管理会社と理事会が結託している場合の対応について

初めまして。老朽化した集合住宅で管理組合の理事をしている者です。
どこも、多かれ少なかれこういう問題はあると思います。そもそも、管理会社の人間は、長年専従ですし、一方で管理組合の理事などは、余程意識の高い人でもない限り、一般住民が本業の傍らとか片手間で当番でやっているでしょうから、どうしたって、見識の差が出てくるものだと思います。
ウチの場合など、管理組合の一部業務をサポートしてもらっているような状況もあるので、何時しか、管理会社の担当が、イニシアチブをとっているような状態です。
更に悪いことに、ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく、管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。
その業者がまともならまだいいですが、悪い話しか聞かないので、過去の理事長にも、管理組合の方向にも組したくない(管理組合は、個別にやれと言う方向ですが、そうなると、団体契約による割引のメリットがなくなるのです。)
正直、今私も頭を抱えています。
管理組合というものが、非常にドロドロしたものだと今回はじめて感じています。

> ウチの場合は、過去の大規模修繕で何かトラブルがあったらしく、過去の理事長などと管理会社の担当が反目しあっているらしく

私のマンションもトラブルがあったので、コンサルタント会社を間に介して、管理会社変えましたよ
一旦不信感がでると修繕は大変なので、変えたほうが良い方向に向かいますよ

スレ主さんの場合も、理事長になって、管理会社変更も含めて議論されたら良いと思います
最近は、間に入って管理会社変更を助けてくれる業者もあるので、さほど大変ではないですよ

>管理組合を無視して、特定の業者と結託して、修繕計画をたて始めている始末です。

というかこれは実質的には不可能でしょ？管理組合の了承がなければ修繕なんて全くできないのだから
まぁ勝手に計画を立ててくれる分には良いのでは？計画を見た上で業者をすべて変えればよいので

＞住民総会が開かれ、管理費の値上げなど何かと管理会社のメリットになるような方向で話が進んでいます。
・・・

＞住民総会で出席組合員が質問等するのですが・・・

＞出席住民が追求する・・・

＞住民総会などの集会・・・

＞年々住民総会の出席する方が少なく・・・


区分所有者が法定の管理組合の総会に出席云々するのはまだしも、

管理組合総会とは別個の「住民総会」なるものは、任意団体ですので、放置してください。
「住民総会」に出るも出ないも、「住民総会」で何を決めても管理組合とは全く関係ありません。

住民＝区分所有者、賃借人等の同居人。社宅等の使用貸借人、社宅。等を
指し範囲が広い。住民は区分所有者だけではない。スレを立て直しなさい。

管理会社と理事会が結託していたというより、御常連の主婦理事が管理会社（フロントサービス係りのパート主婦と管理員）に利用されていたという情けないことはありました。
理事会がとった解決策は管理会社に対してのアンケートでした。
主婦理事は退任させられ、管理会社のパート主婦と管理員は表向き定年退職という理由で解雇されました。
理事会も一枚岩ではないはずですから心ある理事に相談されては。

管理会社は、あたかもマンションのためと、様々な提案をしてきますが、会社では、営業成績を求められているのでは？
結構悪どい考えの人もいるかもしらませんので、気を付けないと、居住者にとってどうでもいいことや、他のマンションでしていないことなどもやらされちゃうかもしらませんね？

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/1...

http://ncode.syosetu.com/n5494dq/2...

スレ主は住民と区分所有者とを混同する時点で理事失格ですから辞任してください。


はっきり言ってめいわくですよ。

＞管理会社と理事会が結託している場合の対応について

管理会社も理事会も、総会で選出されたのでしょうから、結託するのは当然です。

　結託するのに８年もかかるなんて信じられません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社など、原始管理組合総会前の、引き渡し時から無茶苦茶ですから、理事会とすら結託出来ません。

　結託している場合は、必ず証拠が出てきます。　結託しているように管理会社が見せかけているだけです。
　財閥系悪徳管理会社は、驚くほど見せかけるのが上手です。

大手のデベロッパーマンション❓
信じられないね・・・自社が建てたマンションの評判が悪くなるのにバカな行為だからね。
バルブの頃デベロッパーは、合人社とか管理だけを請け負う独立系等に任せていたが、バブルがはじけて何処も自社で管理をやるようになった。管理費は独立系よりは高いが、サービスは充実しているからね。
うちのマンションは三井が建てたが、合人社が管理を受けたので今はヒドイ状況だ❢

