アールブラン馬込ってどうですか？

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

834
馬込に住んでますが、この辺りの保育園はかなりの激戦区ですよ。期中で認証に入るのは難しく、認可外でまずは点数を稼がないとですかね。また馬込駅周辺には認可外はあまりないです。

乗り換えが必要ですよね～。大井町線、池上線の方が便がいいような気がします。神奈川方面も行きにくいですし。

>>860 マンション掲示板さん

期中入園は馬込に関わらず都内は基本アウトです。
認可、認証は他の地域よりは間違いなく多数あります。ちなみに待機児童問題は基本0-2歳の問題です。3歳以上は定員がいっきに増えるので充足されます。

抜群の利便性

どこでもすぐ行けちゃう

目の前の素敵な緑道

素晴らしい植栽

圧倒的な駅近

認可、認証は他の地域より間違いなく多数ある
→(そう思いませんが)、あっても入れなきゃ大変です。

やっぱり池上線や大井町線の乗り換えが必要なんですね。

>>868 マンション掲示板さん

都内は馬込に関わらずどこも一緒です。
これは社会問題ですから、ここがどうこうという話ではないです。

>>869 マンション掲示板さん

マイナー路線は乗りません。

今週、拝見してきます！
素敵な物件なので、楽しみです〜☆

>>843 マンション掲示板さん

新宿、渋谷一回乗り換えで30分以内
自由が丘荏原町まで歩くが一本
行きにくいか？
ここで行きにくいなら西馬込や久が原は孤島だぞ

川崎横浜方面は面倒だけど、
都心に行くなら浅草線の交通の便は良いですよ。
ここの難点は、馬込住人みんなの悩みなのですが駅周辺が寂しくスーパーが無い事。
駅近のメリットを半減させます。
ここからは遠回りですが確かに「まいばすけっと」あります。ただあれはコンビニみたいな店なので違います。
上池台に行けばスーパーがありますが自転車が無いので会社帰りに歩ける距離じゃ無いです。
新しい住人が馬込に増える事で駅前スーパー実現を望みます。
駅前にスーパー作ればできれば絶対人入ると思うんだけど、何でどこも作らないんだろ？ほんと不思議。

馬込在住ですが、わたしの周りは困ってる人少ないですけどね。
ネットスーパー、週末まとめ買い、まいばすけっと（行けば分かるけどコンビニではないですよ、普通に何でも買えますよ）で、全然困らないですけどね。
個人差ありますね。

今週で完売しますね。
急いだ方がいいよ。
買わなきゃ、絶対後悔する。

あと、都営浅草線は非常に便利ですよ。
五反田で山手線乗り換えるのもホームから近くて良いですね。渋谷、新宿も20分以内で着きますよ。
銀座方面は一本でいけるので本当に楽です。
恵比寿、中目黒からもタクシーですぐです。
住めば分かると思いますが、交通の便はかなり良いと思いますよ。

874に同感です。何もない馬込駅に魅力を感じないです。
交通の便も大井町線、池上線沿いならどこもいいのでは。

近くにこんな素晴らしいマンションができて、うれしいです。もうすぐ完売らしいですね。場所がいいからやっぱり人気なんですね。

>>876 匿名さん
今週では完売しないと思う

馬込は住みやすくて良い場所ですよ。
閑静な住宅街で治安も良く、教育環境も素晴らしいです。住んでいる方々も素晴らしい方々が多いです。昔ながらのお祭りや町内会もしっかりしていて、安住の地ですよ。

久しぶりに眺めたら、この物件や馬込に批判的な人たちは嘘ばかり書いてますね。
ひどい話です。
たまに顔出しますので、馬込に関しては何でも聞いてください。

具体的に嘘の箇所を教えてください。

>>881 近隣住民さん
このマンション建設予定地は窪地になっていますが、浸水の心配はないですか？

>>884 匿名さん

浸水は経験が無いですね。
大田区のハザードマップもこの辺りは大丈夫ですし、浸水実績も無いですよ。
あと、ここは窪地では無いですよ。ファミリーマートの方が窪地に該当しますかね。

