アールブラン馬込ってどうですか？

マイナー路線でこれじゃあ・・

ここのネガさんは、粘着力と陰湿性が常軌を逸してますね。
かなりヤバイでしょう。

ホームページ見たけど、１ヶ月一個も売れてないじゃん。
しかも安いのに。
結局、このエリア、沿線は人気ないんだね。

>>1049, 1051 さん
またですか。どこかの営業ですか？
かなり遅延少ない方ですよ。
http://www.mlit.go.jp/common/001081639.pdf

>>1054 評判気になるさん

稚拙な荒しは放置しましょう。
相手にしない方が良いです。
健全な方は分かっていますからね。

自分たちのやっている行為がいかに愚かでさもしい事かいずれ知り反省するでしょう。

他の営業さんが活発すぎ。自分達のマンションが売れなさすぎて暇なんだろうね（笑）
ヴィークの板にも遅延して使えない路線だって書けばいいのに何故ここだけに書き込むんだろうね？

>>1056 マンション検討中さん

なるほど！
西馬込物件は散々な状況みたいですね。
アールブランみたいに売れるといいですね。

品川中延二丁目プロジェクトが気になる。

>>1054
いつの資料ですか？

ホームドアつければいいのに。
http://takumick.com/2016/12/16/toeiasakusa-delay/

>>1059 匿名さん

平成25年11月とあります。
http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00153/

まさにこの研究員の方が書いている通りの傾向です。
電車のことばかりですみません。
https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20170518.pdf

結局、ここは年収1500万前後のマス層が、ネガやポジってるの？
スーパーが遠ければ、お手伝いさん雇えば楽だよ。
からり床って賃貸グレードだよね。

ネガは280くらいじゃないのかな。

◾️マンション言いたい放題ブログより◾️

アールブラン馬込。

馬込駅徒歩5分、荏原町駅徒歩12分の5階建総戸数45戸のレジデンスです。

品川田町間（泉岳寺駅付近）の再開発の影響か近年は馬込・西馬込駅界隈の新築物件供給が増えてきている印象を受けますね。
馬込駅は西馬込とは異なり始発駅ではありませんので、多少劣る部分もありますが、当物件は駅徒歩5分圏内ながら環七にも第二京浜にも面していないという馬込駅周辺の物件としてはかなり珍しいポジションにあるという点からも注目できるのではないでしょうか。

また、南側には落ち着いた住宅街が広がるポジションで優れた南面条件的にも魅力がありますね。先行分譲中のガーラレジデンス南馬込も南面条件に優れていましたが、敷地北側に東海道新幹線が通っていましたし、当物件は馬込駅界隈ではかなり珍しいほどに恵まれたポジションの物件と言えるでしょう。

お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。南は高い建物でも3階程度、東は歩行者・自転車・二輪車のみが通行可能な細い道路（緑道）でその向かいはやはり3階建と、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

間取り的にはルーバル付の特殊住戸にはこれよりも大きなものも存在していますが、そういった住戸を除くと最も大きな専有面積が確保されたもので南東角という最も人気のあるポジションのプランだけのことはあるでしょう。

南東角ながら75㎡に満たないのはこのご時世ゆえであるのは間違いないところであと1㎡大きくとも良かったような気もするのですが、角住戸にしては玄関廊下がコンパクト目に出来ている方だとは思いますし、専有面積以上の使い勝手のありそうなプランです。

LDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LD畳数に水増し感があるのがちょっと残念ではあるのですが、それを加味してもLDはまずまずの畳数が確保出来ていると思いますし、南面の2.3m高のワイドサッシはやはりとても魅力的なものです。

一方で残念なのはLDの東側に開口部がないことですね。
低層階でも東側条件は悪いものではないので低層階の同一プランに合わせる必要もなかったわけですし、この部分は非常に勿体なく感じます。腰高窓で良いので設計して欲しかったですね。

坪単価は334万円。最上階でもこの水準であればここ1～2年の相場からするとリーズナブルと言って良いでしょう。このような恵まれたポジション、まして、若干面積を絞った感のある中、この単価と出来ているのであれば魅力は少なくないと思います。
モリモトさんはディアナコート尾山台翠景でも想定していたよりも弱めの値付けとしていたように思いますし、外周区ではわりと現実的な価格設定にしてきているように思いますね。

