管理会社と理事会が結託している場合の対応について

初めまして。老朽化した集合住宅で管理組合の理事をしている者です。
どこも、多かれ少なかれこういう問題はあると思います。そもそも、管理会社の人間は、長年専従ですし、一方で管理組合の理事などは、余程意識の高い人でもない限り、一般住民が本業の傍らとか片手間で当番でやっているでしょうから、どうしたって、見識の差が出てくるものだと思います。
ウチの場合など、管理組合の一部業務をサポートしてもらっているような状況もあるので、何時しか、管理会社の担当が、イニシアチブをとっているような状態です。
更に悪いことに、ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく、管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。
その業者がまともならまだいいですが、悪い話しか聞かないので、過去の理事長にも、管理組合の方向にも組したくない(管理組合は、個別にやれと言う方向ですが、そうなると、団体契約による割引のメリットがなくなるのです。)
正直、今私も頭を抱えています。
管理組合というものが、非常にドロドロしたものだと今回はじめて感じています。

> ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく

私のマンションもトラブルがあったので、コンサルタント会社を間に介して、管理会社変えましたよ
一旦不信感がでると修繕は大変なので、変えたほうが良い方向に向かいますよ

スレ主さんの場合も、理事長になって、管理会社変更も含めて議論されたら良いと思います
最近は、間に入って管理会社変更を助けてくれる業者もあるので、さほど大変ではないですよ

>管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。

というかこれは実質的には不可能でしょ？管理組合の了承がなければ修繕なんて全くできないのだから
まぁ勝手に計画を立ててくれる分には良いのでは？計画を見た上で業者をすべて変えればよいので

＞住民総会が開かれ、管理費の値上げなど何かと管理会社のメリットになるような方向で話が進んでいます。
・・・

＞住民総会で出席組合員が質問等するのですが・・・

＞出席住民が追求する・・・

＞住民総会などの集会・・・

＞年々住民総会の出席する方が少なく・・・


区分所有者が法定の管理組合の総会に出席云々するのはまだしも、

管理組合総会とは別個の「住民総会」なるものは、任意団体ですので、放置してください。
「住民総会」に出るも出ないも、「住民総会」で何を決めても管理組合とは全く関係ありません。

住民＝区分所有者、賃借人等の同居人。社宅等の使用貸借人、社宅。等を
指し範囲が広い。住民は区分所有者だけではない。スレを立て直しなさい。

管理会社と理事会が結託していたというより、御常連の主婦理事が管理会社（フロントサービス係りのパート主婦と管理員）に利用されていたという情けないことはありました。
理事会がとった解決策は管理会社に対してのアンケートでした。
主婦理事は退任させられ、管理会社のパート主婦と管理員は表向き定年退職という理由で解雇されました。
理事会も一枚岩ではないはずですから心ある理事に相談されては。

管理会社は、あたかもマンションのためと、様々な提案をしてきますが、会社では、営業成績を求められているのでは？
結構悪どい考えの人もいるかもしらませんので、気を付けないと、居住者にとってどうでもいいことや、他のマンションでしていないことなどもやらされちゃうかもしらませんね？

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/1...

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/2...

スレ主は住民と区分所有者とを混同する時点で理事失格ですから辞任してください。


はっきり言ってめいわくですよ。

＞管理会社と理事会が結託している場合の対応について

管理会社も理事会も、総会で選出されたのでしょうから、結託するのは当然です。

　結託するのに８年もかかるなんて信じられません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社など、原始管理組合総会前の、引き渡し時から無茶苦茶ですから、理事会とすら結託出来ません。

　結託している場合は、必ず証拠が出てきます。　結託しているように管理会社が見せかけているだけです。
　財閥系悪徳管理会社は、驚くほど見せかけるのが上手です。

大手のデベロッパーマンション❓
信じられないね・・・自社が建てたマンションの評判が悪くなるのにバカな行為だからね。
バルブの頃デベロッパーは、合人社とか管理だけを請け負う独立系等に任せていたが、バブルがはじけて何処も自社で管理をやるようになった。管理費は独立系よりは高いが、サービスは充実しているからね。
うちのマンションは三井が建てたが、合人社が管理を受けたので今はヒドイ状況だ❢