>>883 マンション掲示板さん

多すぎて書ききれませんので、疑問点を聞いてくださいね。

何が嘘なのか気になる以外は特段疑問点は何もありません。

>>885 近隣住民さん
そうなのですね、ハザードマップは見ましたが、実際に近隣に住んでいるからからのコメントは参考になります。駅前の歩道橋あたりが少し整備されると見違えそうですね

浸水は問題ないと思いますよ。
スーパー難民がキツいだけです。

>>889 匿名さん
難民ですか 笑
基本Amazonとコンビニだけなので、私は問題ないですが… 苦笑

家族がいたら、肉とか魚とか野菜とか買いたいですからね。。

ファミリー層からすると残念なポイントですが、
荏原町か上池台にチャリで行くしかないですね。
チャリが無ければ買いましょ。

スーパー難民というのは大嘘です。
どらだけの家庭がこのあたりにあると思っているのでしょうか。買い物に困ることは一切ないですよ。
ピーコック、ライフが近くにあり、特にピーコックは環七沿いを歩けばすぐです。まとめ買いはこの二店舗と荏原町商店街が便利ですよ。荏原町商店街のオオゼキや後は小さな専門店が沢山あります。
仕事帰りにはまいばすけっとが便利です。品揃えは意外と多くて、まず困りません。
だいたい馬込のご家庭はこんな感じだと思いますよ。

在住の方の意見はリアリティありますね
ありがとうございます

>>893
環七沿いを歩けば「すぐ」ですか。
馬込の方は足腰が強くてうらやましいです。
車があれば迷いなく購入で良いと思います。

↑買えないとこうなるよ（笑）

>>895 匿名さん

足腰が強いか分かりませんが、いつまでも健脚でいたいものです。
ピーコックまでは7分くらいなので、東京に住まいであれば毎日沢山歩くので、それくらいは気にならないと思いますよ。どこか田舎にお住まいですか？
環七と書いたのはこの辺りはきつい坂やフラットな道など色々あります。環七が一番フラットです。7分くらいでスーパーあるので誰も困っていないのが実情です。

スーパー大好きくんのネガはもういいよ。
散々書き込んでまだ物足りないの？

困っているから困っているって言ってるのに。。
通勤途中にスーパーが無いのは不便ですよ。
専業主婦なら気になら無いのかもしれないですね。

ピーコックまでの道のりが全く苦にならない人は買えば良いが、老後も同じように歩けるか想像しておいたほうがよい。健脚が維持できるなら何も問題ない。
以上。

ここって100円バスみたいなのありましたっけ？
あれば便利ですね。

まあ、売れてるから余計なお世話じゃね？

またスーパー持ち出してる？笑笑
土日やることないの？？

坂とスーパーについてネガティヴな内容を書き込んでいる方は間違いなく土地勘が無く、生活したことない荒らしたい人なので、信じない方が良いですよ。
住んでる方に聞いたり馬込を歩いてみてください。

今、池上線かこの辺りでマンションを購入検討してるものです。確かに駅周辺に何もないエリアですから、賛否両論あるマンションですね。

自分で判断すれば良いというのは100%賛成です。
購入前に必ず歩いてみることをおすすめします。
ベビーカーを押しながら、とか車椅子で、とか。
ネガではないです。

ネガと言われて心外なので、
いいネタもはっておきます。

23区の価格上昇ランキング

※カッコ内の数字は、5000万のマンションを持っていた場合の、昨年比での平均的な価格変動。

【1位～10位】

1位：杉並区　（274万UP）
前年比＋5.47％、前月比＋0.16％

2位：北区　（260万UP）
前年比＋5.2％、前月比－0.01％

3位：豊島区　（254万UP）
前年比＋5.08％、前月比＋0.07％

4位：大田区　（244万UP）
前年比＋4.87％、前月比＋0.44％

売れてるマンションには、荒らしが集まるのはこの掲示板の悪いところだね