当物件はディアナコートでこそありませんが、モリモトらしいデザイン性の高い素敵な物件となっていますし（次の記事で詳細）、総戸数50戸未満ながらも差別化要素を内包している点からしてもこの単価帯に魅力を感じる方は少なくないのかなと。

設計は長谷建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修は南條設計室南條洋雄氏です。

南條氏はアールブラン田園調布やアールブラン東京サウス仲六郷など、モリモト物件の中でもアールブランシリーズの実績が豊富ですね。
アールブランはディアナコートよりも下のブランドにはなりますが、ディアナコート（南條設計室が携わったものもありますが、多くがアーキサイトメビウスデザイン）よりもグレード感が落ちるような印象はなく、デザインコンセプトの違いでしかないとさえ感じるのはアールブランの多くにこの南條氏が携わっているがゆえと言っても過言ではないと思っています。

他の南條氏によるアールブランと共通点のあるガラス面の多いエントランス周りにも見どころがありますが、当物件の最大の注目点は何と言っても南東角と南西角の「コーナーワーク」にあるのではないでしょうか。

先ほどご紹介した南東角住戸のプランをもう一度ご覧いただくと分かりやすいのですが、頂点部が斜めとなっており、その部分にも質感の良いタイルが施されています（南面は逆梁なのでバルコニー手摺の上部を除きタイル貼）。

そんな二次元的にも興味深い設計なのですが、個人的には東側のサービスバルコニー部分にまで「手摺上部のガラス手摺部分を連続させている」あたりにゾクっとさせられますね。
何気ない部分ではあるのですが、こういった一つ一つの設えが物件にワンランク上の高級感を生み出してくれることも少なくありません。

敷地南面～東面にかけて施された植栽もやはりお見事ですし、やっぱりモリモト物件を見るのは楽しいですね。

お部屋は55㎡の2LDK、北西角住戸です。二面採光で角住戸的ではあるのですが、西側には至近距離で西向き住戸（及びその共用外廊下）があり、事実上は中住戸と言っても過言ではないポジションとなります。
主寝室には東側に窓がありますし、東側は一応は緑道方向が望めるのですが、北側は11階建の日経エスプラナードの圧迫感がありますし、少々囲まれ感の強いポジションですね。

ただ、間取り的にはイレギュラーな位置に設計されているだけあってなかなか見所のあるものとなっていると思います。
玄関正面には洗面所があるのでプライバシー面は良好とまでは言えませんが、LD方向はプライバシー面が担保されますし、玄関廊下をコンパクトに纏めた効率的なプランなので55㎡に満たない2LDKにしては各所にゆとりを感じることが出来ます。

柱の食い込みは見られるものの、居室畳数的には50㎡台後半の2LDKと大差ないですし、収納も標準レベルには達しているでしょう。浴室や洗面所も十分な広さがありますし、バランスも上々ですね。

洋室の引き戸はウォールドアを採用し完全に開け放つことが出来るようになっているとさらに良かったでしょうね。そのように出来ると1LDKとしては二面採光のLDになりますしね。

坪単価は297万円。低層階ですし、囲まれ感の強いポジションのわりには目立つ単価ではありませんが、専有面積を絞ったプランですし、前述のように効率性も高いのでこのぐらいの水準になるのは致し方ないところでしょうか。

設備仕様面は、総戸数45戸でもしっかりとディスポーザーが搭載されていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板と特に水回りには申し分のないグレード感があります。
また、玄関及び廊下床は天然石貼ですし、ディアナコートと比べても遜色のないものです。モデルルームを重複させていたということもありましたが、ディアナコート日本橋浜町とピアース日本橋箱崎町の仕様も大差ありませんでしたし、最近のモリモトのブランディングはあってないようなものですね。
その差はほとんど「デザイナーの違い」や「専有面積の違い（ピアースはコンパクト中心）」だけになっているような気が…。

管理費は231円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールからしても悪くない水準でしょう。
ちなみに、共用廊下がフロア中央部にあることからすると内廊下設計でないのを残念に感じたりもしますが、ディアナコート学芸大学レジデンスが外廊下であるのに対してピアース学芸大学が内廊下となっていたように、ブランドは関係ないでしょう。

