ドレッセWISEたまプラーザ

売るときには、十中八九かなり下がりますよ。
だってデベの利益がかなり乗っていますからね。

↑2407さんへのレスです。
少しでも売る可能性があるならやめた方が良いです。

>>2455 大きく下がるでしょうさん
なぜそういいきれる？
抽選になるほど人気の場所だよ。
マンションなんてどこでも利益乗ってるでしょ。
ここは土地取得が高い。

なんかこう、わくわく感、夢がない物件なんだよね。みんな、そう思いつつ、唯一無二の立地だからと、そこに目をつむり、なんとか自分を納得させて買っているんじゃないかな？

>>2458 匿名さん

たまプラ駅近という立地、場所も良いという安定物件なので価格は高いがワクワク感なくても良い年寄り向けなんだろうね。これから発展するかもしれない、がしないかもしれないワクワク物件はそれなり価格かな。

>>2458 匿名さん

わかる。なんとなく見た目も間取りも既視感があって、新鮮味も高級感もないからね。
飛び抜けているのは立地と値段だけ。

>2457
土地取得費が高いという事は本来の価格より割高と認めているわけで、デベはそれを売値に転嫁して、更にそこに利益を乗せているからより割高物件となる。今のような不動産販売側にとってよい経済状況では、永住するからと言ってその辺のことを考えずに新築で買う人はいても、中古を買う人は時価で判断するのでその値段では買わないだろう。土地代の転嫁された分は、土地建物に乗せられたかなりの利益と合わせ買主のリスクとなる。相続税対策で資産圧縮という別の目的もあるなら、割高なこともメリットになるが、その場合は相続後売却前提だから節税分の大半は値下がり分で失ってしまう。
これがこの程度の駅近ではなく駅上ならプレミア感は比較にならないくらいあり、価値の落ち方はもう少し違うだろうが。

ちなみ相続税対策で買うなら3Aのスーパー億ション。次の買い手も相続税対策のツールとして使うから値下がりしにくい。

>>2461 大きく下がるでしょうさん
なるほど、そういう推測もあるのでしょうね。
でも別の観点もある。
デパートや大型スーパーから至近距離ということはシニアには最大の価値です。
そしてこの規模でこの住所。
そういう観点から将来においてもたまプラーザの一軒家などからの住み替えシニアなどにはプレミアム。

あと私の場合は10年住んでたまプラーザが好きになり今後も住みたいと思い、たまプラーザでは一等地のマンションが気に入った。
資産価値は二の次。
購入者はこういう人が多いと思う。

>>2461 大きく下がるでしょうさん
ところで3Aとはなんのことですか？

>>2461 大きく下がるでしょうさん
3A分かりました。
たしかに。

街のことを考えるとシニアは戸建てエリアを守り住んでくれていた方が良い気もする。シニアが駅近に移り住んで、空いた戸建てに若い人を入れていこうという意図があるように感じるけど、昔と違って今の若い人に郊外の徒歩20分30分のバス便庭付き一戸建てなんて魅力あるんだろうか。むしろ駅近には若い人を住まわせて、駅遠エリアはそのまま緩やかに自然に帰していけばスムーズにコンパクトシティに移行できそう。

>>2465 匿名さん
80歳過ぎたら厳しいでしょう。
シニアも若い人も駅近になってきていると思いますよ。

価格やリセールをあまり気にしない資産持ちシニアの存在があるから価格が高くなっている部分もあるのでは。若い人は気の毒だけど、経済原理が健全に働いているということですかね。仕事に子育てと忙しい若い人が駅近に住みたい気持ちは分かるけど、駅近にこだわるなら長津田や中央林間と下っていくしかないのかも知れませんね。というか、こことの比較ならもっと都心寄りの駅近物件が買えそうですが。

＞2462マンション検討中さん

そういう考え方は当然人それぞれなので私がとやかくいうつもりはありません。

ただ、そう遠くない将来売却の可能性が高く、駅近だから値崩れしないだろうと思って買う人の場合は
よくよく検討した方が良いというつもりでの発言です。

なお、”資産価値は二の次”で購入を検討しているシニアの方も多くいると思いますが
将来相続を受けるお子さん達のご意見を聞いておくのは大事だと思います。

高い、高くないを今議論してもしょうがないですからね。
終わりなき旅です。
ご自身の判断基準で決めればいいのでは。

ちなみに、20年前、ファーストリテイリングは購入可能最低単位の株価で約200万円でした。
その時のPERは250倍くらいあって、「高すぎる、買う奴はアホ」と言われていましたが、もし現在も保有していたら、今の価値は約2億です。