うちは１０９だが、財閥系（三井、住友、三菱、）に変更したくてこの
３社に申し込んだら、

悪徳組合員と管理会社の結託の内部事情が露見して断られた。やはり委託費
は高くても財閥系が安心です。

反社会的人物の入居管理が緩やかな管理会社１０９は問題があるでしょう。
管理組合が主導して、

反社会的人物に対する入居規制を実行した組合員を、悪徳組合員と共謀し
て排除するような管理会社を国は登録を許可しているのが問題でしょう。

うちも１０９ですが、特定の区分所有者で理事会の外で情報をやり取りしてているようです。そのうちの何人かが理事会に出席し、何でも１０９に有利なように誘導します。１０９もこのグループの希望に添う運営に加担しているように見えます。元々１０９は手段を選ばないしね。あそこはたちが悪い。
http://blog.livedoor.jp/hayariki2/archives/1829978.html

>>18
８９３、窃盗団事務所、等々が使用料を踏み倒しても見逃している。

結託とまでは至らずとも、理事長や役員が悪意も無くただただ純朴で、地域社会や勤務先などでも
問題発見～解決する成功体験や改善を推進する立場に無いような方々だと、無意識の内に管理会社の
言いなりになってしまいます。

輪番制で就任しただけの理事会役員には、理事会が管理組合の代表機関だという自覚も無い。

だから以下のような理不尽極まりない事が次々と起きるのです。
・管理委託契約の更新の際に手順や書類の不備・契約日の誤記載があっても気がつかない。
　　　
・今は１年契約がほぼ標準の管理委託契約だが、管理会社から２年契約を提示されたら、理事会では
ひと言も何も質問もせず、条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

・管理会社が暴走し、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えるような注意喚起の貼り紙をしても、
そのやり方を是正しようともしない。 そんな状態は最悪ですよね。

・共用部の破損汚損の早期修繕を推進せずに放置し、破損汚損状態を拡大させてしまう。

結局、管理委託契約に基づく二者（管理会社と理事会）の関係性は、第１期から２期の
理事長の能力・采配によって大きく変わってしまう。

>>20
その逆もあります。真面目な理事長を排除する為に悪徳組合員と悪徳管理会社１０９が共謀してクーデターを起こした。

クーデター成功後の総会で真面目な組合員より、理由の説明を求められた時の管理会１０９の坦当の返答は、理事長が言う事を聞いてくれないので運営がやりにくかったとの回答でした。

難しい問題とは、機械式駐車場の撤去、駐車場用地の買収・その用地の造成事業、管理組合の法人化、漏水事故の多発による保険会社等の検討、等々の難問に対するアドバイスを求めても確かなアドバイスがないので外部のマンションラン管理士等と相談して全ての工事を完成させた。

管理会社１０９の介入を阻止したために管理会社１０９はこれ等に反対する組合員を炊きつけてクーデターを誘発して理事長を交代させた。

管理会社の言いなりにならない組合員に対する管理会社１０９の対応は表面に出ることは少ないでしょうが、この一例も参考の一つです。

能なし理事長は問題だが、能力のある理事長はこのような目にあうことも組合員は知るべきでしょう。（排除された理事長はフリーのマンション管理士等の資格保持者です。）

管理会社にとって都合が悪い組合員は、管理会社のあの手この手で大抵は排除される。

帳票類をチェックしたり、理事会も気付かなかった会計資料上の不整合を指摘して、管理会社による
管理費会計の資金管理の不手際や、自社の利益だけを優先するような管理手法を指摘する組合員は
管理会社にとっては邪魔・目障りな存在でしか無い。

但し、仮にも理事会が健全に機能していれば、適正に対処し特定の組合員の排除を阻止します。

それが出来ない呑気な理事会は、間違いなく管理会社に都合良く操作されます。

管理会社の投稿は、社名を明示することになっています。
管理会社で排除できないからと言って、公権力まで使ってはいけません。

>>23
この人は何を言っているのでしょうか。翻訳をお願い致します。

財閥系悪徳管理会社は、親会社分譲物件以外の物件を切ろうとしている。
レスの内容は管理会社しか知らない「秘密の暴露」が含まれています。

ボーナス査定は終わりましたか？

>>26
その通りなんですが、結局それは国交省や消費者庁がきちんとした法的拘束力を持った制度を構築し、マンション管理、マンション運営の透明化をしなければ難しいでしょうね。