駐車場は全11台で平置1台を除いて機械式となります。

1063さん
1200～2000万の層だと思います。

>>1066 マンション掲示板さん
マス層、ど真ん中ですね。
盛り上がる訳です。

あと3戸ですね。頑張ってください！

>>1065
いつもコピペご苦労様です。

不動産購入においては、順張り（売れてる、人気物件を買う）が基本だよ
特別な事情がない限りは売れていない物件に近付くのはやめた方がよいよ
色々リスクが大きいからね
ネガもポジも良い物件に出会えるといいね

こんなに良いのに何で完売しないんだろ？

>>1071 匿名さん

竣工前8ヶ月前で残り3戸は相当すごいですよ。中古も含め不動産市場は夏は完全に枯れるので、9月末までには完売するのではないでしょうか。

マンションはそこが欲しい人はさっさと買っちゃうから、最後に売り切るのが大変。残った部屋は選ばれなかったから残ってるわけで、残りの数戸がなかなか売れないことはよくある。この時期で残り３戸だとしたら大成功の部類だと思うけど、残りが竣工まで売れない可能性も十分ある。

>>1073 マンション比較中さん

ここは良い間取りが残ってますよね。
南向きとルーフバルコニー付きなど人気プランがうまく残ったなぁと思います。
普通は東や西の部屋や一階が残りますからね。
私は普通に早期に売れると思いますけどね。

いつ完売するかは、これから見てのお楽しみですね。
結果は誰にでもわかりますからね。
この板が閉じるときだからｗ

普通はプレミアム部屋から取り合いになるけど、ここを買える人は、マイナー路線のマイナー駅は、アウトオブ眼中なのかな。
ちょっと、キッチン周り、水周りの分断、イビンクインなど、気になる点はある。

>>1076
気になる点を詳しくお願いします。

ルーフバルコニー付きは間取りは良いよね。奥行きがあまりないので使い勝手は微妙な気もするけど、窓が多いから風と光はかなり期待できそう。

南向きは良くも悪くもよくある間取りかな。無駄はないと言えるね。

昨日の都営浅草線

今日の都営浅草線。
「都営浅草線は全然遅延しない、ウソつくな」という方がいるので、しつこいですが貼りました。すみません。

ルーバル付きは採光バッチリですが、北向きなのがネックかと。
あとは価格的に馬込を検討する層ではない気がしますね。
4Lだったらニーズあったのかなぁ。

>>1081 匿名さん

ルーバルは大半が北向きだけどね。バルコニーと違って庇がないから、意外と明るくていいよ。でも確かに7500万円出せる層は大田区にはいないかもね。品川、世田谷住まいの人がターゲットかな。そっちだと9000万円出さないとルーバル付きなんて特殊な部屋買えないし。

たしか6千万中盤〜七千万後半が中心のヴィークステージが全然売れてないのはたぶんそこだね。

>>1080 匿名さん
今日は珍しく大幅遅延していましたね。

>>1082 匿名さん

品川・目黒・港区だと7500程度だと狭いマンションしか買えませんもんね。
ちょっと離れた大田区でまあまあ広いマンションを買うかという人もいそうですね。

北向きのルーフバルコニーって事は、すぐ隣の環七沿い11階建マンションのバルコニー側を向いているって事かな？
なかなか難しそうですね。。

>>1080 匿名さん
全然遅延しないことはないが今日はどこも遅延気味だっただろ？

何処の路線でも遅延する。
その発生率が浅草線は少なく混雑率が低いだけ。
以前、東西線沿いに住んでましたが、毎日死んでました。
でもこの路線での通勤は天国。
それだけの話。
浅草線が嫌なら別の路線にいけば？その分乗車率が減って助かります。

