ドレッセWISEたまプラーザ

>>749 匿名さん
A棟東サイドは何階から日が当たるでしょうか？
私も気になって色んな時間帯に現地を見ていますが5階以上なら夕方まで日があたるのではないかと思っているのですが。あとは季節の違いでしょうか。
西側は夕方までだと7階以上でしょうか。
電柱やデパートの影の長さなどから推定してみたものです。

住宅性能評価も取得していればいいってわけでなく、評価値を確認するのがポイント。あれってオール1であっても、評価を取得すれば評価済みと謳える。

特に確認すべきは省エネ等級かな。２０２０年に次世代省エネ基準（省エネ等級４）が義務化されるから、３以下だと旧基準マンションになってしまう。旧耐震基準だと中古で敬遠されるように、次世代省エネ基準を満たしていないと資産性に影響するかも。

>>751 匿名さん

一番東側は東急百貨店の陰からギリギリ外れる場所に位置しているので1-2階でも大丈夫そうです。
東側から2戸目の部屋だと東急百貨店の陰に入りますので恐らく5階以上でないと厳しいと思われます。
東向きの棟には抵抗がありますが、朝方日光が確実に入るという意味では、A棟の一部住戸よりはマシかもしれません。A棟西側の低層階は日光とは無縁の生活になると思います。

>>753 749さん

ありがとうございます。
今ベランダが南東向きの西サイドを考えているのですが、おっしゃっている西側とはこのベランダ南東向きのりそな寄りのことでしょうか？
あとベランダ南東向きの東サイドも午後の日は低層階はデパートが遮りませんか？

>>754 匿名さん

はい、その通りです。
ベランダ南東向きのりそな寄りの低層階は日照はほとんど期待できないのでは無いかと思います。
ベランダ南東向きの東サイドの低層階も午後は厳しいかもしれませんね。ただし、午前中はかなり光が入ります。
百貨店とマンションの間の道路、りそなのあたりははいつも陰になっているので、基本的に日照が期待できる場所ではないと思います。

>>755 749さん、
ありがとうございます。
我が家も日当たりは第一条件なので場所の選定は慎重に考えています。
お互い希望の場所が買えるといいですね。
今後ともいい情報交換よろしくお願いします。

≫756さん
日照は大事ですよね。
私も南向き上層階が良いのですが皆さんと違って予算が足りません…住める人が羨ましいです！
東向きは朝日入りますが間取り図見ると柱が部屋に入るので、出来れば避けたいです。。。

>>757 マンコミュファンさん、
東向きの柱が部屋にある間取りとは、A棟の南東向きベランダの東側角部屋のことでしょうか？

全然別件ですが、モデルルームの近くにモリモトの工作員の方、今週はいなくなってましたね。クレームつけられちゃったかな？

>>759 通りがかりさん
しつこいですね。モリモトさんに恨みでもあるの？

モリモトって民事再生した会社ですよね？

ここの立地と東急ブランドに期待してジオもディアナコートも見送ったが、蓋を開けてみたら間取りや仕様は明らかにWISEの負け。これだけの値段をつけるなら全ての点において他を圧倒するものであって欲しかった。
ジオ&ディアナで目をつけてた部屋は売れてしまったし、WISEも倍率厳しいし、他所で探すしかないか…

ナロースパンの田の字だもんね…

＞758さん
A棟全戸と、B棟の南向きはちゃんとアウトフレームになってるので安心してください。
B棟東向きとC棟は下に施設が入る関係で柱が中に入ってしまうとのことです。
案内会で全棟の間取りが載っている、緑のマスタープランをもらえるのでお手元にあれば見てみてください。

>>764 マンコミュファンさん
情報ありがとうございます。
A棟はアウトフレームですね。
今回うちは緑のマスタープランはもらえませんでした。
A棟だけの間取りの冊子はくれましたが。
次回言ってみます。

>>638 ないないさん

広尾、高輪、恵比寿はさすがに1億や2億ぐらいじゃ無理かと

>>765 匿名さん、764さん

翠のマスタープランは、全棟の間取りではなく、配置、おおよその広さ、柱位置が分かる階層ごとの平面図面集だと思います！念のため^ ^

＞767さん
間取りじゃなくて図面ですね(；ﾟДﾟ)
間違えました。
ご訂正ありがとうございます。

>>767 検討板ユーザーさん、
ありがとうございます。
それであればいただきました。
でもほとんどみていませんでした。
見てみます。色々比較に役立ちそうですね。

>>761
自分で調べれば？

>>762 マンション検討中さん
762さんと同じ感想の方が多いから青葉区、駅近のファインレジデンス市が尾が賑わってるんでしょうね。
東急会員でここを見に行けた方は早めに見切りを付けられて羨ましいです。
私のように見に行けて無い場合、こちらを待ってる間に市が尾のはいい部屋売れちゃいそうで。。

売値を今の水準のまま仕様や間取りを豪華にしろと言っても土地の仕入れ値等からコスト的に難しかったのでしょうね。
全部を10階と同じプレミアム仕様、価格にするなら出来るでしょうけど、これだと売れ残るリスク大と判断したのではないでしょうか。
今の形が落ち着きどころだったのでしょう。

