うちはこのマンション当たれば投資用に考えています。
やはり庭のある自宅は住んでいたいからね。
ジオ、ディアナ、ドレッセワイズ高い
15年前ジオ美しが丘は坪220万でした
そういう事考えるとバカらしい
投資用として成立するとは思えない。
たまプラから離れたくないそこそこお金持ってる老人が、高いの承知で買う物件。
売り手の狙いも多分その層でしょう。
[自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]
308さん勝手に決めつけはよくないぞ
309さん 310さん
20年来のたまプラ住民の中では結構知られていること。
日生大口契約者、東急の物件購入者、地元金融機関大口預金者、東急百貨店外商先などの中に多い。
たまプラは振興住宅地だけど、価値あるの?
抽選で当たって買って家族と住んだとしても、
旦那がいる限りお部屋が汚れるのよね。
この立地でマンション建ったら相場的に多少の高値でも絶対買うという、って層が確かに存在するという強み。デベにとっては「ちょろい」商品だ。
他にも同様の物件はある。例えば神楽坂周辺。外観はなんの変哲もないマンション、仕様もまあまあ。ある程度ふっかけても立地だけで売れちゃうから、コストダウンしたそれなりのマンションを建てる。
マンション好きとしては残念な限りだけど、まあ苦もなく売り捌けるからデベとしては全く問題なし。
つまり、類似した条件の色々な物件を比較検討している「一般的な」潜在的購入層にとっては、魅力の少ないマンションになる。
投資用なんてもってのほか。デベもそこはわかってるから、実需しか相手にしてない。占有面積広い部屋しか作ってないのもそういう理由。
それでも買うかどうかは人それぞれ。私は正直うーん、、って感じですね。
デベの都合
デベのプラス
314.315さんは鋭い方だね。
立地が最高ながら値段が高すぎて売れないマンションの例は無いのかな。
もし、値段に関わらず買う層がいたら、とんでもない高値になりそう。でも、そうしたら返って諦めがつく。
住環境は劣るけどより都心に近い世田谷・目黒区で割安感のある物件も検討せざるを得ない。
まあ医者も開業医や共働きで医者じゃない限りは
大したことないからね…
教授クラスで1500程度だし
しかし、ここはスロップシンク無し以外に
コストダウン要素は何があるかな〜
>>317 匿名さん
レスありがとうございます。
私自身も計画が出た段階からここには注目していたんですが、悪い方の予感が当たってしまいそうですね。
いやはや、マンションは難しくそして面白い。
そうそうシティハウス二子玉川ね。
駅徒歩5分で1億。
売れてないらしいよ。
たまプラが9000万以上は売れないでしょうね
二子玉、徒歩5分、1億でも売れ残るんだ!
なら、WISEもそこまで高値つけられないのかな。
見に行ったよ。
シティハウスはイマイチだしね。
強き価格を昨年からだしたけど、
結構売れ残ってますね。
ジオ美しが丘2丁目ヒルズは残ってるし、
ディアナもイマイチだしね。
ジオもディアナも良いマンションと思います。特にファミリーには。
WISEと比較すると駅距離には差があるので、エリア内住み替えのシニア富裕層にはこちらが好まれるでしょう。逆に新築時から居住者の年齢層が高いマンションには一抹の不安を覚えますが。
高値だとニコタマもたまプラーザも売れないって事ですね。
今、二子玉シティハウスのHP見てみたら、確かに4戸残ってるね。ひとつは88平米くらいので9980万円。メゾネットで地下ドライエリアだから微妙だが、立地を考えたら、この値段でなぜ売れ残るんだろう。
現地見てないからわからないけど、北側が大井町線に近くてうるさいとか?
二子玉でこの物件売れないなら、たまプラーザでも1億越すと購買層が極端に減るのか。
デベの都合や儲けと誰か言ってたけど、
我々も賢くならないとなのかな。
一昔前の
美しが丘やあざみ野のツボ単価が分かっている方が多いと思います。
そうなると、馬鹿らしいとなってしまうのでしょう。
向きが真南むいていないし、前にデパートがあるので日当たりチェック要ですね。
ここで売れないとか高いとか言っても安くはならないよ(笑)
私は1億以上でも買います!
二度と出ない立地ですからね。
2億でも買うのかな?笑
私は南向き低層が8000万円以下なら考えようと思います。
ディアナにしてもジオにしても、たまぷらのマンション価格は
今がピークの気がします。
含み損を抱えないように、冷静に判断したほうが良いのでは?
