのマンションはどこの会社の施工だったのでしょうか？
また他のマンションの施工会社で同じ形式を採っている会社はないのですか？ここだけなのですか…？
そのような話を感情論で載せることは逆にプレサンスに対しての営業妨害にならないのかと訝しく感じます。
根拠のない流布を行うことは控えた方が宜しいかと。
第一そこまでの経験を語るのに、断層の上の(良質な？)マンションを探しているのかと不思議でなりません。
断層に拘りがあるわりには、断層の上でも構わないのですね。
私はここと寺田屋西なる場所も検討していますが、
貴方の存在はここでプレサンスロジェを批判している方々の程度がせいぜいこの位であったのかと逆にプレサンスに対して安心感を持ちました。

営業マンに直接聞いていませんが、耐震性は標準よりは上回っていないようです。
隣のマンションへの配慮のなさといい、利益最重視としか思えませんね。
施工会社がNIPPOというのも不安材料です。

そもそも断層上に建てるんですから耐震性を２にしたとしても不安ですね。
垂直方法あるいは水平方向に１ｍとかずれたら、ひとたまりもないですね。