プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

伏見区って地名は歴史的に立派なんだけど
かなりヤバイ地区って印象しかないんだよね

ただ、最近は上京区、下京区、中京区はどこもかしこも土地が高いから
土地の安い伏見区に新築マンション建てるデベロッパーも出てきてるけど売れるんやろか？

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これって線路沿いのところ？

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>>2
このマンション敷地は線路っぽいから騒音耐性持ってない人間はしんどいかも
それよりも東側の市営団地見ると・・・


西側：近鉄京都線沿
北側：パラドール伏見桃山グランプレイスというマンション
南側は京都南労働基準監督署
東側：市営桃陵団地、伏見合同宿舎

小学校区：京都市立伏見南浜小学校
中学校区：京都市立桃陵中学校

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記事がありました

伏見区のこんなとこの土地が平米単価23.8万円もする時代とはまさにミニバブルですね
土地代だけなら1世帯平均851万円です


http://www.senmonshi.com/archive/02/02C5BKDtC0PZRQ.asp

建設経済新聞社
2016/05/12
【京都】伏見の旧財務省桃山宿舎跡　プレサンスが約７億で取得　大一技建で解体工事進む

　「プレサンス」ブランドの分譲マンション等を展開する㈱プレサンスコーポレーション（代表取締役山岸忍氏、大阪市中央区城見１丁目２－27クリスタルタワー27階）は、京都市伏見区奉行前町で旧財務省桃山合同宿舎の解体工事を進めている。工期は８月末頃の予定。施工は大一技建（大阪市浪速区・０６－６５７５－９００２）。
　解体対象は京都市伏見区奉行前町３外１筆の旧財務省桃山合同宿舎の３号棟及び４号棟（建物は２２０９・６２㎡）。現在は３号棟及び４号棟の躯体壁倒し等を実施中。
　国有地の旧財務省桃山宿舎３号棟及び４号棟を巡っては、近畿財務局が27年度第３回期間入札で売却公告。６者が応札し28年２月１日に開札した結果、落札が決定。同年３月２日に法人（不動産取引業）と７億０６８３万８０００円で契約していた。近畿財務局の設定した最低売却価格は３億５３００万円だった。
　その後、同年３月18日にプレサンスコーポレーションに所有権が移転した。
　最寄り駅の京阪伏見桃山駅からは南東側に位置。京都南労働基準監督署の北側で、周辺の主な施設は京都市立伏見南浜小学校、京都市立桃陵中学校等。

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価格はどれくらいになりそうですか？

土地代だけなら1世帯平均851万円ですから
建物建築費を1世帯平均1,500万円と仮定すると約2,350万円で
そこに不動産開発業者の利益を20％と仮定すると75㎡の標準面積の中層階で2,800万円台くらいでしょうか？


土地落札価格706,838,000円÷総戸数83戸＝一世帯平均の土地代金8,516,120円
土地落札価格706,838,000円÷敷地面積2,969.82㎡＝平米単価238,072円

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北側のマンションのスレッドです
参考になるかも


パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/399080/

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そんな安く無いと思います。

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>>7
パラドール伏見桃山グランプレイスの線路沿いの西側は2,000万台中半～後半でした
東側は3,000万台前半～中半くらいが中心でした

ここも似たりよったりかな？

京都人で10年前なら伏見桃山に新築マンション買う発想すら無いよね
今はどこもかしこも高いから貧乏人は京都に住むなみたいになってきた

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プレサンス烏丸五条の契約者です。

東京の人間は京都に憧れます。
アメリカ人がヨーロッパに憧れるようなものです。(笑)

プレサンスは東京では馴染みは無いですが、
関西ではメジャーなんですね。

最近の京都の不動産価格の上昇で
京都のマンションを諦めていたのですが
烏丸五条は廉価だったので嬉しかったです。

ここも、今にしてはお得な価格になるのでは？

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パラドールの購入を検討した事がありました。活断層の真上に建つという説明を受け、耐震性が病院や学校と同じ堅牢な造りと説明を受けました。このマンションはどうなんでしょう。線路沿いで西側は少し安いでしょうね。伏見区は桃山エリアは住みやすいです。