億越えは最上階だけじゃないかな〜
高層階は8000〜9000だと予想してます
この近辺で所有権マンションとしては
最高の立地ですので
けっこう奮発する人は多い気がします。
眺望は気にしなくとも
利便性は最高ですからね
東向き、西向きはどれくらいでしょう?
オークション性にすればいいのにな。
人気のない部屋は高値販売→売れ残り→値引き。
一方、抽選倍率が高い部屋は本来もっと高い値段で売れただろうからデべにとっても遺失利益がある。
そんなに上手い値付けができないなら、株式市場みたいに需要と供給をもう少し短期間でマッチングさせる仕組みにしてもいい。
「もうでない、立地のはずか、売れ残り」みたいことは避けられる。
まぁ、値段だけで販売してもらうと変な方も入居してしまいますからね。そういう方ばかりにもなりかねない。それは避けたいでしょう。
普通のサラリーマンには手が届かない物件で残念です。
たぶん年収三千万以上か、ローンに無縁な一軒族の買い替えしか無理ですよね。
鷺沼、たまプラ、あざみ野の
駅徒歩10分以内のドレッセは
普通のサラリーマンじゃ買うの厳しいですよ
どなたか価格情報お持ちではないですか?
Aの平均いくら程度でしょうか。
マンションには、資産価値と居住価値の二つの側面がある。
この物件、資産価値では@400なんてあり得ないが、特定の人にとっては@500でも居住価値がある。
時々売りに出て時間を置かず蒸発していた
たまプラ駅近(徒歩5,6分以内)優良中古マンション。
店頭に出なくなりました。
待ち構えている買い手がおられるのでしょうか。
普通のサラリーマンには手が届かないかもしれないが、青葉区の20%くらいの家庭なら、ちょっと無理すれば手が届くんじゃないか。
年収1000万以上の世帯が23%、1500万以上も7.5%くらいいるし。
なんだかんだ言っても、現実として青葉区、都筑区は所得が高い家庭が多い。
http://media.yucasee.jp/posts/index/14275?la=mb3
逆に1500万以上が7.5%というのが少なく感じられる。
青葉区13.2万世帯で7.5%は1万世帯。
たまプラ、あざみ野、青葉台はもちろんのこと藤が丘、市が尾、江田あたりの駅近の戸建てや値段の高いマンションに住んでる世帯は当然世帯年収1500万以上だろうし、それが合計1万世帯くらいしかないとは思えないのだが。
それとも、ひとつひとつの住戸を数えていったら意外に1万世帯くらいしか良い場所に住んでいないのか。
世帯年収1500万程度では手取り1100万程度。これではWISEは買えないでしょう。
やはり3000万以上ないと。そうなるとそんなに多くはないですよ。
労働対価の所得だけの問題だけでなく、資産及びそこからの収入が大きい人もいる。
このエリアの住民には、職業欄に資産生活者と書く人も多いことをお忘れなく。
それ含めて所得の分布に出ているのではないですか?
資産生活者ほどの資産家はWISEの最上階は別として、WISEには住まないでしょう。
確かに自分の年収低くても代々の資産家なら問題ないね。
一軒家族は一軒家に拘りがあるから、普通はマンションにしようとよ思わないと思うけど。まして都内ではないし。
ここの抽選は第一次で外れた人は第二次で優先的に買えるのでしょうか?
どうなんでしょうね。
そうだと会員中心の販売になりますね。
これまでのたまプラーザ駅近のドレツセの実績を見ると、会員優先分は抽選で即日完売と考えた方が良さそうです。
>>360 匿名さん
それが結構いるんですよ。
戸建ては管理や近所づきあいが煩わしい。
かと言って、長年住み慣れた土地を離れて都内に移るのも嫌。
私の周りでリタイア組のそこそこ資産お持ちの方の中には割と多いです。
そうなんですね、結構いらっしゃるのですね。
ライズなんかもそのような方々がいらっしゃったようですしね。
さて、どの程度の価格になるのでしょうか?
3LDKは6000万切らないでしょう!
最多価格帯は7000〜8000万と予想します。
子供が小さいうちは
動物も飼え階下への音の問題もなく
庭いじりも出来る一戸建てが
良かったが、
子供が独立すれば部屋も空き、戸建ては暖房効果、効率が悪く冬寒い。
シニア層は一旦マンション暮らしを始めると
(特に利便性のあるエリア)
一戸建てには戻れない。
南向き、東南角のマンション部屋は
冬晴れなら午前中から暖房要らずです。
Aって抽選になりますかね?値段次第とは思いますけど。
どうでしょうね。
3Lですか?