周りがごちゃごちゃ言おうが言おまいが、別に責任取ってくれるわけではないんですから、「価値がある」と判断するなら自信持って買えばいいだけです。

>>2468 大きく下がるでしょうさん
相続に関しても、人それぞれ。
私は、不動産には資産の数分の一しか配分しませんし、そもそも私が残したものを子供達が受取るか否かを決めれば良いと思っているので、意見を聞く気は全くありません。

>>2469 マンション検討中さん
おつしやるとおりです。
専門家ぶって知識自慢をしたり、反論には汚い言葉でキレてみたりと、価値の低い書き込みが多すぎると思います。

一軒家などからの住み替えというキーワードがあったので最後に一点だけ。

建築物は経年で確実に劣化し特に日本の今の建築物は４～５０年もたてばそのままでは価値はほぼゼロです。
戸建ては資産価値に占める土地の割合が高いので例えば美しが丘３丁目の物件を売却しWISEのプレミアムを買うことが可能ですが、逆にWISEのプレミアム階でも土地の持ち分はあっても１０数坪ですから、経年でどんどん価値は下がってしまうので４～５０年には普通の億ションすら買い替えることは難しいだろうということをしっかりと理解しておく必要がありますね。

＞＞2470さん

そうですね。
差し出がましいように聞こえたならお許しください。

これから竣工へ向け入居の準備を楽しんでください。

マンションの場合は、その立地における専有面積に価値があるのです。
だから、マンションの価値に土地持ち分は関係ありませんよ。
でなければ、立地に優れているタワーマンションの価値が落ちにくいことの説明がつきません。

今田都乗っていて駅1分のシティタワー駒澤大学の広告みたんで価格調べたら坪平均450と。もちろん世田谷だから比較できませんが今の時期の新築はどこも高いといえば高いですね。

＞＞2474匿名さん
その立地における専有面積に価値があるからこそ建物が老朽化して使えなくなってしまえば残るのは更地にした後の土地の価値のみです。
都心の限られた立地のタワーマンションの価値が落ちにくいのは、次の買い手も相続税対策のツールとして使う人が多いからで、実際の価値はあまり関係ないのです。６憶で買ったマンションが数年後に売る際に６億円の相続対策物件を探している人が飛びついて買うのです。また次もその繰り返し。

ただしそれらも建物が老朽化してくればどうなるか分かりませんし、国税がタワーマンション減税をターゲットに動き始めているので近い将来ババを引く可能性がありますね。

いくら都心の一等地で200㎡の広さがあるとしても実需で考えるとあまりにも常識的ではないですね。当然お金が有り余っていて実需で買う人もいるとは思いますが。

「実際の価値はあまり関係ない」の意味がわかりません。市場取引価格以外の実際の価値って何？？？

＞＞2477
例えば建物の超高級仕様、一等地としてのプレミア分、広告費、販売経費、利益を上乗せしてもどう見積もっても５億円が適正な価格の場合に更に1億円が利益として乗せられ販売価格としては６億円のマンションの場合、５億円が「市場取引価格以外の実際の価値」。
本来は５億円でも割高かなと分かりつつも相続時に数億円の圧縮効果を得た後に、６億円もしくはそれ以上でも売れる前提で６億円で買っている人が結構いると思います。

すみません、で結局このマンションは買いなんですか？相対的に。

＞＞2479
相対的というのは何と比べてなのか分かりませんが
駅近だから割高だけどこの先中古で売るときに値崩れしないだろうという考えを持つ人はやめた方が無難でしょうね。2478のような話も都内のごく限られた一等地でしか通用しない話でしょうからここに求めるのには無理がありますね。購入者と思しき人達の発言を見ている限り割高とか割安とか関係なく、今たまプラの駅近物件を欲しいという人が主な購入層になるのでしょう。

ある程度減価償却するのは仕方ないでしょう。
でもかなりの価値は残る。

>>2478 匿名さん

誰が5億を実際の価値って決めるのよ。
客観性ゼロじゃない。

企業買収の場合は、会計ルールによる時価評価純資産と買収額の差額をのれん代というけど、

あなたのその論法だと、あなたのいうところの実際の価値は、相続税評価額という、一意に決まる価格じゃないと変ですよ。

でも、マンション取引でそんなの実際の価値なんていいません。

わかりました。たまプラ愛がある人みんなで買ってあげましょう。

>>2481
減価償却分価値が下がるのは当たり前。法外に上乗せされた利益は一瞬で消えて無くなる可能性が高いということ。
>>2482
不動産鑑定時に価格を計算する方法には原価法・収益還元法・取引事例比較法があり、5億円は原価法の考え方、極めて客観的です。あなたの考え方は取引事例比較法寄り。実際の鑑定時にはこれらを総合的に判断します。投資対象と考える人は収益還元法に重きを置くでしょう。私は居住用建物の場合は原価法に重きを置きます。