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>>9 東京在住さん

プレサンス ロジェ 京都烏丸五条のことか
あそこで烏丸を名乗るのは新大久保が新宿を名乗るようなもんかも
それでも五条は一等地だからね
ここはなー

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>>１１さん
私も烏丸を使うのは詳しく知れば
違和感ありますが良いんじゃないですか。

東京から見れば、
下京区より伏見区が良さげな感じがします。

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>>12
えっ？

京都市１１区と東京都２３区を比較するのは難しいけど
伏見区は東京でいえば足立区、台東区、板橋区とかそういう感じ

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>>12さん

何も知らないから名前だけの感じです。

「下」より「伏見」が良い感じ。

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伏見区にもいろいろな地域があるからなぁ。
ま、京都市全体に当てはまることだが・・・

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近隣に住んでいる者です。伏見区の中では、このエリアは別格です。一緒にされないよう、伏見区って言わずにあえて「伏見桃山」に住んでますって説明したりします（笑）
大手筋商店街周辺は活気があって楽しいですよ。秀吉～幕末関係の歴史もあるし風情もあります。京都というより大阪っぽいかも。

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8mくらいの剥き出しの立体駐車場をびっちりパラドールギリギリに計画してるとかで、京都市交えてかなり揉めてるって知人に聞きました。もう解決したのでしょうか？排気ガスや日陰問題もあるけど、わざと車に何か落とされそう。発売までに揉め事は無くしといてほしいですね。

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少し離れますがエスリード丹波橋もお隣マンションと揉めてましたね…

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>>17
このマンションは周辺住民の反対運動起きてるってこと？

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うーん、隣にマンションが出来るかもしれないのは想定内だったはず

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>>20
パラドール伏見桃山グランプレイスの販売時点だと
財務省桃山宿舎を売却するって決まってなかったんじゃない？
ましてや宿舎の跡地がプレサンスのマンションになるなんて想定外でしょうね

合法なんだから建設する権利は当然あるんでしょうけどね

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直下に断層があるんですよ。それだけで躊躇してしまいます。
京都は地震が少ないから大丈夫とは思いますが・・。

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日本は断層だらけですし、そこまできにしなくてもいいのかな

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チラシ入りました。でも、一番気になる耐震の事は何も書いてないな

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>>17 匿名さん

まだ揉めてますよ。
解決もしてないのにチラシを入れ始めるという事は、何を言われようとも改善する気もないのでしょう。

隣にマンションが建つことは想定内だったとしても、自分のバルコニーから数十センチ先とは誰が想像できたでしょうか。ひどい会社に落札されて不幸としか言いようがありません。

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>>25
それは合法なの？

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>>26 口コミ知りたいさん

>>26 口コミ知りたいさん
建物自体はちゃんと合法な距離らしいんですが、機械式駐車場は「工作物」だから手が届く距離に作って日陰になっても裁かれないんだって(＊ﾟ◇ﾟ)法律的に何も問題ありません！て強い説明らしいです！プレサンスが落札したせいで、お隣さん不幸…

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>>27
建築基準法で合法なら仕方ないね

パラドール伏見桃山グランプレイスの住民が本気ならもう民事裁判しか残された手はないんじゃないの？
企業相手に裁判で闘うなら費用もかかるけど

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>>28 口コミ知りたいさん

裁判したところで負けるんじゃないでしょうかね〜。作る側の良心の問題ですよね…。

買う側に非はないと思いますけど、小さい子どもでもいたらご近所づきあいは嫌でもついて来ますし、みんなが円滑に気持ちよく暮らせるマンション設計を最初からしてくれたらいいのにと心から思います。

結局作る側は一円でも儲けようと、自分の利益しか考えてないんですよね…。

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隣に入ったビラによると施行会社が（株）NIPPOらしい。
営業停止処分中でHPも完全には閲覧できない道路会社が施行ですかあ…( •᷄⌓•᷅ )他の大手ゼネコンは請け負ってくれない条件なんでしょう。
もう、オワタ…良心なんてカケラも無い物件かも。

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>>30
本当だね
営業停止処分受けてる
NIPPOって売上高4,000億円って企業規模は大きいね


株式会社NIPPO
ホームページの一部閲覧制限について
( 建設業に係る営業停止処分に伴う )

http://www.nippo-c.co.jp/
http://www.nippo-c.co.jp/company/company_info_image/20161117.pdf