店舗が入ると聞いたのですが、何が入るかもう決まってるんでしょうか?
テナントは入居直前まで公表されないってケースが多い。店舗は内容によっては住環境にとってデメリットにもなり得るからリスク要因。
Tsutaya移動して入ってくれないかな。
コンビニが一軒欲しいですね。あの近くは今もないので。
公益社会館と向かい合う東側はちょっとキツいかも知れません。
たしかに気になりますね。
販売価格も店舗テナントもギリギリまで公表されないので、あれこれ予想しても意味ないのでは。
抽選の確率を上げるために、独立している子供達を会員にしたり、価格は高ければ高い方が良いなどと売り手を強気にさせるようなことを言っている困った方達もいるようです。
C棟の東向きは少し安いでしょうね。
377さん、
そんな人がいるのですね。
東急は名寄せして招待すべきですね。
真面目に案内を待っている人がバカ見ないようにして欲しいです。
名寄せしてるのかわからないけど、東急と地所の友の会会員だけど東急からしかDM届いていないな。
一体いつになったら会員登録していない者がHP見られるようになるのか。
A棟、B棟、C棟と言われても、配置や向きがわからない状態。
383さん、
HPにもまだ大した情報は出ていないのが現状です。
棟の並びは現地に図が貼ってありました。
会員じゃない人って
資料請求しても届かないの?
Webにない間取りがいくつかでてますが
あまり特徴がないふつうの間取りです。
土間とかあったら面白かったのに…
建屋ですが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590821/res/1-1000/
のNo.45の写真に有ります。
一番右がA棟、真ん中がB棟、
真ん中のちょっと左側に広い通路のようなもの(緑色部分)が有って
その左側がC棟です。
写真右側が南になります。
南側の道路の反対側には東急百貨店が有ります。
5階建てですが、6階の屋上の北側にはクーリングタワーが並んでいます。
マンションの真ん中辺りの正面にエレベータの機械室が7階ぐらいまでそびえていますので、
南側で正面に開放感が有るのは7階以上だと思います。
東南角の上階は場所的にいいのですが、
エレベータ機械室に東急の大きなネオンがついているので
夜になるとまぶしいかもしれません。
マンションの各階の高さが判りませんのでマンション側の階数はアバウトです。
西側と南側には3階の高さまでの歩行者通路が有ります。
南側正面の百貨店の所も24時間歩行可能な自由通路です。
3階のベランダ位の高さになりそうです。
東側は建物が有りますが、
低い建物ばかりなので4階位から上は開放感は有ると思います。
西側は某生保の社宅が高さのある土地の上に数棟建っています。
7階~8階位迄は目線の先に建屋があると思います。
マンションの南側との真向かいの百貨店の北側の壁には各階の大きな排気口が有ります。
以前某社の社宅だった時に、知人から温度のある風を感じると聞きましたが
どの位の影響があるのかは判りません。
周辺住民さん、
貴重な情報ありがとうございます。
知らない観点ばかりでした。
チェック要ですね。
やはり7F以上がよさそうですね。
ありがとうございます。
時々デパート側から現地を見るのですが、周辺住民さんの書かている観点のチェックはしていませんでした。
一度デパートの屋上にも行って見ないといけないですね。
配置図から見ると、駐車場はC棟の北側だけでしょうか?
A棟からはかなり遠く感じますね。
駐車場は少ないですからね。
抽選でしょうね。
HPの販売開始時期が3月下旬になっていますが、優先販売が3月下旬開始なのでしょうね。
そうすると一般販売開始は4月に入ってからですか。
メールによると1カ月で資料請求1500件らしい。
やはりすごい人気だな。
条件悪いパンダ部屋もあるのかな?仕様とか平凡でいいから買いやすい価格の部屋も
出してほしい~
場所が平凡ではないのだから、仕様まで特別にしたら全部の部屋が1億超えになってしまって売れないのではないでしはか。
仕様は平凡でしょうね
キッチン天板に御影石使うくらいで
食洗機、ディスポーザー、ミストサウナ
エネファームはあって
スロップシンクは一部住戸のみと
予想してます
仕様なんて自分で変えられるからね。
そんなことより立地が一番重要です!
安すぎず高すぎずでお願いします東急さん!