「６憶で買ったマンションが数年後に売る際に６億円の相続対策物件を探している人が飛びついて買うのです。また次もその繰り返し。 」

ずっと6億円で売れ続けるなら、6億円が実際の価値だと思いま～す。

以上

ここは駅近で住むのに大変便利なんで買ったので、投資では買っていません。
ここを投資で買う人は少ないのでは？
なぜ投資の観点からのコメントか延々続いているのでしょう？

税法が変わって相続税対策効果がなくなった場合は売れる価格は多分原価寄り、つまり5億に近づくので、原価を理解しておく必要があるのです。

くだらない議論ww

中古価格がいくらになるか楽しみです。
たまプラーザでナンバーワンは間違いないでしょうから、そのままこの街の評価と思っていいでしょう。
都心回帰の傾向のなか、郊外型高級住宅街がどこまでがんばれるか。
ここが頑張れないなら、ほかの郊外はもっとダメでしょうから、郊外代表として頑張って欲しいです。

個人的には、価格維持できると思ってます。

＞＞2489
価格維持と考える根拠を教えてください。

ちなみにたまプラの住居系では基本的に戸建の資産価値を合わせた方がマンションより圧倒的に大きいと思います。
よってここの中古価格が街の評価になるとは言い過ぎですね。

>>2490 匿名さん
この最高の場所のシンボル的マンションであるWISEの価値がたまプラーザの評価の代表的指標って、いえてるとおもいますが。
おかしくないですよ。

>>2490 匿名さん

価格維持しないという根拠を教えてください。

東急さん。時差ビズライナーのたまプラ通過はいいとして、特急できたらたまプラ停車してくださいね。
これだけ高い価格で販売しておいて通過とかあり得ないですよ。

>>2492 匿名さん
本当維持出来ない根拠をロジカルに教えてほしいですね。

2493みたいエゴ丸出し品質悪い住民が、自称金持ちのたまプラザに大い思います。

>>2495 名無しさん

読むに耐える文章で投稿しませんか？せめて一度は読み返してみて！

たまプラーザ近くに住んでいるので、このマンションにとても引っ越したいのですが、駐車場当たらなかったらどうしようと言うのが悩みです。2年前に、気に入った車を買ったばかりで、それを手放す事になる可能性が高いのは、とても悩むところです。どんなに駅近でも、車が必要な事が多々あり。近々に抽選がありますが、その時に大体、車保有者数とかわからないものでしょうかね。どなたかしりませんか？

>>2495
日本語でお願いします

＞＞2492
まず、人の質問に答えてから質問しましょう。
価格維持しないという根拠を示してください。
感覚だけで言っているならそういう答えでも良いですよ。

↑
価格維持する根拠を示してください。
の間違いです。失礼しました。

>>2500 匿名さん

まず、人に質問する前に、自分の意見を言いましょう。
人の意見にケチつけて、自分の意見を言わないのって、民進党と同じですよ。

質問に答える義務ってあるの？
2499は、何か上から目線で勘違いしてますよね。

>>2497 検討者さん
営業の人に聞いても分かりませんか？

我が家は今回は駐車場は申し込まないのですが、子供が将来車を欲しがるかもしれませんし、駐車場はもっと欲しかったですね。

>>2499 匿名さん
人の意見に反論するならあなたが先に論拠をしめすべきではないでしょうか。

>>2499 匿名さん

そのまま、お返ししまし。

＞＞2492
価格維持の根拠をやっぱり答えられないんだね。
要するに根拠もないのに事業者側の人間が宣伝のためいっただけということがはっきりしたね。
逆効果だよ。

価格が維持できないと判断している理由はこれまでも散々多くの人も書いている通り。
常識外に上乗せされた利益、値段に釣り合わない仕様、一階店舗という高級マンションとはいえない構成。
あと、立地がNO1などと言っている人が何人かいるが、駅からそこそこ近いという利便性は認めるが、どうも団地の端っこというイメージを持ってしまうのは私だけだろうか。
要するに割高度合いが半端ないから、その分すぐに下がる可能性が高いということ。
アベノミクスを契機に上昇してきた不動産価格が既にピークを打ったのを理解しているのかな。
まあ、今後100年間の間では土地価格は今回の買った価格より上昇する可能性はゼロとは言えないが
その時は建物の価値はほぼゼロだから、可能性的には価格維持するのはゼロに近いということ。