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>>30
公式ホームページ見たら施工会社も管理会社も未定になってた
本当は決まってるけど営業停止処分期間が解けるまでは公式発表しない方針かな

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機械式駐車場は工作物っていう扱いなのですか…本当にバルコニーのすぐそばに設置するのですか？だって音もしますよね

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裁判して、和解金をもらうという解決策が、よくあること。

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和解金って住人が貰えるのですか？それで我慢してね、ということですか？

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パラドール南側は、ベランダから数十センチのとこで毎日ガラガラ早朝も深夜も駐車場機械音、部屋に向かって排気ガス、おまけに昼間ほぼ日が入らないおうちが出てくるらしい。売却時価値も下がるよね。商業や工業地域なら諦めざるを得ないけど、第1種中高層住居専用地域とは思えない仕打ち。相手が変更しないなら、建築始まる前に差し止め請求とか裁判所に相談して、もう個人からでも訴えていいんじゃね？弁護士は金がかかるから、そこまでやらないってプレサンスは踏んでるだろね。

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ベランダから数センチって酷くないですか？というかアリなの？

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>>36
>>37
日本は法治国家だからねー
合法だったらどうしようもない
悪法も法なり

権利を主張したいなら行動で勝ち取らないと京都市役所が助けてくれる訳ないし
公務員に過度な期待は禁物ですな

事業主のプレサンスコーポレーションは東証一部上場企業だから
デモとか署名運動とか裁判で闘うにしても個人とか管理組合では大変だと思うなー
負け戦覚悟で一矢報いる為に裁判やるのも武士道ではあるよねー

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ここ見るとエスリード伏見丹波橋の方がまだましだったように思います。
少なくとも駐車場は騒音や排気ガスの配慮がされているようです。
そのせいで置き方がいびつになっていてエスリードの住人は使いにくそうですが・・。

プレサンスにできるだけ配慮してもらうよう働きかけるのが良いかと思います。
プレサンスに住む方にとっては駐車場が不便になる方向に行きそうですが・・。

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>>39 マンション検討中さん

パラドールの駐車場と同じ作りにすればいい話。なぜそんな簡単な配慮ができないのか不思議でならない。

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>>39
>>40
プレサンス側から見ればがそこまで配慮する必要ないよね

敷地を最大限活用して出来るだけ多く建物面積に充当して最大の専有面積のマンションを建てた方が高く売れるだろうし

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気の毒だけど、不動産リスクですよね。国有の公務員宿舎は民間にどんどん売却されていました。安全を考えたらパラドールは東向きか西向きが買いでした。プレサンスロジェの南向きだって、老朽化した京都南労基監督署がもしいつか移転でもしたら、どういうモノが建つか想定しなければいけません。法に触れない工作物の機械式立体駐車場になるかもしれませんよ（笑）

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阪急オアシスの隣にモデルルームができてた。まだプレサンスの看板はでてないから何とも言えないけど、他に該当しそうなマンションもないし、大阪ナンバーの車がとまってたし、多分プレサンスなんだろう。まだ何にも解決してない感じだけど、全て無視か…

いずれにしても自社の利益しか考えてないことだけは確か。それはマンションの施工にも必ず通ずるだろう。うまいこと販売員に乗せられて買ったはいいが欠陥マンションだったなんて事にならないよう買う人も注意しないとね。

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>>41 評判気になるさん

そう思ってる人が設計するんだろうね。
設計士にプライドはないのか…

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>>43
直下が断層なのでそもそも候補に入りません。断層からは少しでも離れているほうが安心です。

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コンシェルジュがつくのですね。凄い。

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コンシェルジュなんて管理費が高くなるだけ。そんな高級な地域でもないし必要かなあ？それより桃山断層の上なんだから、せめて耐震等級2なのか早く知りたい。

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パラドールは耐震等級売りにしてました。私も知りたい

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価格も耐震も新しい情報が楽しみですね。

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伏見桃山駅周辺 坪単価約100万
全国駅ランキング600位代
祗園四条まで10分
京橋まで30分
京都駅まで8分
三大メガバンク有り。イオン、阪急オアシスなど商店街有り。
中々京都市内でも駅近になんでも揃っているエリアはない。
有れば庶民に買えない場所。
安い高いとかこれ読んでる人って年収700万平均だろ？
ここでも庶民には、買えないエリアだぞ。

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