うちは１０９だが、財閥系（三井、住友、三菱、）に変更したくてこの
３社に申し込んだら、

悪徳組合員と管理会社の結託の内部事情が露見して断られた。やはり委託費
は高くても財閥系が安心です。

反社会的人物の入居管理が緩やかな管理会社１０９は問題があるでしょう。
管理組合が主導して、

反社会的人物に対する入居規制を実行した組合員を、悪徳組合員と共謀し
て排除するような管理会社を国は登録を許可しているのが問題でしょう。

うちも１０９ですが、特定の区分所有者で理事会の外で情報をやり取りしてているようです。そのうちの何人かが理事会に出席し、何でも１０９に有利なように誘導します。１０９もこのグループの希望に添う運営に加担しているように見えます。元々１０９は手段を選ばないしね。あそこはたちが悪い。
http://blog.livedoor.jp/hayariki2/archives/1829978.html

>>18
８９３、窃盗団事務所、等々が使用料を踏み倒しても見逃している。

結託とまでは至らずとも、理事長や役員が悪意も無くただただ純朴で、地域社会や勤務先などでも
問題発見～解決する成功体験や改善を推進する立場に無いような方々だと、無意識の内に管理会社の
言いなりになってしまいます。

輪番制で就任しただけの理事会役員には、理事会が管理組合の代表機関だという自覚も無い。

だから以下のような理不尽極まりない事が次々と起きるのです。
・管理委託契約の更新の際に手順や書類の不備・契約日の誤記載があっても気がつかない。
　　　
・今は１年契約がほぼ標準の管理委託契約だが、管理会社から２年契約を提示されたら、理事会では
ひと言も何も質問もせず、条件交渉も全く行わずに２年契約を受け容れてしまう。

・管理会社が暴走し、理事長承認も経ずに勝手に規約の解釈を変えるような注意喚起の貼り紙をしても、
そのやり方を是正しようともしない。 そんな状態は最悪ですよね。

・共用部の破損汚損の早期修繕を推進せずに放置し、破損汚損状態を拡大させてしまう。

結局、管理委託契約に基づく二者（管理会社と理事会）の関係性は、第１期から２期の
理事長の能力・采配によって大きく変わってしまう。

>>20
その逆もあります。真面目な理事長を排除する為に悪徳組合員と悪徳管理会社１０９が共謀してクーデターを起こした。

クーデター成功後の総会で真面目な組合員より、理由の説明を求められた時の管理会１０９の坦当の返答は、理事長が言う事を聞いてくれないので運営がやりにくかったとの回答でした。

難しい問題とは、機械式駐車場の撤去、駐車場用地の買収・その用地の造成事業、管理組合の法人化、漏水事故の多発による保険会社等の検討、等々の難問に対するアドバイスを求めても確かなアドバイスがないので外部のマンションラン管理士等と相談して全ての工事を完成させた。

管理会社１０９の介入を阻止したために管理会社１０９はこれ等に反対する組合員を炊きつけてクーデターを誘発して理事長を交代させた。

管理会社の言いなりにならない組合員に対する管理会社１０９の対応は表面に出ることは少ないでしょうが、この一例も参考の一つです。

能なし理事長は問題だが、能力のある理事長はこのような目にあうことも組合員は知るべきでしょう。（排除された理事長はフリーのマンション管理士等の資格保持者です。）

管理会社にとって都合が悪い組合員は、管理会社のあの手この手で大抵は排除される。

帳票類をチェックしたり、理事会も気付かなかった会計資料上の不整合を指摘して、管理会社による
管理費会計の資金管理の不手際や、自社の利益だけを優先するような管理手法を指摘する組合員は
管理会社にとっては邪魔・目障りな存在でしか無い。

但し、仮にも理事会が健全に機能していれば、適正に対処し特定の組合員の排除を阻止します。

それが出来ない呑気な理事会は、間違いなく管理会社に都合良く操作されます。