>>2506 匿名さん
一点だけ。
立地はデパート至近、美しが丘1丁目アドレスという点から評価が高いのだと思います。

議論になるとおり、どちらの主張にも決定打はないと思います。
たまプラーザ愛のない方が投機目的でというのは絶対に避けるべき物件でしょう。
美しが丘二丁目の屋敷を処分して利便性の高い駅前にという方にはお勧めです。

＞＞2508契約者さん
私の主張が100％正しいと押し付ける気は毛頭ありませんが
まず、2489さんが価格維持という主張の根拠を示してからにしていただきたい。


確かに処分する二丁目の不動産価格もかなり上振れしているので、wiseの上振れ分はある程度は吸収できますね。

抽選はいつですか？

抽選は今月末だったと思います。
見学に行きましたが、イメージ映像ばかりで構造に関する話が無かったのが気になりました。
一応聞いたら震度7でも建物が壊れて圧死することはないです^_^と言われ
ふーんと言う感じでした。
どこかで話題になった杭を何メートル打ったとか、そういう話はされなかったですね。
そういうのは皆さん興味ないのでしょうか？

>震度7でも建物が壊れて圧死することはない

正確には建物が倒壊して圧死することはない。これって建築基準法の規定。ちなみに震度５強では損傷せずなので、震度６以上では壊れることもある。されに言うとこの規定って構造分が対象。非構造部分である乾式壁は壊れても設計上問題なし。３・１１の時乾式壁は結構あちこちで壊れている。ここは部屋によって戸境壁が乾式壁なのでちゃんと確認しないと。まあ、乾式壁以外を選んでも、戸境壁って共用部分だから、補修費用は皆で負担することになるけど。

ここって、部屋によっては玄関扉が大梁の下にある。梁が損傷するような巨大地震に襲われたら、耐震ドア枠であっても梁の重みには耐えられない。閉じ込められるリスクがあるから要注意。

>>2513 匿名さん

この辺りは地盤がかたいのでリスクが低いこともあわせてですね。

戸境壁って延焼を防ぐ役割があるから、地震で乾式壁が壊れたあとに火が出たらアウト。

私はこの沿線の戸建にいますが、
ここを購入する時にたまプラーザの戸建も検討したのですが、当時の建設者にいた知り合いにたまプラーザは地盤が弱いからやめたほうがいいよといわれたことがありました。
利便性たまプラーザという場所は魅力で、やはりいいなあと思うのですが、地盤は硬いのですか？
知り合いの言ったことは間違いなんでしょうか？
地盤の事は引っかかって悩んでいます。

2517ですが、その建設省にいた知り合いとは20年近くご無沙汰していて真意はわからないのです。

既知の断層線は走っていません。
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f5152/

美しが丘４等の川沿いを除く丘陵地は岩盤まですぐですので、多くはベタ基礎です。
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/kanagawa/aoba/P1...

>>2517 通りがかりさん
いいかげんな事言われましたね。
ここはかえって安全ですよ。

＞＞2516
この辺りは丘陵地を切土と盛土で均したから盛土部分も多く表面の地盤が弱い可能性が高いという意味で言ったのでしょう。

ここは支持層まで５〜１０ｍあるから盛り土なんだろうね。

>>2521 匿名さん
支持層まで5-10mなら盛り土じゃないですね。
関東ローム層の厚みがこのあたりならこんなものです。

皆さんありがとうございます。
地盤については心配無いのですね。
検討したいです。

地盤だったら、国土地理いんかどっかのインターネットサイトで調べられませんでしたっけ。

確かに元の地名が 元石川町 だから、川だったのかな？

随分内陸だし、地盤は色々問題になっているから、東急を信じて大丈夫のような気がしますが。。。

横浜市盛土情報です。ご参考に。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/takuchi/takuchikikaku/news/mor...