稚拙な荒しは放置、無視しましょう。
健全な方は分かっていますからね。

自分たちのやっている行為がいかに愚かでさもしい事かいずれ学び反省するでしょう。

浅草線は事故に強いだけでなく、
西馬込に都営基地があるから、
泉岳寺～西馬込は特に無敵ですね。
この沿線に住みたいです。

全然話題に出てないけど、
ケンマートはいぶし銀的存在で地味に便利ですよ
生活雑貨は何でも揃うし、安いです

浅草はマイナーだから、事故に強いだけなのに、メリットかね。

電車ネタが大好きな人がいますね（笑）
読んでて面白かったです。
第三者から見て事故に強いのは、間違いなくメリットですよ。
もうネガがないのかな？

超メジャーの丸の内は、まったく遅延せんぞ！

丸ノ内線も遅延していますね（笑）
ちゃんと調べてから発言してください。

http://www.tokyometro.jp/delay/history/marunouchi.html

まあ、マイナーやらメジャーなどの差別発言をしている時点で、あなたの発言は信用されていませんけど。

>>1094 口コミ知りたいさん

浅草と丸の内は、どっちが遅延率が高いの？

ヴィークのホームページに都営浅草線のメリットがデータでまとまってますよ。

http://vs-minamimagome.jp/sp/access.html

>>1096 マンション検討中さん

感覚的に丸の内が、40パーも遅延してるとは思えんし、半蔵門が100パーってのも、発展途上国じゃあるまいし。
浅草線推しの民間まとめのフェイクニースを信じろと言っても俺には無理がある。

まあまあ。都営浅草線は便利な路線だと思うよ。
都心まで数分で着くし、飛行機も新幹線もアクセスしやすいしね。何より混雑しないのがいいよね。

浅草線は、本線で遅れてても、
西馬込支線は、いつもスイスイ快適ですね。
最高の立地だと思います。

>>1099
西馬込方面は、都営浅草線にとって支線ではなく本線ではないの？個人的には泉岳寺の次は品川という印象ではありますが。

泉岳寺の再開発、山手線新駅、品川リニアとか、この辺りは期待できそうなネタが多いですよね

ここのマス層は、フェイクニースを間に受けて、超ウケる。

丸の内線大好きな粘着質ネガが一人だけいますね。
自分の感覚だけで「信じない」とかいってwww
しかも、マイナーとか、マス層とか差別発言繰り返している始末。
ここを荒らしているのは、貴方一人だけ。
もしかして、途中でヴィーク推ししていたのもあなた？
ヴィークは値を下げても買い手がつかないみたいですね。同情しますよ。
妬む気持ちも判ります。
貴方と同じマンションにだけは住みたくないので、絶対にヴィークだけは買いません。

稚拙な荒しは放置、無視しましょう。
健全な方は分かっていますからね。

自分たちのやっている行為がいかに愚かでさもしい事かいずれ学び反省するでしょう。

半蔵門の遅延率が100パーとか言ったら、メトロが怒りそうだけど、ここのマス層は御構い無しか。
天皇は天皇、首相は首相、マス層はマス層。
マス層って、差別用語じゃないですよね。

ちなみに、半蔵門線が100%とか浅草線が25%だとかいうのは、遅延証明書が発行された1ヶ月間の平日の調査データです。(2013年11月)
限定された月の結果なので365日必ず遅延証明書を発行してるわけではないでしょう。
国土交通省が公開したものです。

信憑性が気になるなら自分でも調べたら良い。

高層マンションのベランダが向かい合わせの、北向きルーフバルコニーよりも、
田の字の南向きベランダの方が良い気がする。
間取りは面白いのに残念。

このマンションとてもデザインは良かったのですが、馬込周辺が幅が狭くて坂がたくさんあって歩きづらい。単純にそう思います。ちょっとデザイン的には妥協しても、目黒とか世田谷のほうがいいです。