今のモデルは、マンション区分所有者と管理会社は対等で、そこで話がついたのなら損得はあってもそれは当事者の問題、みたいな考え方。そこに無理があるんです。

>>28
心中お察しします。でも今の未整備の制度下においては、組合員の無関心が悪いということになってしまうんですよ。だから管理会社に操られてしまう。そもそも組合員に関心を持てって言っても無理なんですよね。みんな仕事を持ってたりする上、素人で話を理解するだけでもひと苦労ですから。
うちのマンションでも、あんな有名管理会社、多少高くてもしっかりした仕事をしているはず、という先入観を持つ人が多いです。実際には相場の5割増し、10割増の工事も珍しくないと思います。
本来の姿は、仕事で手が回らない管理組合の為に、管理組合の利益を最大化するよう管理会社が支援する、その支援に対して一定の対価を払う、なんでしょうけど、実態は管理会社が管理組合から大金をむしり取ってます。そしてもはやこれが業界のビジネスモデルと化しています。行政や立法の怠慢と言う他はありませんが腰が重いですね。

>>30>>28
お二人のご意見はごもっともです。
私などは一部の組合員と共謀して職場にまで圧力をかけられた組合員です。
やはり、有名な管理会社の管理なら大丈夫と言った先入観に乗じて組合運営をコントロールされている事までは考えが及んでいないのが原因にされます。面倒臭い話なのでお会いして詳細をお示ししてお話したいですが、匿名ですから仕方は有りません。

>>31 匿名さん
世の中に悪徳管理会社のなんと多いことか！
企業とは言え、自社の利益追求だけを優先している。
法律をもっと現実を踏まえ、適正に整備してほしいです。
そして、悪徳管理会社及びそこと共存し寄生する業者や弁護士を規制・排除したいですね。

>>50さん
その反対もあります、議決権行使書では賛成が実出席者の過半数以上で賛成されている議案を実出席者の過半数が反対したので否決として現在も揉めている議案がある（普通決議事項）。

その他総会の成立要件を満たさない出席者（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の総会で規約の設定、変更及び廃止が欠席者を理事長への一任票として賛成に投じて可決されている。（特別決議事項、区分所有法３１条の強行規定）

弁護士曰く、例え、裁判で勝訴しても裁判所は組合の人事にまでは口出しはできないので良く考えたほうがいいとのアドバイスである。
組合運営はやはり理事の良識が重要であるので選任した組合員の責任になり、法律違反等は何の罰則規定がないので絵に描いた牡丹餅みたいなものでしょう。

組合運営をした経験のある方ならここら辺の悪知恵は働きます。（要注意）

>>32
悪徳管理会社が多いのは事実ですが、これは行政の怠慢のせいでしょうね。
業界全体が

民法第一条第２項
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

これはいわゆる信義則ですが、業界全体でこれの違反状態ですよね。この状況は、もはや一部の悪徳業者を問題にして見つけ次第是正する、ということでは対処できません。マンション管理業界のスタンダードが悪徳なのですから。
公共工事でも多くの業者が談合していますが、行政にも専門家が居り、予定価格はせいぜい妥当価格の２割増しです。しかしマンションは素人集団で予定価格のようなものをはじき出すことはできません。ですから管理会社は理事会を操って、極力一社検討とさせ、５割増し、１０割増し、ととんでもない価格で受注しようと画策してきます。これを「有名会社なのだから多少高くても質が良い」、と錯覚して安心してぼったくられ続けているマンションは多いと思います。

管理会社と理事会が結託している可能性もありますのでここにも投稿しておきます。
2526 匿名さん 11時間前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。