ありがとうございます。
横浜市盛土情報を見ると、TOTAIの前と、公園そばの道の部分が谷埋、建物部分はそれ以外の場所になっていますね。

現住地でも、実際の震度よりも－１くらいの感じです。
（勤務地の都心軟弱地盤地域だと＋１くらいの感じ）

たまプラーザ、憧れです。大規模住宅にはちょっと抵抗があるんですが、住んでいる方、どうでしょう？今までそこまで大規模に住んだことがないので、どんな方が住むかドキドキしています。

立地は文句なしで東急のお隣。台所感覚で東急に行けるリッチな感じがします。イトーヨーカドーもありますから、普段の買い物はヨーカドーにもできます。小学校や中学校もそこまで遠いような気がしますし（中学校は少し距離があります）、公園もあり。

盛り土だと何か問題がありますか？ちょっと心配ですね……。

>>2527 匿名さん
近くの同じ東急の大型マンションに住んでいますが快適ですよ。
住民の方々皆常識的ですし、東急の管理会社も基本的によくやってくれます。
その点からはWISEも似ているのではないでしょうか。
敢えていえばWISEはシニアの比率が少し高いかもしれませんが、落ち着いていていいのではないでしょうか。
別の観点から言うとマンションの方が戸建より近所付き合いは少ないと感じます。

ただしどこでも同じでしょうが子供が小さい時のママ友たちとの付き合いは注意ですね。深入りしないとことかなぁ。
女性はマウンティング的なことが起きやすいので。

日経新聞に大大的に広告が載ってましたね！

>>2529
苦戦してるからね。

>>2530 匿名さん、
苦戦してるんですか？
なぜわかるのでしょうか？

>>2531 評判気になるさん

値段の割にダサくて間取り仕様もショボいからではないでしょうか？

>>2532 名無しさん、
それただの名無しさんの推定ですね。
ちなみにA棟は大人気だったと聞いています。

>>2533 評判気になるさん

団地的と揶揄されるような残念な外観であっても、立地は良いですからね。
どちらも兼ね備えた物件というのが一番いいでしょうが、まぁ妥協も必要ですから。

>>2534 名無しさん
まぁ、マンションは立地が一番大事な条件ともいいますしね。
我が家は外観や仕様はさして気にしていません。
申し込み予定の部屋ができれば抽選にならないといいのですが。

都内も今や皆高くなってしまいました。全体的に人件費や資材、土地代マックス状態。都内買えないしここで妥協もありかもしれません。そのぶん安いから他にお金回せますね。

>>2536 eマンションさん
安いかなぁ。
高いでしょう、普通のサラリーマン買えないよ。

買えないですよ。40代だって大会社の役員クラスじゃないと、子供の養育費もあるし、余裕ない。

本当のところどうなのかわからないですが、苦戦してるとしたら、4LDKが少ないってことが要因かもね。

たまプラ～青葉台辺りで、ここよりお安い大規模物件の計画とかないんですかね？

>>2537 名無しさん
都内に比べたら安いってことね。
都心で駅近だと、70m2で億越えなんて普通ですから。
我が家も、本当は二子玉川や桜新町の方がよかったけど、高いお金出して狭い部屋に暮らすのも…と思い直しこちらを検討中。

マンションって近隣に住んでるか、地縁のある人の購入が多い。なので、普通は折り込みチラシとか地域限定で広告する。新聞の一面広告やテレビのCMのようにエリアを限定しない広告を始めるのって、思うように資料請求が集まっていない可能性が高い。

それから、優先販売でA棟を売り切ったけど、まだ、全体の1/3。あざみ野のドレッセは優先販売で９割売り切った。それから考えると実は低調なのかと思われたりする。

ここも70ヘーベイ後半で億でしょう。
8,9階になると坪500万以上ですよ。
たいして変わりないのでは？

>>2542 匿名さん、
人気が高い注目物件なのに優先多すぎると一般の方々にチャンスがなくなるからA棟だけにしただけ。
殺到してるよ。

>2544

優先って友の会会員対象だから、デベに登録している購入意欲の高い人たちがターゲットだし、DM送るだけだから宣伝費も安上がり。優先で売れるのならわざわざ一般販売なんてしないよ。

>2540

多分、東建が計画している。少し前にたまプラエリアのマンションについてアンケートが会員向けにあった。ただ、ここほど登ったくり価格ではないけど安くはなさそう。

>2544

それを知ってるのは関係者のみ。まあ、関係者が過疎ってるなんてコメントするわけないし。

>>2546
東建コーポレーションがマンションですか？
アパートのイメージしかないですが、大規模物件なのでしょうか？

東京建物。

ということはブリリアですかね
ドレッセの方が格が高いイメージです

下の階にカフェがあって、東急には数秒で行ける物件はやはりプレミアだと思います。たまプラーザの数あるマンションの中でも立地は最高です。大規模物件のドレッセシリーズの中では間違いなく一番だと思います。

はいはい

ネガさんが必至ですね（笑）
新聞広告をできる物件は限られてますよ。

チラシとは費用が全然違いますから。
大規模の人気物件だけが新聞広告をします。
これ、不動産業界の常識です。

莫大な費用をかけて広告しなければ売れないって判断したわけでしょ。