興味がないので調べないけど、そうなるとマイナー路線がメチャ有利だね。
フェイクマジック。

>>1107 匿名さん

ルーフバルコニーのプラン面白いですね。
リビングは東向きなので、採光は大丈夫そうですね。占有で100平米くらいありそうなので魅力的です。

>>1110
おっと。営業さん、お客さんきましたよ。

そもそも馬込って場所がいまいちでしょ。

馬込は、川端康成や三島由紀も住んだ土地。
知名度は低いけど。

>>1113
そんなことよりも
スーパーが近くにあるほうがずっと良い。

環七と家しかない、面白味のない街って印象だよ。dinksならまだいいと思うが。

逆にファミリーなら学校とか公園とか病院があればそれで良さげですが、DINKSにとっては何も無さすぎて面白くない場所だと思う。

洗足池等の池上線沿いなら、商店街や公園もあるし、家族世帯にはよりいいと思います。ここよりも高くなるかもだが。

この辺りの保育園事情はどうなんだろうか？

>>1121 マンション掲示板さん

認証、認可共に数はありますね。

入るのは難しいんですかね？

新設保育園ができるタイミングなら間違いないですね。世田谷とか、大田区の多摩川線池上線に比べれば遥かに入りやすいです。とは言え、共働きフルタイムは必須条件です。

大田区の多摩川池上線に比べればはるかに入りやすい
→何を根拠に言ってます？馬込に住んでますが、2歳時以下は激戦区ですよ。認可保育園の最低合格点が大田区のHPに記載されてますが、激戦区であることに変わりはないと思いますよ。

このご時世、保育園激戦区でない場所はありません。

大田区全体で言えば、23区の待機児童数の最新ランキングではワースト12位なので、ほぼ真ん中あたり。世田谷区が圧倒的に悪いです。

大田区でもエリアによって入りやすさは変わります。田園調布、大森、蒲田エリアは激戦区です。京急沿いが入りやすいようですが、最近大規模マンションが次々出来ているのでどうでしょうか。

馬込は普通、じゃないでしょうか。激戦区という感じはしません。あくまで主観ですが。西馬込よりは馬込駅の方が保育園は多いので、入りやすいかと思います。

詳しい話は役所で聞けますよ。

ちなみに幼稚園の話になるけど、
大田区には公立の幼稚園が無い。
幼稚園に入れるとすると全部私立なので、
入れたい私立幼稚園の面接を受ける。
人気のある幼稚園は前日夜から徹夜で列ぶ。
当然入れない場合もある。
大田区は公立幼稚園が無い代わりに、私立幼稚園に入ると補助金が出る。

>>1123 マンション掲示板さん

抽選ですね〜

認可保育園に入るには、この辺りは共働き+認証保育園への預入、が必要になりますね。

うちは二次募集でなんとかひっかかったよ
諦めてたけどラッキーだったね

残り3邸から変化ありませんね

残り3ってのも怪しいけどね

>>1132 周辺住民さん

残り3は間違いないけどね 笑笑

モリモトのデザインは本当にかっこいい
手放しでかっこいい
外観と内装の専門デザイナーが担当してるだけある
物作りのプライドを感じるデベだわ

モリモトって今経営健全なの？
教えて中の人

すぐ近くにピアース馬込が出ましたね。1ldkとかだから、こことはあまり関係ないですかね。

あの辺り一帯だけ綺麗な街並みになりそうですね笑

誰かモリモトの財務状況教えてよ
１度民事再生受けてるんだから当然気になるよね？
大きな買い物だし

>>1137 評判気になるさん
上場してないしわかる訳ないじゃん。
マンション専業の自転車操業だから、
景気悪くなったら、また同じことになるよ。

>>1137 評判気になるさん

不安なら三井三菱を選べばいい。

パークホームズ品川大井、品川中延2丁目プロジェクト等に注目してます。

民再ネタは既出だよ。遡ってどうぞ。

品川は高いでしょ。値段同じなら絶対品川だけど。いくらくらいなんだろうね。

>>1141 評判気になるさん

中延って結局大井町に出なきゃいけないし不便じゃないですか？しかも大規模でここと競合するとも思えないのですが。。

都営浅草線、池上線、大井町線が徒歩10分以内でこんな便利な立地はなかなかないよ。戸越銀座もすぐだし、買い物には全くこまらん。

1143→品川中延二丁目プロジェクトのことね。アールブラン馬込のことではない。

>>1142
確かに。
馬込などと比較しては中延に失礼です。

1142さん
ここと競合するというより、ここは中延と比べれば眼中外でしょ。

眼中街にないのにこの掲示板にいるにはなぜ

まぁいいんじゃないですか、どこと比較検討したって。
大森も中延も価格はここより高いでしょうけど。

ですね～、しかし残り3戸からの動きがないですね。。うち2つは南向きで検討しやすい間取りだとは思うのですが、やはり高いのか。

>>1149 けんとうちうさん

一般的に6000万円を超える物件を買えるご家庭は限られると言われてますからね。
諸々条件は良さそうですし、デベ的にも竣工前に完売できれば御の字ではないでしょうか。