パークホームズ夕陽丘ってどうですか？

>>60 匿名さん

4800から5000万円以上よ。

大規模マンションは、住民が多くて苦手という人は割と多いと聞きます。
小規模過ぎても、将来の修繕積立金が高くなることが予想できますが
これくらいの総戸数だと、住み心地もご近所付き合いも楽だと思います。
外観デザインもおしゃれで良いマンションだと思いました。

マンションは大規模の方がお互いの関係性も薄くなっていくので、返って気にならないということは聞きますが…
こちらは51戸ですか。
何となく全員の顔を把握しつつ、でもそこまで濃くはなりにくいというかんじでしょうか
人と仲良くしたいかどうかで
かなり関係性も変わってくるぐらいの規模のようには思います。
子供がいる人だったらいる人同士で仲良く出来るくらいの大きさなのかな。

最多価格帯が5000万円台ということです。このあたりでこの価格というのはどう評価すればいいのかわからないですが、駅までの距離を思うと少し思い切った額なのではないかな、ということになってくるのでしょうか。
全部の住戸が南向きでかつウォークインクローゼットを備えているということで、向きと収納についてはいいとは思いますが。

>>64

エントランス　天然石


外壁、吹付ではありません。　一部吹付です。
バルコニー、玄関周りも　タイル張り　　ディスポーザーを含み　ハイスペック仕様です。

4800万円～　5400万円　の物件となります。

バルコニーの仕切り板が低い仕様ですね。
音が丸聞こえかも。

>>66

ペラボーが上までついてないってことですか？
それならちょっと賃貸仕様のようでテンション下がりますね。
上の人がエントランス天然石とかバルコニーがタイル貼りとか書いてますけど、そこを節約しちゃうってどうなんでしょう。
たいした金額の違いでもないでしょうに。

エリア的には駅距離が中途半端ですが、自転車で周辺駅複数利用可能で、周辺環境は静かそうで良いのかなとも思いましたが、このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

>>このエリアに詳しい方はどういう感じ方をする場所なのでしょうか。

前の道路の排気ガスが昼間は凄そうなイメージかな。
駅まで徒歩8分を超えてくるとマイナスかな。
オアシスが近いのはいいけど。
品数は、ライフ、ハーベスト、コーヨーを３つ合わせると揃うけど。

>>68

ここは悪い場所だとは思いません。
ただ名前の夕陽ヶ丘のイメージとは違いますね。
どちらかというと桃谷に近いですし場所的には勝山と考えたほうが良いと思います。
すぐ前が片道2車線の道路という事以外は比較的静かな環境だと思います。
前の道路も片道２車線の割にはそこまで交通量が多い道路ではありませんがそのあたりの感じ方は人それぞれかと。
周りは阪急オアシス以外に目立った商店はありません。
ですので駅周辺のようにざわついた雰囲気がないのは良いですが利便性にはかけますね。
駅も桃谷まで８分ですので十分徒歩圏内ですが、マンションの基準から考えるとちょっと遠いと感じるかもわかりません。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅までは徒歩１２分ですので毎日の徒歩となるときついかもです。
ただ桃谷駅の駅周りは病院からスーパー・商店まで一通りなんでも揃いますので非常に便利です。
特に病院は評判の良い所も含めて、ほぼすべての科が複数揃っていますので小さな子供がいると重宝すると思います。
似たような環境でクレヴィア四天王寺前夕陽ヶ丘がありますが、お子さんが五条小学校狙いならクレヴィアの方が良いと思います。
環状線を通勤に使いたいし子供の小学校にはこだわらないもしくは子供はいないということでしたら、こちらの方が良いと思います。

早速ご回答頂き感謝致します。
有難うございます。
「夕陽丘」と言える場所ではないのですね。どこに住んでるの？と聞かれて回答に困りそうな感じはします。
また確かに勝山通りの騒音は気になる点です。
実際勝山通りは、上町筋から少しアップダウンがあり、スピードが出し難いのでは無いかと思いますので、車の騒音は少しましなのでしょうか。
仰られる通り、多少坪単価は高くなりますが、クレヴィアと比較対象になっております。ただクレヴィアは陽当たりがかなり気になりました。パークホームズは間取りも一般的なので多少価格が上がっても検討対象はDタイプしか出来ないとおもっております。

バルコニーの仕切りが低いと団地感があります。お隣さんと仲がいい時はいいんでしょうけれど、粘着質な監視だったら・・・（経験あります）。

洗濯物を干していると出てくるとかちょっとイヤだ。

ちゃんと確認しますね。

70㎡で4000万円台なのはちょうどいいと思いました。安すぎず。最多販売価格帯は5000万円台です。最上階からの写真がすごく素敵なんですが、すべての階がこのように眺望がいいわけではないみたいですね。騒音などチェックポイントはいくつかありそうです。