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先日臨時総会があり、まだ決まってもいないN社の会議室で、現在、契約している管理会社C社からN社への変更の議案があり、あまり詳しく内容が聞かされないまま、総会決議してしまいました。
私は、他社競合がないので、反対しましたが、他の組合員の方は、今の管理会社に不満があり多数決で議決してしまいました。
後日、議事録が配布され、月々の管理費が8万円値上げになり、月々の管理費が値上げになるとお知らせが届きました。
とても納得がいかないのですが、決定を覆すことは、出来ないのでしょうか？
よろしくお願い申し上げます。

>>37
管理規約通りの手続きで決まったならそれに従うしかないだろうね。どうしても覆したいなら、全員出席の臨時総会を招集し撤回動議を全員で決議するしかないね。不可能だろうけど。

>>35
＞組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

時効があるから最近の分だけでしょうね。

マンションって団結しないとむしり取られるだけですけど、
そういう意識を持った区分所有者って少ないんですよ。
一方、管理会社になんらのつながり（同じ資本系列会社に勤務したり取引先だったり、家族だったりetc.）を持った人間には管理会社のために活動する強い動機があったりします。
そういう人間が積極的に活動すると、極少人数でマンション全体を自由にできてしまったりします。
これはもう、民間同士の自由な活動と放置している国交省や消費者庁、立法府の責任だろうね。特に国交省は天下り先に忖度して、のんびりが目に余ります。

うちは大規模修繕時、議決権行使書を書き換えられました。修繕委員と管理会社担当者とで。その不正行為が発覚しても、総会では不正行為についての発言を遮ったりし、不正行為をおこなった住民が平気に理事会に関わっています。
その後の総会でも虚偽の説明の元で可決承認され、不正発覚後も総会承認を得ているのだから何が悪いというように廃案、やり直しをしませんでした。
過去にも私的な支出が発覚していますが、それも報告せずに帳票類を開示しなかったので、帳票類開示請求を裁判所に申し立てて、私的な支払いが発覚するというありさま。
大手Ｄ社です。

管理会社と理事会の癒着は裁判などでは解決出来ないと思いますよ・・・
敵はプロなので、こちらもプロの力を借りるしかないですね。
大手の建設会社や評判が良い管理会社などを探しましょう。
それらに根気よく相談してください。
解決に一歩進みますよ。

管理会社を変えること、それ以前に、その検討をすること自体、癒着があれば阻止されますよ。
それはもう物凄い行動に出て来ます。
例えば、
阻止するためなら仲間メンバーが立候補して理事会を支配しにかかります。
阻止が終わると翌々年あたりから、またやる気のない、管理会社の言いなりのいつもの理事会に戻ったります。

>>39 匿名さん
対抗する手段、手続きを教えて？

民間のマンション管理士に相談してみてはいかがでしょうか。
正直言ってマンション管理士は資格だけ持っていて、管理の実務経験が無い人も多い様ですが、書類のチェックぐらいは出来るでしょうし、第三者のチェックは今後のマンション管理には必須と思います。
末永く実務を担ってもらう必要は無いので、とりあえず管理の見直しを行うという前提でコンサルタントが入れば、現状の問題が浮き彫りになると思いますよ。
問題が解決すれば、マンション管理士は円満に契約を終えればいいわけで、住民同士の軋轢を後に残さない為にも、多少費用はかかりますが、プロを名乗る第三者に一時的にでも入ってもらう効果はあるのではないでしょうか。

>>44
うちのマンションでは、証拠はありませんが、管理会社の出して来る法外な価格で発注を促進する管理会社の手先みたいな人間が居ます（複数）。
だから他と比較するという話には徹底的に反対して来ます。
ところが残念ながらこれを押しのけるだけのやる気と団結力が無いんですよ。
っで、役員は任期は一年、とにかく早く終わりたい、一流会社（東〇コミュニティ）なんだから多少割高でもボッタクリは無いはず、質も良いはず、
と勝手に思い込んで良しとしています（感触では相見積もりを取った場合の倍です。）。
相談先が無くて困っているのではなく、そういう怪しい人々が牛耳っていてそれを脱却できないところに問題があるんですね。