今週の日経ヴェリタスはマンションが売れなくなってきているとの特集だった。原因は高すぎること。そろそろ値引き合戦に入らざるを得ない状況かも知れないという内容だった。
772さんのいう通り、現実的にこれ以上グレードアップして価格を引き上げることは無理だったんだろう。
建設費やら土地の仕入れ値やら上昇する前なら良かったのだが、時期が悪かった。
時期が良ければもっと良い物件になっていたんだろう。たまプラーザ住民としては、一等地に平凡なマンションが建ってしまい誠に残念な結果だ。

あとはこの価格で仕様、間取りは普通でもこの場所が欲しいかどうかですね。
やはり抽選になるのでしょうか？

しかしB棟、C棟は60台、70台の小さい目の部屋が中心の作りなのですね。
これなら7000万台の部屋がかなりありそうですね。

でも60平米台で7000万円台だったらさすがに高すぎると思いますが。

あの駅近だから仕方ないと思いますが。
坪360程度ですから。
ジオや他の駅10分近いマンションと同じにはならないのではないでしか。

そして7000台ならサラリーマンでも買える範囲なのでかなり売れるのではないでしょうか。

続き
まぁ、でも高いのは確かですね。

>774

期分け販売の場合、抽選になる程度に販売戸数を調整する。それで人気って宣伝するのが売る側のパターン。総戸数に対する各期の販売戸数と販売開始までの期間が本当の人気のバロメーター。小出しにパラパラ販売して、各期は即日完売だけど、完成在庫なんてケースもある。

>>780 匿名さん、
なるほど、そういうやり方があるのですね。
今回うちは駅近のA棟しか考えていないので、本当は全棟一斉販売が良かったのかもしれないですね。

今回の優先販売の来場者数は約160先。
A棟販売数が88戸。
来場者全員が申し込んだとして約2倍平均。
入り口絞りましたからね。

>>775 匿名さん
そうですね、7000万円台も多そうですね。60m2台のお部屋は、恐らく2LDKではないかと。さすがに手狭だと思いますので。
ただ、BC棟の条件が良い部屋（南向き上層階、中庭向き等）は、A棟との価格差はあまり付けないと伺いました。

故に、
A棟いい条件部屋:会員（予算潤沢）
BC棟いい条件部屋:会員から流れるもしくは非会員（予算潤沢）
それ以外:会員非会員問わず予算7〜8000万円の一般家庭向け

という戦略かと勝手に捉えています。

>>782 匿名さん

あの有様では、全員申し込むということはないのでは。
騒音、仕様のショボさ、平米数、日照など諸々妥協してでもよっぽどあの立地を重視する人でないと。

そうですね、そう思います。
うまく分散すれば抽選なしの部屋もいくつか出るでしょうね。
人気はやはり角部屋や中層階以上でしょうか？

先行販売の来場者数160くらいしかいないんだ。
それだとA棟といえども条件の悪い住戸は厳しいな。
ここを買える層だと日照が悪い低層階とか見向きもしないんじゃないかな。
営業マンの誘導もあるかもしれないが、結局のところ条件の良い一部住戸に人気が集中して、一方で人気のないゼロ倍の住戸が多数になりそうな気がする。

>782

一般的にモデルルーム来場者のうち、契約に至る割合って１割といわれている。

>>783 匿名さん、

160は2月末までの来場家庭数の推定です。
1回に4家庭、1日3回で説明会の日数を掛けた値です。たぶん近いと思います。
ただA棟も4月中旬抽選なのでこれから対象の会員を3月以降の説明会で追加するかもしれませんね。
たた3月に来場したお客様のヒット率かなら高いのではないでしょうか。

3月に来場したお客様のヒット率
→
2月に来場したお客様のヒット率
の間違いでした。

しかし書き込み少ないですね。
ここで真剣に検討している方は少ないのでしょうか？
本気で検討している方、有意義な情報交換しませんか。

資金的には全然問題ないのですが、普通な内容にしてはやっぱり高額だと思いました。
1億数千万円だして普通なマンションはちょっとねぇ・・・。

都内のにするか、一軒家にするか検討します。

なるほど。
ちなみに、何の仕様が足りなかったのでしょうか？
検討の参考に教えていただけませんか。

>>792 名無しさん

既に過去700前後の投稿にて、設備の過不足についての話は一巡しておりますので、名無しさんの判断軸での過不足に参考にされてみてはいかがでしょうか。

>>794 検討板ユーザーさん、
ありがとうございます。
見直しました。
天カセ、内廊下、天井高、ハイサッシ、ワイドスパン、スロップシンク

というところですね。
確かにあるといいですよね。
検討の参考にさせていただきます。

スロップシンクは一部の部屋のみの設置ですが、水道蛇口は全部屋ベランダに設置されるエネファームの機器についています。

>>793 マンション検討中さん

全く同感です。

他のエリアのマンションや戸建と比較される方は、迷うまでも無いのでは？
我が家はたまプラーザでの立地だけを重視なので、外観や設備は気にせずA棟最上階を申し込みます。

>>798 マンション検討中さん

A棟最上階ですか！
あの値段のまだついていない東側ですか？

うちはA棟の東側4Lまたは西側上階4Lで希望を出すつもりです。

>>799 名無しさん
はい、価格は口頭で聞きました。
東側か西側かは、日照と競争率の観点から迷っています。
日照のシミュレーションが画面で見られるものができるからと勧められ、3月に二度目の個別説明会の予約を入れてあります。