バルコニーが透明ガラスだから　道路沿いから　洗濯物が丸見えってこと？

気にしなければ。okかな。

目の道路は、車や歩行者　日中多いけど。

訂正：　目の前の幹線道路は

1期の売れ残りは4戸みたいです
先着順で販売続行中です
来週から2期も始まるみたいです


物件概要（販売中）
販売住戸の一覧
受付方法 先着順
販売戸数 4戸
販売価格 4808万円（1戸）・4898万円（2戸）・5378万円（1戸）
最多販売価格帯 4800万円台（3戸）
間取り 3LDK（4戸）
専有面積 70.24平米（3戸）・74.06平米（1戸）
バルコニー面積 11.97平米～12.92平米
ルーフバルコニー面積 --
専用庭面積 --
サービススペース面積等 1.85平米・3.22平米
管理費 月額 11800円～12400円
修繕積立金 月額 8430円～8890円
修繕積立基金 引渡時一括 346000円～364000円
管理準備金 引渡時一括 10000円
その他費用 ガス漏れ警報器更新積立金／250円

2部屋が売りに出てます

これって事業主の新築とは別の購入予定者の売主がいて、引渡し前だけど購入した前提で中古として転売する方式ですかね？
中小企業が節税対策で今年の予定利益の現金を不動産に換えておいて、年度跨いでから直ぐに現金化しようとするのに使うって聞いたことあるけどどうなんでしょ？

値段上乗せされてるのかな？
仲介手数料はどうなるんでしょ？
建物の瑕疵担保、部屋内の電気製品部分とかの保証とかはどうなんるんでしょ？


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893802/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 4階 ３ＬＤＫ
価格 4,808万円 階建/階 13階建 / 4階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 70.24m² 間取り ３ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8740893902/?DOWN=1&BKLISTID=001LP...
パークホームズ夕陽丘 7階 ３ＬＤＫ
価格 5,378万円 階建/階 13階建 / 7階
交通 ＪＲ大阪環状線 / 桃谷駅 徒歩8分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻２丁目 （地図を見る）
築年月 2018年5月 専有面積 74.06m² 間取り ３ＬＤＫ

販売結構苦戦気味なのかな。

幹線道路前は、昼間の車の騒音できついでしょ。

もう少し、北側へシフトすればいいですが
駅との距離やバランスを考慮すると、　すぐに売れるには今の相場で一律4000万円のエリアかな。

>>78

三井の物件ですからすぐに売れなくても良いんでしょうね。
あせって値下げしないといけないような資金繰りの厳しい会社ではないですから。
立地が中途半端なのと似たような間取りばかりで集客に苦戦しそうですけど、大阪のマンションは全体的に値上がり基調ですから来年くらいになれば逆に割安感が出て売れる可能性も出てくるかも。

確かに三井の冠は大きいですね。
土地の間口が広いので、出来上がりはそれなりの存在感が出るマンションのなるでしょう。

売行きはどうなのでしょうか？

この辺りでは、戸数のわりに敷地面積もあり、２面接道で解放感のあるマンションになりそうですね。

日当たり良好なので、勝山通りの騒音さえクリア出来れば問題無さそうなマンションだと思いますね。

>>76の新築の中古流通の部屋がいきなり削除されてる

どういうことだったんだろ？

このマンションは、立地は駅近ではないですが、外廊下でも壁は全てタイル貼りで、エントランス含め高級感もありそうですし、ギリギリですが勝山通りの北側で、真法院町のすぐ東の立地。価格含め、ある意味バランスが取れているマンションプラス三井ブランドという面白いマンションですね。

>>84 通りがかりさん

詳しいね

見に行きましたが、今のマンションに珍しく　バルコニーの人が出入りする内側までしっかりタイル貼りでした。

来年竣工　ダイワハウスのプレミスト靱本町（６０平米５０００万円１９階建て）は、廊下側、玄関周り　全て　完全１００％吹き付けでしたが

こちらは、玄関周りは　しっかりと　タイル貼りでした。


手抜きなし一定以上のレベルはあります。

エントランスは　御影石です。　タイルではありません。

風除室だけでしょ

>>86

でもペラボーでさらに上までないタイプだって話ですが本当ですか？
もし本当なら御影石だのタイル貼りうんぬんとのバランスがおかしくないですかね？
モデルルーム見学記みると共用階段も鉄骨階段で廊下も廉価な鉄柵のタイプって書いてありますのでしっかり手抜きしてるように見えるんですけど・・・。

ベランダは分からないですが、階段は鉄骨階段かRCかどう判別出来るんでしょうか？手摺だけで見ているのでしょうか？少なくとも模型では全く分からない出来でしたけど。外廊下の手摺部分と階段手摺部分を統一しているだけで、鉄骨階段と判別出来ません。外廊下の手摺は鉄柵にガラスを貼り付けており、意匠的には壁柱総タイル貼りなので透けて見えるので寧ろ良いのですが。単純にコストダウンしているマンションではないと思いますよ。

>>90

>>また，残念なポイントとして，建物正面は先ほど述べたようにマリオンとか御影石とかこだわって作っているのですが，北>>側（建物裏手側）については，階段は壁で作ってマンションと一体のものではなく，廉価版の鉄骨階段です。廊下の柵？と>>いうのでしょうか，これについても廉価な鉄柵なのでコストダウンしたな…というのが目に見えてわかりました。