ちなみにその怪しい人達は修繕委員で、任期は無くものすごく前から延々居座っています。
そして、理事会は、理事会並びに修繕委員会という名称で役員と同レベルで出席し、
新任で右も左も分からない理事を押しのけ、理事会議案と決議を誘導しているのです。
主たる仕事は、
・予算取り（管理会社の出して来た法外価格に基く）
・値引き交渉（ちょっとしたケチをつけて雀の涙の値引き、たぶん偽装工作）
・発注決議
です。
議決権なんか無いのに誘導できてしまうんです。

そういう人達の存在は役員になって初めて知りました。議事録にも議案にもほとんど説明されていないんです。
従って規約に則った決議による選出も無い上、理事会に常時出席していることすら周知されていないのです。
「相見積もり」、と切り出すと、管理会社にとって来させようとします。
当たり前ですけど、管理会社が一番安くていいという見積もり以外出て来た試しがありません。
それはそれでいいから、こっちでも取ると言って、実際取ってみて、管理会社の半額だったので、
理事会で、今から相見積もりを報告しますが、管理会社には知らせるべきではないと言って見せないようにさせようとしても、
そういう人達が問題無いと主張して誘導します。
そしてもちろん管理会社に見積もりの出し直しのチャンスを与えようとします。当然、出し直しは最安に近い価格です。
ちなみに管理会社に相見積もりを見られたのですが、次の理事会までに何社かが辞退、あるいはメールの応答が無くなりました。
結果管理会社が最安で発注。私は管理会社が圧力をかけたと疑っています。
またこういう人達は裏で管理会社と繋がっていると強く疑っています。

以上はうちのマンションだけの姿では無いと思います。

>>45 周辺住民さん
そうです。お宅のマンションだけではありません。
同じ管理会社の管理物件の大型マンションです。
以前から反対派の組合員の勤務先の職場の幹部にまで圧力をかけて退職
に追い込み、
この組合員は職を失いマンションを売却せざる負えない状態に追い込まれ
たとの噂があります。
この管理会社の管理物件に組合員が無知を良いことに８９３等を入居させ
ているとの噂を聞きます。
私は入居届をみて、勤務先や職業や子供の勤務先や学校名や、勤務先や学校
の電話番号や第三者の緊急連絡先の名前や勤務先やや職業等々を記入して届
け出るようになっていましたので、
プライバシーの侵害に当たるので、私のフルネームと連絡先電話番号くらい
でいいのではないかと管理会社に質問しましたら、
組合が決めているから従わなければ入居を許可できない旨を聞いたので、
理事長に直接質問すると管理会社に任せているからとの返事でした。
後に気付いたのですが、これくらい厳しい入居届を受理して管理している東
急〇コミュ〇ティーなのに、入居者の中には指定された８９３や窃盗団の事
務所や等々が入居していました。
これ等にきずいた１０年くらい前の理事長が改革の為に来季も理事長をした
い旨を理事会に申し出ると、他の理事から、私たちが来期理事に留任するので、あなたはやめてくださいと、留任を阻止された経緯もあります。
分譲当時から相当数の反社会的人物を入居させていることが判明して告発さ
れていたので、告発組合員を排除したものと思います。
この10年くらい前に理事留任を阻止された組合員を理事に就任させないため
に理事選出の抽選箱にはこの組合員の札を抜き取っていることが判明しました。
この坦当は００山と言いますが、そののち管理業協会に出向したと聞いてい
たので、事情を聴きたいと東急の坦当にきいたら、既に死亡したとの回答で
した。
組合員の個人情報を悪用している疑いもあります。危機感を感じました。

何処の管理会社か、実名を出して議論しないと意味ないョ・・・
我がマンションは合人社計画研究所で、ヒドイ管理会社だよ！

具体的にお願いします

>>30 匿名さん
組合員自身が、
自分の資産のためにもっと関心を持たないと
いけないのですよね…

>>29 匿名さん
大規模修繕　施工会社を決めるとき管理会社の言いなりで組合員推薦の会社がはじき出されてしまいました。私は監事でしたので臨時総会の開催を申し入れたのですが無視をされてしまいました、こんなことが許されていいのでしょうか。