モデルルーム見学記録にこう書いていましたので記述が正しいと思っていましたが違うのですね。
それは自分の目で確認しないといけませんね。

ただペラボーはすぐわかるんじゃないですか？
ペラボーなんて模型どころかモデルルーム行かれてタイルまでチェックしている方なら一目瞭然だと思いますけど。

モデルルームにはバルコニー取り合い部分まで再現してなかったと思います。ペラボーは確かにマイナス要因です。唯一良い点は各部屋の境にマリオンが二本縦にありますので、外観上ペラボーは目立たない点でしょうか。

エントランスは御影石で全面タイル貼りにしてるのにペラボーが上開いてるの採用するってどんな感覚してるんやろ。
コストカットするところ間違えてるやん。

私は確かにマイナス点ですが、ペラボーは全く決定打と思いませんしそこまで気にしませんけどね〜

鬼の首を取ったような議論は何処でもありますしね。

両方採用しているのかな？

こういうタイプではなく上まで壁でしょう。

メジャー７　１０年前竣工の４０階建て超タワーマンションはこんな感じ。

北浜のすみふCTOも　鉄作非常階段だった。

来年以降の相場がどうなるかは分からないけど、エリアを考えると結構手頃な価格設定と思いますけどね。

>>98

確か１階だったと思うけど4100万台の中部屋は安いと思う。
坪単価２００万切るし三井の物件で天王寺区と考えると今のご時世ではお買い得かと。
勝山通り沿いの１階は気にはなるけど、小さい子供いるなら下手に２，３階より下を気にしなくてよい１階の方が良いと思うし。
今の状況では大阪のマンションはまだまだ上がっていきそうやし手ごろな新築は希少やね。

1階は確か天井高2800ぐらいあったはず。

＞＞１００

１Fなので　普通にあるよね

２F以降は　ないよね。

101
寒い人

良いマンションですね。共用部の設備面や見た目のグレード感悪くない。ただ角部屋の単価は高めですね。240から250でしょうか。

>>103

ここの角部屋は隣の建物がかなり近くに迫っているので中層階以上でないと角部屋のメリットがあまりないですね。
なので低層希望の場合は中部屋でも同じかなと。
価格を考えると内装・外装など設備面は充実していると思います。
ブランド力のあるデベですし、駅からの距離と勝山通りの前という事が気にならないようであれば良い物件かなと思います。
惜しいのは似たような大きさの間取りばかりなので、60㎡-80㎡くらいの選択肢があれば、もう少し顧客層が広がったかなと思わんでもないですが。

駅からの距離は四天王寺夕陽丘駅は少し遠く感じますが、桃谷駅までは実際に五条公園横を通って区役所前の通りを曲がった経路で歩きましたが、思ったよりも全然近く感じました。勝山通りも幹線道路の中では比較的交通量少なめの道路なので、気にならない方は全く気にしない程度かと思います。ただ間取りバリエーションが少ない点、中部屋のアルコーブが殆ど確保されていない点は気になりますし、欲を言うと勝山通りから建物をちょっとバックした方が雰囲気は良かったかなと思います。設備面はエントランス空調・自転車置場単独建物入口とサブエントランスに非接触キーのセキュリティがあるとの事だったので、割と最低限のポイントは抑えられているマンションと思います。

駅までの距離は割とあるなということから
価格はその分買いやすいのかなと思ったのですが
７０㎡の間取りで５０００万円台は高いと正直感じました。
最上階であれば眺望が望めて良いかもしれませんが、
ここにしたいと感じる決め手に欠けるかもしれないです。

>>106


もう少し、西側　上町台地に移動すると　その平米数で　普通に6000万円コースになってきますが。

>>106

近隣で70㎡前後だとルネグランで5000万-6000万・クレヴィアで4800万-5500万くらいでしたからここの駅からの距離を考えるとちょっと高いと感じるかもしれないですね。
ここは駅からの距離と勝山通り沿いと言うのも考慮してまだ弱めの値付けをしているのかなとも思わんでもないです。
低層階なら４０００万台前半からあるので、そこまでいけば天王寺区でも坪単価的には最安値に近い部類になりますから。
市況は２０１８年もさらに上昇しそうですし、条件の良さそうな物件なら売主も強気で値付けしてきますから。

これからこの界隈で有名デベ二件は出ますからね。最低坪270以上確定でしょう。あとマンションは出来上がりで評価変わることも多いですから。ルネグランはお墓考えると気にしない人は最高の物件でしょう。設備もディスポーザーが無い分還元して良いの使ってますし。気にする人はいくら安くても手を出しませんけど。クレヴィアは向きと眺望、勝山通りと比べようもない交通量がネックです。売れ行き見るとこの物件は竣工前完売する可能性高いと思いますよ。

ルネグランは完売しましたが、パークホームズ、クレヴィアは苦戦中と関係者から聞きました。
お墓が気になる人がいる反面、やっぱり大通り沿いは敬遠したいと思う人の割合も高いというとこですかね。